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管理面積增速12.43%，顯著放緩，市場集中度進(jìn)一步提升

行業(yè)管理規(guī)模增速放緩，開啟穩(wěn)步拓展、高質(zhì)增長新時(shí)代。2022年，百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，達(dá)到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個(gè)百分點(diǎn)；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現(xiàn)出明顯的放緩跡象。

一方面由于房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化以及開發(fā)商流動(dòng)性危機(jī)的拖累，增量項(xiàng)目減少，另一方面，物業(yè)管理行業(yè)如火如荼的并購市場熱度驟然下降，企業(yè)高速拓規(guī)模受到較大影響。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略方向，擺脫對關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的依賴，開啟謀求自身獨(dú)立發(fā)展的新篇章。同時(shí)，審慎考慮并購這種高速拓規(guī)模方式的利與弊，真正依靠自身資源稟賦和優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長，找到速度和質(zhì)量的平衡點(diǎn)，方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

綜合實(shí)力TOP10企業(yè)在激烈的角逐中占據(jù)強(qiáng)大的規(guī)模與資源優(yōu)勢，頭部效應(yīng)顯著。2022年，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)管理面積均值達(dá)4.01億平方米，是百強(qiáng)企業(yè)均值的6.27倍。從增速方面看，TOP10企業(yè)在行業(yè)整體增長明顯放緩的市場環(huán)境下，同比增速為12.96%。2022年起，行業(yè)管理規(guī)模高速擴(kuò)張的階段已經(jīng)過去，平穩(wěn)高質(zhì)量發(fā)展將成為未來的主基調(diào)。TOP10企業(yè)在規(guī)模效應(yīng)、資源稟賦、品牌競爭等方面占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，能為企業(yè)存量市場拓展提供強(qiáng)有力的保障。

綜上分析，我們認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)告別高速增長時(shí)代，回歸高質(zhì)量穩(wěn)步發(fā)展的行業(yè)軌道，并呈現(xiàn)出新特征：

第一，“規(guī)模為王”的高速擴(kuò)張戰(zhàn)略不再成為市場主流，這是各企業(yè)根據(jù)市場變化及時(shí)作出調(diào)整的重要表現(xiàn)；

第二，面對地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方拖累，百強(qiáng)企業(yè)擺脫依賴，獨(dú)立化發(fā)展迫在眉睫，不論規(guī)模拓展還是業(yè)務(wù)發(fā)展方面都應(yīng)該更多的借助市場力量和第三方資源，形成獨(dú)立的良性運(yùn)營模式；

第三，部分百強(qiáng)企業(yè)已公開表示放慢業(yè)績增速預(yù)期，審慎制定戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，權(quán)衡質(zhì)量與速度間的關(guān)系及相互影響，避免效率先行，效益落后的不良結(jié)果；

第四，在市場拓展中，百強(qiáng)企業(yè)重視品牌建設(shè)，全力塑造自身品牌特色，提高品牌溢價(jià)和企業(yè)市場競爭力；

第五，百強(qiáng)企業(yè)更重視拓展業(yè)務(wù)的深度和提高密度，創(chuàng)新服務(wù)理念、服務(wù)對象及服務(wù)模式，進(jìn)一步探索社區(qū)增值服務(wù)、城市服務(wù)、IFM等多元業(yè)務(wù)，深挖市場蘊(yùn)含的廣闊空間。

第三方在管面積占比近55%，審慎并購，逐步擺脫關(guān)聯(lián)方依賴

?第三方項(xiàng)目拓展更具增長潛力，市場競標(biāo)及合資合作成為重要拓展方式

從管理面積來源看，百強(qiáng)企業(yè)對關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的依賴程度逐步降低，第三方在管面積占比持續(xù)提升。從地產(chǎn)危機(jī)導(dǎo)致的一系列市場風(fēng)波看，物業(yè)和地產(chǎn)仍存在難以分割的聯(lián)系，可謂唇齒相依，地產(chǎn)是否穩(wěn)定發(fā)展對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生直接影響。百強(qiáng)企業(yè)深刻意識到獨(dú)立發(fā)展的重要性，加強(qiáng)獨(dú)立市場拓展。2022年，百強(qiáng)企業(yè)第三方在管面積均值占比提升至54.72%，較去年提升1.07個(gè)百分點(diǎn)。

從管理面積增量看，第三方項(xiàng)目拓展更具增長潛力，重要性突出。2022年，雅生活集團(tuán)、京城佳業(yè)、建業(yè)新生活、濱江服務(wù)等企業(yè)新增在管面積中第三方占比均超過70%，成為擴(kuò)規(guī)模的支柱力量。

市場競標(biāo)是獨(dú)立市場化能力的象征，也是積極、長遠(yuǎn)的發(fā)展模式和拓展手段。

首先，百強(qiáng)企業(yè)在白熱化的競爭中培育專業(yè)、高效的市場投拓團(tuán)隊(duì)，充分發(fā)揮企業(yè)區(qū)域資源及品牌優(yōu)勢等提升拓展能力。

其次，百強(qiáng)企業(yè)加大非住宅領(lǐng)域的拓展力度，尤其對學(xué)校、醫(yī)院、公眾物業(yè)等熱度較高的細(xì)分領(lǐng)域，一旦成功突破某種業(yè)態(tài)，便可以通過打造樣本標(biāo)桿的模式復(fù)制推廣，贏得招標(biāo)方青睞。

最后，通過借助科技手段獲取各大城市土地市場、項(xiàng)目招標(biāo)市場、合約到期項(xiàng)目等信息，快速了解市場動(dòng)態(tài)，研判市場布局，精準(zhǔn)高效地進(jìn)行項(xiàng)目拓展。

2022年，新希望服務(wù)通過招投標(biāo)、戰(zhàn)略合作及合資等多渠道進(jìn)行市場化拓展，共新增市場化在管面積1017.5萬平方米（不含并購），同比增長118.91%，市場化拓展能力不斷精進(jìn)，獨(dú)立性得到進(jìn)一步提升。

市場競標(biāo)競爭激烈、難度較大，百強(qiáng)企業(yè)也在尋求與第三方企業(yè)合作，在住宅、非住宅、城市服務(wù)等領(lǐng)域充分發(fā)揮合作企業(yè)的資源優(yōu)勢，進(jìn)一步提升第三方項(xiàng)目拓展能力。長城物業(yè)已與中核、中交、中煤、中鐵、寧投、株投、上投、濟(jì)投、武投等多家企業(yè)合資合作，共成立合資公司30余家，在住宅、園區(qū)、城市服務(wù)等領(lǐng)域取得了新的突破。

近兩年，物業(yè)公司合資經(jīng)營的案例層出不窮，究其原因主要有以下幾點(diǎn)。

第一，從物業(yè)公司角度，合資相比于收購，投入更少便可拿到市場中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；

第二，從合資方角度看，合資方多是中小房企，其引入品牌物管，可以提升樓盤吸引力和溢價(jià)水平，達(dá)到互利共贏的效果；

第三，國央企對合資合作的需求意愿強(qiáng)烈，一方面因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)是持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流資產(chǎn)，另一方面國央企為提質(zhì)增效進(jìn)行混改是政策鼓勵(lì)的方向；

第四，品牌物業(yè)公司也在嘗試與中小物業(yè)公司合作，憑借中小物業(yè)公司在特定區(qū)域內(nèi)擁有的市場資源，提升區(qū)域項(xiàng)目密度。

第五，隨著社區(qū)增值服務(wù)的發(fā)展以及物業(yè)公司業(yè)務(wù)的延伸，與專業(yè)公司的合資案例也越來越多，如餐飲、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)生鮮零售等。

?并購注重質(zhì)量和戰(zhàn)略協(xié)同，國企并購成為重要力量

注：并購統(tǒng)計(jì)口徑以年度內(nèi)發(fā)布收并購公告或相關(guān)信息為基礎(chǔ)整理，視并購后續(xù)進(jìn)展年度盤點(diǎn)數(shù)據(jù)可能會(huì)有調(diào)整。

此外，與并購相反，市場出現(xiàn)不少物業(yè)企業(yè)退出或賣掉物業(yè)子公司（原并購對象）或轉(zhuǎn)讓專業(yè)公司股權(quán)的案例，這表明在業(yè)務(wù)整合方面行業(yè)出現(xiàn)了新的變化。碧桂園服務(wù)退出嘉寶服務(wù)和財(cái)信服務(wù)的幾家物業(yè)管理附屬公司；雅生活集團(tuán)轉(zhuǎn)讓城關(guān)物業(yè)51%股權(quán)；綠城服務(wù)轉(zhuǎn)讓綠升物業(yè)100%股權(quán)等案例時(shí)有發(fā)生。

背后的原因除了戰(zhàn)略調(diào)整之外，還有一個(gè)重要原因在于并購是把雙刃劍，風(fēng)險(xiǎn)重重，在后續(xù)雙方的整合中并沒有發(fā)揮出“1+1>2”的效果，甚至出現(xiàn)業(yè)績不達(dá)預(yù)期，財(cái)報(bào)難產(chǎn)等情況，迫使并購方不得不及時(shí)賣掉或退出。

2018年雅生活集團(tuán)收購城關(guān)物業(yè)，希望成功進(jìn)軍西北市場，提高在該區(qū)域的業(yè)務(wù)密度和競爭力。但因收購后城關(guān)物業(yè)經(jīng)營業(yè)績未能達(dá)到目標(biāo)，雅生活集團(tuán)才轉(zhuǎn)讓該資產(chǎn)。從這個(gè)角度看，擔(dān)心并購的效果，權(quán)衡并購多方面風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致目前并購市場越發(fā)趨于理性的重要原因之一。

目前，受地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)影響，仍有幾家上市公司處于停牌階段，長期“掉隊(duì)”，還有部分上市公司受地產(chǎn)影響較大，尚未走出危機(jī)，面臨被出售的風(fēng)險(xiǎn)。而另一方面，部分上市公司發(fā)展勢頭良好，戰(zhàn)略節(jié)奏沉穩(wěn)，并購資金充足，部分投資機(jī)構(gòu)或國資背景企業(yè)亦有收購動(dòng)向。未來，買方的發(fā)展戰(zhàn)略需求與賣方的解決債務(wù)危機(jī)需求相碰撞，很可能會(huì)出現(xiàn)上市公司成為并購標(biāo)的的案例或出現(xiàn)上市物業(yè)公司之間的兼并收購情況。

?關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目供給是補(bǔ)充，不再是依靠

地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司對物業(yè)公司發(fā)展的支持在行業(yè)變遷和市場檢驗(yàn)中逐步弱化，依靠地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目輸血不可能實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，甚至?xí)惺艿禺a(chǎn)行業(yè)傳導(dǎo)而來的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。長期看，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司只能為物業(yè)公司的規(guī)模發(fā)展提供補(bǔ)充，但不再可能成為長久增長依靠。

從新增面積情況看，百強(qiáng)企業(yè)承接關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的占比普遍減少，對其依賴度逐步降低。部分上市百強(qiáng)企業(yè)每年新增管理面積中，關(guān)聯(lián)方的貢獻(xiàn)程度趨于減弱，華潤萬象生活、建業(yè)新生活、京城佳業(yè)、新城悅服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等多家百強(qiáng)企業(yè)新增管理面積中關(guān)聯(lián)方供給占比出現(xiàn)持續(xù)下滑，且下降趨勢明顯。

從房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)近幾年銷售面積增長動(dòng)力日漸不足，增速由2019年的9.4%逐年下降至2022年的-36.2%，銷售面積體量也由逐年增長轉(zhuǎn)為進(jìn)入下行通道。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的銷售額市場份額于2021年首年出現(xiàn)明顯下滑，至2022年仍處于下降階段。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目供給出現(xiàn)乏力，再加上近兩年保交樓的壓力，預(yù)期后面的增量轉(zhuǎn)化會(huì)變得更少。因此百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)擺脫關(guān)聯(lián)企業(yè)的項(xiàng)目依賴，聚焦市場化拓展，更多的依靠第三方力量實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，同時(shí)，應(yīng)把握存量市場中蘊(yùn)含的機(jī)遇，強(qiáng)化存量市場拓展能力。

IFM、城市服務(wù)拓寬規(guī)模邊界，提供新的增長動(dòng)因

伴隨行業(yè)的不斷發(fā)展，百強(qiáng)企業(yè)轉(zhuǎn)換服務(wù)對象，升級服務(wù)理念，調(diào)整商業(yè)邏輯，將業(yè)務(wù)進(jìn)一步聚焦于對空間和人的服務(wù)，拓寬了規(guī)模邊界，打開了TO B端的不同場景和業(yè)務(wù)需求，即IFM（綜合設(shè)施管理）服務(wù)，其目的是提高客戶核心業(yè)務(wù)的生產(chǎn)效率，本質(zhì)上可以理解為企業(yè)或機(jī)構(gòu)非核心業(yè)務(wù)的外包服務(wù)。

IFM（Integrated Facility Management）是在非住宅項(xiàng)目的基礎(chǔ)上對存量的深度挖掘，契合當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展趨勢，是高標(biāo)準(zhǔn)定制化的服務(wù)需求和高品質(zhì)綜合性的服務(wù)能力的聯(lián)合碰撞。目前，金科服務(wù)、卓越商企服務(wù)、長城物業(yè)等爭相布局IFM領(lǐng)域，引領(lǐng)行業(yè)新的發(fā)展方向，打開市場更大的想象空間。金科服務(wù)的金悅企服在全國服務(wù)項(xiàng)目累計(jì)超500個(gè)，包括保時(shí)捷、寶馬、奔馳等汽車品牌，工商銀行、建設(shè)銀行等銀行機(jī)構(gòu)，以及醫(yī)院，高校，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，IFM服務(wù)體量處于行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平。金科服務(wù)積極構(gòu)建IFM服務(wù)的產(chǎn)品矩陣，提供從投資選址、設(shè)計(jì)裝修、交付入駐、辦公管理和退租搬離的全流程、全周期服務(wù)。

IFM的沃土主要是非住宅領(lǐng)域，加強(qiáng)非住宅項(xiàng)目的拓展是當(dāng)前行業(yè)的重要趨勢。面對住宅物業(yè)管理激烈的市場競爭環(huán)境，百強(qiáng)企業(yè)發(fā)力商業(yè)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園、場館、機(jī)場、TOD等特色細(xì)分物業(yè)管理賽道，為規(guī)模持續(xù)拓展創(chuàng)造更多可能，奠定未來業(yè)績增長的穩(wěn)固基礎(chǔ)。

2022年，百強(qiáng)企業(yè)非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比達(dá)35.28%，較上一年增長1.39個(gè)百分點(diǎn)，且近幾年呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，表明越來越多的企業(yè)在拓寬管理業(yè)態(tài)，挖掘非住宅領(lǐng)域的藍(lán)海市場。

進(jìn)一步看，商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)占比最高，分別達(dá)到6.69%和7.68%；產(chǎn)業(yè)園物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、公眾物業(yè)占比分別為6.26%、3.22%、3.60%、3.75%，搶灘非住宅市場已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。相比住宅業(yè)態(tài)，非住宅業(yè)態(tài)市場化屬性更強(qiáng)，無疑是百強(qiáng)企業(yè)外拓的重要發(fā)力點(diǎn)。

此外，管理規(guī)模也不再受限于傳統(tǒng)的有形建筑，而是可以基于城市空間衍生出更多綜合服務(wù)項(xiàng)目。百強(qiáng)企業(yè)勇于跳出傳統(tǒng)的單個(gè)物業(yè)項(xiàng)目管理形態(tài)，將服務(wù)空間由社區(qū)延伸至城市甚至村鎮(zhèn)，進(jìn)一步擴(kuò)大管理版圖。截至2022年底，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)項(xiàng)目已覆蓋超過150個(gè)城市，雖然沒有增加實(shí)際管理面積，但是擴(kuò)大了服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量，實(shí)現(xiàn)了服務(wù)規(guī)模的全新突破。

從拓展渠道看，百強(qiáng)企業(yè)獲取城市服務(wù)項(xiàng)目的手段主要有四種：

第一，資源、品牌、實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)通過市場競標(biāo)較易獲得成功。如保利物業(yè)依靠自身的競爭力和央企資源在競標(biāo)過程中占據(jù)較大優(yōu)勢，更容易獲取項(xiàng)目。

第二，并購市政環(huán)衛(wèi)、清潔等專業(yè)服務(wù)公司，直接獲得其城市服務(wù)項(xiàng)目，并借助標(biāo)的資源和業(yè)務(wù)優(yōu)勢進(jìn)一步拓展更多項(xiàng)目，如雅生活集團(tuán)并購大連明日、中航環(huán)衛(wèi)等。

第三，與城市、區(qū)政府或當(dāng)?shù)貒Y企業(yè)合資成立城市管理平臺(tái)公司，承接當(dāng)?shù)爻鞘蟹?wù)項(xiàng)目，本質(zhì)上是得到政府或有關(guān)部門的支持，獲取屬地資源。

第四，與城市專項(xiàng)服務(wù)公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，把握拓展城市服務(wù)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。

聚焦核心城市群，深耕重點(diǎn)城市，提升密度成為重點(diǎn)策略

面對日益激烈的市場競爭，百強(qiáng)企業(yè)有戰(zhàn)略、有選擇的布局重點(diǎn)城市群，深耕核心城市，奠定規(guī)模增長的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2022年，百強(qiáng)企業(yè)約62.66%的管理面積位于五大城市群，較2021年上升1.32個(gè)百分點(diǎn)，分布較為集中。其中，長三角、珠三角城市群管理面積占比分別為21.21%、12.64%，較上一年分別增長0.74、0.55個(gè)百分點(diǎn)，增長較快；長江中游、成渝城市群面積比例分別為9.91%、8.71%。

從微觀層面看，越來越多的百強(qiáng)企業(yè)結(jié)合自身資源稟賦及戰(zhàn)略方向精準(zhǔn)聚焦重點(diǎn)城市進(jìn)行深耕，提升重點(diǎn)城市服務(wù)密度。

一方面，提升城市服務(wù)密度有利于資源整合和匹配，形成一定的規(guī)模效應(yīng)，優(yōu)化管理并在一定程度上實(shí)現(xiàn)降本增效；另一方面，結(jié)合企業(yè)自身情況聚焦重點(diǎn)城市，可以使資源得到更好的配置，過度追求多個(gè)城市深耕，會(huì)導(dǎo)致資源配置不充足，各城市拓展不能兼顧，資源整合效果差等問題。

以雅生活集團(tuán)為例，其戰(zhàn)略布局盡量集中協(xié)同資源，減少跨地區(qū)的資源匹配浪費(fèi)，同時(shí)重點(diǎn)放在31個(gè)戰(zhàn)略城市和22個(gè)深耕城市上，把其余170個(gè)城市作為機(jī)會(huì)型城市進(jìn)行配置和探索，有效實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化。

此外，在做好精耕深拓的基礎(chǔ)上，百強(qiáng)企業(yè)也需要適度拓展新的城市。目前新拓城市的主要策略由原來對地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的跟隨政策轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^跨區(qū)域合作、并購等形式實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)了百強(qiáng)企業(yè)更多的主觀能動(dòng)性和戰(zhàn)略選擇性。如濱江服務(wù)憑借自身口碑，借助戰(zhàn)略合作方的資源，于2022年進(jìn)入浙江省海寧市并成功獲取四個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)，在拓展新城市的過程中，要綜合考慮自身特色和優(yōu)勢，精準(zhǔn)選擇合作對象及并購對象，選擇核心城市群的重點(diǎn)城市進(jìn)行發(fā)力。

百強(qiáng)企業(yè)持續(xù)加大深耕力度，2022年單個(gè)城市項(xiàng)目數(shù)量均值為7.43個(gè)；單個(gè)城市管理面積均值為177.79萬平方米，較2021年增長9.30%。整體看，2022年百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入城市數(shù)量均值達(dá)36個(gè)，呈現(xiàn)穩(wěn)中有增的趨勢。