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物業(yè)管理行業(yè)正在發(fā)生深刻變革，傳統(tǒng)的粗放型發(fā)展方式弊端日漸凸顯，專業(yè)化、集約化和精細化正在成為行業(yè)未來發(fā)展方向。與此同時，在國家“雙碳”戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級背景下，甲方企業(yè)更加聚焦核心主業(yè)，積極探索綠色低碳的可持續(xù)發(fā)展道路，因此，企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)外包將會成為趨勢，綜合設(shè)施管理（IFM）的服務(wù)價值正在不斷涌現(xiàn)。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的歷程來看，鎖定C端客戶的社區(qū)增值服務(wù)正處于從有到優(yōu)的質(zhì)變期，聚焦G端政務(wù)客戶的城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展方興未艾，而關(guān)注B端客戶多元服務(wù)場景的IFM剛剛起步。

IFM定義及與PM、FM的關(guān)系

IFM（Integrated Facility Management的簡稱）直譯為綜合設(shè)施管理，是將工作空間所需的物業(yè)資產(chǎn)、家具設(shè)備、工作流程和人員等要素整合在一起進行管理的綜合性空間服務(wù)體系。在全球化背景下，越來越多的企業(yè)愿意將非核心業(yè)務(wù)外包，從而獲得專業(yè)的服務(wù)并降低交易成本，但企業(yè)的多元需求可能導致其需要對接各種各樣的外包服務(wù)商，如果有一家服務(wù)商可以一站式解決客戶企業(yè)的全域管理問題，滿足客戶企業(yè)的各項需求，這就是IFM。

IFM概念起源于美國并在美國發(fā)展成熟，后傳入歐洲，并不斷發(fā)展豐富。亞太地區(qū)由于工業(yè)標準化程度相對較低，以及部分終端用戶對IFM等外包業(yè)務(wù)的接受度不足，因此IFM整體發(fā)展水平目前落后于歐美國家。但未來隨著亞太地區(qū)發(fā)展中國家經(jīng)濟實力的崛起和對外包業(yè)務(wù)認可度的提升，IFM服務(wù)市場也將日趨成熟。

IFM進入國內(nèi)市場后，首先是對傳統(tǒng)設(shè)施管理領(lǐng)域（FM）進行改造和升級，推動設(shè)施管理企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，延展服務(wù)內(nèi)容，優(yōu)化服務(wù)戰(zhàn)略，相關(guān)企業(yè)的專業(yè)服務(wù)水平得到快速提升，但以“四保一服”為代表的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域仍是設(shè)施管理企業(yè)相對薄弱的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)；而隨著國內(nèi)物業(yè)管理（PM）的快速發(fā)展，能夠提供高水平設(shè)施管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)數(shù)量明顯增多，與此同時，物業(yè)管理（PM）已經(jīng)從服務(wù)公共區(qū)域拓展至設(shè)施管理（FM）領(lǐng)域，服務(wù)涵蓋工作環(huán)境管理、設(shè)施設(shè)備運維等多方面內(nèi)容；而IFM（綜合設(shè)施管理）則是在設(shè)施管理（FM）的基礎(chǔ)上更進一步，完成了供給端和需求端多樣內(nèi)容的整合。

圖1：從PM到IFM的演化歷程

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

IFM和FM（設(shè)施管理）二者不存在根本差別，IFM只是在FM的基礎(chǔ)上強調(diào)了“Integrated”，即綜合、整合，這里的“綜合”一方面指供給端內(nèi)部的資源整合，另一方面指需求端需求的綜合。因此IFM相較于FM對服務(wù)企業(yè)的解決方案提出了更高要求，需要服務(wù)企業(yè)根據(jù)不同客戶、不同場景、不同需求，制定個性化服務(wù)方案，這就需要服務(wù)企業(yè)跳出傳統(tǒng)FM設(shè)施管理的標準化服務(wù)思路，對企業(yè)自身資源和客戶個性化需求進行高度整合，真正參與到客戶企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)外包中，成為客戶企業(yè)的戰(zhàn)略合作伙伴。

圖2：IFM與FM、PM的內(nèi)涵關(guān)系及服務(wù)特點示意

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

IFM與PM（物業(yè)管理）在概念定義、客戶群體、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)目標、企業(yè)定位等方面邊界清晰，雖然目前越來越多的物業(yè)企業(yè)加速布局IFM領(lǐng)域，推動行業(yè)出現(xiàn)PM與IFM融合發(fā)展的趨勢，但IFM服務(wù)的綜合性、戰(zhàn)略性特點依然突出。例如，提供PM（物業(yè)管理）的企業(yè)可能更加關(guān)注所服務(wù)公共空間以“四保一服”為代表的基礎(chǔ)服務(wù)，順勢可以開展增值服務(wù)，提高企業(yè)利潤率；而提供IFM服務(wù)的企業(yè)需要考慮的是客戶企業(yè)全部的非核心業(yè)務(wù)發(fā)展問題，通過專業(yè)、高效的服務(wù)幫助客戶企業(yè)聚焦核心業(yè)務(wù)發(fā)展，提高競爭力，因此IFM服務(wù)遠比傳統(tǒng)的物業(yè)管理更具戰(zhàn)略價值和意義。

表1：IFM（綜合設(shè)施管理）與PM（物業(yè)管理）的對比

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

IFM服務(wù)內(nèi)容及其特點和價值

根據(jù)不同產(chǎn)品類型,可將IFM服務(wù)內(nèi)容細分為七大類: 設(shè)施維修及維護、環(huán)境與能源管理、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、企業(yè)和資產(chǎn)管理、餐飲服務(wù)和綜合服務(wù)（空間規(guī)劃、員工福利管理、飲水服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、制服服務(wù)、禮賓服務(wù)等），作為一項綜合性空間服務(wù)體系，IFM服務(wù)不但要求相關(guān)企業(yè)持續(xù)打磨細項服務(wù)的專業(yè)度，更要求為客戶提供綜合性的需求解決方案。

圖3：IFM主要七大類服務(wù)內(nèi)容

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

IFM作為滿足企業(yè)多元服務(wù)需求的有力抓手，綜合考慮人、財、物、空間、技術(shù)等要素在整合過程中的重要性，其特點可總結(jié)成“六化”，分別是定制化、多元化、場景化、碎片化、精細化、差異化。具體延伸來看，主要是定制化的服務(wù)內(nèi)容、多元化的服務(wù)對象、場景化的服務(wù)形式、碎片化的服務(wù)內(nèi)容、精細化的需求滿足、差異化的服務(wù)需求。既包括硬件服務(wù)，也囊括軟件服務(wù)，本質(zhì)上是對整個空間以及構(gòu)成該空間的各要素進行綜合服務(wù)。

圖4：IFM服務(wù)“六化”特點

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

于企業(yè)而言，IFM服務(wù)具備多元價值，從需求端看，IFM的綜合性服務(wù)能夠幫助企業(yè)提高生產(chǎn)效率，節(jié)省客戶篩選和采購的精力，降低運營成本，同時能夠改善企業(yè)的生產(chǎn)、工作環(huán)境，提升總體工作體驗，提高員工滿意度；從供給端看，布局IFM業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè)能夠擴展其增值服務(wù)的空間，提升客戶粘性、增強客戶忠誠度，而這種深度“捆綁”的模式能夠提高企業(yè)的競爭力，推動企業(yè)和客戶的長期合作。

圖5：IFM服務(wù)于企業(yè)的多元價值

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

于行業(yè)而言，IFM的價值在于表達了一種全新的發(fā)展理念，即需要從人與空間（工作/生活）關(guān)系出發(fā)，通過綜合設(shè)施管理凸顯人的價值，提升人的生活體驗和工作中的創(chuàng)造力，并通過人與環(huán)境的相互協(xié)作最終實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)價值。

龐大的非住宅規(guī)模為IFM提供廣闊發(fā)展空間，成為新賽道

從全球?qū)用鎭砜?，IFM服務(wù)發(fā)展前景巨大，發(fā)達國家和新興市場的企業(yè)都在加快布局和探索。根據(jù)國際調(diào)研機構(gòu)PMR的測算：2021年全球IFM市場需求規(guī)模高達7300億美元，并將在2021-2031年間以4.2%復合年增長率保持穩(wěn)定增長（2031年將超萬億美元）。推動IFM需求增長的主要國家是美國、英國、中國、日本和印度。目前北美在全球IFM市場占據(jù)主導地位，占據(jù)36.7%的市場份額，并將以4%的復合年增長率穩(wěn)定增長，領(lǐng)跑全球。

國內(nèi)市場方面，龐大的非住宅物業(yè)規(guī)模奠定了IFM業(yè)務(wù)拓展的基礎(chǔ)。2022年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在管總建筑面積約為290億平方米，其中以商業(yè)、辦公和產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主的非住宅業(yè)態(tài)的面積占比約為34.15%，預計到2026年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在管總建筑面積將達到355億平方米，非住宅面積占比將上升至38.21%，達136億平方米，龐大的非住宅物業(yè)規(guī)模將是IFM服務(wù)實現(xiàn)快速發(fā)展的沃土。

圖6：2017-2026年中國非住宅物業(yè)管理面積及預測情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

我們以中國非住宅物業(yè)規(guī)模作為基礎(chǔ)，結(jié)合各業(yè)態(tài)平均物業(yè)服務(wù)收費水平，綜合考慮到IFM服務(wù)的溢價水平和市場接受度，在相對保守的情況下以3倍于物業(yè)管理費用作為平均收費標準，通過加權(quán)平均法估算出我國物業(yè)管理行業(yè)IFM服務(wù)市場需求規(guī)模將由2022年的約6260億元，增長至2026年的約10699億元，年均復合增長率達14.07% 。隨著國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，將催生更多企業(yè)和政府對綜合設(shè)施管理的需求，未來將形成IFM服務(wù)蓬勃發(fā)展的新形勢。

圖7：2022-2026年中國IFM服務(wù)市場規(guī)模及預測

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

IFM是傳統(tǒng)物業(yè)管理的價值延伸，將打開物業(yè)面向企業(yè)客戶服務(wù)的無限可能。我們認為，物業(yè)管理行業(yè)在經(jīng)歷了過去幾年的快速發(fā)展后，企業(yè)通過社區(qū)增值服務(wù)充分挖掘了C端業(yè)主的各種消費場景，并基于社區(qū)空間建立起多元增值服務(wù)體系，例如社區(qū)團購、美居服務(wù)、房屋經(jīng)紀、社區(qū)養(yǎng)老等業(yè)務(wù)，擴增了服務(wù)種類；企業(yè)通過城市服務(wù)加快挖掘G端政府層面的各種公共服務(wù)場景，拓寬了服務(wù)邊界；當前，在行業(yè)處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，如何更好地挖掘B端企業(yè)客戶的需求場景，實現(xiàn)服務(wù)價值提升，成為很多物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)重心，IFM恰是整合企業(yè)客戶不同場景和需求的新興業(yè)務(wù)，值得企業(yè)加大布局力度。

圖8：中國物業(yè)管理行業(yè)廣義客戶細分與價值示意

數(shù)據(jù)來源：中指研究院