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管理規(guī)模：增速放緩，市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)成為主流拓展方式，非住宅業(yè)態(tài)占比持續(xù)增長(zhǎng)

圖：2019-2022年物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積與合約面積[1]及增速情況

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圖：不同規(guī)模層級(jí)物企上市家數(shù)及管理面積均值增速情況

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圖：物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積來(lái)源情況

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圖：不同類(lèi)型上市公司第三方管理面積占比均值

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圖：上市公司第三方管理面積占比TOP10

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并購(gòu)更加理性，國(guó)資背景企業(yè)成并購(gòu)主力軍，民營(yíng)企業(yè)與國(guó)資企業(yè)合作更加廣泛。根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫(kù)·物業(yè)版監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年，行業(yè)發(fā)生并購(gòu)交易共43宗，相比2021年的145宗大幅下降，收并購(gòu)熱度大減，收并購(gòu)雙方更加謹(jǐn)慎，意愿降低；并購(gòu)標(biāo)的PE均值約11.5倍，較2021年略降，側(cè)面反應(yīng)出標(biāo)的質(zhì)量更優(yōu)；國(guó)資企業(yè)涉及總交易金額超40億元，占比過(guò)半；將并購(gòu)案例以單筆并購(gòu)金額由大到小排序，國(guó)資背景企業(yè)占據(jù)前6席。

圖：2019-2022年物業(yè)管理行業(yè)收并購(gòu)交易情況

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表：2022年部分收并購(gòu)案例

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圖：物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積中非住宅業(yè)態(tài)占比

注：未披露管理面積業(yè)態(tài)劃分?jǐn)?shù)據(jù)的上市公司不包括在內(nèi)

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表：非住宅管理面積占比TOP10及涉及業(yè)態(tài)（紅色為目前重點(diǎn)開(kāi)展業(yè)態(tài)）

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收入結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)服務(wù)收入占比由降轉(zhuǎn)增，中流砥柱作用凸顯，創(chuàng)新型服務(wù)存在不確定性

2022年，物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)46.44億元，較上年增長(zhǎng)19.38%，管理規(guī)模擴(kuò)張是營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的根基，規(guī)模增速放緩，營(yíng)收增長(zhǎng)降速明顯。碧桂園服務(wù)營(yíng)業(yè)收入達(dá)413.68億元，排名第一，增速約43.42%。營(yíng)業(yè)收入破百億的物業(yè)服務(wù)上市公司達(dá)8家，較去年增長(zhǎng)2家。TOP10營(yíng)收均值為167.53億元，均值增速為25.36%，高于全部上市公司營(yíng)收均值增速，表現(xiàn)出較強(qiáng)的成長(zhǎng)能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

圖:2019-2022年物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)收均值及增速情況

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從收入構(gòu)成看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入中流砥柱的作用更加凸顯。2022年，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比為66.71%，較去年增加7.77個(gè)百分點(diǎn)，占比近四年來(lái)首次正增長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)上市公司在存量項(xiàng)目持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營(yíng)及儲(chǔ)備項(xiàng)目有效轉(zhuǎn)化的支撐下，呈現(xiàn)出弱周期性和較強(qiáng)的韌性。增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)收入^[2]占比為33.29%，未能延續(xù)過(guò)去幾年增長(zhǎng)趨勢(shì)，為近幾年首次轉(zhuǎn)降，主要原因是非業(yè)主增值服務(wù)收縮及疫情導(dǎo)致社區(qū)增值服務(wù)開(kāi)展受阻。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，中指研究院整理

創(chuàng)新型服務(wù)種類(lèi)多，業(yè)務(wù)開(kāi)展存在不確定性，上市公司需結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行聚焦。在創(chuàng)新型服務(wù)中，城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧科技服務(wù)等是收入較大的業(yè)務(wù)。將上市公司中所有已披露的相關(guān)數(shù)據(jù)匯總，發(fā)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧科技服務(wù)、城市服務(wù)總量保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧科技服務(wù)分化嚴(yán)重。在智慧科技服務(wù)中，綠城服務(wù)2022年?duì)I收4.89億元，同比增長(zhǎng)121.64%，拉動(dòng)了整體上市公司智慧服務(wù)收入增長(zhǎng)率；碧桂園服務(wù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入12.85億元，同比增長(zhǎng)96.48%，對(duì)整個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊增長(zhǎng)貢獻(xiàn)明顯，而有些上市公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入為負(fù)增長(zhǎng)，分化嚴(yán)重。

盈利能力：凈利潤(rùn)均值同比下降28.66%，關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)出清是主因

（1）毛利潤(rùn)均值略增，凈利潤(rùn)均值較去年大幅下降28.66%

2022年，上市公司毛利潤(rùn)均值為11.57億元，較去年略增0.25億元；凈利潤(rùn)均值3.66億元，回落至2020年水平，同比大幅下降28.66%。毛利率均值和凈利率均值分別為24.91%和7.88%，較去年分別下降4.19和5.32個(gè)百分點(diǎn)。

碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活及雅生活服務(wù)凈利潤(rùn)分別為22.61億元、22.13億元和19.34億元，排名前三。凈利潤(rùn)TOP10企業(yè)的凈利潤(rùn)均值為12.62億元，凈利率均值為9.60%，較去年下降2.67個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2022年凈利潤(rùn)TOP10公司毛利潤(rùn)（率）及凈利潤(rùn)（率）情況

2022年物業(yè)服務(wù)上市公司基礎(chǔ)服務(wù)板塊的盈利能力保持穩(wěn)定，基礎(chǔ)服務(wù)毛利率均值為22.41%，較2021年略降，增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)毛利率均值為28.53%，較2021年回落約6個(gè)百分點(diǎn)。

（2）關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)出清是主因，疫情管控導(dǎo)致的成本增加等為次因

地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)造成物業(yè)公司大量應(yīng)收賬款壞賬，極大影響了盈利水平。2022年，物業(yè)服務(wù)上市公司應(yīng)收賬款及票據(jù)均值為15.31億元，同比增長(zhǎng)36.45%；部分上市公司披露了應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款，該指標(biāo)均值為1.73億元，同比大幅增長(zhǎng)63.21%。

隨著應(yīng)收賬款規(guī)模的擴(kuò)大，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)顯著放緩，2022年物管公司計(jì)提的應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備普遍增長(zhǎng)，部分公司針對(duì)關(guān)聯(lián)房企應(yīng)收賬款計(jì)提了較大金額的減值，對(duì)業(yè)績(jī)形成較大沖擊。2022年，物業(yè)服務(wù)上市公司資產(chǎn)減值損失均值為2.69億元，較去年激增2.25億元，同比增長(zhǎng)511%。

圖：2022年物業(yè)服務(wù)上市公司應(yīng)收賬款及票據(jù)及增速情況

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疫情管控等因素增加了物業(yè)服務(wù)上市公司運(yùn)營(yíng)管理成本，利潤(rùn)被壓縮。2022年行政費(fèi)用均值為3.99億元，較去年增長(zhǎng)25.08%，銷(xiāo)售及分銷(xiāo)成本均值為0.62億元，較去年大增40.91%，側(cè)面反映出成本增長(zhǎng)率大于收入增長(zhǎng)率，利潤(rùn)被侵蝕。

圖：2021-2022年物業(yè)服務(wù)上市公司行政費(fèi)用及銷(xiāo)售費(fèi)用

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此外，前兩年行業(yè)內(nèi)規(guī)模擴(kuò)張出現(xiàn)內(nèi)卷，存在激進(jìn)并購(gòu)現(xiàn)象，導(dǎo)致分?jǐn)偝杀靖?，但整合效益不佳，出現(xiàn)商譽(yù)減值問(wèn)題，以上種種原因綜合作用，壓縮了利潤(rùn)空間，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)而利潤(rùn)不增甚至反降的結(jié)果。

[1] 2022年未發(fā)布年報(bào)以及未披露相關(guān)信息的上市公司未被納入。