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基礎(chǔ)服務(wù)市場空間大、儲備充足，社區(qū)增值服務(wù)和創(chuàng)新型服務(wù)開啟更大空間

（1）基礎(chǔ)物業(yè)市場空間大，儲備面積充足，非住宅成為重要拓展領(lǐng)域

基礎(chǔ)物業(yè)管理收入伴隨公司規(guī)模的擴張而持續(xù)增長，有潛力，有韌性。尤其在2022年，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)成為中流砥柱，在外部環(huán)境遭受重大影響情況下仍能保持韌性增長，毛利率相對最穩(wěn)定，是物業(yè)公司的核心業(yè)務(wù)及其他多元服務(wù)延伸的沃土，市場空間廣闊。根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，截至目前，全國商品房竣工面積、學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐站、文體場館等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米，預(yù)期未來將仍處于穩(wěn)定增長階段。

在并購市場回歸理性，關(guān)聯(lián)公司項目供給乏力的當前階段，上市公司間的規(guī)模拓展競爭愈演愈烈，通過市場化手段搶項目，積累儲備面積成為重要的戰(zhàn)略方向，也是企業(yè)核心競爭力的表現(xiàn)。

圖:2020-2022年港股物業(yè)服務(wù)上市公司儲備面積情況

注：樣本為42家披露儲備面積的物業(yè)服務(wù)上市公司

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

盤點披露儲備面積的42家上市公司數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前上市公司儲備面積較為充足。2022年，42家上市公司的儲備面積均值約為6585萬平方米，同比增長4.83%，增速較上一年（26.84%）下降22.01個百分點；“儲備/在管”約為49.03%，意味著儲備面積能支持當前管理面積增長一半，儲備充足。華發(fā)物業(yè)服務(wù)、綠城服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、中駿商管等“儲備/在管”均超80%，遠超均值（49.03%），表明未來增長動力足，潛力大。

圖:2022年部分物業(yè)服務(wù)上市公司“儲備/在管”情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

但近三年“儲備/在管”呈現(xiàn)下降趨勢，表明規(guī)模拓展難度增加。2022年，上市公司“儲備/在管”均值約為49.03%，且近三年呈現(xiàn)逐步下降趨勢，較2020年的65.85%下降16.82個百分點，表明項目拓展承壓，主要是關(guān)聯(lián)方面積供給能力顯著下降以及并購市場趨于理性所致。在此背景下，市場化拓展成為上市公司重要的規(guī)模擴張手段，但市場競爭逐步加劇，拓展難度加大，每個公司均面臨一定挑戰(zhàn)。

在市場化拓展中，非住宅領(lǐng)域成為各上市公司發(fā)力的重要方向。從招標市場看，據(jù)中指數(shù)據(jù)·物業(yè)版招標數(shù)據(jù)顯示，2022年物業(yè)管理行業(yè)第三方市場招標信息共發(fā)布16萬余條，以非住宅業(yè)態(tài)招標信息為主，占比約87.6%，其中辦公物業(yè)占比最高約42.10%，其次是學(xué)校業(yè)態(tài)，占比18.50%，表明在市場化拓展中，非住宅項目標的更豐富，成為當前市場主流，辦公項目和學(xué)校項目的物業(yè)需求量較大。部分上市公司已積極布局細分賽道，并以新項目為基石，切入新賽道，不斷提升非住宅管理項目密度。

圖：物業(yè)管理行業(yè)第三方市場拓展招投標信息統(tǒng)計（2022年1-12月）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

（2）社區(qū)增值服務(wù)階段性承壓，未來仍是重要業(yè)務(wù)板塊

社區(qū)增值服務(wù)是物業(yè)上市公司的重要板塊，幾乎每家企業(yè)都在大力發(fā)展相關(guān)業(yè)務(wù)。相比于非業(yè)主增值服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)具備潛力大，需求大，業(yè)務(wù)延展性好等特點，且受地產(chǎn)影響相對較小，風險較低。近十幾年，社區(qū)增值服務(wù)經(jīng)歷了“從無到有，從有到全，從全到優(yōu)”的探索，取得了良好成效。

圖：社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展趨勢圖

雖然在2022年受疫情管控、經(jīng)濟波動、地產(chǎn)下行等因素影響，社區(qū)增值服務(wù)增速放緩，部分上市公司甚至出現(xiàn)下降，但長期看，社區(qū)增值服務(wù)仍然具備增長潛力，市場空間廣闊。首先，政策對社區(qū)增值服務(wù)開展的支持力度并未減弱，物業(yè)公司近場優(yōu)勢仍在，業(yè)主及客戶的多元生活需求日益豐富。其次，拖累社區(qū)增值服務(wù)階段性承壓的原因主要都是外部原因，伴隨疫情管控放開，經(jīng)濟逐步恢復(fù)，地產(chǎn)相關(guān)交易逐步出清后，社區(qū)增值服務(wù)定能重回快速增長的軌道，為上市公司貢獻更多的營收和利潤。

從當前的營業(yè)收入貢獻來看，社區(qū)增值服務(wù)收入占比普遍較低，尤其頭部企業(yè)占比更低，可挖掘空間較大。我們選取部分有代表性的物業(yè)上市公司，發(fā)現(xiàn)社區(qū)增值服務(wù)占比普遍位于5%-27%的區(qū)間內(nèi)，均值約為15.37%，社區(qū)增值服務(wù)的營收貢獻仍然較低。值得關(guān)注的是，社區(qū)增值服務(wù)占比超過20%的主要為中小型上市公司，而像華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、中海物業(yè)、萬物云等多家頭部企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)占比均低于15%，甚至低于10%。但頭部企業(yè)管理面積大，服務(wù)業(yè)主數(shù)量眾多，社區(qū)增值服務(wù)需求更多樣，需求量更大，意味著該板塊仍有較大可挖掘空間。

圖：2022年部分上市公司社區(qū)增值服務(wù)及占比情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

（3）創(chuàng)新型服務(wù)市場空間大，發(fā)展?jié)摿εc不確定性并存

伴隨行業(yè)的不斷發(fā)展，上市公司的業(yè)務(wù)發(fā)展更為多元，近幾年來，以城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運營等為代表的創(chuàng)新型服務(wù)強勢崛起，為物業(yè)管理行業(yè)打開了更大的想象空間。

從市場空間看，城市服務(wù)已形成萬億規(guī)模的藍海市場，正成為上市公司競相布局的業(yè)務(wù)方向。2022年，全國城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出達到19415億元，假設(shè)該數(shù)值此后幾年保持穩(wěn)定，且假設(shè)到2025年物業(yè)管理的滲透度達到50%左右，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市社區(qū)服務(wù)的潛在市場容量為9707.5億元。

IFM通過整合資源，滿足客戶日常所需，對工作場所進行空間利用，對設(shè)施設(shè)備維護降耗，對環(huán)境進行管理，將客戶非核心業(yè)務(wù)統(tǒng)一籌劃與管理，是近兩年物業(yè)服務(wù)企業(yè)開拓的新賽道。從內(nèi)容方面來看，IFM服務(wù)包括七大類：設(shè)施維修及維護、環(huán)境與能源管理、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、企業(yè)和資產(chǎn)管理、餐飲服務(wù)和綜合服務(wù)（空間規(guī)劃、員工福利管理、飲水服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、制服服務(wù)、禮賓服務(wù)等）。根據(jù)國際調(diào)研機構(gòu)PMR的預(yù)測，到2031年全球IFM市場規(guī)模將超萬億美元。目前我國IFM服務(wù)市場需求規(guī)模約6260億元，預(yù)計到2026年將增長到約10699億元，年均復(fù)合增長率達14.07%。

商業(yè)運營管理是聚焦商辦物業(yè)管理的上市公司特有的業(yè)務(wù)板塊，呈現(xiàn)出專業(yè)性強、利潤率高等特征，近幾年碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等以住宅為主的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在布局此賽道，逐步建立專門的業(yè)務(wù)板塊。商業(yè)運營及管理一般包括市場研究及定位服務(wù)、商業(yè)物業(yè)租戶招攬服務(wù)、開業(yè)前籌備服務(wù)、租戶管理及租金收取以及其他運營及管理服務(wù)，對于項目的整體把控、運營及管理的要求較高，因此專業(yè)性比較突出。從2022年數(shù)據(jù)看，碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、新希望服務(wù)、越秀服務(wù)等多家上市公司的商業(yè)運營及管理服務(wù)的毛利率均在35%以上，表現(xiàn)出較強的盈利能力。

目前，創(chuàng)新型服務(wù)處于發(fā)展初期階段，占營收比重不高，有較大發(fā)展空間。但由于創(chuàng)新型服務(wù)種類多，缺乏成熟的業(yè)務(wù)模式，因此存在一定不確定性，上市公司需審慎制定發(fā)展策略，結(jié)合自身優(yōu)勢選擇部分業(yè)務(wù)進行發(fā)力。我們盤點了具有創(chuàng)新型服務(wù)的20多家上市公司發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)新型服務(wù)占收入的比重平均約為10%上下，僅碧桂園服務(wù)和第一服務(wù)控股兩家企業(yè)占比超過20%。

上市公司獨立性增強、穩(wěn)健發(fā)展正當時，行業(yè)基本面未變，板塊價值預(yù)期回歸

自2021年7月物業(yè)板塊市值達到頂峰后，進入長期波動下行的調(diào)整階段，至2022年11月開始有所反彈并保持穩(wěn)定，至今距兩年來最低點2613億已反彈約40%，但與歷史表現(xiàn)比仍處于較低點位。物業(yè)板塊之所以出現(xiàn)這種長周期的調(diào)整，主要原因來自于關(guān)聯(lián)方的拖累以及外部宏觀環(huán)境的變化，部分原因來自于高速擴張帶來的風險，導(dǎo)致投資者對物業(yè)板塊的預(yù)期發(fā)生變化，對物業(yè)上市公司成長性出現(xiàn)隱憂。但伴隨關(guān)聯(lián)方逐步“出清”，企業(yè)獨立性增強等情況逐步改善，行業(yè)或?qū)㈤_啟新的發(fā)展周期。

圖：物業(yè)板塊價值回歸動因

（1）關(guān)聯(lián)方風險逐步出清，獨立性顯著增強

上市公司關(guān)聯(lián)方風險逐步出清，獨立性增強，行業(yè)聚焦核心業(yè)務(wù)、回歸本質(zhì)，此為物業(yè)股價值回歸的直接動因。2022年，物業(yè)服務(wù)上市公司非業(yè)主增值服務(wù)收入及毛利率出現(xiàn)普遍下降，部分企業(yè)降幅較大，表明非業(yè)主增值服務(wù)回歸理性，關(guān)聯(lián)風險逐步出清。

表：2021-2022年部分上市公司非業(yè)主增值服務(wù)收入及降幅情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

2022年，除國企及少數(shù)民營企業(yè)外，絕大多數(shù)上市公司非業(yè)主增值服務(wù)收入出現(xiàn)顯著下滑，不少公司近乎腰斬。第一服務(wù)控股、佳兆業(yè)美好、榮萬家、融創(chuàng)服務(wù)、時代鄰里、金科服務(wù)、宋都服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)集團等上市公司的非業(yè)主增值服務(wù)降幅均超過50%。

圖：2021-2022年部分上市公司非業(yè)主增值服務(wù)毛利率情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

從非業(yè)主增值服務(wù)毛利率角度看，大多數(shù)受到關(guān)聯(lián)方負面影響的上市公司非業(yè)主增值服務(wù)毛利率水平亦出現(xiàn)顯著下降。2022年，融創(chuàng)服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)毛利率降幅高達29.4個百分點，宋都服務(wù)、金科服務(wù)、融信服務(wù)的降幅也均超20個百分點。

這傳遞了兩個信號，第一，物業(yè)公司與其地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司之間的密切關(guān)系和關(guān)聯(lián)交易在地產(chǎn)穩(wěn)健的時候是優(yōu)勢、是背書，但當市場下行，這種依賴關(guān)系反而成了拖累，甚至造成巨大的經(jīng)營風險和財務(wù)風險；第二，非業(yè)主增值服務(wù)收入及其毛利率的大幅下降雖然短期會對物業(yè)上市公司造成一定負面影響，但這是物業(yè)公司必須經(jīng)歷的風險出清過程，降幅越高表明對地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的依賴度減弱越明顯，長期看是利好的。

因此，獨立發(fā)展在業(yè)內(nèi)達成共識。物業(yè)公司的獨立性主要表現(xiàn)在三個方面，即股權(quán)獨立、業(yè)務(wù)獨立和品牌獨立。股權(quán)獨立是物企走獨立化發(fā)展道路必然面對的問題，部分物企引入戰(zhàn)略投資者，原大股東變成非控股股東，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，長期看有利于公司治理和獨立性發(fā)展。業(yè)務(wù)獨立核心在于擁有獨立擴張和運營的能力，不再過度依賴地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的項目供給，加強外拓團隊建設(shè)，提升市場化拓展能力，充分利用與第三方的合資合作、戰(zhàn)略合作，促進項目拓展以及多元業(yè)務(wù)發(fā)展，構(gòu)建獨立發(fā)展的核心競爭優(yōu)勢。品牌獨立是物企獨立的根本，之所以在地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方出現(xiàn)問題時物業(yè)公司受到較大的影響，本質(zhì)上是地產(chǎn)和物業(yè)在公眾及投資者眼中具有綁定關(guān)系，唇亡齒寒。物業(yè)公司想要實現(xiàn)自身的獨立發(fā)展，本質(zhì)上是要樹立特有的物業(yè)品牌，擺脫地產(chǎn)品牌的影響，強化自身優(yōu)勢，贏得投資者認可。

（2）理性回歸、穩(wěn)健發(fā)展，“重規(guī)模增長”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;重持續(xù)經(jīng)營”

2022年，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的腳步放緩，上市公司逐步改變經(jīng)營戰(zhàn)略，由“重規(guī)模增長”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;重持續(xù)經(jīng)營”，由“高速增長”轉(zhuǎn)為“高質(zhì)發(fā)展”，節(jié)奏更穩(wěn)健而可持續(xù)，此為物業(yè)股價值回歸的預(yù)期動因，有助于改變投資者對物業(yè)板塊的預(yù)期，提振投資信心。

圖：上市公司理性回歸、穩(wěn)健運營

上市公司的理性回歸體現(xiàn)在多個方面。第一，并購市場更審慎，不再盲目追求高速擴規(guī)模，而是綜合評估標的質(zhì)量、風險，以及與自身的業(yè)務(wù)協(xié)同、投后管理等多方面。第二，社區(qū)增值服務(wù)趨于理性，不過度追求服務(wù)種類的多元，而是更注重服務(wù)品類的聚焦，優(yōu)勢業(yè)務(wù)的挖掘等。普遍來看，房屋經(jīng)紀、美居服務(wù)、社區(qū)零售、家政服務(wù)、空間運營成為行業(yè)主要社區(qū)增值服務(wù)類型，而針對每一家企業(yè)而言，則需要結(jié)合自身資源稟賦和優(yōu)勢發(fā)展1-3項服務(wù)，并做專做精，方能獲得更好的效益。第三，城市拓展回歸理性，聚焦重點城市和區(qū)域，提升城市密度，有利于資源整合并形成重點區(qū)域的規(guī)模效應(yīng)。

（3）行業(yè)基本面好，商業(yè)模式未改變

從長期來看，物業(yè)管理行業(yè)基本面并未改變，此為物業(yè)股價值回歸的根本動因。從盈利能力看，根據(jù)上市公司年報數(shù)據(jù)，收入均值46.44億元，毛利潤均值11.57億元，毛利率和凈利率均值分別為24.91%和7.88%。盤點港股各行業(yè)凈利率情況發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)上市公司2022年凈利率均值約7.88%，在港交所行業(yè)分類中排名第五位，仍然處于中上水平。

圖：2022年港股各行業(yè)凈利率均值情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

從行業(yè)屬性上看，物業(yè)板塊具備弱周期性、輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流好，抗風險能力強、成長性好的特點，商業(yè)模式未改變。目前主要受到影響的業(yè)務(wù)是非業(yè)主增值服務(wù)，而此項業(yè)務(wù)并非物業(yè)公司的核心業(yè)務(wù)，不會動搖物業(yè)管理行業(yè)的基本屬性，非業(yè)主增值服務(wù)收縮反而是行業(yè)去偽存真，風險出清必須經(jīng)歷的。經(jīng)歷過這一輪洗禮，行業(yè)將更接近物業(yè)管理本質(zhì)，企業(yè)發(fā)展也將變得更為穩(wěn)健。從未來發(fā)展?jié)摿?/strong>，物業(yè)管理行業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)空間大，業(yè)務(wù)延展性好，橫向縱向可以開拓的賽道多元，市場極具想象空間。諸多特色賽道如城市服務(wù)、商業(yè)運營、IFM、TOD物業(yè)管理、高端服務(wù)、綠色物業(yè)、工地物業(yè)等領(lǐng)域有望逐步打開，為行業(yè)開辟更多細分藍海，奠定行業(yè)高成長性基礎(chǔ)。

（4）IPO仍有機會，資本市場有望持續(xù)擴容

目前，仍處于上市進程中的有融匯悅生活、龍湖智創(chuàng)生活、萬達商管、中湘美好、眾安智慧生活、深業(yè)運營、珠江城市服務(wù)等多家企業(yè)。資本市場有望持續(xù)擴容，國資企業(yè)、專業(yè)賽道佼佼者、規(guī)模型企業(yè)或?qū)⒊蔀镮PO入場券的優(yōu)先獲得者。第一，國資背景物企信用好、資源足、穩(wěn)健性強，處于IPO戰(zhàn)略機遇期，如中湘美好、深業(yè)運營等均在IPO沖刺階段。國資企業(yè)合規(guī)性強，公司運營都遵循較為嚴格的審批制度，因此抗風險能力強，易于獲得業(yè)主信任。此外，國資背景物企在獲取諸如政府公建、城市服務(wù)等項目有著先天優(yōu)勢。

截至2023年5月，共有14家國企登陸資本市場，上市歷程可分為三個階段：2018年及以前為關(guān)注期，IPO市場國資企業(yè)身影并不多見，僅2015年中海物業(yè)在港股上市；2019-2021年是國企上市的熱潮期，3年內(nèi)共計10家國企上市；2022年以來，行業(yè)整體IPO市場熱度下降，但是對國企仍是機會，迎來了戰(zhàn)略機遇期，2022年內(nèi)共6家物企登陸港股，其中有3家是國企。未來，國企IPO熱度或?qū)⒗^續(xù)提升。

圖：2015年以來國資背景物業(yè)公司IPO情況

第二，物業(yè)管理行業(yè)可延伸的專業(yè)賽道眾多，商業(yè)運營、城市服務(wù)、IFM等專業(yè)賽道中的佼佼者仍是資本市場潛在的敲鐘人。第三，有一定規(guī)模的企業(yè)仍受投資者的關(guān)注，具備沖擊資本市場的實力，如龍湖智創(chuàng)生活。具備一定規(guī)模的企業(yè)，其在市場上有一定的公信力和影響力，治理結(jié)構(gòu)也更加完善，在資本市場仍有機會。

加強ESG建設(shè)，提升長期投資價值

（1）ESG成為影響投資者決策的關(guān)鍵因素，ESG評級重要性提升

ESG衡量了企業(yè)長期的可持續(xù)發(fā)展能力，成為影響投資者決策的關(guān)鍵因素。ESG投資是指在傳統(tǒng)投資邏輯的基礎(chǔ)上增加環(huán)境、社會、公司治理等多因素，呼吁企業(yè)在謀求商業(yè)利益的同時兼顧社會責任。

ESG基金投資熱情較高，規(guī)模不斷擴大。我國ESG主題基金起步相對較晚，但發(fā)展迅速，ESG主題公募基金的規(guī)模已經(jīng)接近3000億元。不少基金公司在進行投資決策時，將ESG因素融入投資流程中，并建立專門的ESG研究團隊開展相關(guān)工作。2022年部分新發(fā)的ESG主題基金運用了ESG篩選策略，來確定符合投資條件的公司。

表：2022年以來部分新發(fā)ESG主題基金投資策略

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

可以發(fā)現(xiàn)，ESG投資策略常使用的策略有負面剔除和正面篩選，并需要結(jié)合ESG整體表現(xiàn)或ESG評級作為參考依據(jù)。因此不少物業(yè)上市公司越來越關(guān)注自己的ESG表現(xiàn)及ESG評價，以期得到投資者的關(guān)注和認可。目前，針對物業(yè)管理行業(yè)的ESG測評研究相對較少，對于物業(yè)服務(wù)上市公司的ESG測評體系還沒有系統(tǒng)的搭建起來，尚處于起步階段。在此背景下，中指研究院、中信證券研究部、北京秩鼎公司聯(lián)合對物業(yè)管理行業(yè)ESG體系開展研究與測評，并于2022年12月發(fā)布《2022中國物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測評研究報告》（報告下載見文末報告推薦），旨在客觀評價物業(yè)服務(wù)上市公司在環(huán)境、社會和公司治理方面的綜合表現(xiàn)，為社會各方提供參考和決策依據(jù)，同時激勵企業(yè)更加重視并積極履行ESG相關(guān)職責，推動中國物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（2）ESG關(guān)乎企業(yè)長期價值，相關(guān)披露日趨嚴格

ESG是從三個非財務(wù)指標出發(fā)來衡量和評價企業(yè)可持續(xù)投資價值的理念和評價體系，使企業(yè)在關(guān)注經(jīng)營績效的同時，充分考慮企業(yè)所處環(huán)境、社會及公司治理情況，降低企業(yè)綜合運營風險，實現(xiàn)高質(zhì)量長遠發(fā)展。

國際上對ESG的重視程度不斷提升，相關(guān)披露準則和要求也越來越嚴格。2023年2月，國際可持續(xù)發(fā)展準則理事會（ISSB）在蒙特利爾舉行會議，對其擬首批發(fā)布的國際可持續(xù)披露準則—《國際財務(wù)報告可持續(xù)披露準則第1號—可持續(xù)相關(guān)財務(wù)信息披露一般要求》（ISDS S1）和《國際財務(wù)報告可持續(xù)披露準則第2號—氣候相關(guān)披露》（ISDS S2）的所有技術(shù)內(nèi)容做出了最終決議，預(yù)計于2023年6月正式發(fā)布，于2024年1月1日起正式生效。主要涉及的關(guān)鍵問題及變化包括以下五個方面。第一，企業(yè)碳排放總量除了范圍1和范圍2以外，還要包括范圍3，不披露要解釋。第二，將企業(yè)范圍1和范圍2的碳排放統(tǒng)計和披露邊界拓展至聯(lián)營企業(yè)、合營企業(yè)及未納入合并范圍的子公司或關(guān)聯(lián)公司。第三，將《溫室氣體核算體系》作為企業(yè)碳排放量的核算標準。第四，關(guān)于企業(yè)披露戰(zhàn)略與氣候變化之間彈性分析的要求，可以采用與情景分析等效的方法進行替代。第五，對細分行業(yè)氣候信息披露指標體系進行了修改和完善。

表：《國際財務(wù)報告可持續(xù)披露準則》關(guān)鍵變化事項

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

聯(lián)交所對ESG信息披露的要求也有新的變化，2023年4月14日，聯(lián)交所發(fā)布了有關(guān)優(yōu)化ESG框架下的氣候披露咨詢問卷，反映了聯(lián)交所緊跟ISSB氣候準則動向，及時提醒上市公司做好披露準備。第一，新規(guī)名稱由《ESG報告指引》變?yōu)椤禘SG報告守則》，進一步強化對ESG報告披露的重視；第二，規(guī)定所有上市公司在其ESG報告中披露氣候相關(guān)信息，以及推出符合“國際可持續(xù)發(fā)展準則理事會（ISSB）”氣候準則的新氣候相關(guān)信息披露要求。第三，新增獨立的氣候信息披露要求部分，D部分（現(xiàn)行只有ABC三部分），并且由目前“不遵守就解釋”要求提升至“強制披露”。第四，考慮到上市公司的準備情況及相關(guān)疑慮，計劃就部分披露實施過渡性規(guī)定。第五，計劃修訂后的《ESG報告守則》于2024年1月1日生效。

面對國際與聯(lián)交所對于ESG信息披露要求日趨嚴格，物業(yè)上市公司應(yīng)提高ESG重視程度，了解新規(guī)具體要求，組建專門團隊收集必要信息以識別自身弱項，強化企業(yè)能力建設(shè)，制定切實可行的目標和計劃，及早做好應(yīng)對準備，采取相應(yīng)行動。

（3）加強ESG建設(shè)，履行社會責任，提升長期投資價值

目前，物業(yè)管理行業(yè)整體的ESG披露現(xiàn)狀為披露率高、及時性強、整體得分水平較高，但缺乏外部鑒證，部分指標表現(xiàn)差異化明顯。基于當前上市公司在ESG實踐方面的表現(xiàn)，結(jié)合相關(guān)披露準則要求的變化，上市公司如何加強ESG建設(shè)，做好ESG信息披露，獲得投資者關(guān)注并提升長期投資價值？

第一，提升ESG重視程度，完善ESG治理架構(gòu)。盡管目前絕大多數(shù)物業(yè)上市公司已經(jīng)建立了較為完善的ESG管治架構(gòu)，但仍有少部分公司缺乏完善的架構(gòu)和ESG建設(shè)機制，管理層對ESG的重視程度仍有待提升。即使那些建立了ESG組織架構(gòu)的上市公司，也需要在實踐中認真考慮是否已按照該架構(gòu)有效執(zhí)行了ESG實踐相關(guān)工作，真正建立起“自上而下”監(jiān)管與“自下而上”反饋相結(jié)合的機制，確保各項工作貫徹落地。

第二，及時捕捉ESG相關(guān)動態(tài)，了解國際市場，港股市場及內(nèi)陸有關(guān)政策和披露準則的動向，隨時做好應(yīng)對。當前，ESG的熱度持續(xù)提升，國內(nèi)外相關(guān)部門和機構(gòu)都在緊鑼密鼓地制定或更新相關(guān)法規(guī)、準則，推動ESG快速發(fā)展。物業(yè)服務(wù)上市公司應(yīng)當及時了解相關(guān)變化和要求，做好提前準備。因為很多新的要求涉及到數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑、相關(guān)計算規(guī)則的變化，這些需要提前制定計劃，確定切實可行的實踐方案，以符合相關(guān)披露規(guī)定。

第三，注重環(huán)境相關(guān)議題，踐行綠色物業(yè)管理。從國際和聯(lián)交所的披露準則的變化趨勢看，對于環(huán)境披露指標的要求變化較大，披露難度大，是上市公司面臨的一項挑戰(zhàn)。比如對于碳排放的范圍，要求不僅披露范圍1、范圍2，還需要披露范圍3，從數(shù)據(jù)統(tǒng)計及專業(yè)性的角度看，難度較大。對于氣候風險可能對業(yè)務(wù)模式、策略、現(xiàn)金流量等產(chǎn)生的影響需要作出評估，披露應(yīng)對氣候變化的抵御能力等。物業(yè)管理雖然是服務(wù)業(yè)，幾乎沒有生產(chǎn)排放，但應(yīng)注重在日常管理中如何通過具體措施降低能耗和排放物，實現(xiàn)真正的綠色物業(yè)管理。

第四，健全供應(yīng)鏈管理，確保服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司肩負人民安全、健康、幸福的責任與使命，建立完善的供應(yīng)商管理、篩選、供應(yīng)商評價、采購機制對確保服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主安全至關(guān)重要。尤其近幾年來，物業(yè)公司的增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)不斷豐富發(fā)展，供應(yīng)商種類越來越多，對供應(yīng)鏈風險管理提出了新的要求。

第五，積極承擔社會責任，與社會共生共贏。物業(yè)管理行業(yè)是準公共服務(wù)行業(yè)，也是重要的民生行業(yè)，在社區(qū)治理、城市建設(shè)、社會和諧發(fā)展方面起到重要的基礎(chǔ)性作用。物業(yè)上市公司積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，投身到基層治理、穩(wěn)定就業(yè)、抗災(zāi)防疫、公益慈善、鄉(xiāng)村振興等重要的社會責任踐行領(lǐng)域，以實際行動詮釋“服務(wù)、關(guān)愛與責任”的真諦。