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2023年上半年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)貫徹高質(zhì)量發(fā)展的主旋律，在平衡管理規(guī)模與服務(wù)質(zhì)量的同時，積極探索更加適合自身特點的發(fā)展路徑，聚焦優(yōu)勢領(lǐng)域，愈發(fā)獨立前行。本文將從政策、規(guī)模、增值服務(wù)、資本、品質(zhì)、展望六個層面全面分析行業(yè)2023年上半年的特點和發(fā)展趨勢，為推動企業(yè)高質(zhì)發(fā)展提供參考和指引。

政策篇

1、助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)發(fā)展，城市更新、城鄉(xiāng)改造物企大有可為

表：2023上半年城鄉(xiāng)升級等相關(guān)政策梳理

高質(zhì)量發(fā)展已經(jīng)成為時代“主旋律”和“最強音”，從中央到地方紛紛出臺政策規(guī)定，這些政策旨在提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量和效益，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，提高城市功能和品質(zhì)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，以及提升人民群眾的生活質(zhì)量和幸福感。在城市更新方面，政府將加大對老舊小區(qū)改造的力度，提升住房和社區(qū)的品質(zhì)，改善居民的居住環(huán)境。在城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施升級改造方面，政府將加大對交通、水利、新能源、環(huán)境保護(hù)等基礎(chǔ)設(shè)施的投資，改善人民群眾的生產(chǎn)生活條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極參與老舊小區(qū)改造，城鄉(xiāng)環(huán)境綜合服務(wù)，新能源基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施維護(hù)等業(yè)務(wù)中，在滿足市場需求的同時，不斷拓展業(yè)務(wù)范圍，豐富業(yè)務(wù)鏈條，進(jìn)一步提升競爭力與服務(wù)力。

2、社區(qū)養(yǎng)老政策延續(xù)，潛力有待釋放

表：2023上半年養(yǎng)老服務(wù)鼓勵性政策

2022年，國家及地方出臺多項政策鼓勵發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托育、物業(yè)、家政、餐飲、零售等多元生活服務(wù)，尤其是社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務(wù)，多次提及，是政策大力支持的業(yè)務(wù)方向。2023上半年，養(yǎng)老仍舊是政策重點發(fā)力方向，“物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)”的試點推行，將逐步緩解社會老齡化的壓力，滿足老人的個性需求。社區(qū)養(yǎng)老作為社區(qū)增值服務(wù)中的重要組成部分，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，既是機遇又是挑戰(zhàn)。如何發(fā)揮物業(yè)貼近居民、響應(yīng)快速的優(yōu)勢，根據(jù)不同居民結(jié)構(gòu)、老年人服務(wù)需求，有針對性地提供多元化、個性化的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須面對的挑戰(zhàn)，但潛力可期。

3、創(chuàng)建“平安”物業(yè)，強化安全生產(chǎn)，助力社會基層治理

表：2023上半年物業(yè)“安全”相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)修訂

寧夏銀川“6.21”燃?xì)獗ㄊ鹿拾l(fā)生后，全國上下開展安全生產(chǎn)大檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)成為社會基層治理的重要組成部分，在圍繞小區(qū)消防、防汛、綜合治理等安全防范工作上，需要主動對接消防等相關(guān)部門，及時通過物業(yè)管理平臺等方式，將相關(guān)工作部署要求傳達(dá)各物業(yè)服務(wù)項目，做好服務(wù)區(qū)域隱患排查工作，完善應(yīng)急管理措施。如遇暴雨等惡劣天氣，立即加強小區(qū)排水設(shè)施巡查檢查，確保物業(yè)服務(wù)區(qū)域的安全，減少損失，創(chuàng)建“平安”物業(yè)，強化安全生產(chǎn)。

規(guī)模篇

1、行業(yè)規(guī)模增速顯著放緩，市場集中度進(jìn)一步提升

圖：2019-2022年百強企業(yè)管理面積、合約面積及增速變化情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

行業(yè)管理規(guī)模增速放緩，高速增長回歸理性發(fā)展。2022年，百強企業(yè)管理面積均值穩(wěn)步增長，達(dá)到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%。管理面積增速與合約面積增速均下降超4個百分點。

2022年，管理面積前10的企業(yè)占比為14.91%，管理面積前100的企業(yè)占比為46.13%，管理面積前200的占比為50.24%，市場份額均保持增長，未來仍有提升空間。

2、市場競標(biāo)成為主流拓展方式

圖：2019-2022年百強企業(yè)第三方在管面積占比情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

2022年，百強企業(yè)來自非關(guān)聯(lián)方（第三方）在管面積均值占比提升至54.72%，連續(xù)多年持續(xù)提升?？偭糠植伎?，市場競標(biāo)、并購（含合資）占比各半，但2022新增面積則主要來自市場競標(biāo)。

圖：2019-2022年百強企業(yè)管理面積業(yè)態(tài)分布

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

從市場競標(biāo)看，一方面，2022年發(fā)布的招標(biāo)信息中，非住宅業(yè)態(tài)占比87.6%，提供了良好的市場拓展機會，非住宅面積貢獻(xiàn)逐年提升，管理面積占比達(dá)35.28%，較上年增長1.39個百分點；另一方面，借助中指數(shù)據(jù)庫獲取土地市場、項目招標(biāo)市場、合約到期項目等信息，進(jìn)行精準(zhǔn)高效的項目拓展。

3、并購更加理性：數(shù)量減少、PE倍數(shù)略降、國企成并購主力軍

并購市場呈現(xiàn)三大新特征。（1）數(shù)量減少：2022年，并購交易43宗，相比2021年的145宗大幅下降，標(biāo)的更加優(yōu)質(zhì)。（2）PE倍數(shù)略降：2022年，并購標(biāo)的PE均值11.5倍，較2021年略降。（3）國企成主力軍：2022年國企業(yè)并購涉及總交易金額超40億元，占比過半；按照并購金額排序，前6均為國企。

表：2022年部分收并購案例（中指數(shù)據(jù)庫·物業(yè)版監(jiān)測）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

4、聚焦核心城市群，深耕重點城市，提升密度成為重點策略

2022年，百強企業(yè)約62.66%的管理面積位于五大城市群，較2021年上升1.32個百分點，分布較為集中。其中，長三角、珠三角、京津冀管理面積占比分別為21.21%、12.64%和10.19%，合計超過4成。

圖：2022年百強企業(yè)不同城市群管理面積分布情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

表：部分百強企業(yè)城市深耕策略及核心城市群管理面積占比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

5、關(guān)聯(lián)公司面積供給是補充，不再是依靠

從新增面積情況看，百強企業(yè)承接關(guān)聯(lián)方項目的占比普遍減少，對其依賴度逐步降低。華潤萬象生活、建業(yè)新生活、京城佳業(yè)、新城悅服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等多家百強企業(yè)新增管理面積中關(guān)聯(lián)方供給占比出現(xiàn)持續(xù)下滑，且下降趨勢明顯。

圖：2020-2022年部分百強企業(yè)新增管理面積構(gòu)成情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

2022年，全國商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%；2022年，全國300城成交各類用地規(guī)劃建筑面積18.88億平方米，同比下降9.27%；住宅用地成交面積同比下降30.7%。

增值服務(wù)篇

1、擇優(yōu)開展適配的增值服務(wù)，打造企業(yè)“第二增長極”

基礎(chǔ)服務(wù)是物業(yè)企業(yè)的“基本盤”，增值服務(wù)是物業(yè)企業(yè)的“進(jìn)攻盤”，通過增值服務(wù)做深服務(wù)，打造企業(yè)的“第二增長極”。物業(yè)企業(yè)開展的社區(qū)增值服務(wù)經(jīng)歷了“從無到有，從有到全，從全到優(yōu)”的探索，企業(yè)更傾向于選擇與自身資源和能力適配的服務(wù)。百強企業(yè)開展的社區(qū)增值服務(wù)主要聚焦于空間運營、社區(qū)零售、房屋經(jīng)紀(jì)、美居服務(wù)、家政服務(wù)等幾個板塊，2022年社區(qū)增值服務(wù)收入占比分別約為31.8%、19.1%、13.1%、12.1%和4.3%。

圖：社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展趨勢圖

圖：2021-2022年百強企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)分類及占比情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

2、做精深度服務(wù)，擇“一米寬” 掘“百米深”，釋放服務(wù)價值潛力

在城市住房“剛需”時代，物業(yè)服務(wù)一直被認(rèn)為是低門檻、易復(fù)制、難量化的業(yè)務(wù)，但在我國城鎮(zhèn)化率突破65%，智慧科技發(fā)展方興未艾背景下，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)正在朝著深度服務(wù)方向發(fā)展，從聚焦社區(qū)消費場景的社區(qū)增值服務(wù)，到挖掘非住宅業(yè)態(tài)客戶的綜合設(shè)施管理服務(wù)（IFM），越來越多的標(biāo)桿企業(yè)選擇聚焦優(yōu)勢業(yè)務(wù)，開展深度服務(wù)的策略，充分釋放服務(wù)價值潛力。

圖：部分物業(yè)企業(yè)聚焦專業(yè)領(lǐng)域開展深度服務(wù)情況

（1）深度服務(wù)成就IFM國際巨頭，將團(tuán)餐服務(wù)做到極致

從團(tuán)餐服務(wù)內(nèi)容看，IFM國際巨頭企業(yè)能夠提供高度專業(yè)化、定制化的餐飲體驗，能夠滿足不同行業(yè)、不同領(lǐng)域客戶的多元化后勤餐飲服務(wù)需求。

圖：IFM國際巨頭企業(yè)團(tuán)餐服務(wù)內(nèi)容

從團(tuán)餐客戶類型看，國際標(biāo)桿企業(yè)的團(tuán)餐業(yè)務(wù)客戶趨于多元化，例如索迪斯除了向企業(yè)、政府機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、住宅小區(qū)、養(yǎng)老院等單位提供優(yōu)質(zhì)一體化團(tuán)餐服務(wù)外，也向大型工地、特色餐飲中心、文化設(shè)施等提供餐飲管理與服務(wù)，客戶甚至包括軍隊、海上石油鉆井平臺等。

憑借極致的深度服務(wù)，IFM巨頭獲得了豐厚的收益，例如，索迪斯2022財年營業(yè)收入約1462億元，其中團(tuán)餐收入約608億元，收入占比約為41.6%；愛瑪客2022財年營業(yè)收入約1159億元，其中以團(tuán)餐業(yè)務(wù)為主的食物和支援服務(wù)（國際）收入約259億元，收入占比合計約為22.4%；歐艾斯2022財年營業(yè)收入約為756億元，其中餐飲服務(wù)收入約為98億元，收入占比約為13.1%。

圖：IFM國際巨頭企業(yè)團(tuán)餐業(yè)務(wù)收入及其占比情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

（2）深度服務(wù)成就IFM國際巨頭，將以清潔和安保為基礎(chǔ)的綜合服務(wù)做到極致

IFM國際巨頭企業(yè)開展的綜合服務(wù)內(nèi)容豐富，基本能夠涵蓋IFM領(lǐng)域的所有服務(wù)內(nèi)容，包括：設(shè)施維修及維護(hù)、環(huán)境與能源管理、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、企業(yè)和資產(chǎn)管理、餐飲服務(wù)和其它服務(wù)（空間規(guī)劃、員工福利管理、飲水服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、制服服務(wù)、禮賓服務(wù)等）。但各企業(yè)聚焦的優(yōu)勢業(yè)務(wù)不同，因此各業(yè)務(wù)對企業(yè)的收入貢獻(xiàn)比重差異明顯，整體來看，設(shè)施維修及維護(hù)、清潔服務(wù)和員工福利管理在企業(yè)的收入中占比相對較高。

以清潔服務(wù)、安保服務(wù)和設(shè)施維修為代表的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容仍是構(gòu)成IFM國際巨頭企業(yè)綜合服務(wù)的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，但區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，IFM標(biāo)桿企業(yè)能夠?qū)⒏黜椈A(chǔ)物業(yè)服務(wù)的細(xì)分內(nèi)容做到極致，包括服務(wù)的專業(yè)程度和服務(wù)內(nèi)容的豐富程度。以清潔服務(wù)為例，歐艾斯單憑該項業(yè)務(wù)成為年均營收超700億元的IFM巨頭，作為全球最大的清潔公司，歐艾斯將清洗服務(wù)做到了極致，其清潔服務(wù)內(nèi)容包括：辦公室的日常清潔、先進(jìn)生產(chǎn)空間清潔技術(shù)、運輸和基礎(chǔ)設(shè)施的清潔、酒店和活動場所的清潔、空間潔凈產(chǎn)品、工業(yè)與生產(chǎn)清潔、食品衛(wèi)生清潔等。

3、做實廣度服務(wù)，從“圍墻內(nèi)”到“圍墻外”，拓展城市服務(wù)空間

在城市精細(xì)化管理背景及“放管服”改革持續(xù)推進(jìn)下，城市治理公共服務(wù)市場不斷開放，城市服務(wù)市場空間不斷釋放，市場規(guī)模不斷增長，根據(jù)中指研究院測算，2022年物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展城市服務(wù)的市場空間約為3777億元，2019-2022年復(fù)合年均增長率達(dá)29.4%，預(yù)計2025年將增加至的人民幣9708億元，2022-2025年的復(fù)合年增長率約為36.9%。

圖：國家層面城市服務(wù)主要政策演進(jìn)

表：地方層面城市服務(wù)部分政策例舉

（1）四種布局路徑，全域化服務(wù)空間，多元化服務(wù)內(nèi)容

布局路徑：合資合作、戰(zhàn)略合作、公開競標(biāo)、投資收購；

服務(wù)空間：由私域到公共、由單體到全域；

服務(wù)方式：由管理到運營、由項目到平臺、由人工到智能；

服務(wù)內(nèi)容：高度整合城市公共空間及資源，實現(xiàn)一體化運營管理，具體內(nèi)容包括但不限于市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化、智慧停車和城市照明等。

圖：城市服務(wù)空間及維度示意

（2）已進(jìn)入城市共性不突出，適配企業(yè)才是關(guān)鍵

物企進(jìn)入城市暫不具備明顯共性特征，從一二線高能級城市到鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的下沉市場都存在潛在機會，其中新區(qū)和特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)表現(xiàn)突出；在選擇進(jìn)入城市時，各企業(yè)主要根據(jù)自身優(yōu)勢資源開展業(yè)務(wù)，例如萬物云城市服務(wù)進(jìn)入的主要是一二線城市的新區(qū)（開發(fā)區(qū)），這與其母公司在一二線城市的布局相符，新區(qū)則主要考慮歷史負(fù)擔(dān)輕、便于新模式開展；碧桂園服務(wù)進(jìn)入城市以三四線為主，與母公司布局相仿，空間上較為分散，呈現(xiàn)機會型拓展特征；保利物業(yè)則憑借自身強大的公共服務(wù)能力主攻鄉(xiāng)鎮(zhèn)及城市景區(qū)。

圖：頭部企業(yè)城市服務(wù)業(yè)務(wù)布局城市特征

表：部分企業(yè)城市服務(wù)進(jìn)入城市/鄉(xiāng)鎮(zhèn)例舉

（3）新進(jìn)入城市選擇是重點，需考量內(nèi)外部因素

物企開展的城市服務(wù)處于快速發(fā)展期，城市服務(wù)項目雖然正在加速落地，但并非每個區(qū)域都值得物企進(jìn)入。一些區(qū)域城市管理難度較大，財政預(yù)算又比較緊張，企業(yè)強行進(jìn)入或者無法取得良好盈利，或者損害企業(yè)自身的品牌美譽度，因此物企在選擇進(jìn)入城市時，既要考量企業(yè)自身資源與業(yè)務(wù)屬地的適配程度，例如：政商關(guān)系、區(qū)域戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)協(xié)同等企業(yè)內(nèi)在基礎(chǔ)條件，也要兼顧并重點關(guān)注擬進(jìn)入城市的多維度指標(biāo)，例如：財政狀況、營商環(huán)境、人口總量、城建情況等外部因素。

圖：企業(yè)考量能否進(jìn)入目標(biāo)城市的因素

資本篇

1、市場估值整體處于低位區(qū)間，未來仍有較大修復(fù)空間

截至2023年6月30日，物業(yè)管理行業(yè)共有64家上市公司，其中香港主板59家，A股5家。最近一年，港股物業(yè)服務(wù)企業(yè)總市值區(qū)間波動，去年10月底觸底后受地產(chǎn)政策利好，一路反彈至階段新高達(dá)4300多億。后隨著年度業(yè)績披露，“增收不增利”“迫使”階段漲幅盡數(shù)回吐。

圖:2021/01/01-2023/06/30港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

板塊走勢來看，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)、恒生指數(shù)、恒生地產(chǎn)建筑業(yè)目前來看仍舊高度趨同，物業(yè)與地產(chǎn)同漲同跌，物業(yè)并未走出獨立行情；但是，隨著房地產(chǎn)后服務(wù)時代的到來，物業(yè)服務(wù)實際上將成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的支點，未來估值修復(fù)彈性大。

圖:2021/04-2023/06物業(yè)及地產(chǎn)各指數(shù)漲跌幅

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

從市盈率來看，2021年1月至6月，港股物業(yè)服務(wù)板塊整體估值水平較高，年初在40倍上下，但下滑趨勢已形成，下半年加速回落，年底維持在16倍左右；2022年，PE均值整體仍舊處于下降通道，最低僅個位數(shù)，但下降幅度已明顯放緩，年底趨于平穩(wěn)；2023年，受地產(chǎn)政策回暖，板塊整體估值得到大幅提升，PE均值走高，目前小幅回落，維持在17倍左右，與2021年下半年相當(dāng)。若剔除極值及負(fù)值，截至2023年6月30日，PE均值為9.97倍。

圖:港股物業(yè)服務(wù)板塊市盈率（PE，TTM)（2021年-2023.6.30）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

2、回購+股權(quán)激勵，彰顯物業(yè)企業(yè)發(fā)展信心

以中駿商管為代表，物企紛紛開啟股份回購，中駿商管到目前共計回購6000萬股，耗資1.15億港元，占已發(fā)行數(shù)量的2.98%；今年以來5家物企涉及股份激勵達(dá)1.4億股，總估值約7.91億港元，其中以金科服務(wù)為代表，共發(fā)放5973.17萬股，估值約6.5億港元。除此之外，以萬物云為代表，朱保全已4次對萬物云進(jìn)行增持，共27.23萬股，耗資746萬港元，目前累計持股比例已達(dá) 0.21%。這些舉措一方面說明物業(yè)行業(yè)目前仍處于歷史低位，股價低于實際價值，另一方面，也傳遞出物企發(fā)展的信心，未來仍有發(fā)力空間。

表:2023年初至2023.06.30部分物企股份回購情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

表:2023年初至2023.06.30部分物企股權(quán)激勵情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

3、多家物企遞交IPO，資本市場熱度有所回暖

截至2023年6月30日，物業(yè)服務(wù)板塊新增1家上市公司，為潤華服務(wù)，在香港主板，募集資金量也較小，為1.275億港元。

圖:歷年IPO上市企業(yè)數(shù)量與募集資金量

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

雖然上半年只有一家物企上市，但最近消息顯示物企IPO熱度有所回暖；6月25日泓盈集團(tuán)和6月26日明喆集團(tuán)分別遞交招股書，6月28日萬達(dá)商管再次遞表。

7月6日，彩生活在停牌14個月后復(fù)盤，雖過往業(yè)績多數(shù)指標(biāo)為負(fù)，但2022年凈利潤4850萬元，同比增長158%。

表:IPO排隊企業(yè)

品質(zhì)篇

1、抱樸守拙，扎實做好基礎(chǔ)服務(wù)，守住物業(yè)生命線

在城市化發(fā)展逐漸深化，剛需住房問題逐漸得到解決后，購房者的關(guān)注點已經(jīng)從有沒有房子住轉(zhuǎn)移到房子是否住得舒心上，行業(yè)在經(jīng)歷快速擴張周期后，整體已經(jīng)進(jìn)入理性回歸、高質(zhì)發(fā)展階段。把握房地產(chǎn)后服務(wù)時代機遇，物業(yè)企業(yè)更需要扎實做好基礎(chǔ)服務(wù)，切實解決客戶痛點，進(jìn)而贏得客戶信任，才能守住行業(yè)的底線和物業(yè)服務(wù)的生命線。

表：部分物業(yè)企業(yè)提升基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)的實踐

2、“客戶滿意”是檢驗基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)滿意度普查得分連年下滑

從2021年開始，物業(yè)服務(wù)滿意度得分開始下降。2023年的降幅更為明顯，物業(yè)服務(wù)滿意度下降到與2018年相近的水平。主要原因有：

第一，滿意度預(yù)期逐年提高，物業(yè)企業(yè)的努力和創(chuàng)新未能達(dá)到業(yè)主期待；第二，受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方房屋交付等客觀因素的影響；第三，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共設(shè)施維護(hù)、裝修管理和車輛管理的滿意度評價較低，木桶效應(yīng)拉低得分。磨合期、穩(wěn)定期、老業(yè)主三類業(yè)主中，磨合期的滿意度最低，僅為66.6分，進(jìn)入穩(wěn)定期后業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的評價有所提升，滿意度達(dá)到了72.0分。而老業(yè)主階段，業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)有了更多的了解和經(jīng)驗，了解如何與管理公司進(jìn)行溝通，因此對于物業(yè)服務(wù)的滿意度更高，達(dá)到75.0分。但是，與2022年相比，這三類業(yè)主的評價均呈現(xiàn)下滑的趨勢，其中磨合期和老業(yè)主的評價降幅較為顯著，分別下降了3.6分和3.1分。

圖：近六年全國物業(yè)服務(wù)滿意度變化情況

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圖：不同業(yè)主類型物業(yè)服務(wù)滿意度年度變化情況

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3、滿意度普查十大指標(biāo)得分情況及減分原因

圖：滿意度普查得分情況

4、增厚服務(wù)密度，提高服務(wù)濃度，提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務(wù)

物業(yè)服務(wù)費剛性強提價難，存量項目流轉(zhuǎn)度較低，隨著企業(yè)競爭加劇，物企必須提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務(wù)才能贏得市場。標(biāo)桿企業(yè)通過增加區(qū)域范圍內(nèi)服務(wù)項目的數(shù)量，提升服務(wù)密度，進(jìn)行規(guī)模化管理；積極開展多元增值服務(wù)，提升濃度；借助智能化的管理手段，在提高運營效率的基礎(chǔ)之上，實施“優(yōu)”價策略。

圖：標(biāo)桿企業(yè)提升服務(wù)密度與濃度的路徑措施

5、二十城物業(yè)服務(wù)價格綜合指數(shù)為1075.58，同比上漲0.03%，武漢等城市下跌

2023年6月，二十城物業(yè)服務(wù)價格綜合指數(shù)為1075.58，同比上漲0.03%，漲幅較去年同期收窄0.11個百分點；環(huán)比上漲0.01%，漲幅較上期收窄0.01個百分點。同比來看，二十城中，杭州、寧波、無錫等8個城市物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)上漲，上漲城市數(shù)量較去年同期減少5個；上海、北京、南昌等8個城市物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)與去年同期持平；武漢、天津等4個城市物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)同比下跌。其中杭州、寧波同比分別上漲0.27%和0.21%；無錫、蘇州同比分別上漲0.13%和0.10%；廣州、重慶、青島和南京同比漲幅則均在0.10%以內(nèi)。

圖：2023年6月二十城物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)

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2023年6月，二十城物業(yè)服務(wù)均價為2.52元/平方米/月。一線城市物業(yè)服務(wù)價格水平居前列，其中深圳均價最高，為3.89元/平方米/月；北京次之，為3.39元/平方米/月；杭州、上海、廣州、天津、寧波、武漢均價分別為2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.74元/平方米/月、2.73元/平方米/月、2.60元/平方米/月和2.54元/平方米/月；青島、成都等6個城市均價在2.0-2.5元/平方米/月之間，其中青島均價相對較高，為2.34元/平方米/月；南京、濟(jì)南等6個城市均價在1.0-2.0元/平方米/月之間，其中常州物業(yè)服務(wù)均價水平仍相對較低，為1.26元/平方米/月。

表：2023年6月城市物業(yè)服務(wù)均價（單位：元/平方米/月）

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圖：2023年6月二十城物業(yè)服務(wù)均價

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從不同星級物業(yè)服務(wù)收費來看，今年上半年，二十城三、四星級物業(yè)服務(wù)收費同比繼續(xù)保持上漲態(tài)勢，五星級同比下跌。2023年6月，二十城整體三星級物業(yè)服務(wù)收費為2.01元/平方米/月，同比上漲0.01%，其中深圳收費最高，為3.43元/平方米/月；北京等8個城市收費介于2.0-3.0元/平方米/月之間；長沙等9個城市介于1.0-2.0元/平方米/月之間；昆明和常州收費分別為0.98、0.78元/平方米/月。四星級物業(yè)服務(wù)收費為2.75元/平方米/月，同比上漲0.01%，其中深圳、北京、杭州、青島、寧波收費相對較高，均在3.0元/平方米/月以上；無錫等11個城市介于2.0-3.0元/平方米/月之間；南京、南昌、昆明、常州均在2.0元/平方米/月以下，其中常州最低，為1.22元/平方米/月。五星級物業(yè)服務(wù)收費為3.93元/平方米/月，同比下跌0.03%，其中深圳收費最高，為5.14元/平方米/月；上海、北京、杭州、廣州收費亦超過4.0元/平方米/月；武漢、天津、成都、昆明、長沙、無錫、重慶以及蘇州收費在3.0-4.0元/平方米/月之間；濟(jì)南、南京、合肥、常州收費均低于3.0元/平方米/月，其中常州收費最低，為2.22元/平方米/月。

圖：2023年6月不同星級物業(yè)服務(wù)收費

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整體來看，二十城物業(yè)服務(wù)水平以四星為主，占比45.97%，四星級和五星級項目占比分別為45.97%、9.14%，五星級項目占比保持穩(wěn)定；從城市分級來看，一線城市的四、五星級項目占比為62.39%，環(huán)比上漲0.48%；一線城市中四星級項目占比為51.39%，環(huán)比波動不明顯。二線城市四星級項目占比為43.89%，環(huán)比變化不大；五星級項目占比為8.42%，三星級項目占比47.69%，四、五星級項目占比之和仍超過三星級項目。

圖：二十個城市物業(yè)服務(wù)星級評價情況

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物業(yè)服務(wù)軟件、硬件服務(wù)雙提升，均衡發(fā)展。根據(jù)調(diào)研結(jié)果來看，二十個城市的軟件和硬件平均得分分別為82.59分和81.78分，軟件平均得分略高于硬件平均得分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)加大軟件方面投入，不斷提升公共秩序、保潔、綠化等軟件服務(wù)質(zhì)量，除此之外企業(yè)還通過聚焦增值服務(wù)不斷滿足業(yè)主個性化、多元化需求，提高軟件服務(wù)水平。

圖：二十個城市軟硬件得分情況

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展望篇

1、長達(dá)65年的“房地產(chǎn)后服務(wù)”市場，時間長、易標(biāo)準(zhǔn)化，具有巨大潛力

作為伴隨房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)而生的物業(yè)服務(wù)，具備“剛需+長周期”的消費特征，也是企業(yè)與客戶交互最頻繁的觸點。按照國內(nèi)商品房70年產(chǎn)權(quán)時間保守估計，開發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)前服務(wù)，將項目從土地發(fā)展成社區(qū)，最多5年時間，而由業(yè)主和物業(yè)主導(dǎo)的房地產(chǎn)后服務(wù)市場，時間周期長達(dá)65年，涉及產(chǎn)業(yè)價值鏈更廣，物業(yè)服務(wù)幾乎貫穿整個房地產(chǎn)后服務(wù)市場，具有巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

圖：房地產(chǎn)服務(wù)周期及相關(guān)內(nèi)容

（1）開發(fā)業(yè)務(wù)開始做“減法”，物業(yè)服務(wù)持續(xù)做“加法”

房地產(chǎn)開發(fā)是增量市場，物業(yè)服務(wù)是存量市場，這是物業(yè)最大的潛力所在。過去十年，房地產(chǎn)開發(fā)市場整體保持高速增長，全國房屋竣工面積均值約為10億平方米/年，奠定了全國物業(yè)服務(wù)市場快速增長的基礎(chǔ)；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展背景下，開發(fā)業(yè)務(wù)開始做“減法”，但物業(yè)服務(wù)作為存量市場，仍然可以持續(xù)做“加法”，截止2022年底，全國物業(yè)管理規(guī)模約為289億平方米，最保守的情況，預(yù)計到2027年增長至347億平方米。

圖：2017-2027年中國物業(yè)管理行業(yè)管理面積及預(yù)測

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（2）物業(yè)服務(wù)凈利率排名第二，僅次于房地產(chǎn)投資信托

與開發(fā)相比，物業(yè)服務(wù)的輕資產(chǎn)模式，是其最重要的優(yōu)勢之一，風(fēng)險小，且保持較高的利潤率，根據(jù)港交所行業(yè)分類，物業(yè)服務(wù)屬于地產(chǎn)建筑行業(yè)，其毛利率為22.55%，凈利率為6.23%，分別位列地產(chǎn)建筑行業(yè)第四和第二，屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域的高利潤率賽道。分拆物業(yè)上市的房企，資本市場賦予其物業(yè)板塊更高的估值，表現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)PE往往數(shù)倍于開發(fā)企業(yè)的。

表：開發(fā)企業(yè)與關(guān)聯(lián)物企的市盈率表現(xiàn)情況

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圖：房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分類別及毛利率情況

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圖：房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分類別及凈利率情況

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2、回歸本源，品質(zhì)服務(wù)贏市場、促增值、強品牌

經(jīng)歷快速擴張后，行業(yè)已進(jìn)入理性回歸、高質(zhì)發(fā)展階段。標(biāo)桿企業(yè)發(fā)揮示范帶頭作用，對“回歸服務(wù)本質(zhì)”的內(nèi)涵做出新的詮釋。同時，標(biāo)桿企業(yè)以品質(zhì)服務(wù)為支撐，促進(jìn)管理規(guī)模有序、有質(zhì)、穩(wěn)步擴張，擴大品牌影響力，延伸增值服務(wù)，進(jìn)而實現(xiàn)全面高質(zhì)量發(fā)展。

表：部分百強企業(yè)對“回歸服務(wù)本質(zhì)”的認(rèn)知

為保障服務(wù)品質(zhì)，標(biāo)桿企業(yè)以標(biāo)準(zhǔn)化為基點，逐步推進(jìn)“四化建設(shè)”，即服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品化、產(chǎn)品品牌化、品牌價值化。

圖：標(biāo)桿企業(yè)加強“四化”建設(shè)

3、深挖行業(yè)空間

（1）基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)規(guī)模近萬億，未來仍將保持穩(wěn)定增長

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”目前，商品房竣工面積、學(xué)校、醫(yī)院、交通樞紐站、園區(qū)等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米，按照各業(yè)態(tài)平均物業(yè)費加權(quán)平均計算可得，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模近萬億元，未來仍將保持穩(wěn)定增長。

圖：2019-2025年中國基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模及預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

（2）現(xiàn)階段社區(qū)增值服務(wù)收入占比仍不高，未來可拓展?jié)摿Υ?/strong>

目前，社區(qū)增值服務(wù)收入占比并不高，頭部企業(yè)占比亦是如此，可挖掘空間較大。市值排名靠前的十余家上市公司中，社區(qū)增值服務(wù)占比位于5%-27%的區(qū)間內(nèi)，均值約為15.37%。華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、中海物業(yè)、萬物云等多家頭部企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)占比均低于15%，甚至低于10%，意味著該板塊仍有較大可挖掘空間。

圖：2022年部分上市公司社區(qū)增值服務(wù)及占比情況

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（3）城市服務(wù)處于增長期，現(xiàn)階段營收貢獻(xiàn)大于利潤貢獻(xiàn)

城市服務(wù)成為越來越多的百強企業(yè)布局的重點領(lǐng)域，市場空間逐漸被打開。2022年，碧桂園服務(wù)城市服務(wù)收入接近50億元，2019-2022年均復(fù)合增速高達(dá)313.53%。由于城市服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率低于物企整體毛利率，現(xiàn)階段城市服務(wù)對企業(yè)的營收貢獻(xiàn)仍大于利潤貢獻(xiàn)。

圖：2019-2022年部分百強企業(yè)城市服務(wù)收入及增長情況

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圖：2022年港股上市企業(yè)、環(huán)衛(wèi)企業(yè)及物企開展城市服務(wù)毛利率情況

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（4）龐大的非住宅規(guī)模為IFM發(fā)展提供廣闊空間，成就萬億新賽道

IFM（綜合設(shè)施管理）是將工作空間所需的物業(yè)資產(chǎn)、家具設(shè)備、工作流程和人員等要素整合在一起進(jìn)行管理的綜合性空間服務(wù)體系，本質(zhì)上是客戶企業(yè)的“非核心業(yè)務(wù)外包”，根據(jù)不同產(chǎn)品類型，可將IFM服務(wù)內(nèi)容細(xì)分為七大類。

以中國非住宅物業(yè)規(guī)模為基礎(chǔ)，綜合考慮IFM服務(wù)的溢價水平和市場接受度，在相對保守的情況下以3倍于物業(yè)管理費用作為平均收費標(biāo)準(zhǔn)，通過加權(quán)平均，估算出我國物業(yè)管理行業(yè)IFM服務(wù)市場需求規(guī)模將由2022年的約6260億元，增長至2026年的約10699億元，年均復(fù)合增長率達(dá)14.07%。

圖：IFM主要七大類服務(wù)內(nèi)容

圖：2022-2026年中國IFM服務(wù)市場規(guī)模及預(yù)測

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4、企業(yè)價值與社會價值高度一致

（1）積極融入基層治理，共建共享美好家園

物業(yè)企業(yè)參與包括老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老服務(wù)、鄉(xiāng)村振興、保障房管理等重要環(huán)節(jié)，有效解決部分基層治理難題，發(fā)揮重要作用。

圖：企業(yè)參與的基層治理環(huán)節(jié)

物業(yè)百強企業(yè)積極承擔(dān)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，對接管項目進(jìn)行局部翻新、停車場改造、加裝電梯、安裝新能源汽車及電動車充電樁等；充分發(fā)揮近場優(yōu)勢，通過資源整合，對養(yǎng)老模式進(jìn)行探索，為老人實現(xiàn)“最后一公里照護(hù)”，緩解老齡化帶來的社會壓力。此外，物業(yè)百強企業(yè)積極響應(yīng)國家號召，參與消費扶貧、教育扶貧，美化生態(tài)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，賦能鄉(xiāng)村振興。

（2）穩(wěn)就業(yè)，吸納應(yīng)屆生及基層勞動者

物業(yè)企業(yè)積極吸納應(yīng)屆畢業(yè)生，構(gòu)建完備培訓(xùn)計劃，幫助校招生完成從學(xué)生到職場人士的轉(zhuǎn)變；通過提升員工薪酬待遇與激勵機制留住杰出人才；股權(quán)激勵是企業(yè)中高層人才建設(shè)的重要手段。

表：部分百強企業(yè)管培生計劃

（3）制定科學(xué)減排目標(biāo)，提升ESG發(fā)展水平

百強企業(yè)重視運營管理中的節(jié)能、環(huán)保、減排，逐步推進(jìn)綠色物業(yè)管理，探索相應(yīng)的管理模式；意識到設(shè)定減排目標(biāo)的重要性，通過建立“碳賬本”，制定科學(xué)合理碳目標(biāo)來指導(dǎo)企業(yè)行為，使企業(yè)在高質(zhì)發(fā)展、綠色發(fā)展的過程中保持競爭優(yōu)勢；不斷強化ESG發(fā)展，塑造社會擔(dān)當(dāng)、低碳綠色、良好治理的形象，爭取獲得綠色金融支持，高效融資。

為了促進(jìn)物業(yè)行業(yè)ESG建設(shè)，中指研究院、中信證券和北京秩鼎公司三家機構(gòu)強強聯(lián)合，發(fā)布《2022物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測評研究報告》，填補相關(guān)研究空白，推動行業(yè)ESG建設(shè)及可持續(xù)發(fā)展。

表：部分百強企業(yè)創(chuàng)新綠色發(fā)展實踐

5、IPO節(jié)奏有恢復(fù)趨勢，國企、專業(yè)賽道領(lǐng)先者、規(guī)模型企業(yè)價值凸顯

2022年以來，物業(yè)企業(yè)IPO節(jié)奏顯著放緩，截至目前，港股新增上市物企僅7家（2022年6家，2023年1家），但是最近，隨著泓盈集團(tuán)交表和明喆集團(tuán)IPO獲受理，IPO節(jié)奏又有恢復(fù)的趨勢。三類企業(yè)在資本市場的價值仍然是可期的：

（1）國資背景企業(yè)特別是地方國資企業(yè)，截至目前共有14家國資背景企業(yè)登陸資本市場，國資背景企業(yè)處于IPO戰(zhàn)略機遇期，未來或出現(xiàn)上市新浪潮。

（2）專業(yè)賽道中的領(lǐng)先者，已經(jīng)獲得了投資者關(guān)注，未來沖擊上市機會大。

（3）規(guī)模型企業(yè)，已經(jīng)具備沖擊資本市場的實力，目前正伺機而動。

圖：2015-2022年國資物企上市情況