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2023年，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的深入調(diào)整，物業(yè)服務(wù)品牌價值受到了一定影響：一方面，品牌企業(yè)的規(guī)模和收入保持了正增長，托舉行業(yè)整體品牌價值穩(wěn)中有升；另一方面，在行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型升級過程中，部分企業(yè)的品牌價值正面臨嚴峻挑戰(zhàn)，在當前市場環(huán)境中，如何實現(xiàn)品牌價值的保值增值，已經(jīng)成為企業(yè)重點關(guān)注的問題。

圖：2019-2023物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)品牌價值均值及增長率

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

2023年，物業(yè)管理行業(yè)繼續(xù)向高質(zhì)量發(fā)展方向精進，品牌企業(yè)始終引領(lǐng)行業(yè)穩(wěn)步前行。在面對市場高增長預(yù)期的壓力，以及行業(yè)近期出現(xiàn)的“增收不增利”等問題，品牌企業(yè)堅定了高質(zhì)量發(fā)展的目標，持續(xù)發(fā)力穩(wěn)步提高管理規(guī)模，提升服務(wù)能力，深入落實品質(zhì)聚焦戰(zhàn)略，在行業(yè)波動的環(huán)境中，實現(xiàn)了品牌價值的穩(wěn)步上漲。2023全國性物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)品牌價值均值為117.03億元，同比增長9.84%；區(qū)域性物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)品牌價值均值為19.01億元，同比增長8.92%。物業(yè)服務(wù)品牌價值的穩(wěn)步提升，印證了行業(yè)發(fā)展加速向高質(zhì)、高效的品牌化方向精進。

行業(yè)發(fā)展新格局下，品牌在助力企業(yè)贏得業(yè)主信任，進而實現(xiàn)規(guī)模和業(yè)績增長等方面的作用愈發(fā)突出，加強品牌建設(shè)、強化品牌策略、完善品牌體系，全面提升品牌競爭能力已經(jīng)成為行業(yè)和企業(yè)的共識。隨著行業(yè)競爭的加劇，品牌企業(yè)憑借強大的品牌影響力，在市場競標過程中更易獲得成功機會，從而能夠優(yōu)先進入高潛力、高能級的項目及城市，進而實現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的目標；此外，品牌企業(yè)還圍繞品牌新使命，提升服務(wù)新水準，注重品牌延伸，不斷豐富品牌內(nèi)涵；部分領(lǐng)先品牌企業(yè)持續(xù)加大品牌建設(shè)力度，強化品牌管理與多維品牌傳播，推動品牌價值穩(wěn)定增長。

行業(yè)整體品牌價值增速趨緩，區(qū)域品牌提升空間大

進入2023年，面對宏觀經(jīng)濟變化和市場挑戰(zhàn)，行業(yè)整體品牌價值估值在企業(yè)規(guī)模和收入的托舉下，雖然仍保持著穩(wěn)中有升的良好成績，但品牌價值的增速顯著趨緩：2023全國性物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)品牌價值增速均值僅為9.84%，而2019-2022年其品牌價值增速均值約為29.31%；2023區(qū)域性物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)品牌價值增速均值為8.92%，而2019-2022年其品牌價值增速均值約為23.05%。

圖：2019-2022年及2023物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)品牌價值增速情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

當前，行業(yè)正加速向高質(zhì)量發(fā)展方向精進，部分企業(yè)的服務(wù)能力建設(shè)未能跟上市場變化節(jié)奏及客戶的預(yù)期增長，因此導(dǎo)致品牌價值增速放緩甚至縮水。特別是在行業(yè)管理規(guī)模急速擴大的背景下，部分企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)穩(wěn)定性正在受到挑戰(zhàn)；也有企業(yè)仍存在過度依賴以往品牌勢能、過度透支品牌口碑的問題。此外，行業(yè)發(fā)展變革期，企業(yè)成長的不確定性被放大：上游產(chǎn)業(yè)的信用風險仍尚未完全出清、資本市場的估值回歸理性、企業(yè)前期大規(guī)模收并購導(dǎo)致的商譽減值、部分企業(yè)利潤的下滑等，也都對品牌價值增長產(chǎn)生了負面影響，導(dǎo)致了行業(yè)整體品牌價值增速放緩。

面對市場變化，全國性領(lǐng)先品牌企業(yè)的規(guī)模和業(yè)績?nèi)员３种€(wěn)定增長，這一定程度上賦予了行業(yè)整體品牌價值韌性。現(xiàn)階段，規(guī)模仍是企業(yè)品牌價值的底氣，2023全國性領(lǐng)先品牌企業(yè)截至去年底的在管面積均值同比增長14.74%，高于品牌價值均值增速4.90個百分點。從行業(yè)角度看，物業(yè)服務(wù)市場具有明確的“存量+增量”特性，即使在行業(yè)上游產(chǎn)業(yè)增速放緩的背景下，行業(yè)整體市場規(guī)模仍在持續(xù)擴大，并且在市場化趨勢下，全國性領(lǐng)先品牌企業(yè)不斷加大外拓力度，強化多業(yè)態(tài)的服務(wù)能力建設(shè)，穩(wěn)步落實品牌擴張戰(zhàn)略，因此能夠?qū)崿F(xiàn)管理規(guī)模的穩(wěn)步增長。但是，從企業(yè)的角度看，規(guī)模大并不意味著實現(xiàn)了高質(zhì)量發(fā)展，也并不必然形成對企業(yè)品牌價值的等效正向推動。企業(yè)規(guī)模增長在突破一定臨界值后，對企業(yè)品牌價值增長的貢獻度可能存在邊際遞減效應(yīng)，所以品牌企業(yè)需要在規(guī)模擴張達到一定程度后，需要主動擺脫“規(guī)模崇拜”的心理慣性，挖掘支撐企業(yè)品牌價值增長的新“長板”。

圖：2022-2023品牌企業(yè)在管面積增長率與品牌價值增長率關(guān)系情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

經(jīng)營業(yè)績是企業(yè)品牌價值的定盤星。2023全國性領(lǐng)先品牌企業(yè)截止去年底的營業(yè)收入均值同比增長19.79%，高于品牌價值均值增速9.96個百分點。基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收費仍是行業(yè)收入的“壓艙石”，也是物業(yè)企業(yè)探索多元增值服務(wù)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)的“定心丸”，即使在行業(yè)市場出現(xiàn)波折后，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍能為物業(yè)企業(yè)帶來穩(wěn)定收入。此外，在全國性領(lǐng)先品牌企業(yè)的引領(lǐng)下，物業(yè)服務(wù)的邊界仍在持續(xù)擴展，并且已經(jīng)構(gòu)筑起了多場景、多賽道的行業(yè)競爭格局，正在形成新的業(yè)績增量，為企業(yè)未來品牌價值的提升深埋下了希望的種子。

圖：2023全國性領(lǐng)先品牌企業(yè)品牌價值、在管面積及營業(yè)收入增速情況

注：面積增速、營收增速取值于企業(yè)2022年終數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

良好的業(yè)績指標表現(xiàn)是支撐企業(yè)品牌價值估值的基礎(chǔ)，特別是在行業(yè)競爭加劇，企業(yè)品牌價值增值動能很大程度上來自于業(yè)績提升或改善。例如，2022年物業(yè)管理行業(yè)整體增速明顯放緩，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)了“增收不增利”問題，在這種情況下，保利物業(yè)、德信盛全服務(wù)和蘇新服務(wù)的營業(yè)收入和凈利潤仍保持了穩(wěn)定增長，企業(yè)品牌價值增速與業(yè)績增速高度趨同。

圖：2023部分品牌企業(yè)品牌價值、營業(yè)收入及凈利潤增速情況

注：取值于企業(yè)2022年業(yè)績公告

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

從企業(yè)的動態(tài)表現(xiàn)看，在較長的時間維度下，企業(yè)品牌價值與營收表現(xiàn)呈現(xiàn)出明確的正相關(guān)關(guān)系；但是在較短的時間維度下，企業(yè)基于自身戰(zhàn)略調(diào)整或外部市場環(huán)境變化而出現(xiàn)的短期業(yè)績波動，不會對企業(yè)品牌價值走勢產(chǎn)生根本影響。物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的重要環(huán)節(jié)，受到上游產(chǎn)業(yè)的深刻影響，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場規(guī)模增速放緩，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時期，短期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績或不可避免地受到來自關(guān)聯(lián)方的影響和沖擊；但長期看，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠有效阻斷來自關(guān)聯(lián)方的信用危機傳導(dǎo)，構(gòu)建起屬于自身的獨立品牌自信，那么相關(guān)企業(yè)不但可以有效釋放短期業(yè)績下行的壓力，而且可以保持企業(yè)品牌價值的積極走勢。但是，就目前行業(yè)情況來看，市場和投資者對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌評價已然受到來自關(guān)聯(lián)方的負面反饋，因此，此時更需要物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)通過實實在在的經(jīng)營業(yè)績自證身價，進而保護自身品牌并給予市場和投資者信心。

我國的物業(yè)管理市場高度分散且具有明顯的長尾特征，因此行業(yè)里除了全國性領(lǐng)先品牌企業(yè)，也存在大量優(yōu)質(zhì)的區(qū)域性品牌企業(yè)。但是整體來看，區(qū)域性品牌企業(yè)與全國性領(lǐng)先品牌企業(yè)在管理規(guī)模、服務(wù)能力、品牌建設(shè)等方面存在顯著差距，因此在過去幾年時間里，區(qū)域性品牌企業(yè)的品牌價值均值基本上保持在同期全國性領(lǐng)先品牌企業(yè)品牌價值均值的1/6左右，品牌價值處于較低水平，未來仍有較大的提升空間。

在行業(yè)加速變革階段，以地方國資企業(yè)為代表的區(qū)域性品牌企業(yè)正努力把握市場機會，變得更加積極有為：一方面，繼續(xù)深耕區(qū)域市場，并穩(wěn)步進行規(guī)模擴張，持續(xù)提升所在區(qū)域的服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)密度，甚至能夠在區(qū)域市場實現(xiàn)對全國性領(lǐng)先品牌企業(yè)的“彎道超車”；另一方面，積極籌備上市，并通過上市前期的準備工作，推動企業(yè)內(nèi)部治理規(guī)范化建設(shè)。

企業(yè)品牌價值分化，國央企品牌價值增速是民企九倍

現(xiàn)階段看，伴隨著物業(yè)管理行業(yè)整合進度的深入，品牌企業(yè)間在管理規(guī)模和經(jīng)營收入方面的差距逐漸拉大，帶動企業(yè)品牌價值加速分化。2023全國品牌企業(yè)品牌價值不足30億元的企業(yè)數(shù)量占比約為68.83%；品牌價值在30-100億元間的品牌企業(yè)數(shù)量占比約19.48%，這其中約60%的企業(yè)品牌價值不足50億元，可見中小規(guī)模物業(yè)品牌企業(yè)仍然是行業(yè)主流的存在；而品牌價值超過200億元的品牌企業(yè)數(shù)量占比僅為3.90%。

圖：2023物業(yè)管理行業(yè)不同層級品牌價值企業(yè)數(shù)量占比情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

在行業(yè)整體發(fā)展速度趨緩的背景下，擁有國資背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)展現(xiàn)出了前所未有的發(fā)展信心。中央國有企業(yè)的規(guī)模和業(yè)績優(yōu)勢最為突出，表現(xiàn)出強者恒強的態(tài)勢，規(guī)模方面：2022年中央國有企業(yè)在管面積均值約為3.13億平方米，分別是地方國有企業(yè)和民營企業(yè)的2.24別和1.82倍，中央國有企業(yè)的在管面積在高基數(shù)下實現(xiàn)了高速增長，其在管面積增速分別是地方國有企業(yè)和民營企業(yè)的3.13別和2.45倍；營收方面：2022年中央國有企業(yè)的營業(yè)收入均值約98.68億元，為分別是地方國有企業(yè)和民營企業(yè)的2.36倍和2.32倍，營收增速分別為地方國有企業(yè)和民營企業(yè)的2.28倍和11.05倍；利潤方面，行業(yè)在“增收不增利潤”的質(zhì)疑聲中，中央國有企業(yè)實現(xiàn)凈利潤均值約為12.08億元，分別為地方國有企業(yè)和民營企業(yè)的3.61倍和6.41倍，凈利潤增速均值47.10%，與民營企業(yè)凈利潤下滑形成了鮮明的對比。

圖：2022-2023不同類型品牌企業(yè)品牌價值均值及增長情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

以地方國企為代表的國資背景物業(yè)服務(wù)企業(yè)，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營能力和良好的發(fā)展前景，受到了集團層面的戰(zhàn)略重視，緊抓發(fā)展機遇，強化資源整合能力建設(shè)，不斷打磨產(chǎn)品和優(yōu)化服務(wù)體驗，提升客戶滿意度，取得了顯著成績。港股上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，雖然地方國有企業(yè)在營收和規(guī)模體量上與民營企業(yè)相比優(yōu)勢不明顯，但是，2022年地方國有企業(yè)的凈利潤均值為3.35億元，是民營企業(yè)的1.78倍，此外，在民營企業(yè)凈利潤大幅下滑的背景下，地方國有企業(yè)的凈利潤保持了正增長。

圖：2022年港股各類物業(yè)企業(yè)在管面積及營收情況（左）

圖：2022年港股各類物業(yè)企業(yè)凈利潤及增速情況（右）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

基于國資物業(yè)服務(wù)企業(yè)穩(wěn)健的經(jīng)營現(xiàn)狀及良好的市場表現(xiàn)，一批優(yōu)質(zhì)的國資企業(yè)品牌受到了市場的認可，其品牌價值獲得了快速增長。2023年，以地方性國有企業(yè)和中央國有企業(yè)為代表的國資背景品牌企業(yè)，其品牌價值均值達到118.39億元，同比增長約25.29%，該增速是民營企業(yè)品牌價值增速的8.85倍。其中中央國有企業(yè)品牌價值均值最高且增速最快，其品牌價值均值為176.58億元，分別是民營企業(yè)和地方性國有企業(yè)品牌價值均值的2.94倍和2.93倍，中央國有企業(yè)品牌價值增速為25.29%，分別超過民營企業(yè)和地方性國有企業(yè)品牌價值增速14.71個百分點和22.43個百分點；地方性國有企業(yè)其品牌價值均值與民營企業(yè)相當，但其品牌價值增速較快，約為10.58%，顯著高于民營企業(yè)品牌價值的增速。

基于國資物業(yè)服務(wù)企業(yè)穩(wěn)健的經(jīng)營現(xiàn)狀及良好的市場表現(xiàn)，一批優(yōu)質(zhì)的國資企業(yè)品牌受到了市場的認可，其品牌價值獲得了快速增長。2023年，以地方性國有企業(yè)和中央國有企業(yè)為代表的國資背景品牌企業(yè)，其品牌價值均值達到118.39億元，同比增長約25.29%，該增速是民營企業(yè)品牌價值增速的8.85倍。其中中央國有企業(yè)品牌價值均值最高且增速最快，其品牌價值均值為176.58億元，分別是民營企業(yè)和地方性國有企業(yè)品牌價值均值的2.94倍和2.93倍，中央國有企業(yè)品牌價值增速為25.29%，分別超過民營企業(yè)和地方性國有企業(yè)品牌價值增速14.71個百分點和22.43個百分點；地方性國有企業(yè)其品牌價值均值與民營企業(yè)相當，但其品牌價值增速較快，約為10.58%，顯著高于民營企業(yè)品牌價值的增速。