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2023年以來(lái)，物業(yè)企業(yè)上市節(jié)奏明顯放緩。年內(nèi)港股物業(yè)板塊僅新增兩家上市公司，即潤(rùn)華服務(wù)和眾安智慧生活。同時(shí)，香港聯(lián)交所與香港證監(jiān)會(huì)對(duì)于遞交IPO申請(qǐng)的企業(yè)的審核日趨嚴(yán)格，這為希望在香港聯(lián)交所上市的物業(yè)企業(yè)帶來(lái)了一定程度的挑戰(zhàn)。中指研究院基于為物業(yè)企業(yè)提供行業(yè)顧問(wèn)服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，梳理總結(jié)了近期香港聯(lián)交所與香港證監(jiān)會(huì)的主要關(guān)注點(diǎn)，供企業(yè)參考借鑒。

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關(guān)注點(diǎn)一：關(guān)聯(lián)方與關(guān)聯(lián)交易

關(guān)聯(lián)方與關(guān)聯(lián)交易是聯(lián)交所與證監(jiān)會(huì)關(guān)注的首要問(wèn)題，涉及到物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)獨(dú)立性、關(guān)聯(lián)交易、定價(jià)合理性等方面的相關(guān)追問(wèn)。并且，這些追問(wèn)會(huì)涉及到物業(yè)服務(wù)企業(yè)及關(guān)聯(lián)方的具體項(xiàng)目細(xì)節(jié)，需要企業(yè)通過(guò)定量的數(shù)據(jù)和案例來(lái)解釋論證。

以下是部分涉及此問(wèn)題的案例示例：

問(wèn)題1：披露關(guān)聯(lián)方的市場(chǎng)地位、項(xiàng)目分布、品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

問(wèn)題2：關(guān)聯(lián)方的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況

問(wèn)題3：關(guān)聯(lián)方與物業(yè)企業(yè)的交易價(jià)格是否符合行業(yè)規(guī)范

問(wèn)題4：物業(yè)企業(yè)減少對(duì)關(guān)聯(lián)方依賴(lài)的措施

問(wèn)題5：就公司與關(guān)聯(lián)方的關(guān)系做出更穩(wěn)健的分析

可以看到，無(wú)論是相關(guān)提問(wèn)的數(shù)量，還是相關(guān)提問(wèn)的深度，都體現(xiàn)出聯(lián)交所和證監(jiān)會(huì)對(duì)于關(guān)聯(lián)方問(wèn)題的高度重視。擬上市的物業(yè)企業(yè)在遞表之前，有必要詳細(xì)梳理關(guān)聯(lián)方的相關(guān)資料，同時(shí)確保與關(guān)聯(lián)方的交易情況總體保持穩(wěn)定，交易價(jià)格符合市場(chǎng)化要求；同時(shí)，強(qiáng)化自身的獨(dú)立性與市場(chǎng)外拓能力，也是物業(yè)企業(yè)提升上市成功率的關(guān)鍵舉措。

關(guān)注點(diǎn)二：企業(yè)的市場(chǎng)地位

企業(yè)的市場(chǎng)地位也一直是物業(yè)企業(yè)招股書(shū)披露的重點(diǎn)方向。2023年以來(lái)，聯(lián)交所對(duì)于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的要求較以往更加深入、細(xì)化。

問(wèn)題示例：

問(wèn)題1：區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局

問(wèn)題2：宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

問(wèn)題3：區(qū)域市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力分析

問(wèn)題4：區(qū)域市場(chǎng)具體利好政策及其對(duì)公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的影響

聯(lián)交所對(duì)于企業(yè)的市場(chǎng)地位論述要求，較過(guò)往進(jìn)一步深化。一方面，會(huì)同時(shí)要求企業(yè)提供各業(yè)態(tài)以及所涉及的各層級(jí)的主要市場(chǎng)的市場(chǎng)規(guī)模及競(jìng)爭(zhēng)格局，并提供詳細(xì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手清單，以核驗(yàn)招股書(shū)對(duì)于企業(yè)市場(chǎng)地位的可行性；另一方面，也更加注重行業(yè)本身的相關(guān)表述，除了要求提供更加直接的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力以及政策對(duì)物業(yè)企業(yè)的影響之外，也開(kāi)始關(guān)注物業(yè)行業(yè)面臨的威脅和挑戰(zhàn)等風(fēng)險(xiǎn)因素，以求客觀評(píng)估物業(yè)行業(yè)本身的地位。

關(guān)注點(diǎn)三：上市籌集資金的用途

隨著地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，物業(yè)企業(yè)上市籌集資金的用途近年來(lái)也成為了聯(lián)交所和證監(jiān)會(huì)的一大關(guān)注熱點(diǎn)。高度關(guān)注所得款項(xiàng)的用途，需要企業(yè)詳細(xì)闡明各項(xiàng)應(yīng)用的細(xì)節(jié)，提供收購(gòu)對(duì)象清單，論證資金使用合理性。同時(shí)，嚴(yán)令禁止物業(yè)企業(yè)將上市籌集到的資金用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。

問(wèn)題示例：

問(wèn)題1：企業(yè)收購(gòu)明細(xì)企業(yè)收購(gòu)明細(xì)

問(wèn)題2：實(shí)施收購(gòu)計(jì)劃的可行性

問(wèn)題3：滿足收購(gòu)條件的物業(yè)企業(yè)的數(shù)量

問(wèn)題4：智慧化平臺(tái)建設(shè)的可行性

近年來(lái)，聯(lián)交所與證監(jiān)會(huì)對(duì)于物業(yè)企業(yè)上市籌集資金用途的關(guān)注度持續(xù)提升。收并購(gòu)作為資金使用的重點(diǎn)方向，需要擬上市物業(yè)企業(yè)提供明確的收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、收購(gòu)目標(biāo)、收購(gòu)計(jì)劃，并對(duì)潛在的收購(gòu)對(duì)象進(jìn)行梳理。此外，智慧化建設(shè)作為另一類(lèi)資金運(yùn)用的方式，聯(lián)交所也希望擬上市企業(yè)繞開(kāi)復(fù)雜的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，更明確地講述相關(guān)智慧化平臺(tái)建設(shè)的內(nèi)容與可行性。而對(duì)于聯(lián)交所與證監(jiān)會(huì)而言，關(guān)注以上資金用途問(wèn)題的核心，實(shí)質(zhì)上落在一點(diǎn)：杜絕上市企業(yè)以其他名義將上市籌集的資金挪用到地產(chǎn)領(lǐng)域，部分項(xiàng)目甚至要求物業(yè)企業(yè)簽署承諾資金不得流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的承諾函。因此，擬上市的物業(yè)企業(yè)需要提前規(guī)劃好上市籌集資金的用途，同時(shí)斷絕自身或關(guān)聯(lián)方將資金用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的可能性。

其他關(guān)注點(diǎn)

除了關(guān)聯(lián)方、市場(chǎng)地位、資金用途三大主要關(guān)注點(diǎn)以外，聯(lián)交所與證監(jiān)會(huì)也針對(duì)各個(gè)企業(yè)的情況，提出了諸多具有針對(duì)性的具體問(wèn)題。

問(wèn)題示例：

問(wèn)題1：負(fù)面新聞與風(fēng)險(xiǎn)管控

問(wèn)題2：更詳盡的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

問(wèn)題3：疫情對(duì)企業(yè)造成了哪些影響

問(wèn)題4：ESG指標(biāo)

問(wèn)題5：優(yōu)化招股書(shū)

可以看到，聯(lián)交所與證監(jiān)會(huì)對(duì)于負(fù)面新聞、風(fēng)險(xiǎn)管控、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、疫情影響、ESG指標(biāo)等方面，同樣具備一定的關(guān)注。其中，定價(jià)問(wèn)題方面，聯(lián)交所與證監(jiān)會(huì)從多個(gè)維度審視項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間的合理性，而且會(huì)重點(diǎn)關(guān)注極值項(xiàng)目。此外，ESG部分指標(biāo)在招股書(shū)階段即需披露，這是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)在港上市需要留意的全新趨勢(shì)。