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2023年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極擁抱市場(chǎng)變化，以品質(zhì)服務(wù)為抓手，謀求更加長(zhǎng)期、穩(wěn)定的發(fā)展，行業(yè)整體規(guī)模實(shí)現(xiàn)有序提升。同時(shí)，資本市場(chǎng)也在加速調(diào)整，隨著高估值的不斷出清，行業(yè)價(jià)值回歸理性，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)此時(shí)通過(guò)回購(gòu)等方式表達(dá)對(duì)企業(yè)未來(lái)良好發(fā)展的認(rèn)可以期增強(qiáng)投資者信心，提振資本市場(chǎng)。可以說(shuō)，這是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存的時(shí)刻，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)正是憑借著自身的實(shí)力和遠(yuǎn)見，不斷開拓創(chuàng)新，引領(lǐng)行業(yè)朝著更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。

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第一部分  規(guī)模篇

1.高質(zhì)量發(fā)展成行業(yè)“主旋律”，摒棄盲目追逐規(guī)模的“數(shù)字游戲”

2023年，高質(zhì)量發(fā)展已成為行業(yè)“主旋律”。物業(yè)企業(yè)摒棄盲目追逐規(guī)模的“數(shù)字游戲”，不再以量為先，更加注重有質(zhì)量的拓展，結(jié)合成本等經(jīng)營(yíng)要素，有選擇、有目的的進(jìn)行拓展，同時(shí)對(duì)于“拖后腿”的項(xiàng)目，主動(dòng)選擇“割舍”策略，從而“穩(wěn)住”收益，為可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 從行業(yè)規(guī)模來(lái)看，2023年物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模預(yù)計(jì)將邁入300億平方米大關(guān)，遠(yuǎn)高于2017年水平（近200億平方米），行業(yè)整體管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。但上游房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)承壓、并購(gòu)回歸理性，增量市場(chǎng)空間有限，存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，行業(yè)整體管理規(guī)模增速近年來(lái)略有放緩。

圖：2017-2023年（預(yù)估）物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模情況

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從港股上市企業(yè)管理規(guī)模來(lái)看，2023年上半年，上市企業(yè)在管面積均值達(dá)1.4億平方米，同比增長(zhǎng)27.7%，增速略高于去年同期水平（24.44%），但遠(yuǎn)不及2020-2021年水平（40%左右），呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)；上市企業(yè)合約面積均值約1.91億平方米，較去年同期增長(zhǎng)13.02%，低于去年同期增速3.53個(gè)百分點(diǎn)，低于2020-2022年全年水平（高于20%），合約面積增長(zhǎng)亦步入“低速”階段。

圖：2020-2023年H1港股上市物業(yè)企業(yè)在管面積及合約面積增速情況

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從港股上市企業(yè)營(yíng)收規(guī)模來(lái)看，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)收均值穩(wěn)中有升，但增速明顯放緩，且企業(yè)分化程度愈發(fā)明顯。2023年上半年，上市企業(yè)營(yíng)收均值約22.3億元，同比增長(zhǎng)9.9%，遠(yuǎn)低于2020-2022年水平（20%以上），增速明顯回落。同時(shí)，港股上市的物業(yè)企業(yè)中，央企表現(xiàn)依然最為突出，營(yíng)收保持超20%的速度增長(zhǎng)，地方性國(guó)企同比增長(zhǎng)18.44%，而民營(yíng)物企表現(xiàn)相對(duì)遜色，營(yíng)收均值同比增速僅為6.74%，較去年同期下降40.37個(gè)百分點(diǎn)，民企與國(guó)央企的差距進(jìn)一步拉大。

圖：2020-2023年H1港股上市物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入及增速情況

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2.承接關(guān)聯(lián)方面積持續(xù)下降，第三方市場(chǎng)拓展顯著增長(zhǎng)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，關(guān)聯(lián)方規(guī)模輸送能力進(jìn)入下降通道，物業(yè)企業(yè)紛紛尋求更“穩(wěn)妥”出路，第三方拓展成管理規(guī)模增長(zhǎng)的重要渠道。根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版的月度監(jiān)測(cè)，2023年上半年，TOP50物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三方市場(chǎng)拓展面積達(dá)8.1億平方米，遠(yuǎn)高于2022年同期水平（4.8億平方米），可見第三方拓展已成為物業(yè)企業(yè)提升管理規(guī)模不可或缺的“利器”。

圖：2022年H1-2023年H1物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積TOP50、第三方市場(chǎng)拓展TOP50、承接關(guān)聯(lián)方面積TOP50情況

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雖然承接關(guān)聯(lián)方面積仍然是物業(yè)企業(yè)當(dāng)下管理規(guī)模的重要來(lái)源，但物業(yè)企業(yè)積極采取措施，降低對(duì)關(guān)聯(lián)方依賴，減少房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)帶來(lái)的負(fù)面影響，探索獨(dú)立發(fā)展之路。從港股上市物業(yè)企業(yè)在管面積構(gòu)成來(lái)看，2023年上半年，港股上市企業(yè)來(lái)自獨(dú)立第三方在管面積占比達(dá)64.8%，高于去年同期水平（55.5%），第三方在管面積占比穩(wěn)步增長(zhǎng)。在披露第三方在管面積情況的上市企業(yè)中，超六成企業(yè)第三方在管面積超過(guò)50%，已成為企業(yè)管理規(guī)模的“主力軍”。

圖：上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)2022年H1-2023年H1在管面積占比情況

*此處數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計(jì)截至發(fā)文，已正式披露第三方在管面積企業(yè)情況。

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3.并購(gòu)熱潮褪去，非住宅市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)成常態(tài)

物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)熱潮已褪去，截至目前，根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版的監(jiān)測(cè)，2023年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易超90宗，交易金額近20億元，不足2022全年交易總額的一半；大宗交易銳減，2023年以來(lái)并未發(fā)生單項(xiàng)并購(gòu)金額超過(guò)10億元的案例，并購(gòu)金額超過(guò)5億元僅發(fā)生一宗。2023年并購(gòu)市場(chǎng)風(fēng)格延續(xù)去年：（1）并購(gòu)更加謹(jǐn)慎；（2）央國(guó)企并購(gòu)相對(duì)活躍；（3）“規(guī)模型”并購(gòu)與“業(yè)務(wù)型”并購(gòu)共存，其中“規(guī)模型”并購(gòu)更加聚焦特色細(xì)分賽道。

圖：2019-2023年物業(yè)管理行業(yè)收并購(gòu)交易金額情況（不完全統(tǒng)計(jì)）

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市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)是目前物業(yè)企業(yè)拓展項(xiàng)目的必經(jīng)之路，而非住宅拓展項(xiàng)目已成重要“戰(zhàn)地”。隨著政府、事業(yè)單位等后勤服務(wù)市場(chǎng)改革的推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有機(jī)會(huì)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)去挖掘相關(guān)存量市場(chǎng)機(jī)會(huì)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版，截至目前，2023年已公布的物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)招標(biāo)信息已超過(guò)20萬(wàn)條（與2022年招標(biāo)總量持平），其中非住宅領(lǐng)域招標(biāo)占比達(dá)96%，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)更加關(guān)注非住宅物業(yè)管理賽道，精耕優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，奠定未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的穩(wěn)固基礎(chǔ)。

圖：2021-2023年物業(yè)管理行業(yè)住宅與非住宅業(yè)態(tài)招標(biāo)數(shù)量占比情況（不完全統(tǒng)計(jì)）

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在非住宅領(lǐng)域中，辦公物業(yè)及學(xué)校物業(yè)是當(dāng)下可重點(diǎn)布局的業(yè)態(tài)。2023年招標(biāo)量位居前二的業(yè)態(tài)分別為辦公物業(yè)、學(xué)校物業(yè)，在非住宅招標(biāo)信息占比分別為61%、23%。通常，非住業(yè)態(tài)物業(yè)管理費(fèi)普遍高于住宅業(yè)態(tài)，可高效提升盈利空間，同時(shí)衍生出的會(huì)議服務(wù)、團(tuán)餐等配套服務(wù)，打破服務(wù)邊界，拓寬盈利渠道。但由于市場(chǎng)參與者眾多，競(jìng)爭(zhēng)程度直線上升，物業(yè)管理費(fèi)可能“比下來(lái)”，物業(yè)企業(yè)若想取勝，切莫圖量，應(yīng)以質(zhì)為先，在被動(dòng)“優(yōu)價(jià)”時(shí)，勤修服務(wù)“內(nèi)功”，完善服務(wù)體系，沉淀管理經(jīng)驗(yàn)，形成良好的服務(wù)口碑，為企業(yè)拓展非住宅市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

此外，競(jìng)爭(zhēng)激烈的住宅物業(yè)存量市場(chǎng)仍然不容小覷。一方面，雖然公開招標(biāo)中住宅物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量占比不高，但究其原因，主要為大部分住宅物業(yè)項(xiàng)目不采用公開競(jìng)標(biāo)模式，故市場(chǎng)監(jiān)測(cè)中無(wú)法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)相關(guān)信息。另一方面，從存量市場(chǎng)來(lái)看，住宅物業(yè)項(xiàng)目是管理規(guī)模的“基石”。根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫(kù)·物業(yè)版的監(jiān)測(cè)，截至2023年底，合約到期項(xiàng)目中住宅物業(yè)在管面積占比最高。以北京市為例，2023年，共有477個(gè)項(xiàng)目到期，其中住宅物業(yè)項(xiàng)目在管面積占比超50%。

圖：2023年北京市合約到期項(xiàng)目各業(yè)態(tài)在管面積占比情況

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第二部分 資本篇

1.市值下跌明顯，市場(chǎng)整體處于修復(fù)期

截止2023年12月22日，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)共有66家上市公司，其中香港主板60家，A股6家。伴隨2023年H1中部分企業(yè)增收不增利現(xiàn)象明顯，行業(yè)估值繼續(xù)下行，2023年全年港股物業(yè)服務(wù)行業(yè)總市值下降49.04%。目前，資本市場(chǎng)市值下跌明顯，行業(yè)整體仍舊處于修復(fù)期。

圖：2021年3月26日-2023年12月22日港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值走勢(shì)

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市值變化分民營(yíng)企業(yè)與國(guó)營(yíng)企業(yè)來(lái)看，港股民營(yíng)企業(yè)市值變化均值為-67.12%，國(guó)資企業(yè)為-33.74%；市盈率方面，截至2023年12月22日，港股上市物企的平均市盈率為7.93倍，國(guó)資企業(yè)為9.03倍，民營(yíng)企業(yè)為7.61倍。 

圖：2023年1月2日至2023年12月22日港股物業(yè)服務(wù)板塊及成分企業(yè)總市值漲跌幅及市盈率

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截至2023年12月22日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在上市物企匯總市值排名第一，市值為536.11億元，市盈率為21.08倍，市值排名第二和第三的是萬(wàn)物云和碧桂園服務(wù)，市值分別約為245.74億元、185.90億元，市盈率分別為15.25倍和10.97倍，市盈率最高的企業(yè)是中天服務(wù)，為57.79倍。

圖：物業(yè)上市公司市值及市盈率TOP10

注：數(shù)據(jù)截止2023年12月22日收盤

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2.物企IPO熱度下降，年內(nèi)上市僅2家

2023年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)IPO熱度較去年進(jìn)一步降溫。截止2023年12月22日，成功在港股上市企業(yè)僅2家區(qū)域型企業(yè)，分別為潤(rùn)華服務(wù)與眾安智慧生活。2023年企業(yè)IPO融資總金額約為2.9億港元，新增上市企業(yè)數(shù)量及融資水平與2015年相近。

圖:港股歷年新增物業(yè)上市企業(yè)數(shù)量及IPO募集資金總額情況

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3.開啟回購(gòu)，彰顯企業(yè)發(fā)展信心

今年物業(yè)企業(yè)的股份回購(gòu)不在少數(shù)，截止2023年底，66家上市物企中10家企業(yè)回購(gòu)，以回購(gòu)金額排序，碧桂園服務(wù)年內(nèi)回購(gòu)3018萬(wàn)股，耗資2.66億元，位居首位，中駿商管回購(gòu)數(shù)量最多，為14000萬(wàn)股，結(jié)合資本市場(chǎng)情況來(lái)看，目前物業(yè)企業(yè)估值普遍偏低，此時(shí)開展回購(gòu)可以通過(guò)較低的成本實(shí)現(xiàn)；物企回購(gòu)股票的行為彰顯出公司對(duì)自身業(yè)務(wù)發(fā)展及前景充滿信心，并最終使公司受益及為股東創(chuàng)造價(jià)值回報(bào)，符合公司及股東的整體利益；此外，回購(gòu)行為還能夠顯示企業(yè)現(xiàn)金流充沛，也能夠進(jìn)一步增強(qiáng)投資者的信心，推動(dòng)股價(jià)回升。然而，通過(guò)回購(gòu)拉升股價(jià)是一個(gè)長(zhǎng)期且具有不確定性的過(guò)程，目前已發(fā)生的回購(gòu)行為對(duì)股價(jià)的推動(dòng)效果較為有限，仍需面臨市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

表:2023年上市物業(yè)企業(yè)回購(gòu)情況

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第三部分  品質(zhì)篇

1.品質(zhì)服務(wù)重點(diǎn)提及，服務(wù)提升行動(dòng)不斷

企業(yè)深刻意識(shí)到滿意度對(duì)發(fā)展的重要性，在行業(yè)發(fā)展回歸服務(wù)本質(zhì)的背景下，物業(yè)企業(yè)基于自身服務(wù)能力形成的差異化服務(wù)品質(zhì)正在成為評(píng)估企業(yè)發(fā)展能力的重要因素，以品質(zhì)服務(wù)提高滿意度，贏得業(yè)主信賴。從2023年H1港股上市物業(yè)企業(yè)的業(yè)績(jī)公告來(lái)看，九成以上的物業(yè)企業(yè)提到了服務(wù)品質(zhì)提升和服務(wù)品質(zhì)建設(shè)，其中包含的關(guān)鍵詞有“提升服務(wù)體驗(yàn)”、“加強(qiáng)投訴管理”、“客戶滿意度”、“品牌升級(jí)”“品質(zhì)體驗(yàn)官”以及“以客戶為中心”等，這些詞語(yǔ)的高頻出現(xiàn)揭示了行業(yè)內(nèi)提升服務(wù)品質(zhì)的共識(shí)和趨勢(shì)。

2.二十城物業(yè)費(fèi)均價(jià)為2.57元/平方米/月，價(jià)格略有上漲

2023年12月，二十城物業(yè)服務(wù)均價(jià)為2.57元/平方米/月。一線城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格水平居前列，其中深圳均價(jià)最高，為3.92元/平方米/月；北京、上海緊隨其后，分別為3.45元/平方米/月和3.07元/平方米/月；杭州、廣州、天津、寧波、武漢均價(jià)分別為2.84元/平方米/月、2.74元/平方米/月、2.74元/平方米/月、2.62元/平方米/月、2.56元/平方米/月；青島、成都等6個(gè)城市均價(jià)在2.0-2.5元/平方米/月之間。

表：2023年12月城市物業(yè)服務(wù)均價(jià)（單位：元/平方米/月）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

從不同星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)來(lái)看，今年下半年，二十城三星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)同比上漲態(tài)勢(shì)，四、五星級(jí)同比均下跌。2023年12月，二十城整體三星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為2.02元/平方米/月，同比上漲0.02%。四星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為2.78元/平方米/月，同比下跌0.01%。五星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為3.95元/平方米/月，同比下跌0.04%。

表：2023年12月不同星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（單位：元/平方米/月）(按三星收費(fèi)降序排列)

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第四部分  品牌篇

隨著物業(yè)企業(yè)的擴(kuò)張，企業(yè)品牌逐漸多元化，通過(guò)精心設(shè)計(jì)的品牌體系來(lái)引領(lǐng)各種復(fù)雜的業(yè)務(wù)。簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)排列只是一加一減，而在品牌的引領(lǐng)下，可以實(shí)現(xiàn)更大的乘法效應(yīng)。根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境、企業(yè)自身能力和戰(zhàn)略目標(biāo)，品牌物業(yè)企業(yè)不斷優(yōu)化品牌架構(gòu)，統(tǒng)一品牌管理。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)還需要與關(guān)聯(lián)企業(yè)的品牌進(jìn)行區(qū)隔，保持獨(dú)立性，并進(jìn)行品牌輿情監(jiān)測(cè)，以實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的最大化，并持續(xù)提升品牌資產(chǎn)的價(jià)值。

品牌規(guī)劃：各具特色，業(yè)務(wù)能力構(gòu)筑品牌力

三層次品牌架構(gòu)成為行業(yè)主流，合理設(shè)計(jì)品牌架構(gòu)層次，讓每個(gè)品牌發(fā)揮最大的作用，避免內(nèi)耗，有利于企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更加主動(dòng)，進(jìn)而提高品牌溢價(jià)。

圖：物業(yè)企業(yè)品牌架構(gòu)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院整理

品牌依托于業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)決定品牌。部分企業(yè)根據(jù)自身業(yè)務(wù)開展設(shè)立專業(yè)品牌與子品牌，保利物業(yè)采用的是多品牌策略，各主要業(yè)務(wù)擁有獨(dú)立的品牌名稱和自成一套的體系，中海物業(yè)、特發(fā)服務(wù)、卓越商企服務(wù)則采取的是單一品牌策略，名稱形式上，中海物業(yè)是以“海”字為串聯(lián)，卓越商企服務(wù)是以“卓”字為串聯(lián)，保利物業(yè)以“樹”形展現(xiàn)，中海物業(yè)是矩陣形式展現(xiàn)。

表：部分物業(yè)企業(yè)品牌劃分

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第五部分 ESG篇

1.整體披露率超90%，港股物企顯著高于A股企業(yè)

物業(yè)上市企業(yè)整體披露率高。66家上市物業(yè)企業(yè)中有61家進(jìn)行了ESG信息披露，披露率為92.42%，較去年提升8.29%。其中，60家港股企業(yè)中，59家進(jìn)行了披露，6家A股上市公司中，2家進(jìn)行披露，較去年提升1家。其中，47家以單獨(dú)的《環(huán)境、社會(huì)及管治報(bào)告》形式發(fā)布，較去年增加5家，13家在年報(bào)中以特定章節(jié)發(fā)布，較去年增加2家，眾安智慧生活于今年7月份上市，招股書中依據(jù)港交所相關(guān)ESG披露要求進(jìn)行了披露。

圖：2021-2022年物業(yè)服務(wù)上市公司ESG報(bào)告披露情況

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2.及格率較去年提升6.97%，央國(guó)企平均得分高出民企7.55分

整體來(lái)講，2022年物業(yè)服務(wù)企業(yè)ESG表現(xiàn)優(yōu)于2021年。59家樣本企業(yè)ESG得分均值為66.29分，較去年提升1.69分，46家企業(yè)得分超過(guò)60分，及格率達(dá)到77.97%，較去年提升6.97%；樣本企業(yè)ESG得分中位數(shù)為67，較去年提升1.5分，重心上移，整體表現(xiàn)越來(lái)越好。

圖：2021-2022年樣本企業(yè)ESG得分情況

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3.樣本企業(yè)整體得分趨于集中且向好，環(huán)境相關(guān)指標(biāo)離散度高

2022年，從變異系數(shù)（標(biāo)準(zhǔn)差/均值，反映指標(biāo)得分的離散程度）看，二級(jí)指標(biāo)整體變異系數(shù)均值為0.2936，較去年降低0.0391，說(shuō)明企業(yè)二級(jí)指標(biāo)得分離散程度在縮小。變異系數(shù)值最小的三個(gè)為“ESG治理”、“員工發(fā)展與關(guān)懷”和“產(chǎn)品與服務(wù)”，分別為0.1295、0.1648和0.2025，說(shuō)明該三項(xiàng)得分差異性較小。變異系數(shù)值最大的三個(gè)為“能源管理”、“排放物管理”及“社會(huì)貢獻(xiàn)”，分別為0.4915、0.4232和0.4073，說(shuō)明樣本企業(yè)在環(huán)境（E）方面得分離散程度大，優(yōu)秀的樣本企業(yè)從數(shù)字賦能、設(shè)備改造、優(yōu)化管理等方面提高資源利用效率，降低環(huán)境影響，發(fā)揮企業(yè)責(zé)任。

圖：2021-2022樣本企業(yè)二級(jí)指標(biāo)變異系數(shù)

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4.各行業(yè)一致性評(píng)價(jià)結(jié)果：物業(yè)管理行業(yè)處于領(lǐng)先位置

按照港交所（HS）行業(yè)分類，三級(jí)行業(yè)“物業(yè)服務(wù)及管理”（即“物業(yè)服務(wù)行業(yè)”）位于一級(jí)行業(yè)“地產(chǎn)建筑業(yè)”和二級(jí)行業(yè)“地產(chǎn)”下。從行業(yè)間對(duì)比來(lái)看，“地產(chǎn)建筑業(yè)”的一致性評(píng)價(jià)位于港交所12個(gè)一級(jí)行業(yè)中間偏后位置（第9位）；單獨(dú)考察“物業(yè)服務(wù)及管理”三級(jí)行業(yè)的一致性評(píng)價(jià)，其位于港交所12個(gè)一級(jí)行業(yè)的領(lǐng)先位置（第2位）。

圖：各行業(yè)ESG一致性評(píng)價(jià)結(jié)果

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第六部分  政策篇

隨著國(guó)家和地方政策的不斷完善，與物業(yè)管理行業(yè)有關(guān)的政策為行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)范運(yùn)營(yíng)指明了道路。從各項(xiàng)政策來(lái)看，城市更新、城市改造、社區(qū)養(yǎng)老、保障性住房、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范安全生產(chǎn)等內(nèi)容與行業(yè)息息相關(guān)。隨著這些政策的落地，有望提高行業(yè)整體水平、促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，并對(duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生積極影響。

城市更新拓寬物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存 2023年城市更新的政策方針總結(jié)為配套設(shè)施和政策規(guī)范雙螺旋模式。國(guó)家不僅從頂層設(shè)計(jì)出發(fā)，明確了城市更新的區(qū)域重點(diǎn)和功能分級(jí)，還注重改善基礎(chǔ)設(shè)施。社區(qū)作為城市的重要組成部分，改善社區(qū)環(huán)境，使其融入城市發(fā)展是實(shí)現(xiàn)城市更新的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在這個(gè)過(guò)程中，物業(yè)企業(yè)可以充分發(fā)揮作用。

表:2023年城市更新等相關(guān)政策

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1.保障性住房地位提升，重點(diǎn)城市市場(chǎng)空間大

今年以來(lái)，國(guó)務(wù)院在4月、7月中央政治局會(huì)議均提到要加大保障性住房建設(shè)和供給，并且在8月25日的常務(wù)會(huì)議上審議通過(guò)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，明顯提升了保障性住房的地位。這份指導(dǎo)意見涵蓋了保障對(duì)象、面積標(biāo)準(zhǔn)、配售規(guī)則、運(yùn)營(yíng)管理、試點(diǎn)范圍、籌建方式、資金支持以及政策銜接等方面的內(nèi)容。

政策提到保障性租賃住房的重點(diǎn)針對(duì)對(duì)象是住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進(jìn)人才等群體，物業(yè)企業(yè)需要如何及時(shí)了解并滿足不同群體的特點(diǎn)和需求，提供個(gè)性化的服務(wù)，這無(wú)疑是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。

與此同時(shí)，保障性住房的高服務(wù)品質(zhì)也對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了挑戰(zhàn)，作為企業(yè)價(jià)值的試金石，特別是在行業(yè)發(fā)展回歸服務(wù)本質(zhì)的背景下，物業(yè)企業(yè)基于自身服務(wù)能力形成的差異化服務(wù)品質(zhì)正在成為評(píng)估物企的重要因素。企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)變化，從業(yè)主的實(shí)際需求出發(fā)，提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和直擊社區(qū)消費(fèi)痛點(diǎn)的增值服務(wù)，以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)脫穎而出，順應(yīng)政策發(fā)展。

針對(duì)試點(diǎn)范圍，要求以需定建，支持城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市率先探索實(shí)踐。這些政策推動(dòng)了大規(guī)模的住房建設(shè)和租賃項(xiàng)目，進(jìn)而增加了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)機(jī)會(huì)，根據(jù)第七次人口普查結(jié)果，上海、北京、廣州、深圳等共35個(gè)城市超過(guò)300萬(wàn)，作為重點(diǎn)城市，未來(lái)保障房供應(yīng)速度將加快，物企未來(lái)的區(qū)域布局圍繞重點(diǎn)城市展開，市場(chǎng)空間更為廣闊。然而，需要注意到保障性住房除了增加了物業(yè)服務(wù)需求外，也對(duì)服務(wù)質(zhì)量提出了新要求，更專業(yè)、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)將成為未來(lái)市場(chǎng)的主流。

2.地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建立，明確前期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

2023年11月廣州市人民政府發(fā)布關(guān)于規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等問(wèn)題的通知。該通知指出：在業(yè)主大會(huì)成立之前的普通住宅（不含別墅）及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫(kù)）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，而別墅、非住宅、以及業(yè)主大會(huì)成立之后的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫(kù)）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

盡管廣州推出的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為前期物業(yè)提供了指導(dǎo)意見，但在此次“定價(jià)”的推出對(duì)目前的行業(yè)收費(fèi)難免產(chǎn)生一定影響。從主要城市物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)相關(guān)政策來(lái)看，已推出的政策核心大致相同：“前期物業(yè)費(fèi)由政府指導(dǎo)，業(yè)委會(huì)成立后的住宅類項(xiàng)目，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方協(xié)商約定”。其中，北京已全面取消指導(dǎo)價(jià)，交由市場(chǎng)自行調(diào)整，上海也是如此。然而，今年社會(huì)輿論對(duì)物業(yè)收費(fèi)存在爭(zhēng)議，廣州在此時(shí)推出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)疑提高了住戶對(duì)物業(yè)收費(fèi)的敏感程度。

3.社區(qū)養(yǎng)老鼓勵(lì)政策延續(xù)，潛力將進(jìn)一步釋放

2023年內(nèi)養(yǎng)老相關(guān)政策不斷融合多元服務(wù)，打造便民生活圈，并且從多個(gè)方面入手，更實(shí)際的解決了目前一部分的老年人生活不變之處，隨著政策的逐步完善與升級(jí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過(guò)增值服務(wù)豐富服務(wù)內(nèi)涵，持續(xù)挖掘增長(zhǎng)空間，不斷提升服務(wù)密度和滲透度，不僅限于養(yǎng)老，而是力求打通產(chǎn)業(yè)鏈，形成“物業(yè)+多元”的商業(yè)模式，進(jìn)一步拓寬創(chuàng)收渠道。

表：2023年國(guó)家出臺(tái)的養(yǎng)老相關(guān)政策

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第七部分  展望篇

1.市場(chǎng)空間依舊廣闊，城市服務(wù)及IFM服務(wù)未來(lái)可期

隨著管理規(guī)模的逐漸增加、服務(wù)邊界的不斷延伸，物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模及收入將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。根據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)到2027年，物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模將突破350億平方米，結(jié)合平均物業(yè)費(fèi)實(shí)際情況，基礎(chǔ)服務(wù)收入規(guī)模將接近萬(wàn)億元。目前，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已從“增量”市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向“存量”市場(chǎng)、并購(gòu)市場(chǎng)回歸理性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再一味追求絕對(duì)的“量”大，而是更加注重有質(zhì)量的規(guī)模拓展，在關(guān)聯(lián)方管理規(guī)模輸送能力下降的時(shí)期，積極提升業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，全力拓展第三方市場(chǎng)，夯實(shí)企業(yè)發(fā)展。

圖：2017-2027年（預(yù)估）物業(yè)管理行業(yè)在管面積及基礎(chǔ)物管收入情況

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此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已涉足更多創(chuàng)新型服務(wù)領(lǐng)域，如城市服務(wù)、IFM服務(wù)等，不斷推高盈利“天花板”。具體來(lái)看，城市服務(wù)是物業(yè)企業(yè)爭(zhēng)相“角逐”的重點(diǎn)領(lǐng)域。據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)到2027年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市服務(wù)的潛在市場(chǎng)容量將超過(guò)萬(wàn)億元；同時(shí)，部分近期上市進(jìn)程中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已將城市服務(wù)作為主要業(yè)務(wù)進(jìn)行重點(diǎn)布局。未來(lái)，城市服務(wù)將成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的“助推器”之一。此外，智慧城市也是城市服務(wù)未來(lái)重要的發(fā)展領(lǐng)域，不少頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極參與智能化建設(shè)，搭建智慧城市服務(wù)平臺(tái)，為城市治理貢獻(xiàn)力量。

圖：2017-2027年（預(yù)估）物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市服務(wù)市場(chǎng)空間情況

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IFM通過(guò)整合資源，滿足客戶日常所需，對(duì)工作場(chǎng)所進(jìn)行空間利用，對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)降耗，對(duì)環(huán)境進(jìn)行管理，總之可將客戶非核心業(yè)務(wù)統(tǒng)一籌劃與管理，是近兩年物業(yè)服務(wù)企業(yè)開拓的新賽道。從內(nèi)容方面來(lái)看，IFM服務(wù)包括七大類：設(shè)施維修及維護(hù)、環(huán)境與能源管理、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、企業(yè)和資產(chǎn)管理、餐飲服務(wù)和綜合服務(wù)（空間規(guī)劃、員工福利管理、飲水服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、制服服務(wù)、禮賓服務(wù)等）。根據(jù)國(guó)際調(diào)研機(jī)構(gòu)PMR的預(yù)測(cè)，到2031年全球IFM市場(chǎng)規(guī)模將超萬(wàn)億美元。同時(shí)，預(yù)計(jì)到2027年，國(guó)內(nèi)IFM市場(chǎng)將成萬(wàn)億藍(lán)海，市場(chǎng)空間巨大，亦是物業(yè)服務(wù)企業(yè)可重點(diǎn)布局的領(lǐng)域。

2.資本市場(chǎng)熱情有待回升，三大類企業(yè)仍有機(jī)會(huì)

縱觀全年，資本市場(chǎng)估值下降明顯，并且IPO水平也與2015年基本持平，雖然目前IPO排隊(duì)企業(yè)不在少數(shù)，但市場(chǎng)熱情回升仍需時(shí)間，但隨著近期多家企業(yè)成功復(fù)牌，以及部分企業(yè)努力擺脫關(guān)聯(lián)方影響，未來(lái)資本市場(chǎng)價(jià)值仍舊可以期待。未來(lái)，我們認(rèn)為，以下三大類企業(yè)在資本市場(chǎng)的價(jià)值仍值得期待：國(guó)資背景企業(yè)，特別是地方國(guó)資企業(yè)，截至目前共有15家國(guó)資背景企業(yè)已經(jīng)登陸資本市場(chǎng)。專業(yè)賽道中的領(lǐng)先者，例如在商管、市政、公建等領(lǐng)域有特色優(yōu)勢(shì)或特殊資源的企業(yè)，已經(jīng)獲得了投資者關(guān)注，未來(lái)沖擊上市機(jī)會(huì)大。規(guī)模型企業(yè)，依舊具備沖擊資本市場(chǎng)的實(shí)力。

圖：在資本市場(chǎng)值得期待的三大類企業(yè)

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3.優(yōu)化服務(wù)品質(zhì)，提升客戶滿意度

滿意度自2021年起逐年下降，2023年降幅更為明顯，同比下降3.0分，物企企業(yè)需著眼于高質(zhì)量穩(wěn)定的服務(wù)，通過(guò)提升短板，解決痛點(diǎn)贏得業(yè)主信任。

圖：物業(yè)行業(yè)滿意度變化趨勢(shì)

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隨著行業(yè)向高質(zhì)量精進(jìn)，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展正在回歸常識(shí)：即通過(guò)高品質(zhì)服務(wù)夯實(shí)品牌根基實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額擴(kuò)張，憑借基礎(chǔ)服務(wù)維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流量和企業(yè)利潤(rùn)，并在此過(guò)程中不斷探索多元、創(chuàng)新服務(wù)來(lái)提升企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)水平。企業(yè)扎實(shí)做好物業(yè)服務(wù)是未來(lái)發(fā)展的“1”，而其它的要素均為“0”，如果服務(wù)品質(zhì)無(wú)法保證，物業(yè)企業(yè)的價(jià)值將無(wú)從談起。

物業(yè)企業(yè)深刻認(rèn)識(shí)到滿意度的重要性，正在通過(guò)增加區(qū)域范圍內(nèi)服務(wù)項(xiàng)目的數(shù)量，提高服務(wù)密度，落實(shí)規(guī)?；?、集約化管理的方式來(lái)攤薄運(yùn)營(yíng)成本，促進(jìn)服務(wù)效率的提升；此外，標(biāo)桿企業(yè)積極開展多元增值服務(wù)，提升服務(wù)濃度，提高單位規(guī)模內(nèi)的企業(yè)營(yíng)收水平，并借助智能化手段，在管理提效的同時(shí)優(yōu)化客戶服務(wù)體驗(yàn)。

4.統(tǒng)籌品牌管理，優(yōu)化品牌區(qū)隔

隨著物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，企業(yè)品牌逐漸豐富，企業(yè)以精心設(shè)計(jì)的品牌體系引領(lǐng)復(fù)雜多元的業(yè)務(wù)陣列。簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)排列，是加減法，而在品牌陣列的引領(lǐng)下，就可以變?yōu)槌朔ㄅc乘方。基于市場(chǎng)環(huán)境、自身能力與戰(zhàn)略目標(biāo)，品牌物業(yè)企業(yè)不斷優(yōu)化品牌架構(gòu)，統(tǒng)籌品牌管理，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要做好與關(guān)聯(lián)方企業(yè)品牌區(qū)隔，保持獨(dú)立性，做好品牌輿情監(jiān)測(cè)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的最大化并持續(xù)提升品牌資產(chǎn)的價(jià)值。

避免細(xì)分賽道業(yè)務(wù)發(fā)展無(wú)序，子品牌多而無(wú)力，資源分配不合理等問(wèn)題，品牌物業(yè)企業(yè)通過(guò)子品牌數(shù)量評(píng)估模型，合理統(tǒng)籌子品牌數(shù)量，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)合理化發(fā)展。在子品牌的布局上，一方面，品牌物業(yè)企業(yè)要達(dá)到的核心目標(biāo)是各品牌分工明確，邊界清晰，相互配合，相互補(bǔ)充，形成協(xié)調(diào)效應(yīng)，避免公司內(nèi)部出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，對(duì)子品牌數(shù)量進(jìn)行合理性評(píng)估，在綜合考慮企業(yè)實(shí)力、企業(yè)品牌戰(zhàn)略發(fā)展、業(yè)務(wù)開展難易、競(jìng)爭(zhēng)門檻及投入門檻等基礎(chǔ)之上，利用取舍性指標(biāo)與檢驗(yàn)性指標(biāo)，基于業(yè)務(wù)發(fā)展導(dǎo)向和市場(chǎng)需求競(jìng)爭(zhēng)及運(yùn)營(yíng)模式等考量配置子品牌、及是否保留與舍棄，從而達(dá)到子品牌數(shù)量科學(xué)合理。

圖：品牌物業(yè)企業(yè)子品牌數(shù)量評(píng)估模型

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5.社區(qū)增值服務(wù)更加聚焦，生活服務(wù)類業(yè)務(wù)成重要支柱

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)增值服務(wù)方面經(jīng)歷從最初的“從無(wú)到有”，逐步演變?yōu)?ldquo;從有到全”，如今正處于邁向“從全到優(yōu)”的階段，這標(biāo)志著其進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展時(shí)期。目前，企業(yè)已不再盲目地追求服務(wù)種類的多樣性，而是專注于某些特定領(lǐng)域。標(biāo)桿企業(yè)在布局社區(qū)增值服務(wù)過(guò)程中不是盲目地追求服務(wù)種類多樣，而是重點(diǎn)發(fā)力1-3項(xiàng)細(xì)分業(yè)務(wù)，尤其是生活服務(wù)類收入占社區(qū)增值服務(wù)收入比例較高，是企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)的“主力軍”。同時(shí)，標(biāo)桿企業(yè)充分發(fā)揮自身資源優(yōu)勢(shì)，打造具有特色的增值服務(wù)。

表：2023年H1部分企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入及業(yè)務(wù)情況

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這種轉(zhuǎn)變不僅在于業(yè)務(wù)的多樣性，更體現(xiàn)在社區(qū)增值服務(wù)的質(zhì)量和深度上。優(yōu)質(zhì)的社區(qū)增值服務(wù)不僅提升了用戶的滿意度，還增強(qiáng)了用戶與企業(yè)的黏性。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和服務(wù)之間尋求平衡，以長(zhǎng)期主義為核心理念，不斷進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)變革，以適應(yīng)市場(chǎng)需求，并為用戶創(chuàng)造更大價(jià)值。

6.ESG生態(tài)圈逐漸形成，各方參與推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展

通過(guò)各利益相關(guān)方循序漸進(jìn)、不斷迭代的探索、突破與創(chuàng)新，物業(yè)管理行業(yè)ESG生態(tài)圈體系正在加速構(gòu)建。這些利益相關(guān)方既包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、客戶、供應(yīng)商及合作伙伴等直接利益相關(guān)方，也包括政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)、媒體、測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)等非直接利益相關(guān)方。在ESG生態(tài)圈體系中，在推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展及社會(huì)責(zé)任的議程中，因參與者角色不同，其發(fā)揮的作用也各不相同。

圖：物業(yè)服務(wù)行業(yè)ESG生態(tài)圈體系參與方

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物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理行業(yè)ESG生態(tài)圈體系的起點(diǎn)、主要建設(shè)者與實(shí)踐者，其穩(wěn)健的ESG主張是與各利益相關(guān)方之間“社會(huì)契約”的體現(xiàn)，在追求經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)，做好ESG信息披露更能凸顯生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)社會(huì)和環(huán)境的價(jià)值。ESG信息披露是ESG生態(tài)圈建設(shè)的重要根基之一。ESG信息可以展示物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)的運(yùn)行情況，是投資者投資參考的重要因素，也是眾多利益相關(guān)者了解企業(yè)社會(huì)責(zé)任、環(huán)境責(zé)任的窗口。

7.超七成企業(yè)明確提及科技應(yīng)用，智能化助力企業(yè)降本增效

物業(yè)管理行業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，面對(duì)人工成本剛性上漲，如何降本增效是企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展必須解決的問(wèn)題，而通常，借助科技手段是企業(yè)降本增效的“捷徑”。同時(shí)，隨著自有科技產(chǎn)品的成熟，企業(yè)可通過(guò)對(duì)外輸出科技服務(wù)，為企業(yè)創(chuàng)收再添動(dòng)力。從2023年上半年港股上市物業(yè)企業(yè)的半年報(bào)來(lái)看，七成以上的物業(yè)企業(yè)明確提到了科技應(yīng)用的具體措施和產(chǎn)品方向。

目前，物業(yè)企業(yè)科技應(yīng)用主要在：（1）內(nèi)部運(yùn)營(yíng)效率提升：推進(jìn)企業(yè)內(nèi)部管理數(shù)字化建設(shè)，全流程采用電子化，在提升內(nèi)部溝通效率的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)精細(xì)化管理與運(yùn)營(yíng)，提升運(yùn)營(yíng)效率；（2）優(yōu)化服務(wù)體驗(yàn)：一方面，通過(guò)APP、微信小程序等手段，強(qiáng)化客戶互動(dòng)，并通過(guò)線上服務(wù)的方式高效處理客戶需求，提升客戶滿意度，另一方面，在項(xiàng)目管理中運(yùn)用智能停車系統(tǒng)、智慧門禁等科技產(chǎn)品，減少人工成本，提升服務(wù)效率，優(yōu)化客戶體驗(yàn)；（3）對(duì)外輸出智能化、數(shù)字化解決方案，拓寬企業(yè)盈利渠道。

表：部分物業(yè)企業(yè)科技應(yīng)用的實(shí)踐

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隨著人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等科技應(yīng)用與物業(yè)管理的深度融合，數(shù)字化、智能化已然是物業(yè)服務(wù)企業(yè)打破服務(wù)瓶頸的“加速器”，在助力企業(yè)降本增效的同時(shí)，提升客戶體驗(yàn)，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。但科技應(yīng)用不是一蹴而就，既需持續(xù)研發(fā)的毅力，又需不容小覷的“財(cái)力”，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要量力而行，把握自身節(jié)奏，適度推進(jìn)智能化、數(shù)字化建設(shè)。

8.避免關(guān)聯(lián)方危機(jī)影響，物業(yè)企業(yè)積極嘗試自救

近年來(lái)，上游出險(xiǎn)房企數(shù)量多、違約金額大、債務(wù)重組周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定因素增加，進(jìn)而部分物業(yè)企業(yè)受到關(guān)聯(lián)方“拖累”，面臨巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)。目前，房企主要通過(guò)質(zhì)押融資、現(xiàn)金借款、高額保證金、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售物業(yè)等方式從關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)獲取流動(dòng)性，從而導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇，未來(lái)發(fā)展不確定性增加。

在關(guān)聯(lián)方的影響下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨以下后果：（1）應(yīng)收賬款惡化，財(cái)務(wù)壞賬風(fēng)險(xiǎn)加大。（2）大額資產(chǎn)減值計(jì)提，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)“失血”。（3）持續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)升高，企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展受限。（4）控制權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)及其破壞性被加速放大。

為降低關(guān)聯(lián)方傳導(dǎo)來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷嘗試自救，主要通過(guò)以下三種方式：

（1）法律訴訟追款：確認(rèn)債權(quán)，表明態(tài)度。今年以來(lái)，至少有包括鑫苑服務(wù)、金科服務(wù)和恒大物業(yè)在內(nèi)的三家上市物業(yè)企業(yè)對(duì)關(guān)聯(lián)方提起了法律訴訟，追繳借款及被挪用的資金。目前相關(guān)案件均已被受理，但我們認(rèn)為，企業(yè)通過(guò)訴訟行為直接追回欠款或被挪用資金的可能性較低，此舉的意義在于：一是從法律角度公開確認(rèn)債權(quán)關(guān)系；二是表明企業(yè)獨(dú)立發(fā)展的態(tài)度，向市場(chǎng)和投資者交待實(shí)際情況。

（2）終止關(guān)聯(lián)交易：迫于壓力，回應(yīng)市場(chǎng)。作為獨(dú)立上市企業(yè)，物業(yè)企業(yè)向關(guān)聯(lián)方輸血的事件已經(jīng)引起了市場(chǎng)的廣泛質(zhì)疑，迫于內(nèi)部管理規(guī)范和外部市場(chǎng)壓力，部分物業(yè)企業(yè)選擇終止關(guān)聯(lián)交易，及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)的質(zhì)疑聲，給其它企業(yè)起到了積極的表率作用，但目前行業(yè)里的相關(guān)案例較少，并不是主流事件。

（3）接受抵債資產(chǎn)：整合困難，折價(jià)變現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，出險(xiǎn)房企通過(guò)“抵房”向關(guān)聯(lián)物企出售固定資產(chǎn)的典型案例不低于10宗，涉及交易金額約26.44億元，涉及固定資產(chǎn)建筑面積約10.82萬(wàn)平方米。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整階段，房企經(jīng)營(yíng)改善尚需時(shí)間，出險(xiǎn)房企通過(guò)“抵房”向關(guān)聯(lián)物企出售固定資產(chǎn)的操作存在常態(tài)化、升級(jí)化的可能性，而關(guān)聯(lián)物業(yè)被動(dòng)接受“抵房”資產(chǎn)后，可能面臨兩大風(fēng)險(xiǎn)：相關(guān)資產(chǎn)變現(xiàn)困難，市場(chǎng)折價(jià)預(yù)期高；沖擊企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，擾亂戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)奏?；谝陨巷L(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，物業(yè)企業(yè)在接受相關(guān)抵賬資產(chǎn)后，基本上都會(huì)選擇主動(dòng)大幅折價(jià)變現(xiàn)。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)尚未出清的背景下，物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展重心應(yīng)是穩(wěn)住當(dāng)下經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，守住不被關(guān)聯(lián)方“拖垮”的底線，通過(guò)務(wù)實(shí)經(jīng)營(yíng)和品質(zhì)服務(wù)突出企業(yè)發(fā)展“韌性”。此外，要繼續(xù)通過(guò)法律訴訟等多途徑來(lái)保障企業(yè)自身和投資者權(quán)益。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需優(yōu)化企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，突出業(yè)務(wù)能力建設(shè)。物業(yè)企業(yè)一方面可以改善治理結(jié)構(gòu)，優(yōu)化控制權(quán)配置。另一方面，強(qiáng)化外拓能力建設(shè)，突出優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)的垂直化發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)乃至品牌的反超。物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展和能力建設(shè)可聚焦于以下兩個(gè)方面：（1）以市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)為主的獨(dú)立外拓能力；（2）優(yōu)化增值服務(wù)的垂直化建設(shè)能力，通過(guò)高度專業(yè)化的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)可。