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2023年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極擁抱市場變化，以品質(zhì)服務(wù)為抓手，謀求更加長期、穩(wěn)定的發(fā)展，行業(yè)整體規(guī)模實(shí)現(xiàn)有序提升。同時，資本市場也在加速調(diào)整，隨著高估值的不斷出清，行業(yè)價值回歸理性，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)此時通過回購等方式表達(dá)對企業(yè)未來良好發(fā)展的認(rèn)可以期增強(qiáng)投資者信心，提振資本市場。可以說，這是一個充滿挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存的時刻，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)正是憑借著自身的實(shí)力和遠(yuǎn)見，不斷開拓創(chuàng)新，引領(lǐng)行業(yè)朝著更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。

回顧2023年，湖北省物業(yè)管理行業(yè)在諸多方面取得了顯著成就。行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，深化共同締造，服務(wù)品質(zhì)穩(wěn)步提升，特色品牌企業(yè)影響力逐漸提升，科技應(yīng)用日益深入，企業(yè)競爭力和創(chuàng)新能力不斷增強(qiáng)。行業(yè)雖然面臨市場拓展承壓、客戶需求多樣化、服務(wù)質(zhì)量要求提升等壓力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍堅(jiān)守初心，通過完善服務(wù)體系，提高員工素質(zhì)，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)落地監(jiān)督，積極應(yīng)對市場變化，不斷滿足客戶需求、不斷提升服務(wù)品質(zhì)，并積極推動行業(yè)健康發(fā)展。

一、政策總結(jié)

?社區(qū)養(yǎng)老鼓勵政策延續(xù)，市場潛力將持續(xù)釋放

2023年，湖北省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基本養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實(shí)施方案》，加快建成覆蓋全體老年人、權(quán)責(zé)清晰、保障適度、可持續(xù)的基本養(yǎng)老服務(wù)體系。其中著重強(qiáng)調(diào)，鼓勵社會力量參與提供基本養(yǎng)老服務(wù)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)因地制宜提供居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。支持運(yùn)營能力強(qiáng)、服務(wù)質(zhì)量高的優(yōu)秀民營企業(yè)利用各類房屋設(shè)施發(fā)展養(yǎng)老業(yè)務(wù)，允許國有物業(yè)租賃時限延長至10年以上，合理控制租賃收益水平。

?建立物業(yè)服務(wù)信用評價管理機(jī)制、探索物業(yè)服務(wù)退出機(jī)制

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為，營造公平誠信的市場環(huán)境，湖北省住建廳印發(fā)了《湖北省房地產(chǎn)企業(yè)信用評價管理辦法（試行）》《湖北省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價管理辦法（試行）》，明確了列入評價體系的企業(yè)及從業(yè)人員范圍包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。 湖北省住建廳于2023年12月6日首次公布，湖北8家小區(qū)物業(yè)進(jìn)入“紅榜”，6家進(jìn)入“黑榜”。

湖北省住建廳定期發(fā)布“紅黑榜”項(xiàng)目，旨在促進(jìn)各地建立健全住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評機(jī)制，聚焦規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員信用信息管理制度，推動構(gòu)建以信用信息為基礎(chǔ)的“守信激勵、失信懲戒”新型監(jiān)管機(jī)制。指導(dǎo)全省17個市、州開展常態(tài)化“飛行檢查”，評價結(jié)果與信用管理掛鉤，作為項(xiàng)目招投標(biāo)和日常監(jiān)管的重要依據(jù)，探索建立物業(yè)服務(wù)退出機(jī)制。

?深化共同締造，積極發(fā)展“紅色物業(yè)”，以“大物業(yè)”模式統(tǒng)籌老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)

2023年湖北省政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，明確表示要積極發(fā)展“紅色物業(yè)”，鼓勵各地建立專業(yè)化、實(shí)力強(qiáng)、口碑好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源庫。鼓勵有條件的街道、社區(qū)將若干相鄰或相近的老舊小區(qū)捆綁打包，統(tǒng)一委托同一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。對確因困難未實(shí)行自主管理又未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老舊小區(qū)，街道、社區(qū)可委托準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行托底過渡管理，提供環(huán)境衛(wèi)生、門衛(wèi)等基本物業(yè)服務(wù)，按照當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)最低標(biāo)準(zhǔn)，逐步提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率，實(shí)現(xiàn)老舊改造小區(qū)物業(yè)服務(wù)自主管理。同時，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳也陸續(xù)出臺相關(guān)政策，要求開展智慧小區(qū)試點(diǎn)、對標(biāo)完整社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完善和提升小區(qū)功能，激發(fā)老舊城區(qū)活力。同時，政策要求優(yōu)化融資模式，創(chuàng)新運(yùn)營模式，引導(dǎo)社會資本采取“大物業(yè)”模式，統(tǒng)籌整合、成片接管老舊小區(qū)物業(yè)，形成規(guī)模經(jīng)營效益，通過“智慧化”賦能，打造城市運(yùn)營服務(wù)平臺，優(yōu)化公共服務(wù)運(yùn)營，增加項(xiàng)目經(jīng)營性收入。

2023年1月，湖北省委辦公廳《工作簡報(bào)》第1期刊發(fā)《當(dāng)陽市以“五化”模式破解老舊小區(qū)改造難題》，向全省推介“當(dāng)陽模式”，為全省老舊小區(qū)改造提供了切實(shí)可行的參考案例以及前期經(jīng)驗(yàn)：當(dāng)陽市老舊小區(qū)改造后，當(dāng)陽城投物業(yè)公司主動承接老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，圍繞“當(dāng)陽模式”經(jīng)營城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，在物業(yè)服務(wù)、打造城市服務(wù)生態(tài)圈方面不斷創(chuàng)新，主營業(yè)務(wù)已涵蓋：公租房運(yùn)營服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、資產(chǎn)代管服務(wù)、停車場運(yùn)營服務(wù)、充電設(shè)施運(yùn)營服務(wù)、自動售賣機(jī)運(yùn)營、信義生活服務(wù)平臺運(yùn)營、廣告經(jīng)營、信義小廚運(yùn)營等，并在不斷挖掘市場、開拓新業(yè)態(tài)，不斷化解老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)難題、不斷開拓基于城市生活的經(jīng)營性業(yè)態(tài)，當(dāng)陽城投物業(yè)主動承擔(dān)城市基層社會自理物業(yè)角色，贏得了廣泛的社會認(rèn)可。

?探索推進(jìn)“信托制”，激發(fā)社區(qū)治理新活力

湖北省充分運(yùn)用共同締造的理念，探索推進(jìn)物業(yè)“信托制”模式，引導(dǎo)符合條件的小區(qū)業(yè)主依照法定程序自決導(dǎo)入“信托制物業(yè)”，通過建立共有賬戶，引入以社區(qū)“兩委”和小區(qū)黨組織為核心的第三方監(jiān)督，實(shí)行開放式預(yù)算，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全透明全公開，推動業(yè)主主體地位的回歸和企業(yè)服務(wù)意識的回歸，構(gòu)建黨建引領(lǐng)、多元共治、公開透明、開放參與的小區(qū)治理新機(jī)制。截止目前，武漢市、宜昌市均已在多個小區(qū)實(shí)行“信托制”物業(yè)服務(wù)模式，目前均運(yùn)轉(zhuǎn)良好，小區(qū)物業(yè)矛盾顯著減少，群眾安全感、滿意度不斷提升。 ?舉辦物業(yè)管理行業(yè)“工匠杯”職業(yè)技能競賽 2023年12月，由湖北省經(jīng)貿(mào)工會委員會、湖北省建設(shè)工會工作委員會、湖北省物業(yè)服務(wù)和管理協(xié)會聯(lián)合主辦的2023年湖北省物業(yè)管理行業(yè)“工匠杯”職業(yè)技能競賽在武漢舉行。物業(yè)管理行業(yè)肩負(fù)著民生、安居的重任，需要更多的職業(yè)技術(shù)能手和行業(yè)“工匠”來服務(wù)，以競賽的形式不斷提升專業(yè)能力和技術(shù)水平，才能更好地為業(yè)主服務(wù)。

二、市場總結(jié)

?市場拓展：全省招標(biāo)信息超5595條，招標(biāo)總額為194億元

物業(yè)管理進(jìn)入穩(wěn)步增長階段，收并購市場逐步回歸理性，關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目供給潛力不足。未來，第三方市場拓展將是企業(yè)“擴(kuò)規(guī)模”的重要渠道，同時也是企業(yè)發(fā)展的核心競爭力之一。 根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年湖北省已公布的物業(yè)管理行業(yè)招標(biāo)信息為5595條，招標(biāo)總額為194億元。其中，武漢同濟(jì)物業(yè)管理有限公司、武漢城市服務(wù)集團(tuán)有限公司、招商積余湖北公司中標(biāo)金額排名前三甲，分別為38860萬元、27327萬元和25681萬元。

?服務(wù)價格：武漢市樣本均價2.56元/平方米/月

2023年12月，二十城物業(yè)服務(wù)均價為2.57元/平方米/月。一線城市物業(yè)服務(wù)價格水平居前列，其中深圳均價最高，為3.92元/平方米/月；北京、上海緊隨其后，分別為3.45元/平方米/月和3.07元/平方米/月，武漢市樣本均價2.56元/平方米/月。

圖：2023年12月二十城物業(yè)服務(wù)均價

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

圖：2023年12月不同星級物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

?品質(zhì)建設(shè)：打造標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系、通過標(biāo)桿項(xiàng)目推廣經(jīng)驗(yàn)

湖北省部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)推行“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品化、產(chǎn)品品牌化、品牌價值化”的“四化建設(shè)”，重點(diǎn)打造標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，實(shí)行物業(yè)項(xiàng)目分類分級管理制度。如武漢城市服務(wù)集團(tuán)，根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)和管理屬性，將所有物業(yè)項(xiàng)目劃分為住宅物業(yè)、商辦物業(yè)、公建物業(yè)、園區(qū)（景區(qū)）物業(yè)、工地物業(yè)五大類，并規(guī)范運(yùn)營服務(wù)體系，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，制定項(xiàng)目作業(yè)指導(dǎo)書，并通過標(biāo)桿項(xiàng)目的打造，形成可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。

?品牌建設(shè)：各具特色，業(yè)務(wù)能力構(gòu)筑品牌力

隨著物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，企業(yè)品牌逐漸豐富，基于市場環(huán)境、自身能力與戰(zhàn)略目標(biāo)，品牌物業(yè)企業(yè)不斷優(yōu)化品牌架構(gòu)，統(tǒng)籌品牌管理，注重頂層設(shè)計(jì)，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)與關(guān)聯(lián)方企業(yè)品牌區(qū)隔，保持獨(dú)立性，做好品牌輿情監(jiān)測，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)品牌價值的最大化并持續(xù)提升品牌價值。

發(fā)布特色品牌，黨建統(tǒng)領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展：2023年，湖北聯(lián)投城市運(yùn)營有限公司特色品牌——“紅領(lǐng)美好生活”正式發(fā)布，緊緊圍繞政府治理需求，以滿足社區(qū)居民對美好生活的需求為出發(fā)點(diǎn)，將基層黨建、基層治理和服務(wù)群眾緊密結(jié)合，以專業(yè)服務(wù)力為基層社區(qū)治理貢獻(xiàn)力量：針對基層物業(yè)服務(wù)打造“紅領(lǐng)共治”，針對住宅社區(qū)服務(wù)打造“紅心服務(wù)”，針對酒店運(yùn)營打造“心服務(wù) 星先鋒”……探索共建共治共享的基層治理模式，不斷增強(qiáng)居民的幸福感、獲得感和安全感，聯(lián)投城市運(yùn)營公司正在憑借特色的品牌發(fā)展之路，以強(qiáng)勁的實(shí)力日漸獲得市場認(rèn)可。

發(fā)布湖北省地方標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建品牌特色：武漢迅和物業(yè)管理有限公司牽頭編制湖北省首部《城市軌道交通站場物業(yè)服務(wù)規(guī)范》自2023年7月16日起正式實(shí)施，迅和物業(yè)將圍繞城市軌道交通站場這一特色業(yè)態(tài)逐漸突顯企業(yè)的核心競爭力。

?湖北物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極踐行社會責(zé)任

ESG 又稱環(huán)境（Environmental）、社會（Social）和公司治理（Governance），意在從環(huán)境、社會和公司治理三個維度評估企業(yè)經(jīng)營的可持續(xù)性對社會、環(huán)境等影響，一級指標(biāo)以下包含環(huán)境管理體系、氣候變化管理、排放物管理、能源管理、員工發(fā)展與關(guān)懷、供應(yīng)鏈管理、產(chǎn)品與服務(wù)、社會貢獻(xiàn)、商業(yè)道德、內(nèi)部管理合規(guī)、ESG 治理、股權(quán)結(jié)構(gòu) 12 個二級指標(biāo)、50 個基礎(chǔ)指標(biāo)。 2023年，66家上市物業(yè)企業(yè)中，有61家進(jìn)行了ESG信息披露，按照港交所行業(yè)分類，“物業(yè)服務(wù)及管理”的ESG一致性評價結(jié)果位于第2位。

圖：各行業(yè)ESG一致性評價結(jié)果

資料來源：Wind，Bloomberg，Refinitiv，秩鼎技術(shù)，中信證券研究部

湖北部分物企踐行社會責(zé)任的做法：聯(lián)投城市運(yùn)營公司在武穴城區(qū)環(huán)衛(wèi)作業(yè)項(xiàng)目成立愛心食堂，情暖一線環(huán)衛(wèi)工人，免費(fèi)提供休息、就餐場所；助力鄂州農(nóng)貿(mào)市場改造運(yùn)營，打造民生樣板工程，“煙火氣”里吹出“文明風(fēng)”等，用行動踐行志愿服務(wù)精神，用愛與責(zé)任守護(hù)城市的溫暖與幸福?；葜兰瘓F(tuán)作為本土代表性物業(yè)企業(yè)，與奇溪基金積極聯(lián)動，先后設(shè)立奇材書屋、圓夢計(jì)劃、奇材公益獎學(xué)金、教育教學(xué)獎勵金、奇材希望小學(xué)等困境兒童和農(nóng)村留守兒童關(guān)愛及保障工作項(xiàng)目，向西藏山南、新疆溫泉縣、恩施土家族自治州、四川涼山、湖北宜昌、漢川、紅安等三十多個地區(qū)，五十余所學(xué)校搭建希望之路，捐贈圖書 80000余冊、物資10000余件，助力教育事業(yè)的發(fā)展，為數(shù)千莘莘學(xué)子點(diǎn)亮夢想。

三、趨勢展望

?市場空間依舊廣闊，城市服務(wù)及IFM服務(wù)未來可期

隨著湖北省經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，物業(yè)管理市場的空間預(yù)計(jì)將繼續(xù)擴(kuò)大。從過去兩年湖北省新增土地成交情況來看，未來兩到三年市場規(guī)模將有超過3億㎡增長。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已涉足更多創(chuàng)新型服務(wù)領(lǐng)域，如城市服務(wù)、IFM服務(wù)等，不斷推高盈利“天花板”。具體來看，城市服務(wù)是物業(yè)企業(yè)爭相“角逐”的重點(diǎn)領(lǐng)域。據(jù)測算，預(yù)計(jì)到2027年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市服務(wù)的潛在市場容量將超過萬億元；同時，部分近期上市進(jìn)程中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已將城市服務(wù)作為主要業(yè)務(wù)進(jìn)行重點(diǎn)布局。未來，城市服務(wù)將成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績增長的“助推器”之一。

?回歸本源夯實(shí)服務(wù)基礎(chǔ)，提升服務(wù)質(zhì)效

隨著行業(yè)向高質(zhì)量精進(jìn)，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展正在回歸常識：物業(yè)企業(yè)深刻認(rèn)識到提高服務(wù)品質(zhì)、提升業(yè)主滿意度的重要性，正在通過建立不同業(yè)態(tài)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)落地監(jiān)督，聘請第三方進(jìn)行滿意度調(diào)查，打造系列標(biāo)桿項(xiàng)目，并借助智能化手段，在管理提效的同時優(yōu)化客戶服務(wù)體驗(yàn)。

?社區(qū)增值服務(wù)更加聚焦，生活服務(wù)類業(yè)務(wù)成重要支柱

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)增值服務(wù)方面經(jīng)歷從最初的“從無到有”，逐步演變?yōu)?ldquo;從有到全”，如今正處于邁向“從全到優(yōu)”的階段，這標(biāo)志著其進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展時期。目前，企業(yè)已不再盲目地追求服務(wù)種類的多樣性，而是專注于某些特定領(lǐng)域。標(biāo)桿企業(yè)在布局社區(qū)增值服務(wù)過程中不是盲目地追求服務(wù)種類多樣，而是重點(diǎn)發(fā)力1-3項(xiàng)細(xì)分業(yè)務(wù)，尤其是生活服務(wù)類收入占社區(qū)增值服務(wù)收入比例較高，是企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)的“主力軍”。同時，標(biāo)桿企業(yè)充分發(fā)揮自身資源優(yōu)勢，打造具有特色的增值服務(wù)。

?積極參與城市更新、居家養(yǎng)老等政府工程，履行社會責(zé)任

在完善多層次養(yǎng)老服務(wù)體系方面，湖北省將實(shí)施一批老年助餐的“幸福食堂”項(xiàng)目，加快發(fā)展城市社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)，鼓勵社會力量利用農(nóng)村地區(qū)閑置的校舍、廠房、村部等資源，開展農(nóng)村鄰里互助養(yǎng)老服務(wù)點(diǎn)建設(shè)。同時，全力推動城市更新改造，鼓勵民間資本參與改造，支持房地產(chǎn)企業(yè)參與城市危舊房改造、老舊小區(qū)改造、城市運(yùn)營和社區(qū)物業(yè)服務(wù)。隨著相關(guān)政策推進(jìn)落實(shí)，物業(yè)企業(yè)將面臨更多的市場機(jī)會。物業(yè)企業(yè)可以充分利用這些機(jī)遇，發(fā)揮自身專業(yè)優(yōu)勢，積極參與城市更新改造和居家養(yǎng)老項(xiàng)目，提升服務(wù)品質(zhì)和市場競爭力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。

展望2024年，湖北物業(yè)企業(yè)要充分發(fā)揮運(yùn)營及服務(wù)的優(yōu)勢，順應(yīng)市場形勢的變化，從業(yè)主的實(shí)際需求出發(fā)，提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)，助力“人民對美好生活的向往”的落地實(shí)現(xiàn)。