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20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，物業(yè)管理由香港引入深圳。深圳作為公認的境內物業(yè)管理的發(fā)源地，是行業(yè)的先行人和推動者。此后的40余年里，我國的物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展，深圳物企作為行業(yè)排頭兵，在行業(yè)的發(fā)展歷程中創(chuàng)造了多個第一。特別是近些年在資本市場的助力和智慧科技的賦能下，物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務發(fā)展取得了突出成績，經營業(yè)績不斷增長，品牌價值不斷突破。2020年來，企業(yè)管理面積增速明顯下降，合約面積均值亦呈現出明顯的放緩跡象，我們需要回望行業(yè)發(fā)展的基石，即品質服務本身，它應該成為物業(yè)服務企業(yè)在市場中遠航的信仰。燈塔企業(yè)唯有守住服務品質的底線，才能夠贏得業(yè)主的信任，進而獲得長遠發(fā)展的機會。

一、規(guī)模篇

▌行業(yè)管理規(guī)模預計將邁入300億平大關，深圳物企管理規(guī)模領先全國

2023年物業(yè)行業(yè)管理規(guī)模預計將邁入300億平方米大關，行業(yè)整體管理規(guī)模實現穩(wěn)步增長。但上游房地產市場繼續(xù)承壓、存量市場競爭愈發(fā)激烈，行業(yè)整體管理規(guī)模增速近年來略有放緩，高質量發(fā)展成行業(yè)“主旋律”。

圖：2017-2023年（預估）物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模情況

數據來源：中指數據CREIS物業(yè)版

當前深圳市注冊的物業(yè)服務企業(yè)超5000家，在管物業(yè)項目數量超25000個，在管物業(yè)總建筑面積約為33.9億平方米，占比行業(yè)規(guī)模一成以上，管理規(guī)模領先全國。其中，在管深圳市總建筑面積約為4.5億平方米，住宅的面積約為3.3億，非住宅的面積約為1.2億，住宅建筑面積是非住面積的2.7倍；總建筑面積中住宅面積是非住面積的2.4倍。

圖：深圳物企在管規(guī)模分布情況

數據來源：中指數據CREIS物業(yè)版

▌承接關聯方面積持續(xù)下降，深圳物企第三方市場拓展成效顯著

2023年上半年，TOP50物業(yè)服務企業(yè)第三方市場拓展面積達8.1億平方米，遠高于2022年同期水平（4.8億平方米），可見第三方拓展已成為物業(yè)企業(yè)提升管理規(guī)模不可或缺的“利器”。

圖：2022年H1-2023年H1物業(yè)服務企業(yè)新增合約面積TOP50、第三方市場拓展TOP50、承接關聯方面積TOP50情況（單位：億平米）

數據來源：中指數據CREIS物業(yè)版

從港股上市物業(yè)企業(yè)在管面積構成來看，2023年上半年，港股上市企業(yè)來自獨立第三方在管面積占比達64.8%，高于去年同期水平（55.5%），第三方在管面積占比穩(wěn)步增長。在披露第三方在管面積情況的上市企業(yè)中，超六成企業(yè)第三方在管面積超過50%，已成為企業(yè)管理規(guī)模的“主力軍”。

圖：上市物業(yè)服務企業(yè)2022年H1-2023年H1在管面積占比情況

數據來源：中指數據CREIS物業(yè)版

2023年1-12月，TOP50物業(yè)服務企業(yè)第三方市場拓展面積共計15130萬平方米，均值為3026萬平方米，深圳物企共計11家進入TOP50榜單。其中中海物業(yè)管理有限公司，第三方市場拓展面積1.14億平方米，位列第一。

2023年度中國物業(yè)服務企業(yè)第三方市場拓展TOP50（深圳企業(yè)部分）

數據來源：中指數據CREIS物業(yè)版

▌并購熱潮褪去，非住宅市場競標成常態(tài)

2023年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關信息的并購交易超90宗，交易金額近20億元，不足2022全年交易總額的一半，2023年并購市場風格延續(xù)去年：（1）并購更加謹慎；（2）央國企并購相對活躍；（3）“規(guī)模型”并購與“業(yè)務型”并購共存，其中“規(guī)模型”并購更加聚焦特色細分賽道。

2023年深圳物企部分并購案例

數據來源：中指數據CREIS物業(yè)版

市場競標是目前物業(yè)企業(yè)拓展項目的必經之路，而非住宅拓展項目已成重要“戰(zhàn)地”。2023年已公布的物業(yè)管理行業(yè)相關招標信息已超過20萬條，其中非住宅領域招標占比達96%，物業(yè)服務企業(yè)應更加關注非住宅物業(yè)管理賽道，精耕優(yōu)勢領域，奠定未來業(yè)績增長的穩(wěn)固基礎。

二、資本篇

▌行業(yè)整體市值下跌明顯，深圳物企資本市場表現突出

國內物業(yè)管理行業(yè)共有66家上市公司，其中香港主板60家，A股6家。伴隨2023年H1中部分企業(yè)增收不增利現象明顯，行業(yè)估值繼續(xù)下行，2023年全年港股物業(yè)服務行業(yè)總市值下降49.04%。目前，資本市場市值下跌明顯，行業(yè)整體仍舊處于修復期。截至2024年1月26日，港股上市物企總市值約2000億港元，深圳物企總市值961.11億港元，占比近5成；市盈率方面，港股上市物企的平均市盈率為6.19倍，其中深圳物企的平均市盈率為9.37倍，領先優(yōu)勢明顯。

深圳物業(yè)服務企業(yè)資本市場表現情況

數據來源：中指數據CREIS物業(yè)版

三、品質篇

▌深圳物業(yè)費均價為3.92元/平方米/月，位居全國首位

2023年12月，二十城物業(yè)服務均價為2.57元/平方米/月。一線城市物業(yè)服務價格水平居前列，其中深圳均價最高，為3.92元/平方米/月；北京、上海緊隨其后，分別為3.45元/平方米/月和3.07元/平方米/月。

圖：2023年12月二十城物業(yè)服務均價（單位：元/平方米/月）

數據來源：中指數據CREIS

從不同星級物業(yè)服務收費來看，二十城三星級物業(yè)服務收費同比上漲態(tài)勢，四、五星級同比均下跌。2023年12月，二十城整體三星級物業(yè)服務收費為2.02元/平方米/月，同比上漲0.02%，其中深圳收費最高，為3.43元/平方米/月。四、五星級物業(yè)服務收費仍是深圳最高，分別為3.98元/平方米/月、5.19元/平方米/月。

表：2023年12月不同星級物業(yè)服務收費（單位：元/平方米/月）

數據來源：中指數據CREIS物業(yè)版

▌品質服務重點提及，深圳物企服務提升行動不斷

企業(yè)深刻意識到滿意度對發(fā)展的重要性，從2023年H1港股上市物業(yè)企業(yè)的業(yè)績公告來看，九成以上的物業(yè)企業(yè)提到了服務品質提升和服務品質建設，其中包含的關鍵詞有“提升服務體驗”、“加強投訴管理”、“客戶滿意度”、“品牌升級”、“品質體驗官”以及“以客戶為中心”等，這些詞語的高頻出現揭示了行業(yè)內提升服務品質的共識和趨勢。深圳物業(yè)企業(yè)更是走在行業(yè)前端，回歸服務品質，提升行動不斷。

部分深圳物企提升基礎服務品質的實踐

數據來源：中指研究院整理

四、品牌篇

▌深圳企業(yè)注重品牌建設，業(yè)務能力構筑品牌力

三層次品牌架構成為行業(yè)主流，合理設計品牌架構層次，讓每個品牌發(fā)揮最大的作用，避免內耗，有利于企業(yè)在市場競爭中更加主動，進而提高品牌溢價。

圖：物業(yè)企業(yè)品牌架構

數據來源：中指研究院整理

品牌依托于業(yè)務，業(yè)務決定品牌。深圳企業(yè)在品牌設計及規(guī)劃方面也一直領先行業(yè)，根據自身業(yè)務開展設立專業(yè)品牌與子品牌，萬物云采用的是多品牌策略，各主要業(yè)務擁有獨立的品牌名稱和自成一套的體系，中海物業(yè)、卓越商企服務則采取的是單一品牌策略，名稱形式上，中海物業(yè)是以“海”字為串聯，卓越商企服務是以“卓”字為串聯，萬物云以“樹”形展現，中海物業(yè)是矩陣形式展現。

深圳代表物業(yè)企業(yè)品牌劃分

數據來源：中指研究院整理

五、展望篇

▌市場空間依舊廣闊，城市服務及IFM服務未來可期

物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模及收入將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。預計到2027年，物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模將突破350億平方米，基礎服務收入規(guī)模將接近萬億元。

物業(yè)服務企業(yè)已涉足更多創(chuàng)新型服務領域，如城市服務、IFM服務等，不斷推高盈利“天花板”。城市服務是物業(yè)企業(yè)爭相“角逐”的重點領域，預計到2027年，物業(yè)服務企業(yè)參與城市服務的潛在市場容量將超過萬億元；同時，部分近期上市進程中的物業(yè)服務企業(yè)已將城市服務作為主要業(yè)務進行重點布局。未來，城市服務將成為物業(yè)服務企業(yè)業(yè)績增長的“助推器”之一。

IFM是近兩年物業(yè)服務企業(yè)開拓的新賽道。根據國際調研機構PMR的預測，到2031年全球IFM市場規(guī)模將超萬億美元。同時，預計到2027年，國內IFM市場將成萬億藍海，市場空間巨大，亦是物業(yè)服務企業(yè)可重點布局的領域。

圖：2017-2027年（預估）物業(yè)服務企業(yè)參與城市服務市場空間情況

數據來源：中指數據CREIS物業(yè)版

▌優(yōu)化服務品質，提升客戶滿意度

中指調查滿意度普查結果顯示，客戶總體滿意度自2021年起逐年下降，2023年降幅更為明顯，同比下降3.0分。

圖：物業(yè)行業(yè)滿意度變化趨勢

數據來源：中指數據CREIS物業(yè)版

隨著行業(yè)向高質量精進，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展正在回歸常識：即通過高品質服務夯實品牌根基實現市場份額擴張，憑借基礎服務維持穩(wěn)定的現金流量和企業(yè)利潤，并在此過程中不斷探索多元、創(chuàng)新服務來提升企業(yè)整體經營水平。企業(yè)扎實做好物業(yè)服務是未來發(fā)展的“1”，而其它的要素均為“0”，如果服務品質無法保證，物業(yè)企業(yè)的價值將無從談起。

▌統(tǒng)籌品牌管理，優(yōu)化品牌區(qū)隔

隨著物業(yè)企業(yè)業(yè)務的擴張，企業(yè)品牌逐漸豐富，企業(yè)以精心設計的品牌體系引領復雜多元的業(yè)務陣列。簡單的業(yè)務排列，是加減法，而在品牌陣列的引領下，就可以變?yōu)槌朔ㄅc乘方?；谑袌霏h(huán)境、自身能力與戰(zhàn)略目標，品牌物業(yè)企業(yè)不斷優(yōu)化品牌架構，統(tǒng)籌品牌管理，部分物業(yè)服務企業(yè)還要做好與關聯方企業(yè)品牌區(qū)隔，保持獨立性，做好品牌輿情監(jiān)測，進而實現品牌價值的最大化并持續(xù)提升品牌資產的價值。避免細分賽道業(yè)務發(fā)展無序，子品牌多而無力，資源分配不合理等問題，品牌物業(yè)企業(yè)通過子品牌數量評估模型，合理統(tǒng)籌子品牌數量，實現業(yè)務合理化發(fā)展。

圖：品牌物業(yè)企業(yè)子品牌數量評估模型

數據來源：中指研究院整理

▌ESG生態(tài)圈逐漸形成，各方參與推動可持續(xù)發(fā)展

通過各利益相關方循序漸進、不斷迭代的探索、突破與創(chuàng)新，物業(yè)管理行業(yè)ESG生態(tài)圈體系正在加速構建。這些利益相關方既包括物業(yè)服務企業(yè)、客戶、供應商及合作伙伴等直接利益相關方，也包括政府監(jiān)管機構、媒體、測評機構等非直接利益相關方。在ESG生態(tài)圈體系中，在推進可持續(xù)發(fā)展及社會責任的議程中，因參與者角色不同，其發(fā)揮的作用也各不相同。

物業(yè)服務企業(yè)作為物業(yè)管理行業(yè)ESG生態(tài)圈體系的起點、主要建設者與實踐者，其穩(wěn)健的ESG主張是與各利益相關方之間“社會契約”的體現，在追求經濟價值的同時，做好ESG信息披露更能凸顯生產經營活動對社會和環(huán)境的價值。ESG信息披露是ESG生態(tài)圈建設的重要根基之一。

圖：物業(yè)服務行業(yè)ESG生態(tài)圈體系參與方

數據來源：中指研究院整理

▌深圳城中村改造加速，物業(yè)管理迎機遇

2024年1月4日，深圳發(fā)布《關于積極穩(wěn)步推進城中村改造實現高質量發(fā)展的實施意見》發(fā)布，標志著中央政策的支持和地方政府的具體落實步伐正逐步形成協同效應，從而加速城中村的改造進程。目前，深圳全市以自然村為單位的城中村單元超2000個，總建筑面積約2.2億㎡，占全市建筑總量比重超過40%，居住人口占全市實有人口約60%。城中村和老舊小區(qū)改造是政府公共治理的重要組成部分，也是物業(yè)管理的獨立單元。深圳城中村改造加速，不僅能為深圳物業(yè)企業(yè)提供更多的物業(yè)管理項目供應，帶來了巨量的管理規(guī)模增長；還將帶來其他市場機會，如通過社區(qū)設計優(yōu)化和提升便民服務等增值服務，物業(yè)企業(yè)能豐富收入結構，構建多元化的收入格局。