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當(dāng)前，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展方興未艾，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)集中度不斷提升。在物業(yè)行業(yè)新形勢背景下，我國物業(yè)管理行業(yè)涌現(xiàn)出一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過多渠道進(jìn)行市場拓展，實現(xiàn)了企業(yè)規(guī)模的快速擴(kuò)張和經(jīng)營績效的穩(wěn)步提升，持續(xù)引領(lǐng)和推動市場健康發(fā)展。

作為房地產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)行業(yè)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，中指研究院已連續(xù)十六年開展“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究”，研究成果成為評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。同時，中指研究院連續(xù)多年舉辦形式和主題豐富的行業(yè)交流會，在傳遞行業(yè)前沿信息、推廣行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗做法、促進(jìn)企業(yè)交流合作等方面，起到了重要的推動作用。

但物業(yè)企業(yè)在快速成長之余，也面臨著一些問題。一方面，在資本的加持下，頭部企業(yè)在發(fā)起多起收并購之余，還紛紛加強(qiáng)在招投標(biāo)等拓展渠道的投入；另一方面，隨之而來考驗企業(yè)的是如何加強(qiáng)投后管理、提升效率等難題?；诖?，中指研究院于2024年開始組織“榜樣力量——走進(jìn)標(biāo)桿企業(yè)”系列高端私享沙龍會議，將邀請各知名企業(yè)家、業(yè)內(nèi)專家等參加，沙龍將圍繞戰(zhàn)略布局、品牌建設(shè)、市場拓展、投后管理、科技賦能、降本增效、多種經(jīng)營、品質(zhì)提升、ESG治理、高質(zhì)量發(fā)展等熱點問題展開深入研討交流。（企業(yè)有意參加中指院組織的線下沙龍，可點此填表留資與我們建立聯(lián)系）

3月13日，我們走進(jìn)高力國際，主題方向為“資產(chǎn)管理助力樓宇高質(zhì)量發(fā)展”；本次沙龍由高力國際華北區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)執(zhí)行董事許瑋主持；與會嘉賓有寶石花物業(yè)、人保投控、中建智地、網(wǎng)信物業(yè)、長峰新聯(lián)、天力物業(yè)、澳西物業(yè)、國銳商管、興業(yè)源、鋒物科技、昂立控股等物管、商管和科技行業(yè)朋友。

主題分享環(huán)節(jié)

主題分享一：中國物業(yè)行業(yè)2023總結(jié)與2024展望

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展背景下，開發(fā)業(yè)務(wù)開始做“減法”，但物業(yè)服務(wù)作為存量市場，持續(xù)做“加法”，根據(jù)中指院“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，截止2022年底，商品房竣工面積、學(xué)校、醫(yī)院、交通樞紐站、園區(qū)等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米，按照各業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)加權(quán)平均計算可得，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模近7千億。

在當(dāng)今市場背景下，高質(zhì)量發(fā)展成行業(yè)“主旋律”，物業(yè)企業(yè)需要摒棄盲目追逐規(guī)模的“數(shù)字游戲”。隨著國家物業(yè)行業(yè)規(guī)范和鼓勵政策不斷完善，企業(yè)面臨機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。

目前市場空間依舊廣闊，物業(yè)企業(yè)需要做深濃度、做精廣度，開展增值服務(wù)、城市服務(wù)及 IFM 未來可期。未來要優(yōu)化企業(yè)治理、突出能力建設(shè)、打造服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、提升服務(wù)品質(zhì)、強(qiáng)化品牌影響力。

主題分享二：資產(chǎn)管理如何促進(jìn)樓宇高質(zhì)量發(fā)展

市場環(huán)境變革，從傳統(tǒng)物業(yè)角度出發(fā)，需要積極配合市場，主動投入營銷。為配合樓宇高質(zhì)量發(fā)展，物業(yè)企業(yè)要提供更具價值的資產(chǎn)管理服務(wù)。

資產(chǎn)管理不是單一的物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)，資產(chǎn)管理的頂層設(shè)計是要將樓宇看做一個整體，一個產(chǎn)品。為產(chǎn)品制定專屬的服務(wù)方案。

他的核心要點包括：產(chǎn)品設(shè)計、營銷策略、服務(wù)方案和宣傳策略。資產(chǎn)管理的團(tuán)隊建設(shè)，從傳統(tǒng)物業(yè)角度出發(fā)，市場環(huán)境變革，更需要物業(yè)同行積極配合市場，主動投入營銷。最重要的前提，改變陳舊的管理意識，并建立正確的經(jīng)營意識。

高力國際物業(yè)依托國際化視野結(jié)合實際情況，量身定制全生命周期資產(chǎn)管理服務(wù)。并創(chuàng)新引入“ESG＋T”管理理念，將綠色、健康、可持續(xù)的管理運(yùn)營措施與有效經(jīng)營及數(shù)字化相結(jié)合，優(yōu)化運(yùn)營管理、提升樓宇價值的同時降本增效。

對話交流環(huán)節(jié)

對話主持人：

王彬 中指控股物業(yè)事業(yè)部運(yùn)營總監(jiān)

對話嘉賓：

許瑋 高力國際華北區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)執(zhí)行董事

王光偉 寶石花物業(yè)副總裁

梅思思 北京思源方程咨詢有限公司專業(yè)總監(jiān)（ 鋒物科技）

王彬 中指研究院：高力國際資產(chǎn)管理在促進(jìn)樓宇高質(zhì)量發(fā)展中，有哪些好的案例和經(jīng)驗？

許瑋 高力國際：資產(chǎn)管理更多是作為業(yè)主代表，整體把控項目的資產(chǎn)運(yùn)營情況，在項目策劃、工程、營銷等不同階段開展與不同專業(yè)團(tuán)隊的專項合作。我們在做資產(chǎn)管理的工作中發(fā)現(xiàn)，由物業(yè)管理向資產(chǎn)管理發(fā)展會具有額外的優(yōu)勢。對于資產(chǎn)持有方而言，依托現(xiàn)有物業(yè)團(tuán)隊，可以幫助客戶節(jié)省自有資管團(tuán)隊的人員及運(yùn)營成本；對于項目客戶而言，一站式服務(wù)更便捷、溝通成本更低，像開展多種經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容也會更加豐富；對于項目物業(yè)管理團(tuán)隊而言，可以建立更好的激勵機(jī)制，合理合法增加團(tuán)隊收入。

資產(chǎn)管理團(tuán)隊的統(tǒng)籌及運(yùn)營，不僅可以協(xié)調(diào)各階段團(tuán)隊的工作，更可以總控項目經(jīng)營工作，更好地實現(xiàn)資產(chǎn)管理目標(biāo)。同時，高力國際構(gòu)建ESG戰(zhàn)略三支柱與科技服務(wù)模型，創(chuàng)新設(shè)計ESGT戰(zhàn)略，提供從物業(yè)空間載體到企業(yè)運(yùn)營的全維度服務(wù)，為物業(yè)資產(chǎn)帶來理想的投資回報。

更重要的是，無論客戶在哪里開展業(yè)務(wù)，我們的全球布局都能最大限度地發(fā)揮其物業(yè)資產(chǎn)的潛力，促進(jìn)樓宇的高質(zhì)量發(fā)展。

王彬 中指研究院：高力國際在ESG+T上的一些經(jīng)驗做法和對我們樓宇高質(zhì)量發(fā)展起到哪些推動作用？

許瑋 高力國際 ：高力國際連續(xù)三年發(fā)布全球影響力報告，致力于為房地產(chǎn)業(yè)主、租戶、投資者以及社區(qū)打造更具韌性的樓宇、更具包容性的工作場所以及促進(jìn)健康和福祉的空間。在中國，我們緊跟國家戰(zhàn)略部署，因地制宜創(chuàng)新設(shè)計ESGT戰(zhàn)略服務(wù)：

從E的維度上，我們助力國內(nèi)外知名企業(yè)的資產(chǎn)綠色轉(zhuǎn)型，包括樓宇建筑、品牌門店、企業(yè)工作場所等空間的可持續(xù)認(rèn)證，去年，我們?yōu)辂湲?dāng)勞100家門店提供了LEED認(rèn)證服務(wù)；我們助力蘇州太平金融大廈取得了綠色建筑最高級別認(rèn)證-LEED O+M鉑金級別認(rèn)證；我們?yōu)槟晨鐕鹑诩瘓F(tuán)提供GRESB服務(wù)，助力其搭建ESG戰(zhàn)略體系等等。

從S的維度，高力國際重點關(guān)注對于樓宇內(nèi)企業(yè)及其員工的服務(wù)，我們的多經(jīng)平臺C優(yōu)力上線了多樣化產(chǎn)品，為企業(yè)行政內(nèi)務(wù)管理提供便捷，為企業(yè)員工謀取服務(wù)；同時在樓宇內(nèi)，我們提供多樣化客戶活動，不斷提高項目口碑及滿意度。

從G的維度上，我們更多是聚焦物業(yè)企業(yè)、資產(chǎn)運(yùn)營的需求，從企業(yè)戰(zhàn)略管理出發(fā)，到服務(wù)界面劃分、商住管理策略及雙品牌打造、再落地到標(biāo)桿項目的實際管理，運(yùn)營+經(jīng)營一站式助力物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)其價值最大化。我們與武漢城投、廈門城投以及珠海九洲服務(wù)等企業(yè)達(dá)成了戰(zhàn)略合作，專業(yè)團(tuán)隊加速物業(yè)企業(yè)成功。

從T的維度上，高力國際數(shù)字創(chuàng)新服務(wù)解決了我們許多業(yè)主智慧樓宇需求，我們?yōu)樯虾Ｄ硣肫蟠蛟鞌?shù)字孿生展示中心；當(dāng)前，我們在北京也有項目正在，這里我先作保密。

另外，在ESGT戰(zhàn)略下，值得一提的是最新最火的可持續(xù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)，高力國際建立健全的ESG可持續(xù)培訓(xùn)體系,我們的專家團(tuán)隊均有10年以上教齡，已經(jīng)帶領(lǐng)近3000人完成了可持續(xù)培訓(xùn)并獲取相關(guān)證書。

王彬 中指研究院：王總能否分享下，寶石花物業(yè)在響應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展方面做了哪些努力？

王偉光 寶石花物業(yè)：寶石物業(yè)重點做了三個方面的努力：

一是強(qiáng)化黨建引領(lǐng)。黨建引領(lǐng)能夠保證物業(yè)的發(fā)展不偏向。物業(yè)的本質(zhì)是服務(wù)，掙錢只是服務(wù)的結(jié)果。黨建引領(lǐng)可以解決很多物業(yè)公司自身解決不了的問題。物業(yè)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，很多疑難問題都需要政府出面幫助解決。黨建引領(lǐng)為物業(yè)行業(yè)實現(xiàn)生態(tài)發(fā)展提供保障。物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，僅靠物業(yè)公司是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要多方面的相互支持、相互配合，能夠把各方面都竄起來的只有黨組織。寶石花物業(yè)誕生于中石油“三供一業(yè)”改革，天生具有紅色基因，目前基本實現(xiàn)了物業(yè)項目黨組織全覆蓋。

二是升維價值認(rèn)知。物業(yè)服務(wù)是準(zhǔn)公共服務(wù)，不是純商業(yè)活動。所以寶石花物業(yè)價值判斷的順序是對客戶有好處、符合國家政策、企業(yè)有利可圖。客戶滿意始終是寶石花物業(yè)的第一追求，企業(yè)有利可圖只是事情的一個結(jié)果體現(xiàn)。

三是提升服務(wù)能力。高質(zhì)量發(fā)展需要企業(yè)具有“專業(yè)服務(wù)能力、精細(xì)運(yùn)營能力、特色服務(wù)能力、科技賦能能力、集成增效能力”等等。如果企業(yè)能力不夠，講高質(zhì)量發(fā)展就是一句空話。寶石花物業(yè)投入了大力人力、財力，形成了獨(dú)具特色的“十四標(biāo)一體”管理體系，建設(shè)了具有行業(yè)領(lǐng)先水平的西安智慧運(yùn)營中心。

王彬 中指研究院：寶石花物業(yè)在服務(wù)企業(yè)客戶保持高標(biāo)準(zhǔn)方面，有哪些好的經(jīng)驗?zāi)軌蚺c大家分享一下？

王偉光 寶石花物業(yè)：寶石花物業(yè)主要的服務(wù)對象是中石油，如果說有點經(jīng)驗，那就是基本做到了三個始終：

一是始終想在企業(yè)客戶的前面。中石油企業(yè)的任務(wù)主要是專業(yè)指標(biāo)、安全和穩(wěn)定三大類，我們做到了客戶還沒想的服務(wù)、沒有想到的服務(wù)、未曾預(yù)期的服務(wù)、比較渴望的服務(wù)。比如疫情期間我們發(fā)揮了很多政府的職能，再比如我們?yōu)橹惺偷母母锎罱顺薪悠脚_等。

二是始終堅持客戶評價標(biāo)準(zhǔn)。千標(biāo)準(zhǔn)萬標(biāo)準(zhǔn)，客戶滿意才是真標(biāo)準(zhǔn)。從客戶的角度去思考他們關(guān)注的、比較感興趣的東西。有些事情，在我們看來可能無關(guān)緊要，但是在客戶看來是意義重大，這樣的事就是1=100。比如為企業(yè)客戶專業(yè)指標(biāo)、安全和穩(wěn)定三大類指標(biāo)完成提供的保障服務(wù)。

三是始終把客戶價值放在前面。客戶是衣食父母，只有客戶好，我們才能好。干工作、想問題、辦事情，無論什么時候都得把客戶的利益排在第一位。如果真正把客戶的利益放在了第一位，客戶一定是能夠感知到的。

王彬 中指研究院：梅總能否談?wù)効萍荚谫Y產(chǎn)管理領(lǐng)域有什么應(yīng)用？

梅思思 思源咨詢：總體來看目前的應(yīng)用，主要圍繞降本增效、安全防護(hù)和品質(zhì)提升這三個緯度展開的。

首先是降本增效，也是科技在勞動密集型行業(yè)帶來的最直接的一個緯度的變革：一方面依托物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，對各種設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行集中監(jiān)測、分析預(yù)測、遠(yuǎn)程控制，實現(xiàn)降低能耗和運(yùn)營成本，同時提高管理效率。另一方面依托Ai視覺分析技術(shù)，通過員工在崗狀態(tài)監(jiān)督、規(guī)范管理和路線安排等，來降低人工的重復(fù)勞動，優(yōu)化工作流程，從而提高整體工作效率。

第二個是安全防護(hù)，它的重要性不言而喻。通過智能安防系統(tǒng)，實時監(jiān)測異常情況并自動告警，來有效預(yù)防和及時處理各種安全風(fēng)險，實現(xiàn)對樓宇的全面監(jiān)控和保護(hù)。

第三個是品質(zhì)提升，也是具備極大發(fā)掘潛力的一個細(xì)分市場。比如利用AI視覺分析捕捉并識別垃圾桶滿溢場景，自動告警并生成工單，通知保潔人員及時處理來提高服務(wù)質(zhì)量。還有通過對物業(yè)服務(wù)過程中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)問題和不足，提出改進(jìn)和優(yōu)化建議，助力物業(yè)服務(wù)不斷提升服務(wù)質(zhì)量。再比如根據(jù)停車規(guī)律、車流熱度的分析來合理調(diào)度優(yōu)化車位經(jīng)營策略，提高停車經(jīng)營效率。

當(dāng)然，隨著科技的不斷發(fā)展，相信有了科技賦能，未來的資產(chǎn)管理，具備極大的想象空間，我們的樓宇也會更加智能、高效、綠色和安全。

王彬 中指研究院：大模型的應(yīng)用會給資產(chǎn)管理帶來哪些新體驗？

梅思思 思源咨詢：對于商寫園這類業(yè)態(tài)，出租率是一個極其關(guān)鍵的指標(biāo)，由此就繞不開招商。比如我們正在研究的產(chǎn)業(yè)鏈招商大模型，就是利用網(wǎng)絡(luò)爬蟲、接入專業(yè)數(shù)據(jù)庫等數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，將網(wǎng)絡(luò)上和線下搜集到的海量信息，喂給模型用于深度學(xué)習(xí)，讓他逐漸成長為一個合格的AI招商助理。

首先解決的是客戶是誰，怎么找到客戶，也就是精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶。首先是信息整合歸納，比如各大產(chǎn)業(yè)的完整的產(chǎn)業(yè)鏈圖譜，產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展情況，在全國各省市的分布情況，每個產(chǎn)業(yè)鏈節(jié)點的所有企業(yè)基本情況，聯(lián)系人及聯(lián)系方式等信息。在這些信息的基礎(chǔ)上，再結(jié)合企業(yè)的官網(wǎng)動態(tài)、合作關(guān)系、招投標(biāo)公告、招聘信息、私募等投資機(jī)構(gòu)調(diào)研熱度，訴訟情況等各種信息，用來判斷企業(yè)擴(kuò)張或者遷址意愿以及成長性，與項目本體實際情況做匹配，參考周邊競品的動態(tài)，做出企業(yè)意向研判，自動篩選并精準(zhǔn)推薦優(yōu)質(zhì)潛在招商企業(yè)，幫助找到前期重點招商對象。

其次是提供針對性的招商策略。對于主動上門的客戶，只需要輸入公司簡稱，就能快速獲取企業(yè)基本情況，近期動態(tài)，風(fēng)險提示等信息。幫助你快速判斷客戶偏好，比如政策，交通、建筑本身等硬件配套，周邊產(chǎn)業(yè)集群，上下游企業(yè)等產(chǎn)業(yè)信息，產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)等等。由此來制定更加針對性的招商策略，提高招商成功率。

最后是持續(xù)優(yōu)化招商策略。通過自然語言處理和機(jī)器學(xué)習(xí)技術(shù)，AI可以分析過往與客戶的溝通內(nèi)容和反饋，幫助招商人員更好地理解客戶需求，提高招商溝通的精準(zhǔn)度和有效性。

當(dāng)然，前面提到的只是招商的獲客、鎖客環(huán)節(jié)的幾個功能，再配合招商流程管理、招商進(jìn)度跟進(jìn)，客戶CRM管理等功能，相信這樣的智能招商助理會成為資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)在激烈的市場競爭中保持領(lǐng)先地位的秘密武器。