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越秀服務(wù)集團(tuán)有限公司（股票代碼：06626.HK，以下簡稱“越秀服務(wù)”）于2024年3月18日發(fā)布了其2023年的業(yè)績公告。根據(jù)公告內(nèi)容，越秀服務(wù)在2023年度取得了顯著的業(yè)績成果，收入、利潤實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步提升，市場表現(xiàn)優(yōu)異；管理規(guī)模有質(zhì)增長，發(fā)展?jié)摿︼@著；社區(qū)增值服務(wù)營收顯著增長，多維發(fā)力推動(dòng)公司全面發(fā)展。

穩(wěn)健發(fā)展：營收利潤持續(xù)提升，現(xiàn)金流充裕保障未來

2023年，物業(yè)企業(yè)以高質(zhì)量為主旋律，摒棄盲目增長的數(shù)字游戲，以服務(wù)品質(zhì)為抓手，轉(zhuǎn)向注重優(yōu)質(zhì)發(fā)展的道路。在增收不增利現(xiàn)象顯著的時(shí)期，越秀服務(wù)再次展現(xiàn)了不俗的實(shí)力，各項(xiàng)經(jīng)營數(shù)據(jù)均有所增長。

期內(nèi)，越秀服務(wù)營業(yè)收入為32.24億元，同比增長29.7%，公司擁有人應(yīng)占盈利為4.87億元，同比增長17.0%，毛利潤為8.57億元，同比增長26.1%。收入和利潤穩(wěn)健增長的背后，是公司經(jīng)營效率的提升，越秀服務(wù)一直緊緊圍繞客戶訴求，2023年積極開展各項(xiàng)品質(zhì)提升專項(xiàng)活動(dòng)，有效提升了服務(wù)質(zhì)量及業(yè)主粘度；同時(shí)在產(chǎn)品創(chuàng)新、市場拓展、成本控制等方面的努力也取得了成效，從而提高了企業(yè)的盈利能力和市場競爭力。

圖：2022-2023越秀服務(wù)營業(yè)收入、公司擁有人應(yīng)占盈利與毛利潤變化情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，中指研究院整理

細(xì)看主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，應(yīng)收賬款天數(shù)逐年降低，由2021年的97天降至2023年的77天，這不僅改善了公司的現(xiàn)金流，同時(shí)有助于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并間接提升了市場競爭力，為吸引更多投資者與合作伙伴打下基礎(chǔ)。充足的現(xiàn)金與定存也為未來的收并購做好鋪墊，去年物管行業(yè)披露的并購交易超90宗，不足2022全年交易總額的一半，行業(yè)整體風(fēng)格更為謹(jǐn)慎。越秀服務(wù)在愈加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌銮榫w中更注重錨定優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，深度聚焦標(biāo)的業(yè)務(wù)可持續(xù)性以及與集團(tuán)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的統(tǒng)一性，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目較高的利潤水平與收繳率或?yàn)槠髽I(yè)帶來新的增長動(dòng)能。

圖：2021-2023現(xiàn)金與應(yīng)收賬款天數(shù)變化情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，中指研究院整理

增長引擎：非商業(yè)板塊引領(lǐng)發(fā)展，社區(qū)增值業(yè)務(wù)顯著突出

越秀服務(wù)的收入來源于兩大業(yè)務(wù)板塊，其一是非商物業(yè)管理及增值服務(wù)，重點(diǎn)圍繞住宅物業(yè)提供物業(yè)管理、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)；二是圍繞寫字樓、購物商場以及專業(yè)市場等情景開展的商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營業(yè)務(wù)。期內(nèi)，非商板塊整體收入26.30億元，同比大幅增長35.5%，非商物業(yè)管理及增值服務(wù)無疑是越秀服務(wù)收入的第一支柱，其中，以社區(qū)增值服務(wù)對(duì)的業(yè)績表現(xiàn)最為亮眼，同比漲幅達(dá)到43.3%。

圖：2021-2023越秀服務(wù)非商收入明細(xì)

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，中指研究院整理

越秀服務(wù)近年聚焦社區(qū)增值服務(wù)產(chǎn)品，通過打造新零售、經(jīng)紀(jì)、美居、社商以及智能化五大業(yè)務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績快速增長。業(yè)績發(fā)布會(huì)上，公司管理層欣然介紹了五大業(yè)務(wù)平臺(tái)2023年的優(yōu)秀表現(xiàn)：新零售業(yè)務(wù)戶均銷售額大幅提升至246元/戶，同比增長117%；經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)門店覆蓋率和社區(qū)滲透率進(jìn)一步提升；美居業(yè)務(wù)中的拎包自營細(xì)分業(yè)務(wù)在新交付項(xiàng)目的業(yè)務(wù)覆蓋率已超過76%；社區(qū)商業(yè)業(yè)務(wù)的存量物業(yè)在管面積、出租率和租金水平實(shí)現(xiàn)逆市提升；智能化業(yè)務(wù)方面，成功打造了智慧校園、智慧醫(yī)院、智慧商業(yè)綜合體等標(biāo)桿智慧項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)突破。

而對(duì)于如何維持增長趨勢，越秀服務(wù)也有自己的答案，例如新零售業(yè)務(wù)依托于服務(wù)的28萬戶業(yè)主，以及未來管理規(guī)模增加所帶來的用戶增長，通過深化社區(qū)團(tuán)購、直播帶貨等創(chuàng)新渠道，有望帶來更多的業(yè)務(wù)增長；經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方面，房地產(chǎn)的逐步回暖為后續(xù)資產(chǎn)置換和更新打開了新的需求空間，同時(shí)公司聚焦于開發(fā)商車位銷售、新房代理、公寓托管等業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)空間仍是較為可觀。

穩(wěn)步拓展：規(guī)模擴(kuò)張穩(wěn)中求進(jìn)，高效布局促進(jìn)新質(zhì)發(fā)展

越秀服務(wù)作為大灣區(qū)內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)管理公司，致力于為客戶提供多元化的綜合服務(wù)，其業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋住宅物業(yè)、購物商場、寫字樓、公建設(shè)施、城市軌道、地鐵站及車輛段等多種業(yè)態(tài)。公司以大灣區(qū)為核心，以華東、華中、北方和西部為重要支撐，實(shí)現(xiàn)全國化業(yè)務(wù)布局，合約管理項(xiàng)目遍布49個(gè)城市（含香港）。

越秀服務(wù)采用多種市場拓展模式，積極尋求并購機(jī)會(huì)，推動(dòng)管理規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。自上市以來，越秀服務(wù)步伐扎實(shí)，不追求盲目的高速擴(kuò)張，而是更看重業(yè)務(wù)布局與項(xiàng)目質(zhì)量，截止2023年12月31日，越秀服務(wù)合約面積達(dá)8345萬平方米，在管面積為6521萬平方米，較2022年末分別新增1542萬平方米和1609萬平方米。

圖：2021~2023年越秀服務(wù)規(guī)模管理變化情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，中指研究院整理

其中，大灣區(qū)在管面積占總體在管面積的55%,仍然是越秀服務(wù)的主戰(zhàn)場，華東、華中與北方地區(qū)分別占比13%，14%，12%，西部地區(qū)僅6%；業(yè)態(tài)布局方面，住宅排在首位，占比63%，商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園16%，TOD與城市服務(wù)均約10%左右。

圖：2023年越秀服務(wù)在管面積分布情況

市場拓展方面，越秀服務(wù)進(jìn)一步優(yōu)化市場投拓體系，以【住宅+商業(yè)+大交通+城市服務(wù)】為核心，實(shí)現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)外拓，確保拓展項(xiàng)目質(zhì)量。相較于2022年，期內(nèi)越秀服務(wù)市場拓展面積達(dá)1064萬平米，同比增長26.2%，且主要聚焦于商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)，占總市場拓展面積的52%。2023年越秀服務(wù)成功中標(biāo)福州地鐵4號(hào)線和鄭州地鐵12號(hào)線等TOD項(xiàng)目，在TOD業(yè)態(tài)的領(lǐng)先地位進(jìn)一步提升；此外，公司還中標(biāo)了多個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，例如全國金融系統(tǒng)首家T4級(jí)數(shù)據(jù)中心--佛山廣東農(nóng)信數(shù)據(jù)中心、地標(biāo)性建筑鄂州國際會(huì)展中心等項(xiàng)目，深化了多元業(yè)態(tài)布局戰(zhàn)略，為保持持續(xù)的增長和市場競爭力夯實(shí)了基礎(chǔ)。

資料來源：越秀服務(wù)2023年業(yè)績推介會(huì)資料

ESG卓越：可持續(xù)發(fā)展實(shí)踐獲認(rèn)可，增強(qiáng)核心競爭力

ESG作為體現(xiàn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任與市場競爭力新指標(biāo)，受到了越來越多的重視，期內(nèi)，越秀服務(wù)憑借在企業(yè)管治、勞工管理以及健康與安全方面的優(yōu)異表現(xiàn)，在業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位，獲得了MSCI ESA A級(jí)評(píng)價(jià)，是目前國內(nèi)物管公司的最高評(píng)級(jí)。

在精細(xì)化管理與綠色低碳空間運(yùn)營方面：越秀服務(wù)持續(xù)聚焦業(yè)主生活的高頻觸點(diǎn)，啟動(dòng)“春風(fēng)行動(dòng)”社區(qū)煥新計(jì)劃，通過300多項(xiàng)內(nèi)容改造讓老舊小區(qū)煥然一新。此外，公司還開展了節(jié)能燈改造和變壓器管控，節(jié)約電量約200萬度/年，并開展雨水和冷凝水回收再利用，節(jié)約用水。

可持續(xù)發(fā)展核心競爭力：越秀服務(wù)致力于發(fā)展光伏發(fā)電等可再生能源，實(shí)現(xiàn)部分場景零碳排放，打造低碳小區(qū)。具體措施包括光伏電與市電并網(wǎng)，接入小區(qū)電梯、公區(qū)照明用電，實(shí)現(xiàn)自發(fā)自用；增加儲(chǔ)能設(shè)備，減少光伏電力浪費(fèi)；以及節(jié)能提升，覆蓋會(huì)所、物業(yè)辦公室、停車場、充電樁等用電場景。

優(yōu)異的ESG管治水平體現(xiàn)了越秀服務(wù)可持續(xù)發(fā)展的承諾和努力，有效提升長期價(jià)值并為社會(huì)和環(huán)境帶來積極影響。

總結(jié)展望

2023年，越秀服務(wù)深度聚焦高增長業(yè)務(wù)賽道，發(fā)揮業(yè)務(wù)間的協(xié)同效應(yīng)，取得的了不俗的成績，在行業(yè)普遍出現(xiàn)利潤下滑的情況下，仍保持了較高利潤水平。未來，越秀服務(wù)將以優(yōu)質(zhì)服務(wù)打通更多服務(wù)空間，謀求多元業(yè)務(wù)的突破。