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扎堆發(fā)布年度業(yè)績的3月末，新希望服務(wù)（股票代碼：3658.HK）的成績單依然呈現(xiàn)出較高的安全邊際。在區(qū)域深耕和“物業(yè)+”的策略下，收入利潤穩(wěn)增，經(jīng)營性現(xiàn)金流充裕，高派息回饋股東，都讓其成為兼具穩(wěn)健增長和防御屬性的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

核心業(yè)績有質(zhì)，資金安全，派息再增

一直以來，“穩(wěn)”是新希望服務(wù)幾次業(yè)績報告展現(xiàn)出的特點(diǎn)，2023年也不例外。期內(nèi)，公司營收12.6億元，同比增長10.7%，歸母凈利潤2.15億元，歸母凈利率17.1%，毛利率34.9%，這樣的經(jīng)營質(zhì)量，展現(xiàn)出穩(wěn)定的發(fā)展韌性，在已發(fā)布年報的物企中處于中高位水平。

圖：2022-2023新希望服務(wù)營業(yè)收入、歸母凈利潤及毛利潤（億元）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院整理

再細(xì)看財務(wù)數(shù)據(jù)，新希望服務(wù)2023年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為11.45億元，同比增長10.15%，其中經(jīng)營性現(xiàn)金流3.35億元，同比增長87.1%。充足的現(xiàn)金為后續(xù)可能的收并購做好了鋪墊，當(dāng)然，公司始終保持著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄U(kuò)張策略，上市快三年，僅收購了明宇商服與錦官新城物業(yè)，且兩個標(biāo)的均能在成都市場上為其擴(kuò)容。 值得一提的是，公司董事會建議宣派年度股息0.158元/股（含中期派息0.067元/股），派息率60%，每股收益0.26元，較去年同期增長6%，在回饋股東方面繼續(xù)慷慨。

區(qū)域深耕效應(yīng)，做大密度，做透深度

之所以新希望服務(wù)能在行業(yè)增速放緩的大背景下，依然有不錯的經(jīng)營表現(xiàn)，很重要的一個原因在于其“深耕以成都為主的西南區(qū)域，和華東高量級城市”的發(fā)展策略，被市場驗(yàn)證正確。

曾有股市分析者坦言，“在一線城市及前6強(qiáng)二線城市，如成都、杭州等深耕的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，今后的日子會越來越好過，甚至超過全國性企業(yè)”，新希望服務(wù)恰是如此。

據(jù)報告所示，新希望服務(wù)2023年在全國33個城市有項(xiàng)目布局，在管面積3225.8萬方，合約面積3817.2萬方，其中西南和華東區(qū)域在管面積占總面積的85.3%。細(xì)分來看，西南區(qū)域1691.8萬方的管面，帶來7.2億元的營收，占總收入的57.2%，而成都就占了西南區(qū)域管面與收入的6成有余；華東區(qū)域1062.8萬方的管面，帶來3.4億元的營收，而溫州貢獻(xiàn)最大，面積與收入占了近4成。

圖：2023新希望服務(wù)各區(qū)域管面及物業(yè)管理收入占比

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院整理

圖：2023成都管面及收入占西南及總經(jīng)營盤面情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院整理

為何優(yōu)選成都？

作為一個經(jīng)濟(jì)總量大、人口數(shù)量多、區(qū)位優(yōu)勢顯著的城市，成都?xì)v來是不少產(chǎn)業(yè)掘金的必爭之地，而新希望服務(wù)一直是“局中人”，因?yàn)樵诖思扔谐鞘邪l(fā)展的底氣，也有新希望集團(tuán)背景的實(shí)力。

首先，成都有物業(yè)發(fā)展的“糧食”。

最新的數(shù)據(jù)顯示，成都常住人口達(dá)2199萬人，居全國第6，而2023年成都GDP總額達(dá)到2.2萬億元，位居全國第7，有人有消費(fèi)，自然能帶動城市經(jīng)濟(jì)的活力與良性增長。

不僅如此，雖地產(chǎn)整體下行周期仍未結(jié)束，但成都樓市整體表現(xiàn)穩(wěn)健。據(jù)公開數(shù)據(jù)所示，2023年成都土地成交額位居全國第四，新房成交面積全國第一，二手房成交套數(shù)全國第一，都為物業(yè)的增量帶來了更多確定性支持。

圖：2023新房成交面積TOP10（萬方）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

圖：2023二手房成交套數(shù)TOP10（萬套）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

其次，新希望服務(wù)在成都有較厚的沉淀。

第一方面，是新希望集團(tuán)在成都用40余年積累下的品牌影響力，在食品、乳業(yè)、快消等領(lǐng)域的民生產(chǎn)業(yè)鏈足夠豐富，讓新希望服務(wù)能快速整合資源，適配更多元的服務(wù)需求。例如，專為業(yè)主定制的新希望牛奶，月銷萬箱，且單價可低于電商約38%。

第二方面，新希望服務(wù)直接或間接與相關(guān)政府及國資平臺建聯(lián)，2023年分別與成都武侯區(qū)人民政府、武侯國投、武侯發(fā)展、武侯資本、經(jīng)開園區(qū)投資等達(dá)成戰(zhàn)略合作，通過合資等方式，獲取到雙華數(shù)字產(chǎn)業(yè)園、鐵佛公園等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

第三方面，新希望服務(wù)主動向外拓展，2023年完成了對【成都錦官新城物業(yè)】的收購，提高了成都主城區(qū)的管理規(guī)模；通過市場外拓的方式，提價獲取【領(lǐng)域】項(xiàng)目，通過高端影響獲取到【檀悅】項(xiàng)目等，使得成都獨(dú)立第三方占比達(dá)到45.8%。 第四方面，良好的物業(yè)在管項(xiàng)目基礎(chǔ)，能為新希望服務(wù)更透徹的挖掘項(xiàng)目價值提供可能。作為成都少有的同時兼?zhèn)?ldquo;物業(yè)+商業(yè)+團(tuán)餐+生活”綜合服務(wù)能力的物企，此方式相較單純物業(yè)管理能獲得更多的收入來源。例如在中鼎國際，同時提供物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、食堂團(tuán)餐、集采零售等服務(wù)；在成都明宇金融廣場，則同時提供物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營和酒店后線服務(wù)。

當(dāng)然，華東區(qū)域的高量級城市亦是新希望服務(wù)的重點(diǎn)布局所在，且2023年在管規(guī)模增長15.4%，獨(dú)立第三方占比28.3%。值得一提的是，新希望服務(wù)3元以上物業(yè)費(fèi)的項(xiàng)目占比超70%， 元均創(chuàng)收與元均創(chuàng)利指數(shù)均實(shí)現(xiàn)約20%的增長，管理界面質(zhì)量進(jìn)一步優(yōu)化。

與此同時，隨著市場規(guī)模的提升、城市密度與濃度的增長，更有利于實(shí)現(xiàn)資源的互用、數(shù)字化場景的實(shí)踐落地、吸附優(yōu)質(zhì)的資源與人才儲備，為更長遠(yuǎn)的發(fā)展蓄能。2023年，新希望服務(wù)的管理費(fèi)效比進(jìn)一步下降至13.4%，經(jīng)營質(zhì)量持續(xù)提升。 綜合而言，公司不斷鞏固優(yōu)勢區(qū)域，嚴(yán)守服務(wù)品質(zhì)的戰(zhàn)略，不但可以充分發(fā)揮在屬地的品牌影響力和豐富完整的資源鏈條價值，更能踏準(zhǔn)高能級城市多且利好大的特點(diǎn)，持續(xù)夯實(shí)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。而從業(yè)績表現(xiàn)來看，這樣的策略效果明顯且有效，即使遇到周期性波動，公司仍然實(shí)現(xiàn)了正向增長。