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2025上半年中國物業(yè)管理行業(yè)總結(jié)

（一）市場環(huán)境：政策規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場，平衡各方利益

1. 《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)文整頓物業(yè)亂象，規(guī)范服務(wù)行為

2025年4月，《人民日?qǐng)?bào)》黨建版刊發(fā)《整治物業(yè)管理亂象，靶向發(fā)力》，報(bào)道成都市在物業(yè)管理領(lǐng)域開展專項(xiàng)整治行動(dòng)的情況。報(bào)道從查到底、專項(xiàng)治和建機(jī)制三個(gè)角度，聚焦物業(yè)管理領(lǐng)域亂象，靶向發(fā)力，查處腐敗案件，健全制度機(jī)制，推動(dòng)解決一系列群眾急難愁盼問題。

物業(yè)管理亂象是長期困擾基層治理的主要問題之一，其出現(xiàn)原因主要包括以下幾個(gè)方面：其一，部分物業(yè)項(xiàng)目存在先天性的結(jié)構(gòu)失衡，其中“建管不分”的遺留問題尤為突出，由于前期物業(yè)管理通常由開發(fā)商指定關(guān)聯(lián)物企負(fù)責(zé)，物業(yè)公司缺乏獨(dú)立性和中立性，容易偏向開發(fā)商利益，在房屋質(zhì)量、規(guī)劃變更、設(shè)施移交等問題上難以維護(hù)業(yè)主權(quán)益。其二，當(dāng)下行業(yè)市場透明度仍處在較低水平，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的信息嚴(yán)重不對(duì)稱，業(yè)主難以清晰了解物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行細(xì)節(jié)、公共收益明細(xì)，物業(yè)公司則掌握全部信息和資源。其三，監(jiān)督執(zhí)行與法制建設(shè)仍然存在不足，監(jiān)管力量薄弱、執(zhí)法難，街道、社區(qū)一級(jí)缺乏專業(yè)人員和有效抓手，對(duì)物業(yè)違規(guī)行為處罰執(zhí)行難；法規(guī)政策細(xì)則不清、操作性不強(qiáng)，如公共收益分配、維修資金使用表決機(jī)制等，在實(shí)踐中易產(chǎn)生分歧。

創(chuàng)新收費(fèi)機(jī)制，提升物業(yè)收費(fèi)信息的透明程度，是化解市場機(jī)制失靈問題的重要抓手。信托制是在傳統(tǒng)的酬金制與包干制以外，一種新型的物業(yè)費(fèi)模式：物業(yè)公司通過信托賬戶支取物業(yè)費(fèi)，公開透明，避免業(yè)主產(chǎn)生誤解。信托制物業(yè)費(fèi)屬于酬金制的改進(jìn)，將傳統(tǒng)物業(yè)的雙方買賣關(guān)系升級(jí)為“委托-受托-受益”的信義關(guān)系。信托制物業(yè)費(fèi)最大特點(diǎn)是權(quán)責(zé)清晰，資金流向全程透明，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符。業(yè)主將物業(yè)費(fèi)及公共收益歸集到一個(gè)透明的業(yè)主共有資金池作為物業(yè)信托基金，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)為委托人，邀請(qǐng)信托機(jī)構(gòu)擔(dān)任信托受托人，全體業(yè)主為信托基金受益人，物業(yè)公司為物業(yè)服務(wù)的受托人。受托人管理物業(yè)信托基金，物業(yè)公司依照合同提取酬金，并根據(jù)信托基金的資金情況提報(bào)預(yù)算并支取物業(yè)費(fèi)；全體業(yè)主通過物業(yè)信托基金的查詢密碼監(jiān)督賬戶收支。不過，該模式較為復(fù)雜，專業(yè)化程度高且需要業(yè)主高度自治，目前尚未大面積普及應(yīng)用。

表：2025年上半年規(guī)范整治相關(guān)政策

完善法制建設(shè)與監(jiān)督機(jī)制有助于進(jìn)一步明確各地物業(yè)管理市場所面臨的具體問題，從而開展針對(duì)性的整治行動(dòng)，并且使行動(dòng)做到有據(jù)可依，使行業(yè)做到有標(biāo)可循。2025年上半年，全國多地發(fā)文開展專項(xiàng)整治物業(yè)亂象的活動(dòng)，關(guān)注點(diǎn)包括物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益、停車位和住宅老舊電梯更新不及時(shí)以及物業(yè)費(fèi)定價(jià)等群眾反映的問題。

2. 空置房物業(yè)費(fèi)減免政策受關(guān)注，多方利益平衡待解

2025年上半年，“空置房物業(yè)費(fèi)減免”成為部分城市物業(yè)政策的關(guān)注對(duì)象。2025年2月，江蘇鎮(zhèn)江宣布連續(xù)空置超過6個(gè)月的住房，可申請(qǐng)享受物業(yè)費(fèi)七折優(yōu)惠。同月，長沙市宣布空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行階梯式優(yōu)惠。2024年以來，山東青島、甘肅蘭州等地也明確連續(xù)空置6個(gè)月以上的房屋物業(yè)費(fèi)打折。

空置房物業(yè)費(fèi)減免政策并非近期才出現(xiàn)的新政策，而是伴隨行業(yè)限價(jià)政策的集中出臺(tái)，空置房物業(yè)費(fèi)減免作為一種調(diào)價(jià)模式，重新進(jìn)入公眾視野。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國已有十余座城市（區(qū)）宣布空置房物業(yè)費(fèi)可打折，其中，蘇州市、常州市等地最早于2014年便開始施行空置房物業(yè)費(fèi)七折優(yōu)惠政策，至今已超過10年時(shí)間，奠定了空置房物業(yè)收費(fèi)模式“連續(xù)空置6個(gè)月+書面申請(qǐng)”的基礎(chǔ)框架。

表：部分城市出臺(tái)的空置房物業(yè)費(fèi)減免相關(guān)政策

目前，全國并未針對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)減免出臺(tái)統(tǒng)一的規(guī)范性政策，而是各地基于房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各自判斷是否有必要出臺(tái)空置房物業(yè)費(fèi)減免的相關(guān)政策，以及空置房的認(rèn)定方式和物業(yè)費(fèi)的減免力度。其中，大量空置房的存在是這些區(qū)域出臺(tái)空置房物業(yè)費(fèi)減免政策的先決條件，其中新區(qū)、開發(fā)區(qū)的房屋空置問題尤為明顯，這些新區(qū)普遍發(fā)展迅速，房屋具備升值潛力，但當(dāng)下設(shè)施配套尚不完善，導(dǎo)致這些地方容易出現(xiàn)“愿買不愿住”的問題，造成房屋空置。

空置房物業(yè)費(fèi)減免政策的制定需平衡業(yè)主權(quán)益與物業(yè)企業(yè)正常經(jīng)營的需求。從市場機(jī)制角度，物業(yè)費(fèi)本質(zhì)是業(yè)主購買公共區(qū)域維護(hù)、設(shè)施保養(yǎng)等服務(wù)的契約成本，空置房仍實(shí)際占用電梯、綠化等公共資源并產(chǎn)生基礎(chǔ)維護(hù)支出，強(qiáng)行通過行政指令減免可能扭曲市場定價(jià)，加劇物業(yè)企業(yè)成本壓力。建議通過業(yè)主大會(huì)與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定差異化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或由地方政府對(duì)空置房業(yè)主提供定向補(bǔ)貼，而非直接干預(yù)定價(jià)，以保障物業(yè)服務(wù)成本合理分?jǐn)?，維系社區(qū)長效治理的資金基礎(chǔ)。

3. “好服務(wù)”重要性凸顯，企業(yè)注重品質(zhì)提升

2025年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在十四屆全國人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上說，政府工作報(bào)告指出，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。圍繞抓好落實(shí)“好房子”的具體方向，倪虹部長提到，好房子不僅要有好標(biāo)準(zhǔn)、好建造，還要有好的服務(wù)。

然而，對(duì)于“好服務(wù)”的具體內(nèi)涵，目前政策層面的解釋相對(duì)有限，且基本停留在服務(wù)內(nèi)容方面，有待后續(xù)進(jìn)一步出臺(tái)規(guī)范性文件。截至目前，“好服務(wù)”的具體標(biāo)準(zhǔn)通常由各物業(yè)企業(yè)自行制定，每家物業(yè)公司都在探尋“好服務(wù)”的定義，每個(gè)物業(yè)人對(duì)“好服務(wù)”都有不同的解讀。整體看，“好服務(wù)”主要聚焦以下幾個(gè)維度：一是客戶需求和體驗(yàn)，如保利物業(yè)的好服務(wù)中安全力、便捷力、舒適力都是從客戶的服務(wù)體驗(yàn)來闡釋的；二是服務(wù)本身的競爭力，如高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、價(jià)值創(chuàng)造以及好的服務(wù)設(shè)計(jì)，則是強(qiáng)調(diào)了好服務(wù)本身必須具備的硬實(shí)力；三是多方參與、合作共贏，通過好服務(wù)構(gòu)建良好的社區(qū)生態(tài)，形成美好、和諧的人文環(huán)境。

表：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)“好服務(wù)”內(nèi)涵的理解

為了推動(dòng)“好服務(wù)”的落地，“品質(zhì)提升”成為當(dāng)下物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略聚焦的重點(diǎn)方向。中海物業(yè)、濱江服務(wù)、雅生活集團(tuán)等多家物業(yè)企業(yè)在年度會(huì)議上明確提及重視服務(wù)品質(zhì)提升，將其作為新一年的戰(zhàn)略基礎(chǔ)，奠定了企業(yè)2025年的發(fā)展戰(zhàn)略基調(diào)。

（二）經(jīng)營策略：追求經(jīng)營質(zhì)量，創(chuàng)新定價(jià)機(jī)制，推動(dòng)質(zhì)價(jià)相符

1. 企業(yè)主動(dòng)退出項(xiàng)目案例頻發(fā)，行業(yè)有待重構(gòu)質(zhì)價(jià)平衡

2025年以來，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)退出管理項(xiàng)目的案例數(shù)量較過往有所增加，成為行業(yè)當(dāng)下的爭議熱點(diǎn)。中鐵建物業(yè)、濱江服務(wù)、永升服務(wù)、眾安智慧生活、龍湖智創(chuàng)生活等物企均已經(jīng)或計(jì)劃退出企業(yè)在管的部分項(xiàng)目。

物業(yè)企業(yè)主動(dòng)退出項(xiàng)目案例頻發(fā)，是企業(yè)策略轉(zhuǎn)變、業(yè)主訴求覺醒與行業(yè)持續(xù)承壓等因素共同作用的結(jié)果。從企業(yè)發(fā)展策略上看，企業(yè)由追求“規(guī)模”轉(zhuǎn)為追求“效益”，由追求“數(shù)量”轉(zhuǎn)為追求“質(zhì)量”，聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，退出劣質(zhì)項(xiàng)目。結(jié)合物企退出的具體項(xiàng)目情況來看，物業(yè)費(fèi)收繳困難導(dǎo)致運(yùn)營虧損是物業(yè)企業(yè)選擇退出的主要原因。

表：2025年部分物業(yè)企業(yè)退出或計(jì)劃退出管理項(xiàng)目案例

業(yè)主訴求同樣是導(dǎo)致物企退出項(xiàng)目的重要因素。一方面，業(yè)主與業(yè)委會(huì)能夠?qū)ξ飿I(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容起到監(jiān)督作用，主動(dòng)淘汰部分服務(wù)水平過低，或者服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)價(jià)格嚴(yán)重不符的企業(yè)，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的透明化監(jiān)管與契約精神；另一方面，部分小區(qū)的業(yè)主將拒繳物業(yè)費(fèi)作為“維權(quán)工具”，或者提出的非理性降費(fèi)訴求脫離成本實(shí)際，如杭州萬固珺府項(xiàng)目，業(yè)委會(huì)要求濱江物業(yè)把物業(yè)費(fèi)從2.8元/㎡降至2.2元/㎡，嚴(yán)重壓縮了企業(yè)的利潤空間，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生分歧難以彌合，最終物業(yè)公司選擇退出項(xiàng)目。

物業(yè)項(xiàng)目退出潮也在對(duì)物業(yè)行業(yè)的參與各方產(chǎn)生持續(xù)的影響，呈現(xiàn)短期陣痛與長期重構(gòu)的雙重效應(yīng)。短期看，物企的退出會(huì)導(dǎo)致行業(yè)面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與信任危機(jī)：物業(yè)企業(yè)收縮低效項(xiàng)目，會(huì)直接導(dǎo)致自身的營收下滑；而被退出的小區(qū)則會(huì)出現(xiàn)“服務(wù)真空”，尋找新的接盤企業(yè)需要花費(fèi)更多的精力與成本，同時(shí)這些企業(yè)當(dāng)下存在的問題短期并不會(huì)消失，成為困擾下一家物業(yè)企業(yè)的難題。

隨著越來越多業(yè)主意識(shí)到，一味地強(qiáng)調(diào)壓低物業(yè)服務(wù)費(fèi)只會(huì)導(dǎo)致“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象發(fā)生，單純因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)價(jià)格分歧導(dǎo)致物企退出的現(xiàn)象將有所減少，“質(zhì)價(jià)相符”將成為物業(yè)企業(yè)與業(yè)主共同致力于實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

2. 行業(yè)首現(xiàn)彈性定價(jià)機(jī)制，價(jià)格優(yōu)化與價(jià)值提升并進(jìn)

為破解物業(yè)行業(yè)當(dāng)下“質(zhì)價(jià)不符”困局，萬科物業(yè)于2024年12月推出了彈性定價(jià)模式。2025年5月，重慶南岸區(qū)萬科金域?qū)W府翰林小區(qū)成為重慶首個(gè)政府指導(dǎo)的彈性定價(jià)項(xiàng)目。2025年6月，萬科物業(yè)開源彈性定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，正式發(fā)布《萬科物業(yè)彈性定價(jià)白皮書》及508項(xiàng)服務(wù)清單。

萬科物業(yè)推出的彈性定價(jià)模式，是當(dāng)下物業(yè)企業(yè)探索服務(wù)公開透明、實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的重要實(shí)踐。此次開源的內(nèi)容主要有兩大塊核心內(nèi)容構(gòu)成：一是《萬科物業(yè)彈性定價(jià)白皮書》，詳細(xì)闡釋萬科物業(yè)對(duì)行業(yè)現(xiàn)狀和客戶需求的洞察、彈性定價(jià)模式的核心邏輯和實(shí)施思路，以及開源的整體構(gòu)想和內(nèi)容構(gòu)成。另一版塊就是詳實(shí)的508項(xiàng)服務(wù)清單，分門別類歸屬到設(shè)備(EQ)、設(shè)施(FA)、清潔(CL)、客戶服務(wù)(CS)、安全(SA)、綠化(LA)六大類中。每點(diǎn)開一個(gè)服務(wù)清單，都可以清晰地了解到該項(xiàng)服務(wù)的質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)頻次、操作流程和人員配置等。在清晰了解這些服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)后，業(yè)主就可以像“點(diǎn)菜”一樣按需選擇。

為了方便業(yè)主監(jiān)督服務(wù)清單的落實(shí)情況，萬科物業(yè)每月都會(huì)向業(yè)主提供數(shù)字服務(wù)報(bào)告，該報(bào)告每月初自動(dòng)生成，通過APP向全體業(yè)主開放。數(shù)字服務(wù)報(bào)告中，會(huì)披露物業(yè)服務(wù)執(zhí)行數(shù)據(jù)、呈現(xiàn)作業(yè)過程和結(jié)果數(shù)據(jù)，包含當(dāng)月服務(wù)計(jì)劃執(zhí)行次數(shù)、工單處理詳情、設(shè)備維護(hù)記錄等全維度信息，業(yè)主可隨時(shí)查閱。

（三）資本市場：物業(yè)板塊表現(xiàn)不及市場整體，低估值與流動(dòng)性問題有待破局

1. 物企估值略有回暖，但仍處于低位

2025年上半年，港股與A股物業(yè)板塊走勢略有企穩(wěn)，受政治局會(huì)議首次提出“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)的影響，以及兩會(huì)政策利好和消費(fèi)回暖預(yù)期推動(dòng)，總體上呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。截至2025年6月24日，行業(yè)共有67家上市公司，其中香港主板61家，A股6家，上市公司總市值約為2598.21億元，PE均值為21.18倍（剔除負(fù)值及大于500倍的異常值），均較去年同期有所回暖。

圖：2024年年初-2025年6月24日收盤A股與港股公司總市值及PE均值走勢

個(gè)股市值分化依然明顯。截至2025年6月24日收盤，華潤萬象生活總市值810.49億元，排名第一；萬物云、碧桂園服務(wù)分別以219.77億元和199.90億元的總市值位列第二、三位。排名前十的公司市值合計(jì)為2007.09億元，占總市值的77.25%，與2024年同期TOP10企業(yè)占比基本持平，頭部效應(yīng)依舊顯著。

然而從中長期來看，港股上市物企估值自2021年以來總體呈下行趨勢，平均值盈率由最高峰時(shí)的42.91倍一度下滑至2022年10月底的7.38倍，此后雖有所回升，但仍處于低位。截至6月24日收盤仍僅為14.61倍，遠(yuǎn)低于港股主板同期的24.60倍。相較而言，2021年以來港股主板市盈率維持在18-30倍區(qū)間內(nèi)，且自2021年7月以來，港股上市物企平均市盈率持續(xù)低于港股主板平均市盈率，且已長期處于低估值區(qū)間。

圖：2021年年初-2025年6月24日收盤港股物企PE均值走勢

房地產(chǎn)市場下行是物業(yè)企業(yè)估值較低的直接原因，導(dǎo)致投資者自2021年下半年以來，對(duì)物業(yè)行業(yè)的長期發(fā)展信心不足。此外，物業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方之間存在關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，資金挪用、財(cái)務(wù)侵占的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，即便是合規(guī)的借款行為，也會(huì)影響投資者對(duì)物業(yè)企業(yè)的信心，進(jìn)而導(dǎo)致估值下挫。例如，金科服務(wù)曾發(fā)布公告向母公司借款15億元，直接導(dǎo)致公告次日股價(jià)暴跌37%。

然而，相較于房地產(chǎn)行業(yè)而言，物業(yè)行業(yè)具備輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期性強(qiáng)等特點(diǎn)，具備擺脫房地產(chǎn)市場影響，重振行業(yè)估值的潛力。因此，物業(yè)企業(yè)一方面要強(qiáng)化自身的獨(dú)立屬性，增強(qiáng)市場拓展能力，擺脫對(duì)于地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的依賴，走上獨(dú)立發(fā)展的道路；另一方面，物業(yè)企業(yè)也要通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、推動(dòng)科技賦能、體現(xiàn)社會(huì)價(jià)值、提升股東回報(bào)等多種途徑提升自身的企業(yè)形象，展現(xiàn)行業(yè)亮點(diǎn)，重塑資本市場對(duì)物業(yè)行業(yè)與物業(yè)企業(yè)的認(rèn)知，以獲得投資者的認(rèn)可。其中，分紅是當(dāng)下物業(yè)企業(yè)吸引投資者、提振市場信心的重要舉措之一。截至2025年6月25日，共有35家物業(yè)服務(wù)上市公司宣布發(fā)放2024年年度現(xiàn)金分紅，共計(jì)144.60億元，創(chuàng)歷史新高，同比增速為28.05%。

圖：2020-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司分紅總金額及增長情況

2. IPO熱度低迷退市物企再現(xiàn)，流動(dòng)性問題引發(fā)關(guān)注

目前資本市場物業(yè)板塊IPO熱度仍然處在低位。截至2025年6月24日，年內(nèi)尚無物業(yè)企業(yè)登陸資本市場。作為其中具有代表性的案例，深業(yè)運(yùn)營最新一期招股書已經(jīng)于2025年4月失效，自2023年2月首次遞表以來累計(jì)經(jīng)歷四次交表，均宣告失敗。2024年至今，僅有泓盈城市服務(wù)與經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家國資物企成功登陸港交所主板市場。

值得注意的是，資本市場也出現(xiàn)了已上市的物業(yè)公司基于自身戰(zhàn)略選擇，主動(dòng)退出資本市場的現(xiàn)象。2025年2月17日，融信服務(wù)控股股東融心一品有限公司提出的私有化建議，獲法院會(huì)議及股東特別大會(huì)批準(zhǔn)。2025年3月18日，融信服務(wù)正式完成了私有化流程，退出資本市場，成為第二家主動(dòng)從港股主板退市的物業(yè)企業(yè)。

融信服務(wù)的退市并非孤例，在2024年9月，華發(fā)股份也完成對(duì)華發(fā)物業(yè)服務(wù)的私有化，完成摘牌。融信服務(wù)與華發(fā)物業(yè)服務(wù)退市的核心原因均指向資本市場流動(dòng)性枯竭、股價(jià)長期低迷導(dǎo)致的企業(yè)融資功能下降。

表：2025年物業(yè)服務(wù)企業(yè)IPO進(jìn)展及退市情況

流動(dòng)性枯竭的現(xiàn)狀也是物業(yè)企業(yè)不可忽視的問題，在港股上市的物企面臨的流動(dòng)性問題尤甚，不但換手率與成交額遠(yuǎn)低于A股的上市物企水平，同時(shí)也低于港股主板以及消費(fèi)、金融、科技等主要板塊，甚至還低于所在的地產(chǎn)建筑業(yè)板塊。尤其是部分在港股上市的中小物企流動(dòng)性持續(xù)不佳，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)全天甚至在更長的周期內(nèi)出現(xiàn)0成交額的情況，例如，東原仁知服務(wù)2025年4月至5月在未停牌的情況下，連續(xù)兩個(gè)月成交量為0，這種過低的流動(dòng)性嚴(yán)重?fù)p害了物業(yè)企業(yè)在資本市場的融資功能。

表：2025年港股上市物企與其他市場或板塊流動(dòng)性指標(biāo)對(duì)比（截至6月24日）

究其原因，一方面港股上市物企絕大多數(shù)擁有房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方，這種股權(quán)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致一旦關(guān)聯(lián)方出現(xiàn)問題，投資者對(duì)物業(yè)企業(yè)的信心也會(huì)下降，甚至部分房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方會(huì)選擇以物業(yè)企業(yè)的股權(quán)進(jìn)行質(zhì)押以緩解自身的資金壓力，進(jìn)一步放大了物業(yè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致投資者往往不會(huì)青睞這類物業(yè)企業(yè)；另一方面，物業(yè)企業(yè)普遍依賴于長期物業(yè)費(fèi)收入，導(dǎo)致其現(xiàn)金流穩(wěn)定但增長預(yù)期透明，缺乏爆發(fā)性的增長熱點(diǎn)，因此即便投資者買下物業(yè)企業(yè)的股票，也通常采取長期持有的方式，從而導(dǎo)致物業(yè)板塊總體處在低流動(dòng)性的狀態(tài)。

（四）技術(shù)應(yīng)用：新媒體拓寬品牌傳播路徑，AI助力企業(yè)高效投拓

1. 新媒體平臺(tái)賦能品牌傳播，物企視頻號(hào)流量池?cái)U(kuò)容

隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的快速發(fā)展，信息傳播渠道加速拓寬，物業(yè)企業(yè)靈活運(yùn)用傳統(tǒng)媒體和新媒體平臺(tái)進(jìn)行全方位、多觸角鏈接，構(gòu)建傳播矩陣，實(shí)現(xiàn)信息傳播的無邊界、全覆蓋，提升品牌傳播的觸達(dá)率與傳播廣度。2025年上半年，物業(yè)企業(yè)在微信視頻號(hào)與抖音視頻號(hào)等新媒體平臺(tái)的流量均實(shí)現(xiàn)了大幅提升，成為當(dāng)下物業(yè)企業(yè)品牌傳播的最新亮點(diǎn)。

2025年1-5月，微信視頻號(hào)排名前30的企業(yè)視頻號(hào)觀看總量為333.85萬次，抖音視頻號(hào)排名前5的企業(yè)點(diǎn)贊+轉(zhuǎn)發(fā)量總計(jì)81.36萬次，均已大幅超越2024年上半年的數(shù)據(jù)，展現(xiàn)了充分的發(fā)展?jié)摿?。視頻號(hào)作為全新的媒體流量平臺(tái)，具備內(nèi)容形象化、可視化、通俗化的傳播特點(diǎn)，這是傳統(tǒng)媒體平臺(tái)所不具備的傳播優(yōu)勢，因而在物業(yè)企業(yè)的品牌傳播中有望發(fā)揮更加舉足輕重的作用，是物業(yè)企業(yè)未來可以重點(diǎn)開拓的宣傳陣地。

圖：2024年上半年與2025年1-5月物業(yè)企業(yè)微信視頻號(hào)與抖音視頻號(hào)流量變化對(duì)比

微信公眾號(hào)作為物業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)的品牌宣傳陣地，同樣具備舉足輕重的作用。2025年1-5月，微信公眾號(hào)閱讀量排名前50的企業(yè)閱讀總量為1336.04萬次，和2024年上半年相比，微信公眾號(hào)的閱讀量基本保持穩(wěn)定，仍是絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)開展宣傳的主要陣地，綠城服務(wù)、彩生活服務(wù)、長城物業(yè)均有多篇閱讀量超過2萬次的爆款文章，能夠讓受眾群體更好地了解企業(yè)的業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)與品牌理念，進(jìn)一步提升了品牌的知名度。

在品牌傳播媒介上面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化了宣傳展現(xiàn)形式，強(qiáng)化了圖片與文字的結(jié)合，采用“一圖讀懂”等形式，對(duì)企業(yè)年報(bào)、ESG報(bào)告等內(nèi)容進(jìn)行解讀，將專業(yè)化、復(fù)雜化的業(yè)績數(shù)字展現(xiàn)為更加生動(dòng)、形象的圖表，方便業(yè)主與投資者進(jìn)行理解，從而進(jìn)一步提升了企業(yè)的宣傳效率。

2. AI賦能行業(yè)發(fā)展，中指研究院推出AI招投標(biāo)Agent

2025年4月18日，秉持著“用大數(shù)據(jù)與創(chuàng)新科技賦能中國地產(chǎn)行業(yè)”的企業(yè)使命，中指研究院聯(lián)合小冰公司和指尖科技推出了“AI物業(yè)服務(wù)場景大模型”及首款落地產(chǎn)品“AI招投標(biāo)Agent”，該產(chǎn)品為行業(yè)首款大模型多智能體招投標(biāo)解決方案。

圖：AI招投標(biāo)Agent產(chǎn)品核心功能

該產(chǎn)品核心突破在于打造具備專業(yè)認(rèn)知能力的AI招投標(biāo)智能體。通過吸收數(shù)十年行業(yè)專家沉淀的標(biāo)書編制經(jīng)驗(yàn)，從市場中高效匹配海量投標(biāo)信息，實(shí)時(shí)匹配優(yōu)勢項(xiàng)目源，AI協(xié)助3分鐘完成撰寫，并覆蓋所有評(píng)分要點(diǎn)，能夠像資深投標(biāo)顧問般理解并完成70%招標(biāo)文件撰寫，更多的解放人工冗余工作，投入30%即可完美滿足招標(biāo)要求。AI招投標(biāo)Agent在商機(jī)挖掘環(huán)節(jié)，智能引擎可實(shí)時(shí)追蹤各地招標(biāo)動(dòng)態(tài)，自動(dòng)篩選高契合度商機(jī)并生成定制化投標(biāo)建議。幫助企業(yè)5倍提升投標(biāo)數(shù)量，3倍提升中標(biāo)率，企業(yè)得以在投標(biāo)效率、方案質(zhì)量、成本控制等方面形成復(fù)合競爭優(yōu)勢，在存量市場競爭中建立差異化的服務(wù)能力壁壘。

2025年以來，AI大模型的引入進(jìn)一步豐富與完善了物業(yè)行業(yè)科技賦能的模式。以DeepSeek為代表的AI大模型，賦予了物業(yè)企業(yè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)實(shí)踐和管理決策的能力，讓物業(yè)企業(yè)能夠更加高效、準(zhǔn)確地處理企業(yè)日常運(yùn)營中遇到的各類具體問題。例如，中海物業(yè)推出“海寶AI助手”，通過多場景嵌入和多流程覆蓋，精妙地融合了DeepSeek大模型的強(qiáng)大功能，為一線員工提供了便捷的業(yè)務(wù)指引。中海物業(yè)的員工可以通過集團(tuán)的門戶網(wǎng)站進(jìn)入這一智能交互界面，隨時(shí)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的問題，并立刻獲得相應(yīng)的解決方案。該應(yīng)用不僅能夠?yàn)閱T工節(jié)省工作時(shí)間，還提升了物業(yè)問題解決的效率。

2025下半年中國物業(yè)管理行業(yè)展望

（一）市場規(guī)模：存量藍(lán)海持續(xù)擴(kuò)容，長坡之上積雪可期

1. 上游增量市場收縮，行業(yè)發(fā)展降速進(jìn)入存量時(shí)代

受益于房地產(chǎn)市場的黃金發(fā)展期，物業(yè)管理行業(yè)在2000年-2020年間實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速增長。但自2021年以來，我國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化，進(jìn)入深度調(diào)整階段，增量市場持續(xù)收縮。物業(yè)管理行業(yè)也隨之進(jìn)入發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換期，增速逐步放緩，正步入以精細(xì)化管理和提質(zhì)增效為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。據(jù)全國經(jīng)濟(jì)普查公告數(shù)據(jù)，2023年，物業(yè)管理企業(yè)法人單位全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入16960.5億元，2004-2023年均復(fù)合增速18.43%；分階段來看，2018-2023年的復(fù)合增速下降，由于該階段房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由盛轉(zhuǎn)弱，復(fù)合增速還維持在10%以上。

圖：2004-2023年物業(yè)管理企業(yè)法人單位營業(yè)收入總額

2021年以后，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展速度持續(xù)顯著放緩。一方面，管理面積增速進(jìn)一步下降，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)負(fù)增長。截至2024年底，百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值為6946.30萬平方米，同比增長2.18%，增速較上年下降4.03個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入增速也顯著持續(xù)放緩，已經(jīng)下降至5%以內(nèi)。2024年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值為16.05億元，同比增長3.52%，增速較上年回落1.04個(gè)百分點(diǎn)；2024年，物業(yè)服務(wù)上市公司營業(yè)收入均值為45.97億元，同比增長4.01%，增速較上一年下降了3.82個(gè)百分點(diǎn)。

2. 存量市場空間巨大，管理面積超300億平，總營收1.7萬億元

盡管物業(yè)公司不可避免地進(jìn)入存量時(shí)代，但行業(yè)廣闊的市場空間蘊(yùn)含著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ档梦飿I(yè)公司進(jìn)一步深拓。從管理面積上看，截至2024年底，全國物業(yè)管理行業(yè)總管理面積為314.14億平方米，預(yù)計(jì)到2029年將進(jìn)一步增長至近380億平方米。

圖：2018-2029年全國物業(yè)管理行業(yè)總管理面積

從營收規(guī)模來看，物業(yè)管理行業(yè)作為勞動(dòng)密集型服務(wù)業(yè)的核心賽道，其營收規(guī)模已超越餐飲業(yè)、住宿業(yè)、郵政業(yè)、居民服務(wù)業(yè)等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，凸顯出強(qiáng)勁的市場需求韌性及業(yè)務(wù)挖掘潛力。據(jù)第五次全國經(jīng)濟(jì)普查公告公布的數(shù)據(jù)，2023年，物業(yè)管理企業(yè)法人單位全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入16960.5億元，高于第三產(chǎn)業(yè)中其他幾個(gè)相似的勞動(dòng)密集型服務(wù)業(yè)，如餐飲業(yè)，郵政業(yè)，住宿業(yè)，居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)。未來，在政策支持、消費(fèi)升級(jí)、技術(shù)賦能、業(yè)務(wù)優(yōu)化等多重力量驅(qū)動(dòng)下，物業(yè)管理行業(yè)的營收規(guī)模將保持增長。

表：2023年第三產(chǎn)業(yè)部分勞動(dòng)密集型服務(wù)業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)對(duì)比

而從人均產(chǎn)值指標(biāo)看，2023年，物業(yè)管理行業(yè)的人均產(chǎn)值約為19.85萬元，相比于其他幾個(gè)相似的服務(wù)業(yè)，人均產(chǎn)值最低，表明行業(yè)勞動(dòng)密集程度較高，對(duì)人員的依賴較強(qiáng)，效率較低。物業(yè)管理行業(yè)以人力服務(wù)為主，目前自動(dòng)化與數(shù)字化滲透率較低，仍過度依賴人工導(dǎo)致人均產(chǎn)出受限。因此從經(jīng)營效益方面看，物業(yè)管理行業(yè)效率偏低，轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫，任重道遠(yuǎn)。

3. 追求合理利潤率水平，保持“長坡薄雪”，注重長效發(fā)展

近年來，物業(yè)管理行業(yè)的利潤率水平持續(xù)下降。2024年，百強(qiáng)企業(yè)的毛利率和凈利率分別為19.87%和4.98%，較2021年分別下降5.24個(gè)百分點(diǎn)和4.10個(gè)百分點(diǎn)。未來，行業(yè)的利潤率水平或?qū)⑦M(jìn)一步下探，但降幅逐步收窄。

利潤率的下行印證了行業(yè)逐步由“增量市場”向“存量市場”的演變。物業(yè)管理是“長坡薄雪”的行業(yè)，目前的低毛利更貼近物業(yè)管理的業(yè)務(wù)本質(zhì)。目前，新開發(fā)項(xiàng)目的減少直接影響非業(yè)主增值服務(wù)，也會(huì)對(duì)物業(yè)公司的部分社區(qū)增值服務(wù)產(chǎn)生影響，如新房精裝修業(yè)務(wù)和新房銷售業(yè)務(wù)。增量市場的收縮導(dǎo)致高毛利業(yè)務(wù)大幅減少，毛利率必然呈現(xiàn)下行趨勢。存量市場逐步成為物業(yè)公司的核心市場，而基礎(chǔ)服務(wù)低附加值、低毛利的特征顯著。因此，毛利率下降本質(zhì)上是行業(yè)利潤率更趨合理的表現(xiàn)，也是行業(yè)逐步轉(zhuǎn)入存量市場的必然結(jié)果。

圖：2024年港股各行業(yè)上市公司凈利率中位數(shù)

現(xiàn)金流穩(wěn)健，核心業(yè)務(wù)需求剛性等特征決定了物業(yè)管理是一門“穩(wěn)盈利”的生意。2024年，港股物業(yè)上市公司凈利率中位數(shù)與港交所12個(gè)行業(yè)大類橫向?qū)Ρ?，排在?位，且與公共事業(yè)行業(yè)較為接近，符合物業(yè)管理具備民生服務(wù)的行業(yè)屬性。

（二）發(fā)展策略：聚焦深耕成主流，降本增效是關(guān)鍵，做好服務(wù)是根本

1. 聚焦深耕：區(qū)域、業(yè)態(tài)、客戶三維深耕，增強(qiáng)效益構(gòu)筑競爭壁壘

隨著中國房地產(chǎn)市場的環(huán)境轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展邏輯由過往的“規(guī)模至上”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;效益優(yōu)先”。在此背景下，物業(yè)企業(yè)摒棄了過往的粗放式發(fā)展模式，專注于有優(yōu)勢的區(qū)域，做好自身更擅長的業(yè)務(wù)，以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，聚焦深耕成為當(dāng)下的行業(yè)共識(shí)。越來越多的企業(yè)開始制定明確的城市深耕計(jì)劃，設(shè)定單個(gè)城市內(nèi)的在管項(xiàng)目數(shù)量或規(guī)模目標(biāo)，以集中資源提升項(xiàng)目質(zhì)量和運(yùn)營效率。

表：物業(yè)企業(yè)區(qū)域深耕戰(zhàn)略內(nèi)容與舉措

企業(yè)經(jīng)營策略從規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)為效益優(yōu)先，除了對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)效進(jìn)行把控外，還要發(fā)揮集約優(yōu)勢，形成規(guī)模效應(yīng)、集聚效應(yīng)。優(yōu)秀上市公司的深耕策略從最初的區(qū)域深耕，到后續(xù)的區(qū)域與業(yè)態(tài)深耕并重，再到當(dāng)前區(qū)域、業(yè)態(tài)、客戶三個(gè)維度的深耕，通過持續(xù)深耕優(yōu)勢領(lǐng)域，提升專業(yè)服務(wù)能力，構(gòu)筑自身競爭護(hù)城河。

對(duì)特定業(yè)態(tài)和專業(yè)賽道的聚焦深耕逐步成為部分物業(yè)公司重點(diǎn)發(fā)力方向。不同賽道、不同業(yè)態(tài)的服務(wù)專業(yè)性較強(qiáng)，如果盲目擴(kuò)展可能會(huì)消化不良、適得其反。因此，聚焦優(yōu)勢領(lǐng)域、發(fā)力重點(diǎn)賽道尤為重要，不少企業(yè)明確表明拓展方向僅聚焦少數(shù)幾種業(yè)態(tài)。如融創(chuàng)服務(wù)明確表明“不追求盲目擴(kuò)張”，并特別強(qiáng)調(diào)對(duì)非住宅業(yè)務(wù)進(jìn)行創(chuàng)新布局，其非住宅業(yè)務(wù)主要聚焦三類業(yè)態(tài)：高端辦公及商務(wù)服務(wù)、專業(yè)智慧的醫(yī)院服務(wù)，以及城市服務(wù)。

此外，部分物業(yè)公司對(duì)服務(wù)的特定客戶群體進(jìn)行聚焦深耕，持續(xù)挖掘客戶的多元服務(wù)需求，逐步提升自身的綜合服務(wù)能力。尤其在IFM領(lǐng)域，不同類型客戶的服務(wù)需求差別較大，深耕優(yōu)勢客戶群體并強(qiáng)化專業(yè)服務(wù)能力，可以顯著提升市場競爭力，構(gòu)筑競爭壁壘。保利物業(yè)深耕金融、稅務(wù)、交通、能源和通訊等國資優(yōu)勢領(lǐng)域，并積極開拓新制造、新能源和新技術(shù)等“三新”產(chǎn)業(yè)資源。

2. 項(xiàng)目拓展：“拓優(yōu)”與“逐劣”延續(xù)，“保盤”與“拓盤”并舉

在項(xiàng)目拓展方面，物業(yè)公司不斷調(diào)整拓展策略，聚焦高能效的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與核心項(xiàng)目，注重項(xiàng)目的現(xiàn)金流保障能力和盈利能力，提高市場拓展質(zhì)量。濱江服務(wù)始終堅(jiān)持以品牌及高品質(zhì)服務(wù)拓展市場，在新的市場環(huán)境下嚴(yán)控項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻，動(dòng)態(tài)優(yōu)化資源配置，通過跨部門協(xié)同與全員努力，構(gòu)建有機(jī)市場拓展生態(tài)，持續(xù)提升項(xiàng)目含金量。

表：部分物業(yè)上市公司市場拓展策略

未來，物業(yè)企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的拓展主要聚焦以下三大方向。第一，核心城市的高價(jià)值項(xiàng)目或標(biāo)桿項(xiàng)目：這類項(xiàng)目往往能為企業(yè)帶來品牌效應(yīng)，成為市場拓展的“金鑰匙”，并具備收費(fèi)高、收繳率高、現(xiàn)金流穩(wěn)定、增值服務(wù)需求強(qiáng)烈等特征。

圖：物業(yè)公司拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的三大方向

第二，面向高凈值人群的高端項(xiàng)目：此類項(xiàng)目可以為企業(yè)帶來超高溢價(jià)的服務(wù)費(fèi)，定制化、高毛利的非標(biāo)服務(wù)以及高端的跨界合作資源等。

第三，具備專業(yè)競爭優(yōu)勢的細(xì)分賽道項(xiàng)目：專業(yè)賽道需要掌握專屬的服務(wù)技能，比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要理解企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營流程、交通樞紐需要掌握大客流應(yīng)急響應(yīng)以及設(shè)施設(shè)備高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營管理的方法，拓展專業(yè)賽道項(xiàng)目有助于企業(yè)在垂直領(lǐng)域不斷形成專業(yè)沉淀，構(gòu)筑競爭壁壘，并為企業(yè)帶來較高的利潤空間。

同時(shí)，物業(yè)企業(yè)權(quán)衡規(guī)模與效益，主動(dòng)退出低質(zhì)、低效項(xiàng)目，持續(xù)優(yōu)化在管組合，未來“拓優(yōu)”與“逐劣”或?qū)⒊掷m(xù)。退出劣質(zhì)項(xiàng)目本質(zhì)上是經(jīng)營效率的必然選擇，可釋放資源投入高回報(bào)領(lǐng)域。物業(yè)公司主動(dòng)割舍項(xiàng)目主要是那些在財(cái)務(wù)狀況、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、業(yè)主管理難度、資源配置、項(xiàng)目改造升級(jí)等多方面沒有優(yōu)化空間的低質(zhì)效項(xiàng)目。

由于市場競爭加劇以及物業(yè)企業(yè)或主動(dòng)或被動(dòng)退出低質(zhì)效項(xiàng)目，行業(yè)的項(xiàng)目留存率顯著下降。2024年，百強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目留存率為96.81%，較上一年下降1.36個(gè)百分點(diǎn)，相較以往年份降幅較大。物業(yè)企業(yè)需要保持清醒認(rèn)知，退出項(xiàng)目是質(zhì)量管控的底線手段而非目標(biāo)。“質(zhì)量優(yōu)先”并不否定規(guī)模價(jià)值。在競爭加劇的市場環(huán)境下，“守盤”與“拓盤”同等重要，這就要求企業(yè)建立科學(xué)的項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)估管理體系，對(duì)項(xiàng)目的收繳率、現(xiàn)金流、設(shè)施設(shè)備、業(yè)務(wù)潛力、資源配置等多維度進(jìn)行綜合決策，定期分析項(xiàng)目的運(yùn)營管理情況和綜合質(zhì)量水平，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和風(fēng)險(xiǎn)并采取相應(yīng)措施。

圖：物業(yè)公司項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)估管理體系

3. 降本增效：破解經(jīng)營困局，多維度優(yōu)化人員成本提升運(yùn)營效率

近年來，物業(yè)企業(yè)在管面積增速降低，營收增速逐年放緩，增收不增利現(xiàn)象仍在持續(xù)，毛利率和凈利率雙雙下降，物業(yè)管理行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

人力成本是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)成本構(gòu)成中最大的支出項(xiàng)，從過去的數(shù)據(jù)來看，通常占總成本的四至五成左右。隨著全國十余省份陸續(xù)上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，多地人社局上調(diào)2025年社保繳費(fèi)基數(shù)，企業(yè)用工成本存在進(jìn)一步提高的壓力。在此背景下，降低人力成本的最直接的方式就是減少對(duì)用工的需求，具體策略包括：持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，落實(shí)扁平化管理，提高決策效率；借助多元化用工模式、科學(xué)定崗等方式優(yōu)化人力資源；通過科技賦能、技術(shù)替代人工、業(yè)務(wù)外包等舉措管控員工成本。

圖：2022-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司人員成本均值及占營業(yè)成本比率

從人力成本優(yōu)化的成效來看，2024年物業(yè)服務(wù)上市公司的人員成本均值為16.45億元，較上一年微增0.44億元；雖然人員成本均值增加，但其增速小于營業(yè)成本均值的增速，人員成本占總營業(yè)成本的比例下降，2024年為42.36%，較上一年減少1.82個(gè)百分點(diǎn)，物業(yè)企業(yè)的人力成本控制策略已初見成效。

供應(yīng)鏈也是物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)降本增效的重要途徑，供應(yīng)鏈優(yōu)化能夠讓物業(yè)企業(yè)以更低的成本，獲取更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù)供應(yīng)。物業(yè)企業(yè)可向上游延伸，接入供應(yīng)鏈體系，通過成為供應(yīng)商的方式，為自己定制最適合的產(chǎn)品，如越秀物業(yè)與奧的斯電梯成立合資公司，參與電梯業(yè)務(wù)。這種模式可以從需求端轉(zhuǎn)變成供應(yīng)端，在采購和運(yùn)維等環(huán)節(jié)中獲得較為優(yōu)勢的地位。對(duì)于供應(yīng)商而言，為具有一定品牌影響力的企業(yè)長期、穩(wěn)定提供產(chǎn)品，是提升供應(yīng)商口碑、降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的很好的方式。

增效方面，科技賦能是當(dāng)下最常見的提升運(yùn)營效率的方式?？萍加布ぞ吣軌蛑苯犹嵘?wù)效率，通過引入服務(wù)機(jī)器人、智能設(shè)備，或是在關(guān)鍵部位設(shè)置傳感器，利用智能管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)無人化操作，提高服務(wù)效率。例如，中海物業(yè)利用搭載無人機(jī)對(duì)高層建筑外墻飾面安全信息、樓體違建等情況進(jìn)行長期跟蹤監(jiān)測，主動(dòng)預(yù)防外墻空鼓、開裂破損等安全事故的發(fā)生。軟件則可以優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，重構(gòu)業(yè)務(wù)平臺(tái)，從而提升管理效率。通過智能管理平臺(tái)，分析相關(guān)數(shù)據(jù)，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，拆解復(fù)雜項(xiàng)目，智能協(xié)調(diào)工作，也能夠達(dá)到降本增效的目的。

4. 夯實(shí)主業(yè)：發(fā)揮基礎(chǔ)服務(wù)“壓艙石”作用，賦能資產(chǎn)保值增值

近年來，隨著房地產(chǎn)市場下行，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，突出表現(xiàn)為基礎(chǔ)服務(wù)在整體業(yè)務(wù)中的占比持續(xù)提升。2024年，百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入均值為13.43億元，在營業(yè)收入中的占比為83.71%，同比提升1.66個(gè)百分點(diǎn)，且近幾年該占比連續(xù)保持增長，基礎(chǔ)服務(wù)的壓艙石作用顯著。

短期來看，未來基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比或?qū)⑦M(jìn)一步提升。一方面，伴隨地產(chǎn)增量市場的持續(xù)收縮，非業(yè)主增值服務(wù)收入在企業(yè)營業(yè)收入中的占比將越來越低。另一方面，對(duì)于社區(qū)增值服務(wù)和創(chuàng)新型服務(wù)，物業(yè)企業(yè)布局多年，至今仍處于探索階段，不少物業(yè)企業(yè)仍在調(diào)整、聚焦、收縮多元業(yè)務(wù)。但取得持續(xù)且穩(wěn)健的增長并形成成熟的業(yè)務(wù)模式還有一定難度，面臨較大壓力。

從角色定位上看，物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)從“后勤保障”升級(jí)為企業(yè)發(fā)展的壓艙石。第一，基礎(chǔ)服務(wù)具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流，抗周期性強(qiáng)，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較低，物業(yè)費(fèi)收繳受立法保護(hù)，在宏觀環(huán)境承壓的背景下更有利于企業(yè)保持穩(wěn)健發(fā)展。第二，基礎(chǔ)服務(wù)是客戶黏性的核心。物業(yè)公司通過基礎(chǔ)服務(wù)與業(yè)主建立高頻的互動(dòng)和聯(lián)系，擁有天然的用戶流量，通過基礎(chǔ)服務(wù)形成客戶黏性有利于增值服務(wù)的發(fā)展。第三，基礎(chǔ)服務(wù)是品牌信任的載體。通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得業(yè)主信任，建立品牌優(yōu)勢，形成競爭壁壘。

圖：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的壓艙石作用

“好服務(wù)”不僅是業(yè)主美好生活的基石，以精細(xì)化服務(wù)覆蓋全維生活場景，更以專業(yè)服務(wù)保障物業(yè)及配套設(shè)施的高品質(zhì)運(yùn)行，在資產(chǎn)保值增值方面發(fā)揮重要作用。高品質(zhì)物業(yè)管理提升房產(chǎn)的溢價(jià)能力。上海市仁恒河濱花園與一路之隔的另一住宅項(xiàng)目地段接近、樓齡接近，均為較高端項(xiàng)目，有獨(dú)立會(huì)所，配有健身房、游泳池、球館等。仁恒河濱花園的物業(yè)費(fèi)高一些，物業(yè)品質(zhì)更好，小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備維護(hù)用心，會(huì)所場地嶄新，噴泉水池清澈見底。但另一個(gè)臨近項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)明顯差一些。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，仁恒河濱花園的二手房均價(jià)比對(duì)面臨近項(xiàng)目每平方米高8000元。

表：優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)促進(jìn)保值增值的案例

但基礎(chǔ)服務(wù)物業(yè)費(fèi)定價(jià)及收繳問題仍是很多物業(yè)公司面臨的問題。自2024年各地物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策落地以來，全國多個(gè)主要城市相繼掀起物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)潮。截至目前，圍繞物業(yè)費(fèi)降價(jià)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的爭議仍在持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注與行業(yè)深度思考。

2025年以來，“降費(fèi)風(fēng)潮”似乎仍在持續(xù)。上海、重慶、武漢、鄭州、常州等出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)降價(jià)呼聲，有三種結(jié)果。第一，部分住宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成功降費(fèi)，如近期，浦東大華斐勒公園通過業(yè)委會(huì)引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，將物業(yè)費(fèi)單價(jià)調(diào)整為住宅8元/㎡、地下室4元/㎡（原物業(yè)合同約定物業(yè)費(fèi)單價(jià)為住宅10元/㎡、地下室5元/㎡）。第二，少數(shù)住宅項(xiàng)目經(jīng)多輪協(xié)商后仍在僵持中。重慶江山樾項(xiàng)目經(jīng)歷兩輪協(xié)商會(huì)議后仍沒有結(jié)果，物業(yè)公司也沒有正式回復(fù)，這類案例反映了物業(yè)公司與業(yè)主之間的博弈。第三，物業(yè)公司迫于降費(fèi)壓力退出在管小區(qū)。如重慶市中渝·春華秋實(shí)小區(qū)今年3月召開業(yè)主大會(huì)，要求將物業(yè)費(fèi)降低40%，物業(yè)公司5月發(fā)布公告退出項(xiàng)目。此類項(xiàng)目反映了物業(yè)公司堅(jiān)守價(jià)格和服務(wù)底線，拒絕“低價(jià)高配”。對(duì)于物業(yè)費(fèi)降價(jià)的物業(yè)費(fèi)爭議的背后反映的是業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和痛點(diǎn)。

因此，對(duì)物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制的創(chuàng)新和探索勢在必行。萬物云以服務(wù)透明、價(jià)格匹配需求為切入點(diǎn)，創(chuàng)新提出物業(yè)清單化服務(wù)加彈性定價(jià)的模式，其核心在于將物業(yè)費(fèi)的定價(jià)權(quán)和部分選擇權(quán)交還給業(yè)主。業(yè)主自主選擇服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)效果，物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主的選擇提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，化解傳統(tǒng)模式供需錯(cuò)配矛盾，使“服務(wù)-價(jià)格”更透明。“彈性定價(jià)”模式開始進(jìn)入實(shí)踐階段，有望引發(fā)行業(yè)物業(yè)費(fèi)定價(jià)模式新變革。5月21日，重慶市南岸區(qū)南坪鎮(zhèn)人民政府發(fā)布《萬科金域?qū)W府翰林小區(qū)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)通知》。公開資料顯示，該小區(qū)在各級(jí)主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)下，將通過召開業(yè)主大會(huì)的形式，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同重新簽訂，并引入“彈性定價(jià)”模式。

此外，為了解決業(yè)主和物業(yè)公司之間的爭議和矛盾，對(duì)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)模式的探索和實(shí)踐越來越受到關(guān)注。目前，行業(yè)已經(jīng)初步形成了“信托制”和“信酬制”兩種創(chuàng)新的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)模式，主要目的是提升物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)與開支、公共收益的透明度，未來或?qū)⑦M(jìn)一步加大試點(diǎn)力度。物業(yè)費(fèi)收費(fèi)模式的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力主要源于以下幾個(gè)方面。第一，相關(guān)政策的推動(dòng)，如《中華人民共和國民法典》第二百八十四條明確：“業(yè)主可自行管理或委托物業(yè)服務(wù)人管理”為信托制和信酬制的產(chǎn)生提供了基本依據(jù)；多地政府出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)信托制收費(fèi)模式并開展試點(diǎn)，如武漢市武昌區(qū)近幾年開展信托制物業(yè)服務(wù)模式試點(diǎn)工作，目前，全區(qū)已有30個(gè)住宅小區(qū)成功引入這一創(chuàng)新模式；海南省推出信酬制模式，并形成系統(tǒng)的操作指南。第二，業(yè)主權(quán)利意識(shí)的覺醒，對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)、知情權(quán)、參與權(quán)的訴求升級(jí)，業(yè)委會(huì)的實(shí)際組建率逐漸提升，促進(jìn)了創(chuàng)新收費(fèi)模式的發(fā)展。第三，新技術(shù)賦能使物業(yè)費(fèi)及公共收益透明化，實(shí)時(shí)、公開監(jiān)督每一筆開支成為可能。

表：各種物業(yè)費(fèi)收費(fèi)模式的對(duì)比

5. 多元探索：需求深耕與模式適配為破局關(guān)鍵，構(gòu)筑多元業(yè)務(wù)長線價(jià)值

在當(dāng)前房地產(chǎn)下行、宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、消費(fèi)需求疲軟的環(huán)境下，物業(yè)管理行業(yè)原有的高速擴(kuò)張邏輯被打破，進(jìn)入精耕細(xì)作、提質(zhì)增效、聚焦核心業(yè)務(wù)的新階段。物業(yè)公司的多元服務(wù)也面臨深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

從結(jié)構(gòu)上來看，非業(yè)主增值服務(wù)收入貢獻(xiàn)越來越低，成為企業(yè)非核心、非重點(diǎn)且僅作為收入補(bǔ)充的輔助性業(yè)務(wù)。目前，已經(jīng)有不少上市公司非業(yè)主增值服務(wù)在總營收中的貢獻(xiàn)降至2%以內(nèi)，星悅康旅的非業(yè)主增值服務(wù)甚至達(dá)到0.39%的低水平。未來，非業(yè)主增值服務(wù)收入仍有下降空間。

圖：2020-2024年百強(qiáng)企業(yè)各類服務(wù)收入占比變化情況

從百強(qiáng)數(shù)據(jù)看，2020年，百強(qiáng)企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)收入占比約為12.12%，到2024年已下降到3.86%，近幾年呈現(xiàn)快速而持續(xù)的下跌趨勢。非業(yè)主增值服務(wù)依賴于開發(fā)商的新房開發(fā)及銷售活動(dòng)，在增量市場轉(zhuǎn)入存量市場的背景下，這種變化趨勢是不可逆的。

社區(qū)增值服務(wù)收入貢獻(xiàn)更穩(wěn)定，是物業(yè)公司多元服務(wù)中的核心業(yè)務(wù)，但目前面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)突破性發(fā)展。近五年，百強(qiáng)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入占比主要位于8.5%-11.5%之間，近兩年部分企業(yè)該業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)小幅下滑，但整體保持穩(wěn)定。

表：各類社區(qū)增值服務(wù)需求重點(diǎn)

整體來看，以上四大困局可以從兩方面來解決。第一，深度挖掘市場需求。既要把握存量市場下的需求轉(zhuǎn)向，同時(shí)也要加強(qiáng)與業(yè)主間建立信任，通過高頻接觸不斷挖掘業(yè)主的日常生活需求，精準(zhǔn)匹配對(duì)應(yīng)的服務(wù)。如融創(chuàng)服務(wù)深化存量房局部改造、裝修業(yè)務(wù)發(fā)展，美居服務(wù)實(shí)現(xiàn)逆勢增長；保利物業(yè)的社區(qū)零售業(yè)務(wù)主要聚焦剛需重物、節(jié)日禮品、品質(zhì)標(biāo)品、地理產(chǎn)品等幾類核心產(chǎn)品，精準(zhǔn)匹配業(yè)主需求。

表：不同類型社區(qū)增值服務(wù)的業(yè)務(wù)特征及運(yùn)營模式

第二，探索適配的業(yè)務(wù)運(yùn)營模式。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)自身特征、資源優(yōu)勢、專業(yè)優(yōu)勢，并結(jié)合具體業(yè)務(wù)的特征和市場競爭情況來決定采用適宜的業(yè)務(wù)運(yùn)營模式。如家政服務(wù)需求量大，頻次高，快速增長，而供給端較分散，市場集中度低，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化低。家政服務(wù)的類型豐富，包括上門保潔、維修、送水、家電清洗，甚至保姆、育兒等。而究竟采用怎樣的運(yùn)營模式，自營模式和平臺(tái)模式各有千秋，需要物業(yè)公司結(jié)合實(shí)際情況和業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行布局。

從百強(qiáng)企業(yè)和上市公司數(shù)據(jù)看，社區(qū)增值服務(wù)收入規(guī)模整體上呈現(xiàn)下降趨勢。2024年，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入均值約為1.60億元，較上一年有所下降，主要由于增量市場的收縮、消費(fèi)需求的下降以及部分企業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整等因素造成。具體看，物業(yè)企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)收入出現(xiàn)分化。濱江服務(wù)2024年社區(qū)增值服務(wù)收入增速達(dá)61.69%，主要受益于濱江集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目的硬裝業(yè)務(wù)需求；多數(shù)央國企該板塊基本穩(wěn)定；多數(shù)上市物業(yè)公司社區(qū)增值服務(wù)出現(xiàn)了不同幅度的下跌。

圖：2023-2024年部分社區(qū)增值服務(wù)毛利率變化情況

部分企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)的毛利率變動(dòng)較大。宋都服務(wù)、佳源服務(wù)、德信服務(wù)等企業(yè)2024年社區(qū)增值服務(wù)毛利率水平提升均在10個(gè)百分點(diǎn)左右；而領(lǐng)悅服務(wù)、恒大物業(yè)、新希望服務(wù)、濱江服務(wù)等的毛利率卻出現(xiàn)顯著下降。

當(dāng)前階段，社區(qū)增值服務(wù)仍處于探索期，且業(yè)務(wù)類型多、業(yè)務(wù)模式尚未成熟，對(duì)于業(yè)務(wù)發(fā)展情況的評(píng)價(jià)不能局限于營收和毛利的情況，更應(yīng)該注重業(yè)務(wù)的發(fā)展?jié)摿涂沙掷m(xù)性。因?yàn)闋I收和利潤的變化部分是由于業(yè)務(wù)類型、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式的改變而造成的，并不能精準(zhǔn)地代表業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀和未來的市場空間。

創(chuàng)新服務(wù)業(yè)務(wù)相對(duì)比較穩(wěn)定，但收入貢獻(xiàn)低，僅占總營收的約2%-3%，未來有較大的拓展?jié)摿?。該板塊業(yè)務(wù)是2020年前后物業(yè)企業(yè)逐漸布局的新賽道，主要包括城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運(yùn)營等業(yè)務(wù)。在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓的背景下，不同的業(yè)務(wù)面臨不同的問題，物業(yè)企業(yè)仍在持續(xù)探索中。盡管目前物業(yè)企業(yè)在城市服務(wù)和IFM發(fā)展過程中都面臨一些挑戰(zhàn)，諸如毛利低、收款難、要求高等，但在行業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)微利化趨勢不可逆轉(zhuǎn)的背景下，從存量運(yùn)營、政策導(dǎo)向、需求空間、業(yè)務(wù)可持續(xù)性等角度看，多元服務(wù)仍具備發(fā)展?jié)摿?，長期看也是行業(yè)突破增長瓶頸和盈利瓶頸的重要支撐點(diǎn)。

6. 擁抱AI：新技術(shù)推動(dòng)新場景落地，多維度破解科技應(yīng)用難題

隨著科技的飛速發(fā)展，物業(yè)與科技的逐步深入融合是必然趨勢，也是物業(yè)公司降本增效、提升服務(wù)體驗(yàn)、突破行業(yè)發(fā)展困境的金鑰匙。2025年以來，以DeepSeek為代表的AI大模型進(jìn)一步加速了物業(yè)與科技的融合，越來越多的物業(yè)公司通過AI科技賦能解鎖更多應(yīng)用場景，掀起一場重要的智慧場景變革。第一，優(yōu)化能源管理，對(duì)照明大戶進(jìn)行智慧管理，通過AI節(jié)能策略為業(yè)主提供定制化的節(jié)能方案；第二，提升員工工作效率，如中海物業(yè)推出“海寶AI助手”，為員工提供AI智能應(yīng)答、寫作支持、辦公提效等支持；第三，智慧工單管理，通過AI技術(shù)自動(dòng)提取要素形成工單、自動(dòng)派單，可替代一線客服自動(dòng)生成內(nèi)容填入工單、分析打標(biāo)等；第四，賦能輿情監(jiān)測，AI技術(shù)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，幫助管理者及時(shí)掌握項(xiàng)目輿情動(dòng)態(tài)，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。

此外，部分物業(yè)公司正在嘗試技術(shù)跨界應(yīng)用，挖掘更多創(chuàng)新場景。新大正的布局聚焦低空經(jīng)濟(jì)與機(jī)器人應(yīng)用兩大領(lǐng)域。南都物業(yè)則選擇資本賦能路徑，以3300萬元參與設(shè)立杭州賽智助龍基金，重點(diǎn)投資人工智能、機(jī)器人及具身智能領(lǐng)域?？梢灶A(yù)見，未來，在科技不斷迭代發(fā)展的趨勢下，物業(yè)公司可以在傳統(tǒng)的物業(yè)管理領(lǐng)域以及其他與物業(yè)管理相關(guān)的新場景下實(shí)現(xiàn)AI技術(shù)的深度應(yīng)用賦能，通過技術(shù)驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和能力重構(gòu)，真正構(gòu)建智慧物業(yè)生態(tài)，重塑行業(yè)價(jià)值。

然而，物業(yè)企業(yè)在加深科技應(yīng)用和布局時(shí)，常常面臨著各種挑戰(zhàn)，主要包括以下四類。第一，技術(shù)滲透困境。盡管頭部物企已在智能硬件布局上取得進(jìn)展，但不同品牌系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)孤島問題顯著，此外，物業(yè)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)方案面對(duì)個(gè)性化、多元化的服務(wù)場景，其效力無法正常呈現(xiàn)。第二，組織轉(zhuǎn)型陣痛。物業(yè)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型面臨的首要挑戰(zhàn)是基層員工的技術(shù)能力與工具要求不匹配。傳統(tǒng)物企的多層級(jí)管控模式，難以適應(yīng)智能化服務(wù)的快速響應(yīng)需求。物業(yè)公司的組織建設(shè)尚有優(yōu)化改善空間。第三，價(jià)值驗(yàn)證滯后。在行業(yè)科技化轉(zhuǎn)型的進(jìn)程中，硬件設(shè)備和系統(tǒng)集成的集中性投入與技術(shù)效能轉(zhuǎn)化的漸進(jìn)性之間存在矛盾，不可控風(fēng)險(xiǎn)更高，容易陷入“技術(shù)先行、需求后置”的決策誤區(qū)，導(dǎo)致業(yè)主群體對(duì)科技工具價(jià)值感知不足。第四，數(shù)據(jù)治理僵局。技術(shù)需求驅(qū)動(dòng)的數(shù)據(jù)“全量收集”，難免與個(gè)人信息保護(hù)的“最小必要原則”產(chǎn)生沖突，使企業(yè)面臨隱私保護(hù)的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

圖：AI科技深度應(yīng)用面臨的四大挑戰(zhàn)

針對(duì)以上挑戰(zhàn)，物業(yè)公司可從以下幾個(gè)方面尋找突破。第一，打通技術(shù)應(yīng)用堵點(diǎn)，通過通信協(xié)議統(tǒng)一、數(shù)據(jù)格式統(tǒng)一、接口規(guī)范統(tǒng)一等方式推動(dòng)設(shè)備和場景落地。第二，讓科技與人高效協(xié)作，在基層團(tuán)隊(duì)中定向培養(yǎng)“數(shù)字管家”，優(yōu)化管理組織架構(gòu)，提升管理和決策效率。第三，分階段進(jìn)行科技化投入，如按照試點(diǎn)驗(yàn)證、優(yōu)化迭代、規(guī)模復(fù)制等階段依次推進(jìn)，這種“小步快跑”模式既避免盲目投入，又確保技術(shù)方案與業(yè)務(wù)場景深度適配。第四，以分級(jí)授權(quán)筑牢合規(guī)邊界，明確“敏感數(shù)據(jù)不越界”的原則；以透明機(jī)制重建信任基礎(chǔ)，建立數(shù)據(jù)使用的“雙向知情”通道；以場景適配穿透數(shù)據(jù)價(jià)值，通過規(guī)范治理將“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”轉(zhuǎn)化為“信任點(diǎn)”。

物業(yè)科技化、數(shù)字化建設(shè)是一項(xiàng)涉及技術(shù)融合、系統(tǒng)重構(gòu)、生態(tài)協(xié)同的復(fù)雜系統(tǒng)工程，絕非一朝一夕就能完成。物業(yè)公司在推進(jìn)智慧化建設(shè)的過程中，物業(yè)企業(yè)須具備戰(zhàn)略前瞻性，主動(dòng)融合AI等前沿技術(shù)，深度理解技術(shù)內(nèi)核與應(yīng)用邏輯，結(jié)合自身資源稟賦科學(xué)規(guī)劃場景落地路徑，最終實(shí)現(xiàn)科技驅(qū)動(dòng)下的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)型升級(jí)。