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基礎(chǔ)服務(wù)市場容量超萬億，儲備面積均值超2000萬平方米

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，截至目前，商品房竣工面積、學(xué)校、醫(yī)院、交通樞紐站、園區(qū)等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米，按照各業(yè)態(tài)平均物業(yè)費(fèi)加權(quán)平均計(jì)算可得，市場規(guī)模超萬億元。未來該市場仍將保持穩(wěn)定增長。

儲備項(xiàng)目個數(shù)及儲備項(xiàng)目面積均值繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2022年，百強(qiáng)企業(yè)在管面積均值已突破6400萬平方米，連續(xù)多年保持增長趨勢。儲備項(xiàng)目作為企業(yè)后續(xù)發(fā)展的強(qiáng)力后盾，2022年百強(qiáng)企業(yè)合同儲備項(xiàng)目均值達(dá)117個，合同儲備項(xiàng)目面積均值為2094.36萬平方米，較去年分別增長4.46%和5.21%，為未來企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了有力支撐。

圖：2017-2022年百強(qiáng)企業(yè)合同儲備項(xiàng)目面積均值及儲備項(xiàng)目數(shù)量均值

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

截至2022年12月31日，百強(qiáng)企業(yè)中，碧桂園服務(wù)合同儲備面積最多為736.7百萬平方米，較上年同期增長9.60%，綠城服務(wù)排名第二為379百萬平方米，較上年同期增長9%。

圖：2022年部分百強(qiáng)企業(yè)儲備面積及增長率情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

增值服務(wù)“從有到優(yōu)”更理性，城市服務(wù)、IFM開啟萬億新空間

理性發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)、拓展業(yè)務(wù)邊界有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善收入結(jié)構(gòu)及增厚利潤。從早期彩生活的“社區(qū)租賃、購物協(xié)助”，到中海物業(yè)的“公共資源使用、房屋經(jīng)紀(jì)、團(tuán)購”，再到碧桂園服務(wù)的“家政服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)、拎包入住服務(wù)、增值創(chuàng)新服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)”，社區(qū)增值服務(wù)從有到全，經(jīng)過多年探索與嘗試，在廣度和深度上都得到了較快發(fā)展。

圖：近十年社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)主要發(fā)展變化情況

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

最近幾年，隨著行業(yè)理性回歸，社區(qū)增值服務(wù)又呈現(xiàn)新的特點(diǎn)，即逐步專注于重點(diǎn)航道，像居家生活類的家政服務(wù)、美居服務(wù)、社區(qū)零售，空間運(yùn)營類的社區(qū)傳媒等業(yè)務(wù)，資產(chǎn)類的租賃業(yè)務(wù)等，實(shí)現(xiàn)了從全到優(yōu)的轉(zhuǎn)變。在每一種業(yè)務(wù)具體開展中，百強(qiáng)企業(yè)也更重視品類聚焦。如在社區(qū)零售方面，百強(qiáng)企業(yè)做好節(jié)假日產(chǎn)品營銷，打造“爆品”。酒類、螃蟹、月餅、橙子等豐富的節(jié)令食品受到業(yè)主廣泛好評，成為社區(qū)零售板塊業(yè)績增長點(diǎn)。

城市服務(wù)成為越來越多的百強(qiáng)企業(yè)布局的重點(diǎn)領(lǐng)域，其市場空間逐漸被打開。從服務(wù)內(nèi)容與業(yè)務(wù)模式上看，從提供單純的城市基礎(chǔ)服務(wù)如城市環(huán)衛(wèi)、市容巡查等業(yè)務(wù)向城市綜合治理類轉(zhuǎn)變，再深入到城市綜合解決方案的規(guī)劃和執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)城市服務(wù)參與程度越來越高。城市服務(wù)是從個體到群體，從平方米到平方公里，“大、雜、多、細(xì)”等特點(diǎn)突出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為城市“大管家”切入城市服務(wù)賽道，最初大都以城市公共基礎(chǔ)服務(wù)如環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)作為開端，例如碧桂園服務(wù)在2018年推出城市服務(wù)產(chǎn)品體系——城市共生計(jì)劃，起始主要業(yè)務(wù)在城市環(huán)境改善、城市基礎(chǔ)設(shè)施管養(yǎng)等。經(jīng)過多年的開拓，物業(yè)服務(wù)企業(yè)城市服務(wù)邊界進(jìn)一步打開，從服務(wù)城市到治理城市、運(yùn)營城市。2022年，碧桂園服務(wù)推出城市共生計(jì)劃2.0，為城市提供市政服務(wù)智慧運(yùn)營、城市治理精細(xì)服務(wù)、城市公共資源及資產(chǎn)運(yùn)營等全場景城市運(yùn)營數(shù)字化解決方案。

表：部分百強(qiáng)企業(yè)城市服務(wù)開展情況

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

從市場空間看，城市服務(wù)已形成萬億規(guī)模的藍(lán)海市場，正成為百強(qiáng)企業(yè)競相追逐的業(yè)務(wù)布局方向。2022年全國城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出[1]達(dá)到19415億元，假設(shè)該數(shù)值此后幾年保持穩(wěn)定，且假設(shè)到2025年物業(yè)管理的滲透度達(dá)到50%左右，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市社區(qū)服務(wù)的潛在市場容量為9707.5億元。智慧城市也是城市服務(wù)未來重要的發(fā)展領(lǐng)域，不少頭部企業(yè)積極參與智能化建設(shè)，搭建智慧城市服務(wù)平臺，為城市治理貢獻(xiàn)力量。

IFM通過整合資源，滿足客戶日常所需，對工作場所進(jìn)行空間利用，對設(shè)施設(shè)備維護(hù)降耗，對環(huán)境進(jìn)行管理，總之可將客戶非核心業(yè)務(wù)統(tǒng)一籌劃與管理，是近兩年物業(yè)服務(wù)企業(yè)開拓的新賽道。從內(nèi)容方面來看，IFM服務(wù)包括七大類：設(shè)施維修及維護(hù)、環(huán)境與能源管理、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、企業(yè)和資產(chǎn)管理、餐飲服務(wù)和綜合服務(wù)（空間規(guī)劃、員工福利管理、飲水服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、制服服務(wù)、禮賓服務(wù)等）。根據(jù)國際調(diào)研機(jī)構(gòu)PMR的預(yù)測，到2031年全球IFM市場規(guī)模將超萬億美元。目前我國IFM服務(wù)市場需求規(guī)模約6260億元，預(yù)計(jì)到2026年將增長到約10699億元，年均復(fù)合增長率達(dá)14.07%。

IFM在歐美市場已經(jīng)發(fā)展地十分成熟，部分物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)也在布局國際市場。東原仁知服務(wù)秉承規(guī)模與品質(zhì)并行的長期主義發(fā)展理念，積極探索更多元化的發(fā)展機(jī)會。旗下國際綜合設(shè)施管理服務(wù)商GSN皆斯內(nèi)為客戶提供IFM綜合設(shè)施管理服務(wù)，定制本地化+客制化的一站式服務(wù)解決方案，依托專業(yè)服務(wù)踐行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

目前，行業(yè)內(nèi)提供IFM服務(wù)的企業(yè)相對來說數(shù)量較少，主要有金科服務(wù)、卓越商企服務(wù)、中企物業(yè)等企業(yè)在布局國內(nèi)市場。中企物業(yè)是全國首家獲得ISO41001設(shè)施管理體系認(rèn)證的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時也是上海市首批一級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)，長期聚焦客戶需求，提供多元化綜合設(shè)施服務(wù)，覆蓋綜合設(shè)施管理、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理及餐飲等后勤服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，助力客戶實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)和價值創(chuàng)造的同時促進(jìn)多方共贏。

[1]城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出是指政府城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出，包括城鄉(xiāng)社區(qū)管理事務(wù)支出、城鄉(xiāng)社區(qū)規(guī)劃與管理支出、城鄉(xiāng)社區(qū)公共設(shè)施支出、城鄉(xiāng)社區(qū)住宅支出、城鄉(xiāng)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生支出、建設(shè)市場管理與監(jiān)督支出等。

板塊基本面良好，企業(yè)獨(dú)立性增強(qiáng)，資本價值有望回歸

總市值、市盈率較底部已反彈約40%，但距歷史高點(diǎn)仍有較大提升空間。截止2023年3月31日，行業(yè)總市值約為3651億元，距兩年來的最低點(diǎn)2613億已反彈約40%，但距2021年6月末的萬億市值還有較大差距。板塊平均市盈率約為9倍，在2023年第一季度保持穩(wěn)定，但對比近兩年板塊PE均值18倍，仍有較大提升空間。

圖：港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值及市盈率走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

同時，行業(yè)IPO熱度下降，2022年全年共計(jì)6家企業(yè)上市，新增企業(yè)數(shù)量及融資額回落到2018年水平，2023年第一季度也僅有一家公司上市。

圖：歷年物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市數(shù)量

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

但長期來看，行業(yè)基本面并未改變。從盈利能力看：根據(jù)上市公司年報數(shù)據(jù)，收入均值44.65億元[2]，毛利潤均值9.96億元，毛利率和凈利率均值分別為22.31%和7.92%。從成長性看：2022年上市物企在管面積均值1.31億平方米，同比增長18.54%；合約面積均值1.81億平方米，同比增長18.30%。從行業(yè)屬性上看：物業(yè)板塊具備弱周期性，現(xiàn)金流好，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，成長性好的特點(diǎn)。從未來發(fā)展看：諸多特色賽道如高端服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、城市服務(wù)、TOD物業(yè)管理、綠色物業(yè)、工地物業(yè)、IFM等領(lǐng)域有望逐步打開，為行業(yè)開辟更多細(xì)分藍(lán)海。

物企獨(dú)立性持續(xù)增強(qiáng)、更加冷靜和理智的戰(zhàn)略布局以及關(guān)聯(lián)方的“出清”，有助于行業(yè)開啟新的發(fā)展周期。獨(dú)立性主要表現(xiàn)在三個方面：股權(quán)獨(dú)立、業(yè)務(wù)獨(dú)立和品牌獨(dú)立。股權(quán)獨(dú)立是物企走獨(dú)立化發(fā)展道路必然面對的問題，部分物企引入戰(zhàn)略投資者，原大股東變成二股東，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，長期來看有利于公司治理和獨(dú)立性發(fā)展；業(yè)務(wù)獨(dú)立核心在于擁有獨(dú)立擴(kuò)張和運(yùn)營的能力；品牌獨(dú)立是物企獨(dú)立的根本。

圖：2015年以來國企上市情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

物業(yè)價值有望回歸，資本市場有望持續(xù)擴(kuò)容，專業(yè)賽道佼佼者、國資企業(yè)、規(guī)模型企業(yè)或?qū)⒊蔀镮PO入場券的優(yōu)先獲得者。

第一，由于物管行業(yè)可延伸的專業(yè)賽道眾多，例如商業(yè)運(yùn)營、城市服務(wù)、IFM等，在專業(yè)賽道中的佼佼者仍是資本市場潛在的敲鐘人。

第二，國資背景物企信用好、資源足、穩(wěn)健性強(qiáng)，處于IPO戰(zhàn)略機(jī)遇期，未來或?qū)⒊霈F(xiàn)上市浪潮。由于國資企業(yè)合規(guī)性強(qiáng)，公司運(yùn)營都遵循較為嚴(yán)格的審批制度，因此抗風(fēng)險能力強(qiáng)，易于獲得業(yè)主信任。此外，國資背景物企在獲取諸如政府公建、城市服務(wù)等項(xiàng)目有著先天優(yōu)勢。

第三，有一定規(guī)模的企業(yè)，仍受投資者的關(guān)注，具備沖擊資本市場的實(shí)力。具備一定規(guī)模的企業(yè)，其在市場上有一定的公信力和影響力，治理結(jié)構(gòu)也更加完善，在資本市場仍有機(jī)會。

[2] 截至2023年3月31日已披露數(shù)據(jù)

薈聚各行英才，完善用人機(jī)制，助推行業(yè)發(fā)展

圖：2019-2022年百強(qiáng)企業(yè)人才結(jié)構(gòu)對比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更高的要求，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展也對企業(yè)的人才素質(zhì)提出了更高的要求。2022年，百強(qiáng)企業(yè)的從業(yè)人員中，本科及以上人員占比12.12%；大專學(xué)歷人員占比23.01%；高中學(xué)歷人員、中專及以下人員占比分別為22.14%和42.73%。百強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的學(xué)歷水平延續(xù)了過去幾年的變化趨勢，對高學(xué)歷、專業(yè)型、復(fù)合型人才的需求較以往更加明顯。

表：部分百強(qiáng)企業(yè)業(yè)務(wù)崗位設(shè)置

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

隨著物業(yè)管理場景的增多，增值服務(wù)、創(chuàng)新型業(yè)務(wù)的開展，物企提供的服務(wù)種類更加多元和豐富，內(nèi)容更為復(fù)雜和專業(yè)，科技化和數(shù)字化程度越來越高，因而，科技型人才、復(fù)合型人才逐漸被吸納進(jìn)來，在進(jìn)一步提升專業(yè)化及智能化水平的同時，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。

表：部分百強(qiáng)企業(yè)管培生計(jì)劃

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

百強(qiáng)企業(yè)積極完善招人、選人、用人機(jī)制，廣納優(yōu)秀人才，為企業(yè)增添活力。在人才招聘方面，為了將優(yōu)秀的人才吸聚到企業(yè)合適的崗位上，百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)一步細(xì)分了自身的招聘需求，結(jié)合社會招聘、校園招聘和企業(yè)內(nèi)部招聘等方式，通過官方網(wǎng)站、公眾號、獵頭、校園雙選會、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等渠道，招聘大批精英，為企業(yè)的發(fā)展注入新鮮血液。百強(qiáng)企業(yè)積極吸納應(yīng)屆畢業(yè)生，并構(gòu)建完備培訓(xùn)計(jì)劃，幫助校招生完成從學(xué)生到職場人士的轉(zhuǎn)變，迅速提升員工的素質(zhì)水平，暢通員工晉升通道，實(shí)現(xiàn)員工與企業(yè)的共同發(fā)展。

表：部分百強(qiáng)企業(yè)股權(quán)激勵方案

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

百強(qiáng)企業(yè)通過提升員工薪酬待遇與激勵機(jī)制留住杰出人才，通過組織一系列團(tuán)隊(duì)建設(shè)活動，以增強(qiáng)員工對企業(yè)的認(rèn)同感、歸屬感，同時加大員工關(guān)愛力度，穩(wěn)定企業(yè)發(fā)展根基。股權(quán)激勵是企業(yè)中高層人才建設(shè)的重要手段，不僅能夠促進(jìn)核心人員與企業(yè)建立利益共同體，還能夠優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，是企業(yè)常采用的公司治理手段。碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、新城悅服務(wù)等都推出了股權(quán)激勵計(jì)劃，彰顯管理層對企業(yè)發(fā)展的信心。