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管理面積同比增長6.2%，規(guī)模增長以質(zhì)換量，儲備面積由增轉(zhuǎn)降

經(jīng)歷近幾年的調(diào)整后，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展腳步顯著放緩，管理規(guī)模增速進(jìn)一步下降，高質(zhì)量發(fā)展成為主旋律。2023年，百強企業(yè)管理面積均值為6798.10萬平方米，同比增長6.21%，增速較上年下降6.22個百分點，近5年來首次低于10%；合約面積均值為8759.36萬平方米，同比增長2.16%，增速較上年下降9.43個百分點。

管理面積保持增長主要得益于兩個方面，第一，2023年保交樓成效顯著，關(guān)聯(lián)方項目供給成為管理面積增量的重要來源；第二，百強企業(yè)通過市場競標(biāo)、合資合作等方式開展市場化外拓，取得良好成效。

管理面積增速下降的原因主要有三方面，第一，百強企業(yè)有所舍取，主動退出部分效益不佳的項目，對管理面積的增長產(chǎn)生影響；第二，年內(nèi)并購市場冷淡，快速擴規(guī)模手段難以持續(xù)；第三，行業(yè)由增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，競爭更為激烈，市場拓展內(nèi)卷嚴(yán)重。在此背景下，百強企業(yè)積極應(yīng)對行業(yè)變化，將發(fā)展速度與效益、質(zhì)量結(jié)合起來，謀求自身高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

圖：2020-2023年百強企業(yè)管理面積、合約面積均值及增速變化情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

值得注意的是，部分百強企業(yè)的管理面積和合約面積出現(xiàn)了不同程度的下降。2023年，星悅康旅、彩生活、時代鄰里管理面積分別下降13.79%、12.78%、6.55%；金科服務(wù)、時代鄰里、弘陽服務(wù)、彩生活、星悅康旅、康橋悅生活、遠(yuǎn)洋服務(wù)等多家企業(yè)合約面積均出現(xiàn)下降，部分企業(yè)降幅超過10%。百強企業(yè)出于經(jīng)營效益考慮主動退出部分“拖后腿”項目，以質(zhì)量置換數(shù)量，提升留存項目的效益水平。此外，部分企業(yè)年內(nèi)部分項目到期未能續(xù)約而自動終止，當(dāng)新增項目不能完全覆蓋減少項目時，管理面積出現(xiàn)減少趨勢。

圖：2020-2023年TOP10企業(yè)管理面積均值及增速

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

在行業(yè)發(fā)展降速的背景下，頭部企業(yè)仍然保持著相對較快的增速，競爭優(yōu)勢明顯，企業(yè)分化加劇。2023年百強企業(yè)TOP10管理面積均值達(dá)到4.87億平方米，同比增長13.01%，管理面積均值和增速分別是百強企業(yè)的7.16倍和2.10倍。頭部企業(yè)一方面承接到更多關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司供給的項目，另一方面，憑借突出的市場競爭優(yōu)勢和較強的外拓能力在激烈的競爭中斬獲了更多第三方項目，管理規(guī)模仍然實現(xiàn)較快增長。

圖：2020-2023年百強企業(yè)儲備面積均值及增速變化情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

房地產(chǎn)市場的整體下行對百強企業(yè)的儲備面積產(chǎn)生了不利影響。2023年，百強企業(yè)儲備面積均值首年出現(xiàn)下降，未來規(guī)模增長承壓。儲備項目是物業(yè)公司簽約但尚未接管的部分，是保障管理面積未來持續(xù)增長的蓄水池，目前已轉(zhuǎn)入下行通道，由增轉(zhuǎn)降。2023年，百強企業(yè)儲備面積均值為1881.78萬平方米，首次出現(xiàn)下降，同比下降10.15%。德信盛全服務(wù)、康橋悅生活、時代鄰里2023年儲備面積同比下降均超50%，降幅較大，未來在保持管理面積持續(xù)增長以及項目拓展方面將面臨較大壓力。

表：2022-2023年部分百強企業(yè)儲備面積及變化情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

從儲備面積的絕對值來看，目前的儲備量是管理面積的約三分之一，仍然能支撐百強企業(yè)未來一定時間的穩(wěn)步發(fā)展，但企業(yè)長期的規(guī)模增長面臨一定挑戰(zhàn)。百強企業(yè)必須快速提升市場拓展能力，以應(yīng)對儲備項目的下降，同時，提升在管項目的服務(wù)密度和經(jīng)營效益，以保障公司可持續(xù)發(fā)展。

圖：2019-2023年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積及商品房銷售面積情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

從長期發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)開發(fā)市場增量逐步萎縮，新開工面積和商品房銷售面積連年下降，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的項目供給將逐步成為百強企業(yè)拓規(guī)模的重要補充，起到“錦上添花”的作用。2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積和商品房銷售面積分別為9.54億、11.17億平方米，同比下降20.59%和13.90%，并創(chuàng)近五年來新低，處于快速下行通道，預(yù)期未來增量空間會進(jìn)一步壓縮。

突破外拓困局：合資合作對沖市場內(nèi)卷，“資源型”并購取代盲目擴張

1、第三方管理面積占比54.53%，保持穩(wěn)定

圖：2020-2023年百強企業(yè)第三方在管面積占比情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

面對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)承壓，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)或被動或主動擺脫關(guān)聯(lián)方依賴，強化自身內(nèi)生增長能力，加大力度進(jìn)行市場外拓。2023年，百強企業(yè)第三方管理面積占比達(dá)到54.53%，已連續(xù)三年超過50%，與2022年基本持平。當(dāng)前階段，百強企業(yè)在市場外拓方面面臨困局。一方面，2023年并購市場冷淡，高速外拓的方式不可持續(xù)；另一方面，市場競標(biāo)難度大，競爭激烈，外拓節(jié)奏有所放慢。長期看，市場外拓能力必然成為百強企業(yè)未來發(fā)展的核心競爭力，如何突破市場外拓困境，持續(xù)強化第三方拓展能力，成為企業(yè)面臨的一項重要課題。

2、競標(biāo)內(nèi)卷下鍛造核心外拓能力，合資合作成為有效拓展方式

長期看，市場化拓展將隨著行業(yè)的發(fā)展變得越來越重要，是體現(xiàn)企業(yè)市場競爭力和品牌影響力的核心所在。市場競標(biāo)難度較大，競爭激烈，行業(yè)內(nèi)卷嚴(yán)重，尤其住宅領(lǐng)域出現(xiàn)了“物業(yè)帶資進(jìn)場”的“瘋狂”現(xiàn)象。部分百強企業(yè)也被卷入，在物業(yè)選聘或公開招投標(biāo)過程中，承諾進(jìn)駐小區(qū)后會額外帶資幾十萬到幾百萬不等，用于小區(qū)設(shè)施、環(huán)境的改造提升。我們認(rèn)為，“帶資進(jìn)場”需理性對待，中標(biāo)的前提不僅僅是資金支持，更重要的是企業(yè)的口碑、服務(wù)的誠意，百強企業(yè)應(yīng)在激烈的“市拓之戰(zhàn)”中做好權(quán)衡，充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，用心管理好每一個項目，贏得業(yè)主信任。

圖：百強企業(yè)提升市場競標(biāo)能力的發(fā)力點

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面發(fā)力提升外拓能力。第一，加強團隊建設(shè)。百強企業(yè)積極調(diào)整拓展策略，結(jié)合自身區(qū)域布局及資源優(yōu)勢選擇深耕重點城市和區(qū)域，并成立專業(yè)的市場拓展團隊，提升拓展能力。第二，明確拓展方向。打造樣本標(biāo)桿積累經(jīng)驗，樹立口碑，再“以點帶面”復(fù)制推廣，打造該領(lǐng)域的競爭優(yōu)勢，成功打破壁壘。同時，增加核心優(yōu)勢區(qū)域及城市的拓展力度，借助當(dāng)?shù)氐钠放朴绊懥μ岣吒倶?biāo)成功率，提升管理密度及運營效益。第三，把握拓展機會。加強資源聯(lián)動，了解市場動態(tài)，尋找拓展機會，可借助科技手段跟蹤各大城市土地市場、項目招標(biāo)市場、合約到期項目等信息，精準(zhǔn)高效地進(jìn)行項目拓展。

表：2023年部分百強企業(yè)合資/合作情況

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

與市場競標(biāo)相比，以合資合作或戰(zhàn)略合作的方式獲取第三方項目更靈活，成為百強企業(yè)重要的拓展手段。這種輕資產(chǎn)的合作模式不需要花費重金，但能充分發(fā)揮合作雙方的資源優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，達(dá)到“1+1>2”的效果，有利于百強企業(yè)拓展非住宅和專業(yè)賽道，強化外拓能力。2023年6月，濱江服務(wù)與浙江志城集團達(dá)成戰(zhàn)略合作，拓展第三方開發(fā)項目。濱江服務(wù)非常重視通過合作方式進(jìn)行外拓，2023年6月將IPO募集資金未動用所得款凈額的約7520萬元調(diào)整分配用作與當(dāng)?shù)卣拔飿I(yè)開發(fā)商合作設(shè)立合營公司或平臺。此外，百強企業(yè)不僅在規(guī)模拓展方面開展戰(zhàn)略合作，在增值服務(wù)、城市服務(wù)、IFM等領(lǐng)域建立了多樣化的合作關(guān)系，為業(yè)務(wù)增長、模式探索創(chuàng)造了更多可能，通過資源互補、資源共享實現(xiàn)強強聯(lián)合，多方共贏。

圖：2023年部分百強企業(yè)新增第三方管理面積及占比情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

百強企業(yè)在實踐中不斷磨練，市場拓展能力逐漸提升，奠定了管理規(guī)?？沙掷m(xù)增長的基礎(chǔ)。部分百強企業(yè)管理規(guī)模增長已經(jīng)實現(xiàn)主要依靠第三方拓展，且形成穩(wěn)定的拓展能力。

2023年，保利物業(yè)、雅生活集團、濱江服務(wù)、康橋悅生活、和泓服務(wù)新增第三方管理面積分別為11224.6萬平方米、3898.7萬平方米、788.9萬平方米、770.0萬平方米和382.2萬平方米，占新增管理面積的78.22%、87.22%、61.26%、84.62%、87.36%。

值得關(guān)注的是，以上企業(yè)在2023年和2022年的市場拓展中均取得亮眼成績，近兩年新增管理面積中第三方占比均較高，表明百強企業(yè)基于豐富的市場經(jīng)驗、品牌優(yōu)勢和服務(wù)品質(zhì)形成的市場外拓能力是非常穩(wěn)定的，是推動企業(yè)長期發(fā)展的核心能力所在。

3、及時止損優(yōu)化過往并購項目，提升能力理性規(guī)劃未來并購方向

表：2023年以來部分百強企業(yè)收并購情況

資料來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

2023年以來，行業(yè)并購市場進(jìn)一步降溫，披露相關(guān)信息的典型并購涉及交易金額約19億元，相比2022年交易金額大幅下降約75%。經(jīng)過盤點，我們發(fā)現(xiàn)：

第一，最直觀的變化是并購案例的金額普遍較小，絕大多數(shù)不超過1億元，表明百強企業(yè)對待并購的態(tài)度更為謹(jǐn)慎。部分上市企業(yè)變更原用于并購的上市資金用途，并對并購標(biāo)的提出明確的標(biāo)準(zhǔn)以確保并購標(biāo)的質(zhì)量，控制并購風(fēng)險。

第二，“規(guī)模型”并購減少，并購標(biāo)的主要聚焦環(huán)衛(wèi)、餐飲、科技類公司，實現(xiàn)更精準(zhǔn)的“物業(yè)+”，跨越專業(yè)壁壘，提高競爭力。2023年以來，為擴規(guī)模而開展的并購無論從數(shù)量還是單筆體量都表現(xiàn)出明顯的收縮，而為拓展業(yè)務(wù)而開展的細(xì)分領(lǐng)域?qū)I(yè)公司的并購進(jìn)一步升溫，且標(biāo)的公司主要集中于環(huán)衛(wèi)、餐飲、科技這三大類，較之前更聚焦。

第三，終止并購的案例時有發(fā)生，且終止收購的多為金額較高的大標(biāo)的，體現(xiàn)了收購方對理性并購、標(biāo)的質(zhì)量及性價比等多方面的考量。

表：2023年終止并購的典型案例

資料來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

住宅項目增量顯著，非住宅管理面積占比下降，專業(yè)壁壘尚待突破

1、非住宅管理面積占比為34.16%，下降1.12個百分點

住宅物業(yè)是物業(yè)管理行業(yè)中最傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，近年來，對于住宅項目的爭奪頗為激烈。百強企業(yè)審時度勢，通過多種手段爭取非住宅物業(yè)項目，實現(xiàn)管理業(yè)態(tài)的多元化，規(guī)避紅海競爭，搶占細(xì)分領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)賽道。

圖：2020-2023年百強企業(yè)管理面積業(yè)態(tài)分布情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

2023年，百強企業(yè)非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比達(dá)34.16%，較上一年降低1.12個百分點，一改往年持續(xù)增長的趨勢。分業(yè)態(tài)看，商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)占比最高，分別達(dá)到6.71%和7.75%；產(chǎn)業(yè)園物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、公眾物業(yè)占比分別為6.13%、3.84%、3.71%、3.81%。

過去的幾年，搶灘非住宅市場是絕大多數(shù)百強企業(yè)重點發(fā)力的方向，在收并購加持、合作及市場競標(biāo)拓展的共同作用下，整體看近幾年百強企業(yè)非住宅占比基本處在穩(wěn)步提升階段，但2023年出現(xiàn)了階段性下降。主要原因有以下幾個方面：

第一，“保交樓”工作的持續(xù)推進(jìn)，成效顯現(xiàn)。2023年商品房竣工面積約9.98億平方米，其中，住宅竣工面積7.24億平方米，不少百強企業(yè)承接到更多新建住宅項目。

第二，相比住宅業(yè)態(tài)，非住宅業(yè)態(tài)專業(yè)性更強，細(xì)分業(yè)態(tài)領(lǐng)域存在一定的專業(yè)壁壘，尤其在市場拓展中，在某領(lǐng)域的優(yōu)勢、經(jīng)驗非常重要。百強企業(yè)權(quán)衡自身競爭優(yōu)勢和市場機會理性做出決斷，如濱江服務(wù)堅持拓展非住項目，2023年年內(nèi)新簽?zāi)暇┿y行杭州分行、青田環(huán)球購物中心等非住項目，但同時憑借住宅物業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)勢，以品牌拓市場，年內(nèi)住宅管理面積占比仍有提升。

第三，過去幾年，為了克服非住宅細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)壁壘，很多百強企業(yè)采用并購的方式實現(xiàn)對非住宅賽道的快速布局，而2023年并購市場進(jìn)一步回歸理性，幾乎不存在收購非住宅物業(yè)管理公司的案例，導(dǎo)致非住宅擴張速度減緩。

2、醫(yī)院物業(yè)、學(xué)校物業(yè)和公眾物業(yè)成熱門賽道，持續(xù)沉淀鍛造專業(yè)服務(wù)力

非住宅物業(yè)細(xì)分賽道繁多，主要包括商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)、公眾物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等。其中，商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理相對比較成熟，而公眾物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、學(xué)校物業(yè)則成為百強企業(yè)近兩年爭相布局的熱門賽道。2023年，百強企業(yè)醫(yī)院物業(yè)、公眾物業(yè)的管理面積占比分別達(dá)到3.84%、3.81%，占比均有提升，由于這幾大領(lǐng)域?qū)I(yè)性較強，有一定進(jìn)入壁壘，目前競爭較為分散，存在發(fā)展及整合空間。

表：部分非住宅業(yè)態(tài)的專業(yè)壁壘

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

醫(yī)院物業(yè)管理相比于傳統(tǒng)物業(yè)管理的專業(yè)性更強，服務(wù)要求更嚴(yán)格，服務(wù)對象和服務(wù)內(nèi)容更具特殊性，存在一定的進(jìn)入壁壘：

第一，服務(wù)專業(yè)性高。由于醫(yī)院物業(yè)匯集了大量病患，產(chǎn)生大量的醫(yī)療垃圾，存在多種安全風(fēng)險因素，需要對環(huán)境衛(wèi)生制定極為嚴(yán)格的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，防止有毒物質(zhì)、細(xì)菌等交叉感染事件的發(fā)生。

第二，服務(wù)連續(xù)性強。醫(yī)院是24小時運行的醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)，承擔(dān)著治病救人的使命，物業(yè)管理服務(wù)也不能停歇，做好人員安排及各崗位的部署，以協(xié)助醫(yī)院保障病患在第一時間得到妥善救治處理。

第三，設(shè)施管理技術(shù)性強。醫(yī)院病患多，就醫(yī)流程繁瑣且不同醫(yī)院流程上不盡相同，各種設(shè)施設(shè)備能提供便利，但是對設(shè)施設(shè)備管理要求也較高，需加強物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)。

第四，應(yīng)急能力要求高。醫(yī)院突發(fā)事件較多，急診不斷，要求物業(yè)公司具備一定的應(yīng)急管理能力，并做好突發(fā)事件的預(yù)案準(zhǔn)備。

對學(xué)校物業(yè)而言，第一，安全保障要求高。學(xué)校內(nèi)學(xué)生數(shù)量多，人員密集，學(xué)生的安全非常重要，尤其中學(xué)、小學(xué)和幼兒園，因此在安保方面要求嚴(yán)格。第二，教育屬性強。學(xué)校是教書育人的場所，服務(wù)中應(yīng)注重營造清潔、舒適、安靜的學(xué)習(xí)及教學(xué)環(huán)境。第三，公益屬性強。教育關(guān)乎國之大計，物業(yè)公司并不能完全從盈利視角，而要融入社會責(zé)任，人文關(guān)懷等服務(wù)理念。

公眾物業(yè)由于涵蓋了場館、公園、交通樞紐、軍隊、能源電站等多種細(xì)分業(yè)態(tài)，服務(wù)對象多樣化，特殊性強。同時，不同項目的服務(wù)內(nèi)容差異較大，業(yè)主需求特殊性強，需要物業(yè)公司提供定制化的物業(yè)管理服務(wù)。

面對非住宅領(lǐng)域存在的競爭壁壘，百強企業(yè)通過合作、市場競標(biāo)及并購等方式獲取項目，逐步積淀非住宅物業(yè)服務(wù)能力。百強企業(yè)在拓展非住宅領(lǐng)域的過程中，通過多種舉措獲取新項目并將其打造成標(biāo)桿，通過持續(xù)的經(jīng)驗積累和服務(wù)沉淀，形成某一細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)優(yōu)勢，在長期戰(zhàn)略拓展中逐步突破非住宅細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)壁壘，實現(xiàn)多元業(yè)態(tài)組合的優(yōu)化。2024年，中海物業(yè)、京城佳業(yè)成功中標(biāo)醫(yī)院物業(yè)，逐步贏得市場認(rèn)可；保利物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)也在醫(yī)院物業(yè)有所突破。

表：部分百強企業(yè)非住宅領(lǐng)域拓展情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版