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（一）營收增速持續(xù)放緩到4.6%，央國企提速發(fā)展

圖：2019-2023年百強企業(yè)營業(yè)收入均值與增速情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

2023年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值為15.5億元，同比增長4.56%，增速較上年下降6.06個百分點，首次低于10%。TOP10企業(yè)營業(yè)收入均值為142.44億元，同比增長為8.72%，較上年大幅下滑12.83個百分點。主要原因在于：一方面，百強企業(yè)主動放棄部分低質(zhì)項目，優(yōu)化在管項目組合，同時謹慎并購，導致在管面積增速降低，營收增速亦隨之放緩，注重高質(zhì)發(fā)展，堅守長期主義；另一方面，由于行業(yè)整體新增在管面積縮小，增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，外拓競爭異常激烈，拓展難度提升；非業(yè)主增值服務(wù)受關(guān)聯(lián)方影響顯著減少，社區(qū)增值服務(wù)恢復不及預期，創(chuàng)新型服務(wù)還在探索中，未打開局面，導致營收增長被動放緩，物業(yè)管理行業(yè)步入低速增長時代。但TOP10營業(yè)收入均值及增速分別是百強企業(yè)的9.2倍、1.9倍，仍發(fā)揮行業(yè)“火車頭”作用。

百強企業(yè)中多數(shù)央國企營業(yè)收入仍舊保持兩位數(shù)的增長，顯著高于整體水平，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。第一，受益于關(guān)聯(lián)方的穩(wěn)健發(fā)展，能夠獲得優(yōu)質(zhì)且穩(wěn)定的項目和資源支持；第二，外拓競爭能力強，相對更易獲得公建、城市服務(wù)等項目，提升業(yè)務(wù)增量；第三，風險把控更加嚴格，運營更加穩(wěn)健，抗風險能力更強。其中，央企營業(yè)收入增長表現(xiàn)穩(wěn)健，穩(wěn)中求進，國企營業(yè)收入增速普遍高于央企，主要原因在于央企營業(yè)收入規(guī)?；鶖?shù)相對大，長期高速增長相對困難。蘇新服務(wù)深耕長三角，專注于提供城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)，2023年營收達到7.25億元，同比增長35.73%。

表：2023年部分百強央國企營收及營收增長情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

多因素下，民營企業(yè)營業(yè)收入增長失速，增速普遍下滑嚴重，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)負增長。上市民營企業(yè)中，近70%的企業(yè)營收增速低于10%。

圖：2023年上市民營物企營業(yè)收入增速情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

在不利環(huán)境下，也有部分民營企業(yè)積極調(diào)整，實現(xiàn)了逆勢增長。這些民營企業(yè)呈現(xiàn)出以下特征：第一，關(guān)聯(lián)方供給逐年減弱，但仍為項目重要來源，且關(guān)聯(lián)方發(fā)展穩(wěn)??；第二，堅持區(qū)域深耕，布局多元業(yè)態(tài)，堅定不移地走市場化發(fā)展道路；第三，外拓能力強，項目來源多元化；第四，在基礎(chǔ)服務(wù)穩(wěn)增長的同時，“第二增長曲線”業(yè)務(wù)增長較快。

圖：2019-2023年部分增速較快的民營企業(yè)營收及營收增速均值情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

2023年，百強企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入均值12.72億元，占比首次超過八成，達到82.05%，占比較上年提升2.97個百分點，為近幾年新高。央國企、民營企業(yè)該特征表現(xiàn)一致，且普遍呈現(xiàn)出基礎(chǔ)服務(wù)收入增速高于總收入增速的特征?；A(chǔ)服務(wù)作為物業(yè)企業(yè)最穩(wěn)定的收入來源，發(fā)揮著“頂梁柱”作用，百強企業(yè)積極調(diào)整，回歸行業(yè)本源，做實、做強、做優(yōu)主業(yè)，穩(wěn)固高質(zhì)量發(fā)展基石。

圖：2020-2023年百強企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入[1]均值及占比情況

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【1】根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢，將百強企業(yè)的營業(yè)收入劃分為三個板塊：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入、增值服務(wù)收入及創(chuàng)新型服務(wù)收入。其中增值服務(wù)包括社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)；創(chuàng)新型服務(wù)是指近幾年行業(yè)新拓板塊，如城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運營、智能科技服務(wù)或企業(yè)特色的創(chuàng)新服務(wù)等。

（二）社區(qū)增值服務(wù)貢獻穩(wěn)定，非業(yè)主增值服務(wù)下降超三成，創(chuàng)新服務(wù)營收有限

在增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)務(wù)方面，百強企業(yè)已經(jīng)由大而全的平臺模式，轉(zhuǎn)向?qū)Ｗ⒂诟邼摿毞仲惖溃瑢崿F(xiàn)資源聚焦和垂直化發(fā)展，在維持諸如空間運營等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)之上，發(fā)揮近場服務(wù)優(yōu)勢，實現(xiàn)部分業(yè)務(wù)的逆勢增長。

2023年，百強企業(yè)增值服務(wù)收入均值2.36億元，較上年的2.7億元下降12.59%，占比為15.23%，較上年下降2.99個百分點。一方面，非業(yè)主增值服務(wù)收入均值為0.7億元，較上年的1.05億元下跌超三成，是增值服務(wù)收入下降的主要原因，預計此項業(yè)務(wù)還將進一步萎縮；另一方面，受限于消費大環(huán)境的影響，居民收入預期降低、消費降級等導致需求沒有明顯增長，社區(qū)增值服務(wù)收入均值為1.66億元，與上年基本持平，業(yè)務(wù)的大幅提振尚待時日。

圖：2020-2023年百強企業(yè)增值服務(wù)收入及占比情況

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在社區(qū)增值服務(wù)中，空間運營服務(wù)、資產(chǎn)運營服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)仍為主要組成部分，2023年的收入均值分別為5468.8萬元、4120.8萬元及4470.4萬元，合計占社區(qū)增值服務(wù)收入的比重達84.7%。其中，空間運營服務(wù)主要包括停車場運營、廣告投放或租賃等業(yè)務(wù)，同比增長4.16%。

圖：2022-2023各類社區(qū)增值服務(wù)收入均值及同比變化

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美居服務(wù)涵蓋拎包入住、設(shè)計服務(wù)、整裝舊改等業(yè)務(wù)。百強企業(yè)通過“一站式家居服務(wù)”、“個性定制化解決方案”、“一對一”與“去標準化”等措施，在關(guān)注新房市場的同時，聚焦舊房煥新，打通產(chǎn)業(yè)鏈條縱向壁壘，成效顯著。2023年，百強企業(yè)美居服務(wù)收入均值達到2141.6萬元，同比增長7.36%。百強企業(yè)中，除碧桂園服務(wù)、雅生活集團等頭部企業(yè)外，2023年濱江服務(wù)等“入局者”表現(xiàn)優(yōu)異，公司打造以5S為中心的增值服務(wù)體系，包括優(yōu)家服務(wù)、優(yōu)居服務(wù)及優(yōu)享生活服務(wù)。優(yōu)居服務(wù)秉承“生活家”軟裝服務(wù)理念，為客戶提供格調(diào)高雅、時尚、現(xiàn)代化的定制硬裝、軟裝、家裝服務(wù)等，2023年該板塊營收大幅增長，達到5.32億元。

百強企業(yè)社區(qū)零售營收均值為3196.8萬元，同比增長1.65%。物業(yè)企業(yè)雖然占據(jù)著天然靠近業(yè)主等諸多優(yōu)勢，但是社區(qū)零售涉及供應(yīng)鏈、倉儲、物流、平臺系統(tǒng)等一系列環(huán)節(jié)，物業(yè)企業(yè)跨界經(jīng)營難度大；另外，受線上電商巨頭及網(wǎng)紅電商的擠壓，大部分物業(yè)企業(yè)難以破局。但是部分百強企業(yè)緊扣時代發(fā)展脈搏，進軍直播業(yè)務(wù)，挖掘社區(qū)增值業(yè)務(wù)。2023年，越秀服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入9.32億元，同比增長43.34%，公司不僅增加了投資增值服務(wù)的儲備金，還將進一步加強社群團購和直播帶貨業(yè)務(wù)。

另外，社區(qū)生活服務(wù)中，家政服務(wù)、社區(qū)教育及社區(qū)養(yǎng)老增速分別為3.82%、8.85%和11.86%。2023年國家出臺眾多關(guān)于家政及社區(qū)養(yǎng)老相關(guān)政策，如《促進家政服務(wù)提質(zhì)擴容2023年工作要點》、《居家養(yǎng)老上門服務(wù)基本規(guī)范》、《城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程實施方案》等，提出包括“支持物業(yè)企業(yè)因地制宜提供居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)”、“明確社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施面向社區(qū)居民提供養(yǎng)老托育、家政便民等”的鼓勵措施和相關(guān)指引，在業(yè)主信任的基礎(chǔ)上，或自營或聯(lián)營，“面對面”業(yè)務(wù)更易開展并獲得成功。中海物業(yè)旗下“優(yōu)你互聯(lián)”公司，經(jīng)過多年的業(yè)務(wù)探索，厚積薄發(fā)，聚焦社區(qū)生活場景，通過社區(qū)空間運營、不動產(chǎn)增值服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)三大運營業(yè)務(wù)體系，持續(xù)培育具有持久生命力的社區(qū)商業(yè)環(huán)境，打造行業(yè)領(lǐng)先的資產(chǎn)運營能力，逐漸形成中海物業(yè)又一核心市場競爭力。

在諸多不利環(huán)境下，百強企業(yè)并未坐以待斃，仍在多賽道積極尋找“出路”，在頭部企業(yè)的引領(lǐng)下，百強企業(yè)有側(cè)重地發(fā)力城市服務(wù)、IFM等業(yè)務(wù)，創(chuàng)新型服務(wù)收入均值為0.42億元，同比增長5.0%，保持連續(xù)增長態(tài)勢，占比微幅提升至2.72%。

圖：2020-2023年百強企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入及占比情況

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頭部企業(yè)或少數(shù)重點企業(yè)引領(lǐng)百強企業(yè)開展創(chuàng)新型服務(wù)，更加關(guān)注項目盈利能力以及回款情況，與基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生聯(lián)動，堅守主業(yè)，堅持創(chuàng)新，平衡風險與回報。

城市服務(wù)呈現(xiàn)業(yè)務(wù)融合的發(fā)展趨勢，借助智慧化運營平臺，將住宅小區(qū)、街道、辦公大樓、公園綠地等業(yè)務(wù)場景融為一體，從管理到運營、由單體向全域，實現(xiàn)新場景突破。頭部企業(yè)布局早、業(yè)務(wù)體量大，規(guī)模優(yōu)勢和先發(fā)優(yōu)勢明顯，其他企業(yè)保持跟進態(tài)勢，紛紛試水，探索新領(lǐng)域，尋求突破和增長機會。2023年，碧桂園服務(wù)和雅生活集團城市服務(wù)收入分別為48.84億元和13.87億元，保持著較高的年復合增長率。其他頭部企業(yè)，如中海物業(yè)在2024年工作策略會議上指出“強調(diào)守正與創(chuàng)新的平衡，主動介入城市服務(wù)”。

城市服務(wù)對于物業(yè)企業(yè)營收規(guī)模提升作用明顯，但存在三個問題：第一，城市服務(wù)需要高投入，無論是鏟雪車等大型設(shè)備的購置，還是“自建智慧平臺”等軟件方面的要求，都需要龐大的資金、技術(shù)、人才投入；第二，服務(wù)能力、人才隊伍建設(shè)、標準體系建設(shè)、信息安全等問題，都考驗一個企業(yè)的綜合能力與專業(yè)能力；第三，服務(wù)對象的支付能力是物業(yè)企業(yè)首要考慮的方面，尤其是地方債突出的當下，更要審慎選擇服務(wù)對象。

在非住宅領(lǐng)域，IFM作為新藍海，更能體現(xiàn)百強企業(yè)的專業(yè)化服務(wù)能力。百強企業(yè)從需求端出發(fā)，以幫助客戶提高生產(chǎn)效率，降低運營成本為目標，為客戶量身定制服務(wù)清單，提供綜合化解決方案，找差異化競爭路徑，并形成企業(yè)自身的護城河。目前百強企業(yè)主要涉足餐飲、設(shè)備管理及能源服務(wù)等業(yè)務(wù)。新希望服務(wù)是西部領(lǐng)先、深耕成都的綜合物業(yè)管理企業(yè)，圍繞“資產(chǎn)增值保值”與“生活安心美好”，為中高端住宅、辦公樓宇等不同業(yè)態(tài)提供“物業(yè)+商業(yè)運營、物業(yè)+團餐、物業(yè)+生活”等民生服務(wù)系統(tǒng)解決方案，已憑借良好客戶口碑與優(yōu)異經(jīng)營質(zhì)量，實現(xiàn)持續(xù)高質(zhì)增長。

表：部分百強企業(yè)2023年IFM業(yè)務(wù)介紹

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除此之外，商業(yè)運營、智慧化解決方案輸出業(yè)務(wù)也是物業(yè)企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)中兩個重要賽道。當前，商業(yè)運營經(jīng)營難度加大，整體表現(xiàn)有所下滑。但是，部分百強企業(yè)仍然憑借著對于場景終端的把握，緊扣商業(yè)中心消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，深挖消費數(shù)據(jù)，周期性調(diào)整商品種類，提升消費體驗，注重平衡寫字樓長短租客需求，精細化運作。2023年，華潤萬象生活、越秀服務(wù)、合景悠活、德商產(chǎn)投服務(wù)等的商業(yè)運營服務(wù)都取得了不錯的業(yè)績。智慧化解決方案是百強企業(yè)以科技平臺構(gòu)建智能生態(tài)系統(tǒng)，賦能客戶智慧化改造，助力我國智慧化城市建設(shè)，未來發(fā)展可期。

（三）利潤率雙降，毛利潤微增，風險逐步出清，提質(zhì)發(fā)展初見成效

2023年，百強企業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象仍在持續(xù)，毛利率和凈利率雙雙下降，但降幅收窄。同時，2023年百強企業(yè)毛利潤均值為3.23億元，較上年增長0.81%，轉(zhuǎn)降為升。凈利潤均值為8385.5萬元，較上年下降11.18%，降幅收窄11.22個百分點。

圖：2019-2023年百強企業(yè)毛利潤均值、凈利潤均值及增速情況

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2023年，百強企業(yè)毛利率均值為20.85%，較上年下降0.77個百分點，凈利率均值為5.41%，較上年下降0.96個百分點，降幅分別收窄2.72個百分點和1.75個百分點。

圖：2019-2023年百強企業(yè)毛利率和凈利率均值

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在利潤構(gòu)成方面，2023年，基礎(chǔ)服務(wù)毛利潤占比78.53%，較上年提升3.88個百分點；增值服務(wù)毛利潤占比19.48%，下降3.64個百分點；創(chuàng)新型服務(wù)毛利潤占比1.99%。毛利率方面，基礎(chǔ)服務(wù)毛利率維持在18%左右，保持穩(wěn)定；增值服務(wù)毛利率為30.59%，下降2.36個百分點；創(chuàng)新型服務(wù)毛利率降至14.82%。

圖：2022-2023年百強企業(yè)各業(yè)務(wù)毛利潤占比及毛利率情況

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造成利潤下降的主要原因包括：第一，受關(guān)聯(lián)方影響，非業(yè)主增值服務(wù)大幅縮減，高毛利業(yè)務(wù)占比下降，由過去的利潤“貢獻點”轉(zhuǎn)變?yōu)楫斍暗?ldquo;沉重負擔”；第二，關(guān)聯(lián)方面臨流動性困境，導致企業(yè)對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項計提的減值準備大幅增加，壞賬風險加大，利潤“失血”。第三，2023年，雖然商譽及無形資產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比重下降，商譽減值對于利潤的沖擊減弱，但是百強企業(yè)出于謹慎性考慮，計提商譽減值準備，對利潤影響仍需要時間消化。與此形成鮮明對比，央國企憑借穩(wěn)定關(guān)聯(lián)方的加持，受減值影響較低，利潤及利潤率仍有保障。凈利率最能說明該情況，2023年百強企業(yè)中央國企凈利率均值為11.05%，高出百強企業(yè)均值5.64個百分點。越秀服務(wù)主動調(diào)整求變，探索多元業(yè)務(wù)，持續(xù)優(yōu)化營收結(jié)構(gòu)，財務(wù)狀況保持穩(wěn)定，2023年實現(xiàn)毛利8.57億元，同比增長26.22%，毛利率為26.6%，實現(xiàn)凈利潤4.99億元，同比增長17.8%，凈利率為15.5%。

圖：2020-2023年百強企業(yè)中央國企毛利率均值及凈利率均值情況

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百強企業(yè)面對“增收不增利”的局面，積極采取應(yīng)對措施。第一，百強企業(yè)不再簡單追求全國化的規(guī)模擴張，在項目外拓時對目標城市進行更為嚴格的篩選，聚焦高能級城市群，提升服務(wù)密度；優(yōu)化項目組合，拓展優(yōu)質(zhì)項目，主動去化營利弱的項目；項目深耕，探索更多增值服務(wù)，進一步豐富產(chǎn)品內(nèi)容，提升單項目營業(yè)收入。2023年百強企業(yè)單城市營業(yè)收入均值4289.19萬元，同比增長7.58%，單項目營業(yè)收入均值為583.46萬元，同比增長5.38%。

圖：百強企業(yè)單城市及單項目營業(yè)收入均值及增長率

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第二，百強企業(yè)保持審慎戰(zhàn)略，不再盲目擴張，進一步放緩并購步伐，主動撤消有問題的并購，下調(diào)并購儲備金，對下一步的并購更加深思熟慮，把握交易底線，減少追求短期成效和快速回報的行為。物業(yè)企業(yè)通過橫向并購擴大業(yè)務(wù)范圍，通過縱向并購融合產(chǎn)業(yè)鏈資源，在追求規(guī)模收入增長的同時，更加注重成本協(xié)同，提升服務(wù)質(zhì)量和效率；通過混合并購開辟新賽道進入新市場，對創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)務(wù)進行品牌投資或整合收購，尋求更多的增長機會。2023年多家百強上市企業(yè)發(fā)布公告，稱變更其IP0募資款用途，擬將原先用于收購及戰(zhàn)略投資的資金壓縮或變更為其他用途，企業(yè)戰(zhàn)略回歸穩(wěn)健，有效提高企業(yè)抗風險和抗周期能力。

表：部分百強企業(yè)變更IPO募資款情況

資料來源：中指研究院根據(jù)企業(yè)公告整理

第三，百強企業(yè)優(yōu)化組織架構(gòu)，精簡戰(zhàn)線，減少層級，綜合化、扁平化管理，開創(chuàng)新模式，動態(tài)化調(diào)整。“總部-城市公司/區(qū)域公司-項目”三層次組織架構(gòu)是目前多數(shù)物業(yè)企業(yè)采取的形式，為了更好地平衡品質(zhì)管理、增值業(yè)務(wù)開展以及市場拓展，物業(yè)企業(yè)積極嘗試，下沉區(qū)域級人員或總部人員，打通與縮短決策路徑，三級架構(gòu)兩級化運作；考慮到某些社區(qū)增值業(yè)務(wù)及非住宅業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)的專業(yè)要求及商業(yè)邏輯，由獨立部門或獨立公司運作，呈現(xiàn)專業(yè)業(yè)務(wù)公司化發(fā)展。同時，嚴格控制銷售、管理及財務(wù)等費用，2023年行政、銷售及一般管理費用占收入比例均值為11.03%，連續(xù)兩年保持下降態(tài)勢。

另外，百強企業(yè)在新技術(shù)的推動下，順勢而為優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，提升用工效率，人均收入得到穩(wěn)步提升，2023年達到25.26萬元，較上年增長5.87%。保利物業(yè)保持戰(zhàn)略定力，回歸經(jīng)營本質(zhì)，追求高質(zhì)量發(fā)展，系統(tǒng)性加速邁進，持續(xù)推進組織突破、增速突破等，人員構(gòu)成更為合理，2023年人均收入達到44.43萬元，高出百強均值75.89%。