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2023年，物業(yè)服務上市公司在財務表現(xiàn)上呈現(xiàn)出增收不增利的現(xiàn)象，但毛利率與凈利率的降幅有所收窄，核心利潤率保持穩(wěn)定。透過分析物業(yè)上市公司的財務狀況，探討行業(yè)發(fā)展趨勢。

毛利率與凈利率降幅收窄，核心利潤率保持穩(wěn)定

2023年，物業(yè)服務上市公司毛利潤均值為10.80億元，較上年微增0.04億元；凈利潤均值2.7億元，較上年下降0.13億元，增收不增利仍在持續(xù)。毛利率均值和凈利率均值分別為23.45%和5.87%，較上年分別下降1.73百分點和0.74個百分點，但降幅分別收窄1.64個百分點和4.87個百分點。

圖：2019-2023年物業(yè)上市公司毛利潤、凈利潤及利潤率

數據來源：上市公司年報，中指研究院整理

2023年，央國企毛利率均值為20.63%，凈利率均值為10.12%，毛利率和凈利率近五年波幅較小，保持穩(wěn)定，凸顯央國企業(yè)務穩(wěn)定及風險管控能力強；民營企業(yè)毛利率與凈利率自2020年達到近五年最高水平后，連續(xù)三年下滑，但2023毛利率年仍有24.17%，高于央國企，說明在開展像社區(qū)增值服務等高毛利率業(yè)務上，民營企業(yè)要優(yōu)于央國企， 2023年凈利率為4.59%，低于央國企，說明在風險管控等方面較弱。

2023年，民營企業(yè)的核心利潤率均值為11.54%，較上年提高1.13個百分點，連續(xù)五年維持在兩位數以上，物業(yè)上市公司雖然受到關聯(lián)方影響，高毛利業(yè)務非業(yè)主增值服務萎縮、大幅計提對關聯(lián)方應收款項減值準備，造成利潤“失血”，但是物業(yè)企業(yè)核心業(yè)務屬性良好，仍是門好生意，利潤率有保障。

圖：2019-2023年央國企、民營企業(yè)毛利率、凈利率、核心利潤率

數據來源：中指研究院整理

應收賬款增速大幅回落，風險逐步出清，凈現(xiàn)比1.97，盈利質量顯著改善

2023年，物業(yè)服務上市公司應收賬款及票據總額達到861.35億元，同比增長8.54%，較上年大幅下降33.48個百分點，與營收增速持平，應收與收入增速剪刀差也已較上年大幅下降25.63個百分點，增速相對可控。

圖：2019-2023年應收賬款及票據總額及增速、營收增速

數據來源：上市公司年報，中指研究院整理

物業(yè)上市公司加大預收力度，提高收繳率，2023年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額達到294.49億元，較上年顯著改善；凈現(xiàn)比回到1以上，2023年達到1.97，為近幾年新高。行業(yè)風險逐步出清，物業(yè)企業(yè)正逐步回歸現(xiàn)金流邏輯，業(yè)績及估值也將進一步回升。

圖：2019-2023年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額及凈現(xiàn)比

數據來源：上市公司年報，中指研究院整理

2023年是物業(yè)管理行業(yè)調整與沉淀之年，在經歷高速增長之后，物業(yè)服務上市公司需要把成長成果壓實，“大起大落”不符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律，認清事物發(fā)展本質，追求高質發(fā)展方可持續(xù)。

2024年，國家發(fā)改委公布《產業(yè)結構調整指導目錄（2024年本）》，將物業(yè)服務納入“鼓勵類-商務服務業(yè)”，“物業(yè)服務”內容更為細化、發(fā)展方向更為明確，定位更為清晰，為行業(yè)發(fā)展注入新的動能。此外，上游地產行業(yè)相關支持政策緊密出臺，緩解房地產市場面臨的壓力，也會在一定程度上對物業(yè)公司產生利好。

未來，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模預計將保持穩(wěn)速增長，成為新常態(tài)。盡管業(yè)務轉型和發(fā)展仍將面臨一定的挑戰(zhàn)，物業(yè)服務上市公司將繼續(xù)提升市場外拓能力，并在激烈的市場競爭中保持穩(wěn)步的規(guī)模增長。企業(yè)將堅持“因企制宜”的原則，發(fā)展多元業(yè)務，拓寬營收渠道，提升盈利水平。得益于穩(wěn)定的現(xiàn)金流和弱周期性的行業(yè)屬性，以及政策支持、宏觀環(huán)境的改善和業(yè)務轉型升級的共同推動，物業(yè)板塊的價值有望實現(xiàn)回歸。