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2024年上半年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提升服務(wù)品質(zhì)、優(yōu)化運營模式以及增強市場競爭力等方面不懈努力，緊跟國家政策的指引，圍繞“高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)服務(wù)”，以客戶為中心，以科技為驅(qū)動，以質(zhì)量為生命，不斷探索和實踐，為構(gòu)建和諧、便捷、智能的居住環(huán)境貢獻力量，推動整個行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

在此背景下，中指研究院秉持“客觀、準(zhǔn)確、科學(xué)、合理”的理念，在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗及物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，開展“中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)系統(tǒng)”和“中國物業(yè)服務(wù)星級評價標(biāo)準(zhǔn)體系”研究，并對五星級物業(yè)服務(wù)標(biāo)桿案例進行剖析。

1.指數(shù)：二十城綜合指數(shù)環(huán)同比微幅上漲，環(huán)比漲幅較上期收窄0.01個百分點

圖：2024年6月二十城物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2024年6月，二十城物業(yè)服務(wù)價格綜合指數(shù)為1075.77，同比上漲0.03%，漲幅與去年同期持平；環(huán)比上漲0.01%，漲幅較上期收窄0.01個百分點。同比來看，二十城中，深圳、南京、濟南等9個城市物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)上漲，上漲城市數(shù)量較去年同期增加1個；寧波、天津、北京等8個城市物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)與去年同期持平；南昌、長沙和武漢物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)同比均下跌。其中深圳同比上漲0.30%；南京和濟南同比漲幅分別為0.17%、0.14%；蘇州、無錫、廣州等6個城市同比漲幅則均在0.10%以內(nèi)。物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)同比下跌城市中，南昌跌幅較大，為0.08%；長沙和武漢物業(yè)服務(wù)價格綜合指數(shù)同比分別下跌0.05%、0.02%。

與2023年12月相比，二十城中，深圳、蘇州、濟南共3個城市物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)上漲，上漲城市數(shù)量較上期減少5個；廣州、寧波、北京等13個城市環(huán)比持平；南昌、杭州、南京和常州環(huán)比則均下跌。其中，深圳環(huán)比上漲0.30%；蘇州、濟南環(huán)比漲幅分別為0.07%和0.02%。物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)環(huán)比下跌城市中，南昌、杭州環(huán)比分別下跌0.08%和0.07%；南京和常州跌幅均在0.05%（含）以內(nèi)，其中常州跌幅最小，為0.02%。

圖：2024年6月不同星級物業(yè)服務(wù)價格環(huán)比指數(shù)[1]

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從不同星級物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)來看，二十城三星級、五星級物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)同比均上漲，四星級物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)同比下跌。2024年6月，二十城三星級物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)環(huán)比上漲0.03%，同比上漲0.04%；四星級物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)環(huán)比下跌0.01%，同比下跌0.02%；五星級物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)環(huán)比上漲0.05%，同比上漲0.08%。同比來看，三星級物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)中，南昌、濟南、蘇州等10個城市較去年同期上漲，其中南昌、濟南和蘇州漲幅相對較大，均超0.1%；南京、北京、重慶等9個城市同比持平；長沙同比下跌，跌幅為0.02%。四星級物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)中，深圳、濟南共2個城市較去年同期上漲，其中深圳漲幅為0.30%；蘇州、無錫、廣州等10個城市同比持平；南昌、長沙、杭州等8個城市較去年同期下跌，其中南昌和長沙跌幅較大，均超0.1%。五星級物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)中，深圳、南京、常州和廣州共4個城市較去年同期上漲，漲幅分別為0.94%、0.83%、0.15%和0.10%；北京、濟南、蘇州等12個城市同比持平；武漢同比下跌0.35%。

2.價格：二十城均價為2.64元/平方米/月，物業(yè)服務(wù)收費略有上漲

圖：2024年6月二十城物業(yè)服務(wù)均價

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2024年6月，二十城物業(yè)服務(wù)均價為2.64元/平方米/月。一線城市物業(yè)服務(wù)價格水平居前列，其中深圳均價最高，為3.95元/平方米/月；北京、上海緊隨其后，分別為3.65元/平方米/月和3.31元/平方米/月；杭州、廣州、天津、寧波、武漢均價分別為2.93元/平方米/月、2.77元/平方米/月、2.76元/平方米/月、2.64元/平方米/月、2.61元/平方米/月；成都、青島等6個城市均價在2.0-2.5元/平方米/月之間；南京、濟南等6個城市均價在1.0-2.0元/平方米/月之間，其中常州物業(yè)服務(wù)均價水平仍相對較低，為1.26元/平方米/月。

圖：2024年6月不同星級物業(yè)服務(wù)收費

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從不同星級物業(yè)服務(wù)收費來看，今年上半年，二十城三星級、五星級物業(yè)服務(wù)收費同比均上漲，四星級同比下跌。2024年6月，二十城整體三星級物業(yè)服務(wù)收費為2.03元/平方米/月，同比上漲0.02%；四星級物業(yè)服務(wù)收費為2.83元/平方米/月，同比下跌0.04%；五星級物業(yè)服務(wù)收費為3.98元/平方米/月，同比上漲0.05%。

3.樣本：四星級項目占比持續(xù)上升，一線城市四、五星項目占比超六成 

1）二十城樣本各星級項目中，四星級與五星級項目占比58.75%

整體來看，二十城物業(yè)服務(wù)水平以四星為主，占比47.56%，四星級和五星級項目占比分別為47.56%、11.19%，五星級項目占比穩(wěn)中有升；從城市分級來看，一線城市的四、五星級項目占比為68.26%，環(huán)比上漲3.12%；一線城市中四星級項目占比為51.69%。二線城市四星級項目占比為45.73%，環(huán)比上漲約1%；五星級項目占比為8.80%，三星級項目占比45.47%，四、五星級項目占比之和仍超過三星級項目。

圖：二十個城市物業(yè)服務(wù)星級評價情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

一線城市的四星級項目達51.69%，在國家政策影響下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有更多精力提升服務(wù)質(zhì)量，磨練自身軟、硬件服務(wù)能力，提升整體項目實力，規(guī)范各項服務(wù)流程，加強衛(wèi)生保潔以及美化社區(qū)環(huán)境，提高項目軟件服務(wù)水平。

圖：區(qū)域物業(yè)服務(wù)星級評價情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從區(qū)域分布來看，珠三角地區(qū)和西南地區(qū)四星級與五星級樣本之和占比超60%，分別為63.62%和66.01%，占比領(lǐng)先于環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)和中部地區(qū)。環(huán)渤海地區(qū)、中部地區(qū)和長三角地區(qū)四星級樣本占比分別達33.51%、42.53%、49.13%，中部地區(qū)與長三角地區(qū)四星級樣本較去年均同比上升，長三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟更為發(fā)達，具備較好的物業(yè)服務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)，服務(wù)水平居全國前列，環(huán)渤海地區(qū)的五星級樣本占比最高達21.20%；中部地區(qū)四星級與五星級樣本之和占比相對略低，僅達47.45%，環(huán)比小幅上漲。

圖：二十個城市綜合物業(yè)星級評價

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從城市方面看，北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、天津、重慶、成都、寧波、昆明十一個城市的四、五星級樣本占比均超過60%，領(lǐng)先于其他城市。其中北京、上海、深圳、南京、重慶、天津、昆明七座城市四、五星級樣本占比超過65%。北京的五星級樣本占比為38.89%，環(huán)比大幅上漲11.76%，仍居于所有城市首位，上海、廣州、南京、天津、成都和常州的五星級項目占比也均超過10%，分別為13.66%、10.60%、20.00%、23.88%、13.26%和16.50%。

2）物業(yè)服務(wù)軟硬件整體發(fā)展均衡，軟件、硬件服務(wù)兩翼齊飛

圖：二十個城市軟硬件得分情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

物業(yè)服務(wù)軟件、硬件服務(wù)雙提升，均衡發(fā)展。根據(jù)調(diào)研結(jié)果來看，二十個城市的軟件和硬件平均得分分別為82.88分和82.31分，軟件平均得分略高于硬件平均得分。通過優(yōu)化經(jīng)營和提高服務(wù)質(zhì)量，提高客戶滿意度和忠誠度，優(yōu)質(zhì)的“軟”實力幫助企業(yè)在激烈的市場競爭中脫穎而出，并實現(xiàn)業(yè)務(wù)的持續(xù)增長。一方面，不斷升級硬件系統(tǒng)，更新設(shè)備設(shè)施；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)加大軟件方面投入，提升公共秩序、保潔、綠化等軟件服務(wù)質(zhì)量，除此之外企業(yè)還通過聚焦增值服務(wù)不斷滿足業(yè)主個性化、多元化需求，提高軟件服務(wù)水平。2024年上半年軟件、硬件服務(wù)水平均有提高。

圖：二十個城市不同星級物業(yè)軟硬件得分分布圖

多數(shù)城市軟硬件服務(wù)水平差距不大，深圳軟硬件得分差絕對值較大。深圳軟件得分比硬件得分高5.38分，為二十個城市中軟硬件得分差絕對值最大的城市。主要原因為深圳硬件得分在二十城均值附近，軟件得分明顯領(lǐng)先，居二十城首位；其余城市軟硬件得分差絕對值較小，寧波與合肥，硬件得分與軟件得分的差值為3.93、1.02，其余十四個城市軟硬件得分差絕對值均小于1分，匹配程度較高。

中指研究院對本次物業(yè)星級評價中表現(xiàn)突出的星級物業(yè)服務(wù)項目及示范基地進行深入分析，星級物業(yè)服務(wù)項目軟、硬件服務(wù)發(fā)展均衡，示范基地特色鮮明：

北京哈德門廣場是碧桂園服務(wù)在管高端商寫項目，依托基礎(chǔ)物業(yè)管理、數(shù)字化產(chǎn)品以及智能制造的服務(wù)基底，以客戶為中心，匹配商企客戶需求，全鏈條服務(wù)貫穿企業(yè)樓宇發(fā)展的生命周期，匹配商企客戶的每個階段的運營服務(wù)需求，重構(gòu)商務(wù)寫字樓空間、環(huán)境和服務(wù)場景，打造高效、智能、人性化的空間新生態(tài)。同時，洞察客戶多元化需求，用專業(yè)服務(wù)對客戶工作生活環(huán)境提供服務(wù)規(guī)劃以及各項支持服務(wù)，改善空間管理質(zhì)量，提高客戶核心業(yè)務(wù)生產(chǎn)力。

上海金晨物業(yè)經(jīng)營管理有限公司是碧桂園服務(wù)旗下的全資子公司，公司遵循“服務(wù)成就美好生活”的品牌理念，致力于為人們提供全程無憂的服務(wù)，提升生活品質(zhì)，促進資產(chǎn)增值，推動社會人文素質(zhì)進步的理想目標(biāo)，其服務(wù)的浦明華庭項目獲評五星級。

2024年上半年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)延續(xù)了穩(wěn)健的發(fā)展勢頭，特別是在全國二十個重點城市中，物業(yè)服務(wù)價格的穩(wěn)定性得到了顯著的體現(xiàn)。深入調(diào)研的樣本揭示了一個明顯趨勢：四星級物業(yè)服務(wù)項目憑借其卓越的服務(wù)品質(zhì)和適中的價格優(yōu)勢，不僅超越了三星級項目，而且逐漸成為市場的主導(dǎo)力量，其市場占有率呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢。進一步分析軟硬件得分情況，在這些主要城市中，軟件得分普遍高于硬件得分，這反映出物業(yè)企業(yè)在軟實力上的持續(xù)進步和提升。與硬件設(shè)施的更新相比，軟性服務(wù)水平的優(yōu)化直接關(guān)系到業(yè)主的居住體驗和滿意度。物業(yè)服務(wù)的人性化、個性化和專業(yè)化，已成為影響業(yè)主感知的關(guān)鍵因素。這一現(xiàn)象不僅凸顯了物業(yè)服務(wù)行業(yè)對高品質(zhì)發(fā)展的不懈追求，而且也映射出市場對中高端物業(yè)服務(wù)日益增長的需求。物業(yè)服務(wù)行業(yè)正逐步從傳統(tǒng)的基礎(chǔ)服務(wù)向更加注重居住體驗和個性化需求的方向發(fā)展，力求在激烈的市場競爭中，以服務(wù)的軟實力贏得業(yè)主的信任和支持。

物業(yè)企業(yè)不斷提升服務(wù)質(zhì)量和工作效率，加強內(nèi)部管理，積極應(yīng)對市場變化，展現(xiàn)出了較強的適應(yīng)能力和發(fā)展?jié)摿?。物業(yè)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，面對挑戰(zhàn)，物業(yè)企業(yè)通過夯實基礎(chǔ)、提升服務(wù)品質(zhì)，不斷創(chuàng)新服務(wù)模式，以滿足市場和客戶的多元化需求。

在此背景下，我們通過物業(yè)服務(wù)星級評價工作持續(xù)挖掘和傳播優(yōu)秀項目的服務(wù)經(jīng)驗和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，彰顯標(biāo)桿項目的特點和優(yōu)勢，發(fā)揮優(yōu)秀星級物業(yè)服務(wù)項目的示范帶頭作用。同時，通過對國內(nèi)主要城市項目的物業(yè)服務(wù)水平和價格進行持續(xù)的跟蹤調(diào)查和研究，客觀反映行業(yè)發(fā)展變化，探討物業(yè)服務(wù)價格定期調(diào)整機制的建立和落實，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)價格與服務(wù)水平的統(tǒng)一，推動行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

[1]寧波、南昌、青島共3個城市因五星樣本較少，不具代表性，暫未納入指數(shù)計算；20城五星級物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)根據(jù)其余17城計算，余同。