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《重慶市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》最新修訂是為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，然而從發(fā)布到執(zhí)行引發(fā)了社會廣泛關(guān)注及熱議，討論點集中在物業(yè)服務(wù)費高低、服務(wù)質(zhì)價是否相符方面，那么重慶物業(yè)服務(wù)費究竟高了還是低了？

從行業(yè)看重慶物業(yè)價格水平

物業(yè)服務(wù)價格—均價對比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

7月4日，由中指研究院主辦的2024房地產(chǎn)市場趨勢報告會于北京召開，會上發(fā)布了上半年中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)研究報告。本次研究基于“中國物業(yè)服務(wù)星級評價標(biāo)準(zhǔn)體系”對北京、上海、重慶等二十個代表城市2024年上半年的項目物業(yè)服務(wù)水平進行打分、評級，并計算其物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)及收費情況。

報告顯示，2024年6月二十城物業(yè)服務(wù)均價為2.64元/平方米·月。一線城市物業(yè)服務(wù)價格水平居前列，其中深圳均價最高，為3.95元/平方米·月；北京、上海緊隨其后，分別為3.65元/平方米·月和3.31元/平方米·月；杭州、廣州等11個城市均價在2.0-3.0元/平方米·月之間。重慶物業(yè)服務(wù)均價為2.30元/平方米·月，在二十城中排名第十二位，低于天津、武漢及成都等新一線城市。

物業(yè)服務(wù)價格—分級對比

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

重慶物業(yè)服務(wù)設(shè)置了四個等級，除天津外，武漢、成都及廣州均設(shè)置了五個等級。重慶物業(yè)服務(wù)最高等級指導(dǎo)價為1.9元/平方米·月，低于武漢（3.2元/平方米·月）、成都（3.0元/平方米·月）及廣州（2.8元/平方米·月）。重慶物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價上浮要求為不超過15%，低于天津、武漢及廣州的20%。

重慶物業(yè)新規(guī)是2015年的延續(xù)嗎？

《重慶市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（渝府辦發(fā)〔2015〕36號）制定了《重慶市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，包括“基本要求”“共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護”“公共秩序維護”“保潔服務(wù)”“綠化養(yǎng)護管理”等五個部分，每一部分從低到高劃分為一級、二級、三級、四級4個服務(wù)等級以及服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2019年11月，隨《重慶市物業(yè)管理條例》第二次修訂，相關(guān)條例也隨之更新。2023年11月，在市發(fā)展改革委會同市住房城鄉(xiāng)建委調(diào)查研究的基礎(chǔ)上進行修訂，于12月26日由重慶市人民政府辦公廳印發(fā)，于2024年6月1日起施行?！吨貞c市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)重慶市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》（渝府辦發(fā)〔2015〕36號）同時廢止。

新的收費管理辦法調(diào)整了價格管理形式，將住宅前期物業(yè)服務(wù)收費由現(xiàn)行的政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理形式調(diào)整為政府指導(dǎo)價一種價格管理形式，改革了超最高等級服務(wù)收費價格形成機制，制定了未裝飾裝修和使用住宅物業(yè)服務(wù)收費政策，減少了企業(yè)義務(wù)，但未對《重慶市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》進行更新，前期的版本是否過時，是否還能滿足行業(yè)發(fā)展變化需求和業(yè)主日益增長的居住需求呢？

新政策規(guī)定確需超過《重慶市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》最高等級標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的，需經(jīng)行業(yè)主管部門會同發(fā)展改革部門嚴(yán)格認(rèn)定其超等級服務(wù)方案，由發(fā)展改革部門核定該項目住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并作為該項目住宅前期物業(yè)服務(wù)公開招標(biāo)的最高收費標(biāo)準(zhǔn)。但超等級服務(wù)方案細(xì)則并未細(xì)化和公布，實施標(biāo)準(zhǔn)有待完善。通過行業(yè)走訪及專業(yè)人士訪談，物業(yè)企業(yè)對超等級服務(wù)方案細(xì)則完善呼聲較高，希望相關(guān)細(xì)則能夠盡快落地。

重慶當(dāng)前物業(yè)服務(wù)是否質(zhì)價相符？

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS物業(yè)版

中指研究院連續(xù)17年組織開展全國房地產(chǎn)居民居住滿意度普查工作，對全國及重點城市滿意度水平進行監(jiān)測并發(fā)布相關(guān)成果。重慶物業(yè)滿意度水平持續(xù)領(lǐng)先于全國水平，業(yè)主比較認(rèn)可重慶物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)，但領(lǐng)先幅度逐步收窄。

2020年以來，重慶物業(yè)滿意度呈下滑趨勢，一方面受關(guān)聯(lián)方影響，物業(yè)企業(yè)多實施降本增效方針，采取削減服務(wù)人員數(shù)量、降級服務(wù)人員素質(zhì)、減少服務(wù)頻次等多種方式，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平下滑，業(yè)主居住體驗感變差，吐槽質(zhì)價不符，呼吁降價。另一方面，業(yè)主的服務(wù)需求日益增長，從傳統(tǒng)的四保一服到豐富多彩的增值服務(wù)，從一對多的管家服務(wù)到一對一的尊享服務(wù)，從簡單的社區(qū)活動到社群的建立、運營和維護等，這不僅對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)力和專業(yè)性有較高的要求，也對物業(yè)成本有較高的要求。

新政策主要針對2024年6月1日開始新備案的物業(yè)服務(wù)小區(qū)明確收費標(biāo)準(zhǔn)，提供清晰的價格指引，長遠來看將會推動行業(yè)向更加規(guī)范、透明的方向發(fā)展；對于已備案的物業(yè)服務(wù)小區(qū)，也能起到警示作用，促進服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量，達到質(zhì)價相符。但在短期內(nèi)會引發(fā)已備案小區(qū)業(yè)主的不滿，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)壓力劇增，如果選擇降費，不僅影響公司的經(jīng)營和發(fā)展，更會影響后續(xù)服務(wù)質(zhì)量，也會激化物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾；如果拒絕降費，將會直接引發(fā)業(yè)主不滿，可能導(dǎo)致收繳率降低，后續(xù)工作難以開展的后果。

結(jié)語

深入理解和準(zhǔn)確解讀新規(guī)，對于業(yè)主、物業(yè)公司以及整個物業(yè)行業(yè)都至關(guān)重要，當(dāng)然物業(yè)費是否應(yīng)該降低、物業(yè)公司是否應(yīng)該“以價換質(zhì)”、物業(yè)新規(guī)是否應(yīng)該“平穩(wěn)落地”、《物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》及《物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》是否應(yīng)該同時更新都值得進一步探討。我們也會持續(xù)關(guān)注重慶物業(yè)新規(guī)的后續(xù)實施，致力于推動重慶物業(yè)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。