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在物業(yè)行業(yè)日新月異的今天，科技化建設(shè)已成為推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要力量。隨著云計算、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等前沿技術(shù)的飛速發(fā)展，物業(yè)企業(yè)正面臨著前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。如何把握科技脈搏，將科技力量融入物業(yè)管理，提升服務(wù)效率與質(zhì)量，成為物業(yè)行業(yè)亟待解決的關(guān)鍵問題。

本文將圍繞物業(yè)科技化建設(shè)“是什么？”、“為什么？”、“誰參與？”、“怎么做？”四個核心議題，深入剖析物業(yè)科技化建設(shè)的內(nèi)涵、動因、參與主體及實踐路徑。

物業(yè)科技化建設(shè)是什么？

? 業(yè)務(wù)視角：物企科技化建設(shè)聚焦三個層次，構(gòu)建未來物業(yè)管理“基礎(chǔ)設(shè)施”

隨著云計算、物聯(lián)網(wǎng)、AI等技術(shù)興起并走向成熟，采用科技化手段賦能傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)漸成趨勢，物管行業(yè)成為“產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)”落腳的傳統(tǒng)行業(yè)之一。物業(yè)企業(yè)科技化建設(shè)是整套的運營模式轉(zhuǎn)變，不只是單純的軟件和科技工具使用，企業(yè)需要調(diào)整認(rèn)知和業(yè)務(wù)模式，理性認(rèn)識科技化建設(shè)對企業(yè)效率和競爭力的提升空間。

目前，行業(yè)科技化（智能化）建設(shè)仍是頭部物企的戰(zhàn)略焦點之一，在其引領(lǐng)下，物業(yè)企業(yè)科技化建設(shè)分為三個層面，追求實現(xiàn)“三臺”協(xié)同：科技化中后臺（財務(wù)、人力系統(tǒng)等）、科技運營前臺（設(shè)施設(shè)備運維、員工調(diào)度管理等）、智能客服平臺（業(yè)主APP、智慧社區(qū)硬件等）。在行業(yè)實踐過程中，三個層面雖然存在相互交叉的內(nèi)容，但整體呈現(xiàn)層層遞進(jìn)的關(guān)系。

? 場景視角：助力C端便捷生活，賦能B端高效運營，支持G端智慧城市

傳統(tǒng)物企主要針對C端住宅社區(qū)場景開展科技化應(yīng)用，具備相關(guān)資源稟賦的企業(yè)亦面向B端和G端客服場景進(jìn)行了科技化建設(shè)。例如，碧桂園服務(wù)研發(fā)的“天石物聯(lián)”通行管理系統(tǒng)能夠?qū)λ?wù)的住宅社區(qū)實現(xiàn)全覆蓋，實現(xiàn)人行、車行、門崗一體化管理；萬物梁行圍繞智慧商辦研發(fā)多款產(chǎn)品，以科技化工具賦能設(shè)施設(shè)備管理、能源管理、企業(yè)服務(wù)等；深業(yè)物業(yè)積極布局智慧園區(qū)建設(shè)，針對園區(qū)招商、運營管理、企業(yè)服務(wù)、社群互動等打造一系列智慧產(chǎn)品，滿足園區(qū)內(nèi)多種主體的需求；興海物聯(lián)為張家口奧運村提供智慧場館工程服務(wù)等。

C端：智能化生活，便捷與安全并重

智能家居解決方案：提升居住舒適度。

移動應(yīng)用平臺：簡化日常生活管理。

智能安防系統(tǒng)：增強(qiáng)社區(qū)安全性。

生活便利服務(wù)：提供全方位便捷服務(wù)。

B端：高效辦公，優(yōu)化運營成本

智慧辦公環(huán)境：提高工作效率。

設(shè)施維護(hù)與能耗管理：降低運營成本。

定制化服務(wù)：滿足特定業(yè)務(wù)需求。

數(shù)據(jù)分析驅(qū)動決策：基于數(shù)據(jù)的服務(wù)優(yōu)化。

G端：智慧城市集成，公共服務(wù)與治理創(chuàng)新

智慧城市集成：促進(jìn)城市信息共享。

公共服務(wù)支持：推動環(huán)保和社會責(zé)任。

應(yīng)急管理響應(yīng)：快速有效的危機(jī)處理。

透明化治理：利用技術(shù)提高透明度。

物業(yè)為什么要做科技化建設(shè)？ 

? 科技化建設(shè)聚焦三個維度驅(qū)動企業(yè)發(fā)展：降本增效、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、生態(tài)整合

基于行業(yè)人力成本剛性上漲的背景及行業(yè)準(zhǔn)公共服務(wù)屬性，以基礎(chǔ)服務(wù)為主體的物業(yè)企業(yè)，若不能實現(xiàn)經(jīng)營效率的持續(xù)提升，未來企業(yè)大概率將走向微利，科技化建設(shè)是物業(yè)企業(yè)最核心的效率工具。隨著智慧科技在企業(yè)組織、業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略等層面的廣泛滲透，將從三個維度驅(qū)動企業(yè)發(fā)展：一是科技應(yīng)用帶來企業(yè)經(jīng)營效率提升；二是數(shù)字要素帶來的企業(yè)業(yè)務(wù)能力和經(jīng)營思維升級；三是科技化建設(shè)帶來的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，促進(jìn)企業(yè)服務(wù)生態(tài)整合。

“提效降本”

借助科技化工具優(yōu)化決策、運營流程，實現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，提供標(biāo)準(zhǔn)化、高效化且“更有溫度”的服務(wù)。

萬物云：2024H1年報披露萬物云通過自研的智能化系統(tǒng)，實現(xiàn)了人均有效作業(yè)工時從7.4小時╱天提升到9.1小時╱天，員工作業(yè)效率提升18.7%。

保利物業(yè)：通過智能派單，公司節(jié)約了數(shù)百個人力資源；實現(xiàn)了95%的憑證可自動化生成，保證了核算數(shù)據(jù)自動性、規(guī)范性、準(zhǔn)確性。

“業(yè)務(wù)創(chuàng)新”

科技帶來企業(yè)業(yè)務(wù)能力和經(jīng)營思維升級，支撐企業(yè)探索增值服務(wù)垂直賽道、開辟增長第二曲線。

綠城服務(wù)：為客戶提供科技化產(chǎn)品及服務(wù)解決方案，已形成三大核心業(yè)務(wù)：善數(shù)智慧物業(yè)、善數(shù)全域平臺、數(shù)智空間，2024上半年相關(guān)收入1.78億元。

金茂服務(wù)：構(gòu)建了一站式的智慧服務(wù)系統(tǒng)平臺，通過生活服務(wù)、空間運營、美居業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)四大業(yè)務(wù)板塊，全方位觸達(dá)客戶需求。

“生態(tài)整合”

通過科技化建設(shè)促進(jìn)不同場景、不同業(yè)務(wù)線間的數(shù)據(jù)打通，促進(jìn)生態(tài)資源整合，以釋放更大的生產(chǎn)力。

碧桂園服務(wù)：打造的“碧彩商城”成為物業(yè)行業(yè)內(nèi)最大的專業(yè)采購平臺，平臺共有1000+供應(yīng)商，120000+的各類SKU，交易金額5.3億元。

雅生活服務(wù)：攜手華為、商湯科技等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，就智能園區(qū)建設(shè)、智能城市運營、5G技術(shù)應(yīng)用等方面進(jìn)行深入合作，探討智慧城市立體解決方案。

哪些企業(yè)正在參與物業(yè)科技化建設(shè)？

?四大類企業(yè)合作共建物業(yè)科技生態(tài)，頭部物企占據(jù)主導(dǎo)地位

當(dāng)前物業(yè)科技化建設(shè)由頭部物業(yè)企業(yè)主導(dǎo)，并與平臺型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、第三方物業(yè)科技化企業(yè)及垂直領(lǐng)域硬件企業(yè)合作共建生態(tài)。各類參與者在科技化建設(shè)中的角色如下：

頭部物業(yè)企業(yè)：在資源、市場化等方面的優(yōu)勢突出，主導(dǎo)物業(yè)科技化建設(shè)。

平臺型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)：在技術(shù)研發(fā)端具有較強(qiáng)壁壘，通常負(fù)責(zé)底層技術(shù)構(gòu)建和更新迭代。

第三方物業(yè)科技化企業(yè)：往往選擇與頭部物企合作、或收購中小物業(yè)企業(yè)以拓展自身線下落地場景。

垂直領(lǐng)域硬件企業(yè)：在硬件研發(fā)、生產(chǎn)制造等方面具有較高壁壘，通常作為物業(yè)企業(yè)的硬件供應(yīng)商。

表：物業(yè)管理行業(yè)科技化建設(shè)相關(guān)企業(yè)能力對比

資料來源：中指研究院綜合整理

?物企科技化目標(biāo)堅定，但實際資金投入力度和建設(shè)節(jié)奏不及預(yù)期

科技化建設(shè)目標(biāo)堅定：上市企業(yè)IPO募資用途分配中，通常安排15%-25%的資金擬用于科技化相關(guān)建設(shè)投入，均值為16.87%；萬物云、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)擬投入金額最高，分別為30.67億港元、18.39億港元、13.56億港元。

實際建設(shè)節(jié)奏緩慢：截至目前，大部分上市企業(yè)IPO募資中擬用于科技化建設(shè)的資金實際使用比例不足30%：一方面，部分企業(yè)雖然科技化建設(shè)態(tài)度積極，但行動審慎。例如，華潤萬象生活擬用于科技化建設(shè)的金額17.40億元，最新公告顯示，實際僅使用了5.02億元，實際使用比例僅28.9%；另一方面，部分企業(yè)變更IPO募資用途，減少原擬用于科技化建設(shè)的資金，例如，金科服務(wù)通過4次變更募資用途，將原擬用于科技化建設(shè)的6.61億港股資金下調(diào)至1.71億元。

表：部分上市企業(yè)IPO募資用途及擬用于科技與科技化建設(shè)的金額

資料來源：中指研究院綜合整理

物業(yè)企業(yè)該如何跟進(jìn)科技化建設(shè)？

?行業(yè)科技化建設(shè)進(jìn)入動態(tài)完善期，企業(yè)需重點關(guān)注實現(xiàn)路徑的適配問題

從技術(shù)、組織、業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略四個層面進(jìn)行評估，當(dāng)前物管行業(yè)科技化建設(shè)處于完善期，該階段，物企科技化所面臨的問題不是“有沒有”的問題，而是“好不好”、“精不精”、“管不管用”、“適不適用”的問題。AI時代，物業(yè)服務(wù)的理論、方法、工具等都正在快速變革，鑒于物企資源稟賦和業(yè)務(wù)邊界的差異，適合企業(yè)實情的科技化建設(shè)路徑才是最好的。

表：物業(yè)管理行業(yè)科技化建設(shè)維度與階段

資料來源：中指研究院綜合整理

?頭部企業(yè)通過科技賦能提升“廣義市占率”，追求構(gòu)建創(chuàng)新商業(yè)生態(tài)聯(lián)盟

頭部物企已實現(xiàn)科技化模塊工具或整體解決方案的對外輸出，未來行業(yè)“廣義市占率”概念或?qū)?qiáng)化。例如，萬物云旗下萬?？萍计放疲鳛橹腔畚飿I(yè)與智慧生活的產(chǎn)品與解決方案提供商，向行業(yè)輸出軟/硬件產(chǎn)品；綠城服務(wù)針對合作伙伴、友商、政府輸出智慧管理運營能力；碧桂園服務(wù)通過旗下品牌“美房智高”自研并向行業(yè)輸出清潔機(jī)器人設(shè)備等。

相比短期的輸出變現(xiàn)，未來頭部企業(yè)的科技化建設(shè)將追求業(yè)務(wù)邊界的延展及生態(tài)聯(lián)盟的構(gòu)建。隨著增值服務(wù)賽道建設(shè)不斷完善，頭部物企在輸出科技化工具的同時，能夠沉淀海量數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)資源將成為頭部企業(yè)優(yōu)化業(yè)務(wù)和合作的“基礎(chǔ)設(shè)施”，在增值服務(wù)領(lǐng)域可與中小物企及供應(yīng)鏈企業(yè)合作，從而形成新的競爭力。

表：部分頭部企業(yè)科技化工具的對外輸出情況

資料來源：中指研究院綜合整理

?中小物企科技化建設(shè)的關(guān)鍵策略與實踐路徑

中小物企科技化建設(shè)過程可能涉及業(yè)務(wù)流程的數(shù)字化改造、組織結(jié)構(gòu)的精益化改革、技術(shù)替代的應(yīng)用深化等多個層面，囿于資金、技術(shù)和組織能力三個邊界限制，需強(qiáng)調(diào)科技化建設(shè)與實際服務(wù)能力的匹配。實踐中，中小物企可以優(yōu)先選擇開放式、可擴(kuò)展的科技化底座技術(shù)，充分應(yīng)用訂閱式服務(wù)、輕量化產(chǎn)品，以實現(xiàn)高效、靈活且成本可控的科技化建設(shè)。

圖：中小物企科技化建設(shè)面臨三個邊界限制

資料來源：中指研究院綜合整理

圖：中小物企科技化建設(shè)的五個關(guān)鍵步驟

資料來源：中指研究院綜合整理