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目前，物業(yè)行業(yè)正在從過去普遍追求高增長的預(yù)期中逐漸回歸理性，物業(yè)企業(yè)更加注重精細化管理和成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，物業(yè)企業(yè)紛紛開始重新審視“規(guī)模擴張”的內(nèi)涵，從單一的面積擴張轉(zhuǎn)向更加注重質(zhì)量的發(fā)展模式。

管理面積增速進一步下降，高質(zhì)量拓展取代單一的規(guī)模擴張

規(guī)模增速進一步放緩。從2024年上半年數(shù)據(jù)看，上市公司在管面積均值約1.47億平方米，同比增長8.12%（2023H1在管面積增速約為17%）；合約面積均值約2.22億平方米，同比增長2.75% （2023H1合約面積增速約為20%）。

圖：2023H1-2024H1上市公司在管面積及合約面積均值情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS·物業(yè)版(點擊查看)

未來規(guī)模持續(xù)增長承壓。從2024年上半年數(shù)據(jù)看，合約面積均值增速（2.75%）遠低于在管面積增速（8.12%），差值越大，合約面積轉(zhuǎn)為在管面積的潛力越小，規(guī)模增長壓力越大。

摒棄盲目擴張，規(guī)模發(fā)展“質(zhì)重于量”。規(guī)模拓展更加審慎，積極拓展優(yōu)質(zhì)項目，主動調(diào)整低質(zhì)量項目。寧要質(zhì)量、不要數(shù)量。

表：部分物業(yè)上市公司優(yōu)化項目、穩(wěn)速提質(zhì)戰(zhàn)略

資料來源：2023年報、2024中報，中指研究院整理

規(guī)模指標(biāo)的重要性減弱，企業(yè)發(fā)展邁向質(zhì)量增長

多家企業(yè)從追求規(guī)模增長轉(zhuǎn)為注重質(zhì)量。據(jù)2024年中報數(shù)據(jù)，披露合約面積數(shù)據(jù)的40家物業(yè)上市公司中，合約面積出現(xiàn)負增長的有12家，降幅最高的是融信服務(wù)，達25.77%；披露在管面積數(shù)據(jù)的44家物業(yè)上市公司中，在管面積出現(xiàn)負增長的有9家。物業(yè)行業(yè)的調(diào)整期為企業(yè)提供了一個反思和轉(zhuǎn)型的契機，促使其從單一的規(guī)模增長模式轉(zhuǎn)向更加注重內(nèi)涵式增長和可持續(xù)發(fā)展的新模式。

表：2023H1-2024H1部分上市公司在管面積及合約面積變化情況

資料來源：2023年報、2024中報，中指研究院整理

管理規(guī)模的指標(biāo)重要性在弱化。在管面積歷來被作為重點指標(biāo)。但越來越多的上市公司逐步弱化對于管理面積的數(shù)據(jù)披露。如合景悠活、萬物云、浦江中國、潤華服務(wù)、銀城生活服務(wù)等均未在年報中披露管理面積相關(guān)數(shù)據(jù)。其中，銀城生活服務(wù)明確指出，公司從關(guān)注面積的增加調(diào)整為更關(guān)注營收的增長，因此不再發(fā)布項目的在管面積數(shù)據(jù)。

表：2023年或2024年中報部分上市公司對管理面積的披露情況

資料來源：2023年報、2024中報，中指研究院整理

弱化管理面積披露的原因：第一，伴隨城市服務(wù)、IFM等業(yè)務(wù)的發(fā)展，管理面積和營業(yè)收入的直接相關(guān)性弱化了，企業(yè)經(jīng)營重點應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘?jīng)營效益；第二，管理面積的增長趨緩，且預(yù)計很難會有高速增長；第三，管理業(yè)態(tài)更多元，學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)、軌道交通有些根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和要求確定項目金額，有些沒有建筑面積。

新形勢下如何重新審視“規(guī)模擴張”

?規(guī)模擴張新視角

如何看待“規(guī)模”：原來的規(guī)模指的是面積，現(xiàn)在的規(guī)模指的是整體業(yè)務(wù)的規(guī)模，收入的規(guī)模；

如何看待“擴張”：由重視數(shù)量的“高速擴張” 轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾曎|(zhì)量的“高效擴張”，通過優(yōu)化項目提升質(zhì)量，進而促進業(yè)績提升也視為擴張。

?規(guī)模擴張新思路

擴張的維度：（住宅物業(yè)）TOC，（商寫）TOB，城市服務(wù)和公建（TOG）全維度、全業(yè)態(tài)拓展。

擴張的深度：區(qū)域深耕、項目深耕、業(yè)務(wù)深耕、優(yōu)勢領(lǐng)域深耕。

擴張的廣度：逐步重視業(yè)務(wù)創(chuàng)新、業(yè)務(wù)突破。尤其在非業(yè)主增值服務(wù)大幅減少，社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展承壓的背景下，業(yè)務(wù)創(chuàng)新成為擴大收入規(guī)模的重要方式。

來源：中指研究院整理

不同類型企業(yè)的擴張實踐

頭部企業(yè)：全域拓展，提升競爭力，鞏固市場地位；積極布局創(chuàng)新型、戰(zhàn)略型業(yè)務(wù)，實現(xiàn)新的規(guī)模突破。

中型企業(yè)：區(qū)域深耕及滲透、項目深耕、優(yōu)勢領(lǐng)域深耕；業(yè)務(wù)優(yōu)化升級；提升拓展質(zhì)量。

特色賽道企業(yè)：加強戰(zhàn)略合作，優(yōu)化激勵機制，聚焦特定區(qū)域或特定業(yè)態(tài)，鞏固自身特色和優(yōu)勢。

表：不同類型企業(yè)的擴張策略

來源：中指研究院整理