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點(diǎn)擊試用【中指·物業(yè)云】獲取物業(yè)市場數(shù)據(jù)

事件一

物業(yè)費(fèi)“限高令”來勢洶洶，政策限價“一刀切”能否解決市場問題？

2024年，重慶、銀川、青島、武漢針對普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，相繼推出了政府指導(dǎo)價格，明確規(guī)定收費(fèi)上限，但后續(xù)并無其他城市跟進(jìn)。

中指研究院觀點(diǎn)

實(shí)施限價政策的區(qū)域，有少部分項(xiàng)目小幅度降價，但造成了整體市場混亂，如重慶某些項(xiàng)目業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，對行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展不利；

根據(jù)中指院“全國物業(yè)服務(wù)客戶滿意度調(diào)查”數(shù)據(jù)，近三年，武漢、青島、銀川城市得分一直處于中下水平；而重慶得分雖較高，但2024年滿意度得分首次出現(xiàn)小幅回調(diào)。

表：2024年部分城市出臺的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)政策

資料來源：公開資料，中指研究院整理

事件二

地方國資物企資本市場表現(xiàn)活躍

IPO市場：地方國資物企活躍，兩家地方國企登陸資本市場——經(jīng)發(fā)物業(yè)和泓盈城市服務(wù)。2、正在進(jìn)程中的還有：湖北聯(lián)股城市運(yùn)營有限公司擬通過A股*ST明誠資產(chǎn)重組完成上市；深業(yè)物業(yè)于10月16日在港交所更新招股書。截止2024年11月20日，共有16家國企上市；3、珠江股份完成重大資產(chǎn)重組，公司主營業(yè)務(wù)變更為物業(yè)管理與文體運(yùn)營業(yè)務(wù)；4、華發(fā)物業(yè)服務(wù)完成私有化，退出資本市場；融信服務(wù)控股股東建議私有化，可能年內(nèi)完成退市。

中指研究院觀點(diǎn)

地方國資在物管領(lǐng)域的資本運(yùn)作日益活躍，尋求在資本市場上的發(fā)展機(jī)會；

資產(chǎn)重組是國資企業(yè)優(yōu)化資源配置、企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整、業(yè)務(wù)升級、提升市場競爭力的重要手段，也是上市的一種重要途徑；

上市并非一勞永逸，物企應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r和市場變化靈活決策。當(dāng)上市不再符合公司的長遠(yuǎn)利益時，利用退市機(jī)制亦是一種明智的選擇。

表：截至2024年11月10日部分物企上市進(jìn)度

資料來源：公開資料，中指研究院整理

事件三

獨(dú)立發(fā)展，品牌去地產(chǎn)化

當(dāng)前，去地產(chǎn)化品牌煥新熱度較高，永升服務(wù)去“旭輝”化，完成企業(yè)名稱、證券簡稱更名；銀城生活服務(wù)更名為瑞森生活服務(wù)；佳源服務(wù)更名為智想大成，并更換了全新LOGO等。

中指研究院觀點(diǎn)

獨(dú)立發(fā)展是必然趨勢，品牌獨(dú)立是獨(dú)立發(fā)展的重要表現(xiàn)之一；

品牌獨(dú)立的意義：降低與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的關(guān)系，向市場投資者展現(xiàn)全新的品牌形象和發(fā)展藍(lán)圖。

表：部分物業(yè)企業(yè)品牌獨(dú)立煥新情況

資料來源：公開資料，中指研究院整理

事件四

上海最大居民小區(qū)要“炒掉物業(yè)”

2024年8月， 上海康城小區(qū)因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不及預(yù)期，業(yè)委會提出解聘物業(yè)，截止目前，物業(yè)公司尚未解聘且已與業(yè)主積極溝通并進(jìn)行整改。上?？党切^(qū)是上海最大的單體居住社區(qū)，建筑面積208萬平方米，有286棟高層住宅，規(guī)劃戶數(shù)12500戶，實(shí)際居住人口約3.6萬人。

中指研究院觀點(diǎn)

物業(yè)企業(yè)要保持憂患意識，扎實(shí)做好基礎(chǔ)服務(wù)；

外拓要重視項(xiàng)目“基本面”，確保運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)可控；

要用心呵護(hù)自身口碑和品牌。

圖：上?？党切^(qū)平面圖

資料來源：公開資料

事件五

南京高端住宅項(xiàng)目競標(biāo)，“帶資進(jìn)場”落敗，品質(zhì)服務(wù)取勝

11月，南京建鄴區(qū)高端住宅項(xiàng)目海玥花園公開選聘新物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。保利物業(yè)、華潤物業(yè)、萬科物業(yè)等9家物業(yè)公司競聘，在經(jīng)過篩選后，保利物業(yè)和華潤物業(yè)進(jìn)入最終選擇環(huán)節(jié)。保利物業(yè)“自愿投資200萬”，華潤物業(yè)提出定制化服務(wù)方案，最終華潤物業(yè)贏得超90%的票數(shù)，成功中標(biāo)。

中指研究院觀點(diǎn)

在高質(zhì)量規(guī)模拓展的導(dǎo)向下，“高質(zhì)高價”項(xiàng)目成為物企爭搶對象，競爭激烈；

競爭手段優(yōu)劣因項(xiàng)目而異，“帶資進(jìn)場”并非具有絕對優(yōu)勢，更適合老舊小區(qū)或有歷史遺留問題的項(xiàng)目；

服務(wù)品質(zhì)是競標(biāo)硬實(shí)力：高端項(xiàng)目對物業(yè)服務(wù)要求更高，業(yè)委會更看重服務(wù)品質(zhì)，符合“高質(zhì)高價”邏輯。

圖：海玥花園小區(qū)實(shí)景

資料來源：公開資料

事件六

人員變動——業(yè)績壓力、業(yè)務(wù)調(diào)整、二代接班

2024年至今，上市企業(yè)核心高管人員變動較大。如:招商積余、合景悠活、碧桂園服務(wù)等企業(yè)都有人員調(diào)整。其中新任人員均為內(nèi)部提拔。

中指研究院觀點(diǎn)

內(nèi)部提拔。隨著公司業(yè)務(wù)調(diào)整，提拔符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要的人才以助力企業(yè)發(fā)展。

外部引進(jìn)。市場發(fā)展較快，企業(yè)需要注入更多專業(yè)人才適應(yīng)市場變化，應(yīng)對市場危機(jī)。

第一代管理者或創(chuàng)始人的退出，二代接班，說明集團(tuán)加強(qiáng)對物業(yè)的重視和把控，但同時也影響了物企的獨(dú)立性。

表：2024年部分核心高管人員變動情況

資料來源：公開資料，中指研究院整理