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（一）“高質(zhì)發(fā)展”成為行業(yè)共識

1.管理面積同比增長9.3%，規(guī)模發(fā)展“質(zhì)重于量”

近年來，物業(yè)上市公司的管理規(guī)模增速持續(xù)放緩，管理面積均值增速由2020年的37.29%持續(xù)下降至2023年的12.40%，合約面積均值增速由2020年的20.39%下降至2023年的4.35%。2024上半年，物業(yè)上市企業(yè)管理面積均值約1.41億平方米，同比增長9.3%，較上年同期下降3.05個百分點；合約面積均值約1.87億平方米，同比增長2.19%，較上年同期下降約3.63個百分點。合約面積均值增速較管理面積均值增速低7.11個百分點，未來，合約面積所帶來的規(guī)模增長動能將逐漸減弱，增長潛力有限。

圖：2023H1-2024H1上市公司在管面積及合約面積均值情況

數(shù)據(jù)來源：披露數(shù)據(jù)的上市公司年報，中指研究院整理

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多家企業(yè)管理面積出現(xiàn)負增長。根據(jù)2024年中報數(shù)據(jù)，披露合約面積數(shù)據(jù)的49家物業(yè)上市公司中，合約面積出現(xiàn)負增長的有18家，占比為36.73%（上年同期26%），降幅最高的是融信服務(wù)，達25.77%；披露在管面積數(shù)據(jù)的55家物業(yè)上市公司中，在管面積出現(xiàn)負增長的有11家，占比為20%（上年同期15.09%），降幅最高的是港譽城市服務(wù)，達26% 。

高質(zhì)量發(fā)展導向下，物業(yè)企業(yè)主動“割舍”低質(zhì)效、低收繳率、管理難度大、發(fā)展?jié)摿π〉捻椖?，?yōu)化項目組合，彰顯企業(yè)提升管理項目質(zhì)量的決心。規(guī)模導向下，物業(yè)企業(yè)收購及拓展了一些低盈利或潛在虧損的項目，為企業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。2024上半年，多家企業(yè)主動解除合約項目及在管項目，雖然短期內(nèi)，導致管理規(guī)模的下降，但能夠提升運營質(zhì)效，有效遏制經(jīng)營效益的下滑。

表：2024H1部分上市物業(yè)企業(yè)退出項目情況

數(shù)據(jù)來源：上市公司中報，中指研究院整理

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管理面積指標披露的重要性在弱化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加重視對“質(zhì)”的追求。管理面積歷來被作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要指標，但越來越多的上市公司正逐步弱化對于管理面積的數(shù)據(jù)披露。如合景悠活、萬物云、浦江中國、潤華服務(wù)、瑞森生活服務(wù)等均未在年報中披露管理面積相關(guān)數(shù)據(jù)。其中，瑞森生活服務(wù)明確指出，公司從關(guān)注面積的增加調(diào)整為更關(guān)注營收的增長，因此不再發(fā)布項目的管理面積數(shù)據(jù)。

表：2023年或2024H1部分上市公司對管理面積的披露情況

數(shù)據(jù)來源：上市公司中報、年報，中指研究院整理

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弱化管理面積披露的原因：第一，伴隨城市服務(wù)、IFM等業(yè)務(wù)的發(fā)展，管理面積和營業(yè)收入的直接相關(guān)性弱化了，企業(yè)經(jīng)營重點應轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘?jīng)營效益；第二，管理面積的增長趨緩，且預計很難會有高速增長；第三，管理業(yè)態(tài)及業(yè)務(wù)更多元，學校、醫(yī)院、景區(qū)、軌道交通等項目大多是根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和要求核算項目金額，取代了按建筑面積收取物業(yè)費的模式，而且有一些項目比如公園、景區(qū)本身就沒有建筑面積。

2.實行區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，堅持高質(zhì)量外拓

2024上半年，上市物業(yè)企業(yè)來自第三方管理面積占比53.76%，較2023年全年上升0.39個百分點。高質(zhì)量外拓有助于：第一，對沖來自關(guān)聯(lián)方管理面積下降導致的增長降速；第二，提升獲取第三方項目的能力，贏得市場及客戶認可和信任，彰顯獨立化發(fā)展的信心；第三，外拓項目以非住宅業(yè)態(tài)為主，可以平衡企業(yè)的收入來源、有利于多元業(yè)務(wù)的開展，滿足企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要。

圖：2020-2024H1上市物業(yè)企業(yè)來自第三方面積占比

數(shù)據(jù)來源：上市公司中報、年報，中指研究院整理

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“深耕”和“聚焦”成為物業(yè)企業(yè)市場拓展的主題詞。如中海物業(yè)明確了要在當?shù)厥袌鰧崿F(xiàn)規(guī)模排名前三的目標；提出核心策略是打好聚焦城市深耕戰(zhàn)，把“四大深耕”（區(qū)域、業(yè)態(tài)、客戶、項目）做深、做實。世茂服務(wù)實行“城市深耕”戰(zhàn)略，設(shè)定19個深耕城市，重點關(guān)注市場拓展的集中化和協(xié)同性問題。永升服務(wù)以獲得的項目作為基石，繼續(xù)在當?shù)厥袌鰧崿F(xiàn)滲透，從而實現(xiàn)當?shù)厥袌雒芏鹊奶嵘?/p>

表：部分上市物業(yè)企業(yè)區(qū)域深耕戰(zhàn)略

數(shù)據(jù)來源：公開資料，中指研究院整理

完善拓展機制是高質(zhì)量外拓的關(guān)鍵。全面優(yōu)化市場拓展機制，建立可衡量的市場評估及管控機制，持續(xù)關(guān)注高品質(zhì)投拓標的。堅持“投前測算-投后管理”一體化運營，避免投前投后兩張皮。投資部門考核指標為投資額、外拓面積、項目飽和收入等，獎勵也與這些指標掛鉤，造成投前測算的假設(shè)往往過于理想化，后期運營難以實現(xiàn)。一套完善的外拓投資制度，涵蓋運營人員參與項目前期盡調(diào)、投前測算、投資決策會議等細節(jié)，需要物業(yè)企業(yè)各部門長期磨合，多部門有效協(xié)動作戰(zhàn)。堅持戰(zhàn)略定力，實施更具目的性的外拓。無論是加大重點區(qū)域的外拓以提升管理密度，還是聚焦一兩個細分賽道如：學校、醫(yī)院、公共等，打造細分賽道標桿，提升細分賽道競爭力和構(gòu)筑護城河，亦或是為了更好地開展的增值業(yè)務(wù)，物業(yè)企業(yè)如今外拓目的性更強，與企業(yè)長中期戰(zhàn)略保持一致。

物業(yè)并購市場繼續(xù)遇冷，但部分企業(yè)仍伺機而動。雖然2024年物業(yè)并購市場“平淡無奇”，除年初金茂服務(wù)以總現(xiàn)金3.238億元收購北京市潤物嘉業(yè)企業(yè)管理有限公司全部股權(quán)外，鮮有物業(yè)公司規(guī)模型收并購的消息傳出，并購市場繼續(xù)遇冷。但是，并購重組是物業(yè)企業(yè)進行資源整合、規(guī)模擴張和產(chǎn)業(yè)升級的重要方式，存量市場下，更是為并購市場提供了機會和整合空間。同時，政策環(huán)境的優(yōu)化也為物業(yè)企業(yè)的收并購提供了有力支持，進一步激發(fā)市場活力。二級市場對估值的壓制，不乏一些被低估的優(yōu)質(zhì)標的將成為重點被并購的目標。物業(yè)企業(yè)對并購標的選擇標準更加嚴格，主要考慮以下幾個方面：第一，有助于提升覆蓋區(qū)域管理密度并與現(xiàn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應；第二，企業(yè)摒棄追求擴大管理面積的單純“規(guī)模型”并購，重點對標的成本、商譽、并購后資源的導入及助力公司長遠發(fā)展等方面進行綜合考量；第三，在選出優(yōu)質(zhì)標的后，更看重對價的合理性。

表：部分物業(yè)企業(yè)并購標的條件

數(shù)據(jù)來源：上市公司中報，中指研究院整理

3.守好底線，堅持精細化管理，高品質(zhì)服務(wù)贏得客戶滿意

以客戶權(quán)益為出發(fā)點，就是要將客戶安全與健康放在首位，確保業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全得到充分保障，避免口碑崩塌。為提升客戶健康安全標準及風險預防能力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)推行層級分明的安全管理機制，涵蓋總部、區(qū)域及項目各級別；落實安全生產(chǎn)責任，嚴格執(zhí)行“一票否決制”，確保任何存在安全隱患的決策都無法通過；通過組織開展多樣化的安全培訓和實戰(zhàn)演練，并實施年度安全生產(chǎn)責任考核，對安全目標達成情況及責任履行狀況進行嚴格評估。同時，物業(yè)企業(yè)還強化風險控制和緊急預案的制定，以規(guī)范突發(fā)事件的響應、報告和處理流程，從而能夠更有效地應對突發(fā)事件，減少潛在損失。此外，實施更為嚴格的督導巡檢管理，通過上下級聯(lián)合的定期督導檢查，確保各項服務(wù)標準得到切實執(zhí)行，進而提升客戶滿意度。

圖：保障客戶安全與健康

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

有效回應客戶訴求，加強客戶溝通，正確應對投訴管理也是提升服務(wù)品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全完善客戶投訴處理機制，確?？蛻舻膯栴}能夠得到及時、有效處理。多元化的渠道建設(shè)，能夠滿足不同客戶需求，及時捕捉客戶意見與建議，拉近與業(yè)主距離與了解業(yè)主真實需求；針對客戶的問題，處理要及時、高效，融入情感，有禮有節(jié)，提升溝通技巧，還要體現(xiàn)專業(yè)性與高效率，確保每一位客戶的問題能夠迅速、妥善解決；建立檔案，注意跟蹤與回訪，借助大數(shù)據(jù)處理技術(shù)，對于多發(fā)問題要制定針對性的解決方案，并加強內(nèi)部管理和監(jiān)督，防止類似問題再次發(fā)生。

圖：客戶投訴處理流程

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

精細化管理要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面把服務(wù)的每個環(huán)節(jié)拆解到最小單位，落實到每一個服務(wù)步驟上，做到細致入微、精益求精；另一方面，針對每個服務(wù)細節(jié)，制定出相關(guān)的執(zhí)行標準，形成培訓、考核、驗收制度，旨在實現(xiàn)服務(wù)的規(guī)范化、標準化、專業(yè)化和人性化。

細節(jié)之處見真章，物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)在日常的點點滴滴之中。以基礎(chǔ)服務(wù)中的保綠為例，一塊草坪，其背后是澆水、修剪、施肥、病蟲害防治、除草、補種等一系列標準化作業(yè)流程，以標準促品質(zhì)。景觀之美不在于名貴花木堆砌，而在于能否吸引業(yè)主漫步其中。通過綠化臺賬的精細化管理，確保樹木、花草從位置、數(shù)量、養(yǎng)護工具、流程等都清晰明了，因地制宜的養(yǎng)護方案，詳盡的養(yǎng)護日歷，共同推動著綠化工作的開展。

提供精細化服務(wù)，注重細節(jié)，全面提升服務(wù)水平，助力客戶滿意度提高。2024年物業(yè)服務(wù)滿意度相比上年有了小幅提升，達到73.1分。這一成績的取得，離不開物業(yè)企業(yè)持續(xù)努力，通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、加強與業(yè)主的溝通互動等，贏得了業(yè)主的廣泛信任和認可。

圖：2020-2024年物業(yè)服務(wù)滿意度得分

數(shù)據(jù)來源：2024中國物業(yè)服務(wù)滿意度研究報告

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從各細項指標來看，在10個細項指標中，客戶服務(wù)滿意度得分為78.6分，位列第一位，充分體現(xiàn)了客服團隊在提升服務(wù)品質(zhì)方面的重要作用。同時，物業(yè)服務(wù)人員作為行業(yè)的核心力量，其專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)態(tài)度對于業(yè)主的居住體驗至關(guān)重要，調(diào)研結(jié)果顯示，物業(yè)服務(wù)人員滿意度達到78.4分，位居第二位，顯示出物業(yè)企業(yè)在人員培訓和管理方面取得的積極成效。值得一提的是，相較于2023年，10個細項指標均呈現(xiàn)出不同程度的提升。其中，社區(qū)文化活動指標的上漲幅度最為顯著，較去年提升了2.1分，這得益于物業(yè)企業(yè)通過舉辦各類文化活動，豐富了業(yè)主的業(yè)余生活，增強了業(yè)主之間的交流與互動，同時也提升了物業(yè)服務(wù)的品牌形象和影響力。

圖：物業(yè)服務(wù)細項指標滿意度情況

數(shù)據(jù)來源：2024中國物業(yè)服務(wù)滿意度研究報告

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4.服務(wù)產(chǎn)品再設(shè)計，打造卓越服務(wù)品質(zhì)

物業(yè)企業(yè)通過服務(wù)產(chǎn)品再設(shè)計以提升服務(wù)品質(zhì)，主要體現(xiàn)在社區(qū)運營升級、智慧化建設(shè)以及人才培養(yǎng)等方面。為了構(gòu)建和諧、符合業(yè)主需求且能可持續(xù)發(fā)展社區(qū)生活，物業(yè)企業(yè)致力于建立緊密的社區(qū)鏈接，促進業(yè)主之間的相互認知與理解，有效激發(fā)社群活力；密切關(guān)注客戶社交方面需求，積極運營社群IP，策劃各類社區(qū)活動，營造出一個精神文化生活豐富多彩的社區(qū)環(huán)境；聚焦老幼及弱勢群體，通過暖心關(guān)懷傳遞愛與尊重，讓每一位業(yè)主都能感受到溫暖和歸屬感。

圖：產(chǎn)品煥新主要體現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

科技讓生活越來越便捷，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)也不斷更迭服務(wù)：從“有服務(wù)”到“優(yōu)服務(wù)”再到“智服務(wù)”。如：通過廣泛部署的傳感器和智能設(shè)備網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、安全監(jiān)控以及環(huán)境參數(shù)的全面、實時監(jiān)測與遠程控制。這種技術(shù)革新不僅顯著提升了小區(qū)的安全性，讓居民生活更加安心，還大幅提高了生活的便利性，讓日常操作更加輕松快捷。在辦公樓宇，通過對能耗的精細管理，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)也促進了能效水平的提升，為客戶營造了一個更加綠色、節(jié)能且舒適的生活、辦公環(huán)境。智能客服系統(tǒng)的引入，使得客戶能夠享受到24小時不間斷的在線服務(wù)，無論是咨詢、報修還是投訴，都能得到及時、專業(yè)的響應。

表：2024年部分物業(yè)企業(yè)產(chǎn)品煥新行動

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

人才是推動物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的核心動力，員工的專業(yè)能力和服務(wù)力對服務(wù)質(zhì)量與客戶滿意度有決定性作用。重視人才培養(yǎng)，不斷提高員工的綜合素質(zhì)，是物業(yè)企業(yè)發(fā)展立足之根本。如：保利物業(yè)持續(xù)推進星生代、星辰鐵三角、星河運營官、星耀專才、星海指揮官五支關(guān)鍵隊伍相關(guān)的人才培養(yǎng)項目，聚焦各級人才能力提升，持續(xù)鍛造企業(yè)服務(wù)品質(zhì)核心競爭力。

（二）行業(yè)風險逐步出清，各項經(jīng)營指標企穩(wěn)，多元業(yè)務(wù)有待突破

1.營業(yè)收入同比增長4.86%，基礎(chǔ)服務(wù)中流砥柱作用凸顯

近五年，行業(yè)成長步伐逐年放緩，反應在營收增速上，由2021年的最高值41.67%，下降至2023年的8.46%。2024上半年，物業(yè)上市企業(yè)營收均值22.24億元，同比增長僅4.86%，增速進一步下降。

圖：2020-2024H1上市物業(yè)企業(yè)營收均值及均值增長率

數(shù)據(jù)來源：上市公司中報、年報，中指研究院整理

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物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過深化基礎(chǔ)服務(wù)主業(yè)，成功打破不同業(yè)態(tài)間壁壘，從而拓寬經(jīng)營業(yè)態(tài)邊界，實現(xiàn)“業(yè)態(tài)融合”，在這一進程中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的收入占比得到進一步提升，2024上半年該比例達到72.06%，是企業(yè)整體收入增長的主要動力。隨著物業(yè)企業(yè)對基礎(chǔ)服務(wù)標準化和顆?；募氈虏鸾?，多個業(yè)務(wù)單元可在不同業(yè)態(tài)中得到復用，增強了服務(wù)的靈活性和提升了運營效率。

增值服務(wù)中非業(yè)主增值服務(wù)受地產(chǎn)下行拖累、業(yè)主增值服務(wù)受消費下行影響、創(chuàng)新型服務(wù)仍未打開增長空間，增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)整體占比有所下降，2024上半年下滑至27.94%。

圖：2020-2024H1上市物業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)營收占比

數(shù)據(jù)來源：上市公司中報、年報，中指研究院整理

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非業(yè)主增值服務(wù)持續(xù)萎縮，預計占總營收的比重將持續(xù)走低。非業(yè)主增值服務(wù)主要包括案場服務(wù)、咨詢服務(wù)、住開服務(wù)、房修服務(wù)等，開發(fā)端的深度調(diào)整直接導致非業(yè)主增值服務(wù)的減少。2023年底所有可拆分收入的41家上市物業(yè)企業(yè)，非業(yè)主增值服務(wù)占總營業(yè)收入的比重為8.29%。2024上半年，非業(yè)主增值服務(wù)收入均值同比下降約26.12%，占營收的比重下降至7.19%，預計2024年全年該占比將進一步下降。

圖：2021-2024H1部分上市企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)收入占比

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聚焦可持續(xù)、有質(zhì)量的業(yè)務(wù)，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)或業(yè)務(wù)布局，深化產(chǎn)品生態(tài)和供應鏈合作，推動內(nèi)生增長。消費降級的背景下，業(yè)主與客戶對于價格敏感度更高，更加青睞高性價比、品質(zhì)穩(wěn)定的服務(wù)，無疑對于社區(qū)增值服務(wù)及非住宅業(yè)態(tài)增值服務(wù)的開展提出了更高的要求。2024上半年，所有可拆分社區(qū)增值服務(wù)的46家企業(yè)，實現(xiàn)0.59%增長，占營收的比重達到12.39%，較2023全年提升1.45個百分點。創(chuàng)新型服務(wù)摸索中前進，尋求突破。除了城市服務(wù)外，如設(shè)備管理、能源管理、團餐、智慧化解決方案等都有積極嘗試與開展，但各業(yè)務(wù)開展有側(cè)重，城市服務(wù)重點提升回款及盈利能力，項目布局更加側(cè)重經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項目；團餐則在于食品安全、客戶關(guān)系維護、菜品設(shè)計和服務(wù)模式等，對物業(yè)企業(yè)跨界經(jīng)營能力提出了更高的要求。

2.社區(qū)增值服務(wù)收入均值3.46億元，與上年基本持平

社區(qū)增值服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)探索較早的多元業(yè)務(wù)，圍繞業(yè)主的生活需求提供家政、零售、美居、房產(chǎn)經(jīng)紀、養(yǎng)老、教育等增值服務(wù)。這一板塊在2021年的增速非常高，有的企業(yè)甚至超過200%，但2022年以來，增速急轉(zhuǎn)直下，不少上市公司出現(xiàn)負增長。首先，這與管理面積增速下降有直接關(guān)系；其次，宏觀經(jīng)濟承壓，經(jīng)濟下行，人們的消費需求不高，購買服務(wù)的意愿有所降低；再次，房地產(chǎn)開發(fā)市場供求關(guān)系發(fā)生顯著變化，與之相關(guān)的房產(chǎn)經(jīng)紀、美居服務(wù)等均受到一定影響；最后，相比于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)剛性較弱，穩(wěn)定性較差。綜合看來，該板塊仍未取得突破性發(fā)展。

圖：2022H1-2024H1港股上市公司社區(qū)增值服務(wù)收入均值情況

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我們以2024年中報披露社區(qū)增值服務(wù)收入的46家港股上市公司為樣本，整理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，社區(qū)增值服務(wù)仍處于發(fā)展瓶頸期，且樣本中過半數(shù)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入出現(xiàn)負增長。2024年上半年，披露社區(qū)增值服務(wù)收入的46家港股上市公司社區(qū)增值服務(wù)均值約為3.46億元，基本保持穩(wěn)定，未取得顯著增長。46家樣本企業(yè)中，有25家社區(qū)增值服務(wù)出現(xiàn)負增長，占比過半。力高健康生活、雅生活服務(wù)、正榮服務(wù)等降幅超過30%。

表：2023H1-2024H1部分上市公司房屋經(jīng)紀服務(wù)收入情況（單位：百萬元）

數(shù)據(jù)來源：上市公司中報，中指研究院整理

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具體來看，房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)受房地產(chǎn)市場影響較大，收入呈現(xiàn)下降趨勢，鮮有企業(yè)該板塊收入實現(xiàn)正增長。在明確披露該業(yè)務(wù)收入數(shù)據(jù)的14家上市公司中，僅濱江服務(wù)2024年上半年的房屋經(jīng)紀服務(wù)收入實現(xiàn)增長，且增幅僅為3.06%，絕大多數(shù)企業(yè)房屋經(jīng)紀業(yè)務(wù)收入同比均大幅下降。

受新房銷售及二手房交易下行的影響，美居服務(wù)收入也呈現(xiàn)下降的趨勢。2024年中期，大多數(shù)披露美居服務(wù)收入的上市公司該指標同比均出現(xiàn)下降，德信服務(wù)降幅最高，達85.01%；金茂服務(wù)、雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)降幅均超過50%。濱江服務(wù)逆勢而上，表現(xiàn)突出，2024年上半年美居服務(wù)實現(xiàn)收入4.2億元，同比大增247.72%，主要原因為優(yōu)居服務(wù)中硬裝業(yè)務(wù)取得了不錯的發(fā)展。

表：2023H1-2024H1部分上市公司美居服務(wù)收入情況（單位：百萬元）

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影響房屋經(jīng)紀和美居服務(wù)的原因主要有以下幾個方面：第一，盡管2024年鼓勵支持房地產(chǎn)行業(yè)的政策層出不窮，但市場依然相對低迷，新交付項目較少，二手房市場整體熱度不高，對經(jīng)紀業(yè)務(wù)及美居業(yè)務(wù)的需求隨之減弱；第二，市場環(huán)境競爭激烈，競爭者眾多，我愛我家、麥田等房產(chǎn)中介機構(gòu)以及大大小小的裝修平臺都在市場中競逐，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比之下在專業(yè)能力、資源整合能力等方面仍然有所欠缺；第三，業(yè)主認知的提升以及需求的多樣化，對服務(wù)品質(zhì)和產(chǎn)品的價格等方面均會設(shè)定更為嚴格的標準和期望，這對物業(yè)公司提出了更高的要求。因此物業(yè)公司既要在當前形勢下，緊抓存量市場機會，也要不斷提升自身專業(yè)能力、服務(wù)能力、資源整合能力等，以應對市場環(huán)境變化帶來的挑戰(zhàn)。

圖：2023H1-2024H1社區(qū)生活服務(wù)收入情況

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相比之下，社區(qū)增值服務(wù)中，生活服務(wù)有較強的剛性需求，具備發(fā)展?jié)摿?。圍繞“人”的社區(qū)生活服務(wù)整體收入穩(wěn)中有升，包括社區(qū)零售、家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、教育服務(wù)、飲水服務(wù)等。從披露社區(qū)生活服務(wù)的15家上市公司數(shù)據(jù)看，2024年上半年，15家樣本公司的社區(qū)生活服務(wù)收入均值約為1.85億元，同比微增1.04%。該類業(yè)務(wù)需求剛性較強，具有較大的挖掘空間。

圖：2023H1-2024H1社區(qū)生活服務(wù)類收入情況

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具體來看，社區(qū)零售、養(yǎng)老服務(wù)、教育服務(wù)等均具備較高的增長潛力。2024年上半年，綠城服務(wù)和新希望服務(wù)的社區(qū)零售收入同比分別增長11.39%、45.27%；建業(yè)新生活、世茂服務(wù)、東原仁知服務(wù)的養(yǎng)老服務(wù)同比分別增長37.42%、19.19%、27.06%；祈福生活服務(wù)和綠城服務(wù)的教育服務(wù)同比分別增長35.26%、9.06%。

社區(qū)生活服務(wù)是值得物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)探索并取得突破的業(yè)務(wù)方向，在社區(qū)增值服務(wù)板塊中的重要性有望進一步提升。一方面，近幾年來，政策層面一直鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展“物業(yè)+生活”服務(wù)。2024年8月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進服務(wù)消費高質(zhì)量發(fā)展的意見》中提到的6方面重點任務(wù)，第一點就是挖掘餐飲住宿、家政服務(wù)、養(yǎng)老托育等基礎(chǔ)型消費潛力，再次為物業(yè)企業(yè)發(fā)展社區(qū)生活服務(wù)提供了有力的政策支持。另一方面，家政、零售、餐飲、養(yǎng)老、托育、教育等都關(guān)乎居民基本的日常生活，需求旺盛且具備一定的消費剛性。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可結(jié)合自身情況有所側(cè)重地進行業(yè)務(wù)布局，培育新的業(yè)績增長點。

3.新業(yè)務(wù)有待突破，IFM聚焦優(yōu)勢領(lǐng)域發(fā)力，城市服務(wù)審慎拓展

近幾年，物業(yè)企業(yè)對非住宅領(lǐng)域的探索逐步深入，通過并購、搭建專業(yè)團隊、戰(zhàn)略合作、品牌化等方式布局創(chuàng)新型業(yè)務(wù)。在布局IFM領(lǐng)域的實踐過程中，物業(yè)企業(yè)主要聚焦在團餐、設(shè)施管理、泛行政服務(wù)等。例如金科服務(wù)、新城悅服務(wù)主要布局團餐業(yè)務(wù)；招商積余主攻設(shè)施管理領(lǐng)域，為樓宇、園區(qū)等設(shè)施提供設(shè)備運維與管理、能源評估，電梯購買、安裝、維保等服務(wù)；卓越商企服務(wù)主要聚焦泛行政服務(wù)，為企業(yè)提供企業(yè)集采、行政后勤、商務(wù)服務(wù)、員工福利等多維度企業(yè)服務(wù)。物業(yè)企業(yè)結(jié)合自身優(yōu)勢選擇重點發(fā)力賽道，以點及面，逐步突破。

表：部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)IFM業(yè)務(wù)布局情況

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目前，物業(yè)企業(yè)布局數(shù)量最多的業(yè)務(wù)是團餐，金科服務(wù)、雅生活服務(wù)、新城悅服務(wù)、新希望服務(wù)、保利物業(yè)、遠洋服務(wù)、特發(fā)服務(wù)、星盛商業(yè)、世茂服務(wù)、綠城服務(wù)等十多家物企紛紛涉足團餐相關(guān)業(yè)務(wù)。從上市公司披露數(shù)據(jù)看，世茂服務(wù)、新城悅服務(wù)、金科服務(wù)主要布局IFM中的團餐業(yè)務(wù)，且該業(yè)務(wù)板塊已經(jīng)取得了顯著而穩(wěn)定的收入。2024年上半年，世茂服務(wù)、新城悅服務(wù)、金科服務(wù)的團餐業(yè)務(wù)收入分別為1.76億元、2.44億元、1.51億元，相對穩(wěn)定；浦江中國于2024年新增餐飲服務(wù)板塊，預計更多物企將入局該業(yè)務(wù)。

圖：2023H1-2024H1部分上市物企團餐服務(wù)收入情況

數(shù)據(jù)來源：上市企業(yè)中報，中指研究院整理

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值得一提的是，并購整合和戰(zhàn)略合作是發(fā)展IFM業(yè)務(wù)并做大做強的重要方式，能夠快速建立起專業(yè)服務(wù)能力，搶先切入新賽道。如新城悅服務(wù)為了打造“物業(yè)+餐飲”的新型后勤服務(wù)模式，先后收購了上海學府餐飲、蘇州海奧斯餐飲等優(yōu)質(zhì)團餐企業(yè)，目前團餐板塊收入領(lǐng)跑物管行業(yè)。

表：部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過并購/合作布局團餐業(yè)務(wù)

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然而，在當前的經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境下，消費需求降低，市場競爭程度日益激烈，均對團餐業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展帶來挑戰(zhàn)，持續(xù)保持團餐業(yè)務(wù)的規(guī)模擴大和營收提升并非易事。如世茂服務(wù)和金科服務(wù)團餐業(yè)務(wù)板塊雖已初具規(guī)模，但2024年上半年的收入出現(xiàn)一定下滑；金融街物業(yè)在餐飲服務(wù)方面布局多年，但2024年該板塊收入大幅萎縮，甚至毛利為負，面臨一定壓力。物業(yè)企業(yè)只有不斷學習、積累寶貴的市場經(jīng)驗、積極尋求合作，才能在激烈的市場競爭中贏得一席之地。

在頭部企業(yè)的引領(lǐng)下，近年來布局城市服務(wù)賽道的物企數(shù)量不在少數(shù)。但頭部企業(yè)入局較早，優(yōu)勢更突出，經(jīng)過近幾年的發(fā)展已經(jīng)取得一定成效，探索出合適的業(yè)務(wù)模式，并形成獨立的業(yè)務(wù)板塊和經(jīng)營品牌，如碧桂園服務(wù)的“城市共生計劃”、萬物云的“萬物云城”、保利物業(yè)的“鎮(zhèn)興中國”、華潤萬象生活的“萬象服務(wù)”、招商積余的“城市運營板塊”、綠城服務(wù)的“城市綠洲”、正榮服務(wù)的“榮城”等。

圖：2023H1-2024H1部分上市物企城市服務(wù)收入情況

數(shù)據(jù)來源：2024年中報，中指數(shù)據(jù)整理，城市服務(wù)披露口徑有差異

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2024年上半年，披露城市服務(wù)收入的上市公司共有12家，板塊收入均值約為3.92億元，同比小幅下降4.57%。主要原因有兩方面，第一，受到宏觀經(jīng)濟的影響，部分地區(qū)政府收縮了對于城市服務(wù)的需求；第二，考慮到政府財務(wù)狀況及支付能力的變化，有些物企積極調(diào)整，主動退出部分利潤率較低或信用期較長的項目。盡管多半上市物企都有開展城市服務(wù)業(yè)務(wù)，但形成一定業(yè)務(wù)體量并披露數(shù)據(jù)的企業(yè)不多，城市服務(wù)收入貢獻仍較低。碧桂園服務(wù)在城市服務(wù)領(lǐng)域的收入遙遙領(lǐng)先，大部分企業(yè)城市服務(wù)依然處于探索階段。

在盈利方面，城市服務(wù)的毛利率水平基本保持穩(wěn)定。從披露數(shù)據(jù)看，康橋悅生活、萬物云、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、永升服務(wù)、榮萬家等企業(yè)的城市服務(wù)毛利率均值穩(wěn)定在16%左右（2023年上半年為16.09%，2024年上半年為15.89%）。而同期的環(huán)衛(wèi)服務(wù)上市公司的毛利率水平普遍位于20%以上，表明物企在該賽道的利潤水平尚有提升空間。

圖：2021-2024H1部分上市物企城市服務(wù)毛利率情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、中報，中指數(shù)據(jù)整理，城市服務(wù)披露口徑有差異

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4.風險逐步出清+嚴控費用，力促利潤率止跌回穩(wěn)

2024上半年，上市物業(yè)企業(yè)毛利率均值23.35%，較上年同期下降1.33個百分點，較2023年全年上升0.21個百分點；凈利率均值7.11%，較上年同期下降1.24個百分點，較上年全年上升1.72個百分點。

圖：2020-2024H1上市物業(yè)企業(yè)毛利率均值及凈利率均值

數(shù)據(jù)來源：上市公司中報、年報，中指研究院整理

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央國企表現(xiàn)穩(wěn)健，毛利率和凈利率保持穩(wěn)定。2024年上半年央國企毛利率均值20.83%，雖然低于民營企業(yè)3.69個百分點，但是，凈利率均值9.28%，高于民營企業(yè)2.93個百分點，這得益于央國企嚴格的財務(wù)管理以及高效的風險防控機制。

圖：2020-2024H1上市央國企及民營企業(yè)毛利率均值及凈利率均值

數(shù)據(jù)來源：上市公司中報、年報，中指研究院整理

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商管業(yè)務(wù)占比較高的企業(yè)利潤率水平保持高位。2024上半年毛利率排名前5的企業(yè)，無一例外，商業(yè)運營或商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)占營收的比重都超過35%。為維持高利潤率，該部分企業(yè)：第一，全力招商，精準定位，因城施策，差異化經(jīng)營以應對市場變化。第二，打造商業(yè)新場景，數(shù)字化驅(qū)動新媒體精準營銷。第三，提升服務(wù)品質(zhì)，樹立客戶思維，優(yōu)化消費體驗。

表：上市企業(yè)2024H1毛利率TOP5

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除了以上少部分企業(yè)依托高毛利業(yè)務(wù)支撐高利潤率外，大部分物業(yè)企業(yè)在優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)的同時，通過管控費用，對沖毛利率震蕩下行。主要措施包括：第一，精簡組織框架，優(yōu)化配置結(jié)構(gòu)。依據(jù)公司規(guī)模及項目實際，明確總部、區(qū)域、城市（或項目）的互補定位，增強專業(yè)條線能力，提升人均效率，降低行政費用等開支，保持費用率維持低位運行。

圖：物業(yè)上市企業(yè)2020-2024H1期間費用率

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第二，提高區(qū)域管理密度，強化業(yè)務(wù)生態(tài)協(xié)同。在項目地域布局上，聚焦已確定及深耕的核心城市，嚴格把控管理半徑，不盲目承接地理位置偏遠、孤立的項目，通過管理密度提升促發(fā)展、縮減成本、提升整體效能；提升供應鏈管理能力，打造良性供應鏈生態(tài)，降低運營成本，提高運作效率。第三，推行標準管理。明確各項工作的責任和流程，提高物業(yè)管理效率，減少工作重復和資源浪費。第四，智能機器設(shè)備代替人工。智能巡檢、高壓清洗機、掃地機器人、智能客服等設(shè)備的運用與推廣，顯著提高物業(yè)運營效率，大幅降低人工成本，實現(xiàn)業(yè)務(wù)新模式。

圖：物業(yè)企業(yè)管控成本措施

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并購“后遺癥”、關(guān)聯(lián)方應收賬款等風險敞口得到有效控制，對于凈利率的影響逐漸接近尾聲，上市物業(yè)企業(yè)尤其是民營企業(yè)的凈利率將逐漸起穩(wěn)，并有修復預期。2024上半年上市物業(yè)企業(yè)應收賬款及票據(jù)總額達到1020.67億元，繼續(xù)創(chuàng)新高，增速較上年同期增長8.54%，基本與2023全年增速持平。2024上半年折舊及攤銷總計12.03億元，較上年同期大幅下滑63.64%，對于利潤率的影響“漸行漸遠”。

圖：2020-2024H1上市物企應收賬款及票據(jù)等增速情況

數(shù)據(jù)來源：上市公司中報、年報，中指研究院整理

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（三）資本市場：資本市場止跌回穩(wěn)，IPO有回暖跡象

1.板塊總市值2638億元，較4月最低點回升約30%

截至2024年11月20日，物業(yè)管理行業(yè)共計有68家上市企業(yè)，其中包括62家港股企業(yè)和6家A股企業(yè)；板塊總市值2638億元，較4月最低點回升約30%，市盈率為12.51倍。行業(yè)在2021年突破萬億市值后，板塊市值、市盈率經(jīng)歷了顯著的下滑，行業(yè)進入了深度調(diào)整期。步入2024年后，尤其是4月中下旬以來，一系列旨在提振房地產(chǎn)市場的利好政策相繼出臺，為房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升提供了有力支撐，加上國際資金流動等多因素影響，物業(yè)板塊的估值修復迎來新的契機。

圖：2021年以來物業(yè)管理行業(yè)總市值及市盈率情況

數(shù)據(jù)來源：wind，中指研究院整理

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兩家國資物企成功登陸資本市場。泓盈城市服務(wù)與經(jīng)發(fā)物業(yè)分別于5月與7月登陸港股，彌補了湖南省及陜西省無上市物企的空白，兩家企業(yè)共計募集資金約2.53億港元。此外，6月，港譽智慧城市服務(wù)在正式完成更名及更換管理層等一系列動作后，正式步入物業(yè)管理行業(yè)，9月，華發(fā)股份完成對華發(fā)物業(yè)的私有化，完成摘牌，退出資本市場。11月，融信服務(wù)控股股東建議私有化，可能年內(nèi)完成退市。

圖：2014-2024年上市物企數(shù)量及募集資金總額

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

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IPO市場有回暖跡象。目前，深業(yè)物業(yè)已獲得證監(jiān)會備案，于10月16日再次更新招股書，湖北聯(lián)投城市運營擬通過*ST明誠資產(chǎn)重組完成上市，另外還有多家企業(yè)正在推進行業(yè)顧問事宜，預計2025年將會有5家物業(yè)企業(yè)登陸資本市場。

表：截至2024年11月20日部分物企上市進度

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

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2.分紅回購增持多措并舉，物業(yè)企業(yè)夯實價值投資基礎(chǔ)

截至2024年11月20日，共有37家上市物業(yè)企業(yè)實施了現(xiàn)金分紅，共計分紅134.98億元，創(chuàng)歷史新高。從分紅金額看，華潤萬象生活分紅金額最高，為33.39億元，萬物云27.38億元，緊隨其后。持續(xù)穩(wěn)定分紅能夠提振投資者信心，有助于資本市場的長期發(fā)展?；貧w現(xiàn)金流邏輯，聚焦具有穩(wěn)定現(xiàn)金回報特征的物業(yè)企業(yè)，符合機構(gòu)篩選投資標的的要求，能夠吸引更多的長期投資者和穩(wěn)健型資本的關(guān)注，進而形成一個積極的、自我強化的良性循環(huán)。

圖：2020-2024.11.20上市物企現(xiàn)金分紅情況

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圖：2024.1.1-2024.11.20區(qū)間分紅TOP10及區(qū)間股價漲跌

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基于對公司未來發(fā)展的信心、對公司內(nèi)在價值的認可，股東親自下場加入資本市場的風云際會，助力企業(yè)估值回歸。回購是資本市場的一項重要活動，一方面，回購可以聚攏控制權(quán)，穩(wěn)定經(jīng)營計劃；另一方面，回購可以提升自身股票價值，也可視作現(xiàn)金分紅，是對股東的一種回報方式。2024年初至2024年11月20日，上市物企中，萬物云以約2.96億元的資金用于回購股票，回購數(shù)量約1410萬股，位居回購金額榜首；金科服務(wù)動用資金約1.88億元，共計回購股票數(shù)量約2693萬股。

圖：2024.1.1-2024.11.20區(qū)間回購金額TOP10及區(qū)間回購股票數(shù)量

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除了分紅、回購外，增持也是資本市場資本運作常用的手法。大股東、機構(gòu)投資者或公司管理層通過增持公司股票，向市場傳遞積極信號，表達對公司價值的認可和對未來發(fā)展的樂觀預期。如：8月27日，F(xiàn)IDELITY FUNDS在場內(nèi)以每股均價24.94港元增持保利物業(yè)23.62萬股，涉資約589.2萬港元。

物業(yè)企業(yè)加大分紅等行為得到了資本市場的認可。從二級市場表現(xiàn)看，今年年初以來，有分紅物業(yè)上市公司股價漲幅均值為20.94%，顯著高于其他無分紅物業(yè)企業(yè)。

圖：2024.1.1-2024.11.20分紅及未分紅物企股價漲幅均值

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3.物業(yè)板塊與地產(chǎn)板塊走勢高度趨同，估值回升需新的增長邏輯

在資本市場上，高業(yè)績增長對應著高估值。2019年下半年至2022年上半年，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)大幅背離地產(chǎn)板塊走勢，主要原因在于：關(guān)聯(lián)方給予的規(guī)模持續(xù)高增長、多元增值業(yè)務(wù)打開相像空間、創(chuàng)新型業(yè)務(wù)如城市服務(wù)納入業(yè)務(wù)板塊等重因素疊加下，資本市場給予了物業(yè)板塊較高的估值。

圖：2019.6-2024.11.20恒生綜合行業(yè)指數(shù)-地產(chǎn)建筑業(yè)及恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)走勢

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隨著規(guī)模增長驅(qū)動下的業(yè)績增速下滑、多元衍生賽道可提供額外成長動能降速，從資本市場來看，物業(yè)板塊走勢回歸地產(chǎn)周期之中。經(jīng)過該輪地產(chǎn)周期大調(diào)整，短期內(nèi)，關(guān)聯(lián)方地產(chǎn)端的演繹仍是影響物業(yè)企業(yè)估值的重要因素。但未來，物業(yè)板塊若想再次走出獨立行情，收入與利潤成長性與確定性、現(xiàn)金流質(zhì)量與可持續(xù)性等是核心因素，物業(yè)企業(yè)需要新的增長邏輯來支撐。

除了財務(wù)上輕資產(chǎn)投入、穩(wěn)定永續(xù)凈現(xiàn)金流等優(yōu)勢外，在資本市場的視角下，對于物業(yè)企業(yè)而言，需要有新的增長想象空間來進一步推升估值。目前，物業(yè)企業(yè)面臨的主要挑戰(zhàn)就在于如何突破“增長瓶頸”，探索并實踐新的增長模式。面對規(guī)模增長驅(qū)動業(yè)績增長下滑的窘境，物業(yè)企業(yè)管理者需要有“創(chuàng)業(yè)”、“創(chuàng)新”精神，在組織架構(gòu)、人才建設(shè)、專業(yè)知識等方面的配合下，積極探索多元衍生賽道，不斷挖掘并開拓新的增長點，這不僅包括深化和優(yōu)化現(xiàn)有的社區(qū)服務(wù)，如提升物業(yè)管理效率、豐富社區(qū)文化生活等，更期待企業(yè)能夠跨界融合，探索與物業(yè)管理相關(guān)的多元化業(yè)務(wù)，如智慧社區(qū)建設(shè)、智能家居服務(wù)、設(shè)備管理、能源管理等。這些業(yè)務(wù)不僅能夠為物業(yè)企業(yè)帶來額外的收入，更重要的是，它們能夠展現(xiàn)出企業(yè)對于未來趨勢的敏銳洞察力和強大的創(chuàng)新能力，從而增強投資者對企業(yè)長期發(fā)展的信心。

（一）市場空間廣闊，始于當下、終將突破

房地產(chǎn)增量市場時代，中國物業(yè)管理行業(yè)圍繞保障上游房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展確立了價值主線，隨著市場需求變化和行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，物管行業(yè)核心價值將錨定在中國兆億存量資產(chǎn)的保值增值和保障人民美好生活。行業(yè)價值定位的革新為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展指明了方向，也預示著以往粗放型、“躺平式”的發(fā)展模式難以為繼，而以高品質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)，通過精細化運營和集約化管理，追求實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，將成為行業(yè)未來建設(shè)新方向。

1.“存量+增量”市場空間廣闊，但企業(yè)構(gòu)筑第二增長曲線仍面臨困難

近五年，全國商品房銷售面積持續(xù)收縮：由2020年16.86億平方米下降至2023年11.17億平方米，進一步下降至2024年前三個季度的7.03億平方米。但與此同時，房地產(chǎn)供給端也在經(jīng)歷深刻調(diào)整，全國新開工房地產(chǎn)項目大幅減少，2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積從2021年約20億平方米大幅下降至2022年的約12億平方米，進一步下降至2023年不足10億平方米。進入2024年，這一趨勢并未得到有效遏制，前三季度新開工房屋面積僅有5.61億平方米，同比下降17.10%，跌幅顯著。

此外，房地產(chǎn)項目竣工情況同樣不容樂觀。2024年前三個季度全國房地產(chǎn)竣工房屋面積約3.68億平方米，同比下降24.4%。

圖：近五年全國商品房銷售面積及增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指研究院整理

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圖：近五年全國房地產(chǎn)新開工/竣工房屋面積及增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指研究院整理

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雖然增量市場增速放緩，但市場存量足夠大，預計2025年全國物業(yè)管理規(guī)模仍將達到315億平方米。披露在管面積的55家上市物業(yè)企業(yè)總在管面積約77.55億平方米，不足2023年總規(guī)模298.1億平方米三成，占比較低；2023年百強企業(yè)總管理面積135.96億平方米，占市場總管理面積43.16%，市場剩余空間足夠大，物業(yè)企業(yè)仍舊可以通過競爭、并購做大規(guī)模。

圖：2020-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)管理面積及預測

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

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2.C端社區(qū)增值將保持穩(wěn)定，B端、G端業(yè)務(wù)短期難突破

近兩年，“回歸本源，注重品質(zhì)”成為業(yè)內(nèi)共識，基礎(chǔ)服務(wù)作為收入及增速最高的業(yè)務(wù)板塊受到了物業(yè)企業(yè)的重視。誠然，基礎(chǔ)服務(wù)固然重要，但事實上，僅做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，提升服務(wù)品質(zhì)對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展遠遠不夠。我們以52家上市物業(yè)公司連續(xù)三年的數(shù)據(jù)為研究對象，發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)服務(wù)收入均值增速呈明顯下降趨勢，由2021年的31.26%下降至2022年的27.97%，再下降至2023年的17.05%，且降幅有所擴大，很容易理解，這與管理面積的增長情況是高度一致的。而營業(yè)收入的增速均值降幅更快更大，由2021年的41.54%下降至2022年的15.93%，再下降至2023年的8.20%，但降幅有所收窄，表明非業(yè)主增值服務(wù)收入可下降的空間進一步縮小，未來對營業(yè)收入的影響可能會進一步減小。但社區(qū)增值服務(wù)、IFM、城市服務(wù)等并沒有取得突破性進展，在管理面積增長緩慢的階段，行業(yè)的“第二增長曲線”遲遲沒有建立起來。

圖：2021-2023年物業(yè)服務(wù)上市公司營收及基礎(chǔ)服務(wù)收入增速情況

數(shù)據(jù)來源：52家披露營業(yè)收入及構(gòu)成的上市公司年報，中指研究院整理

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物業(yè)企業(yè)面向C端的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，收入絕對值及占總收入比重不高，未來短時間內(nèi)，行業(yè)可能仍將延續(xù)這種狀態(tài)和趨勢。2024H1港股上市物企營收TOP10企業(yè)，社區(qū)增值服務(wù)收入占總收入的比重均值約為12%，多家頭部企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)收入占比甚至低于10%；從內(nèi)容看，社區(qū)生活服務(wù)、空間運營、資產(chǎn)運營服務(wù)三者合計收入占比超過八成，其他貢獻有限。

圖：2024H1部分上市物企社區(qū)增值服務(wù)及占總收入比重情況

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

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面向B端客戶的非住宅領(lǐng)域，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入受項目高空置率、低收繳率等因素影響較大，企業(yè)在短期內(nèi)難以取得突破性發(fā)展。

ToG的城市服務(wù)收入絕對值出現(xiàn)下降，整體營收貢獻度較低。2024年上半年，披露城市服務(wù)收入的上市公司共有12家，板塊收入均值約為3.92億元，同比小幅下降4.57%。盈利方面，城市服務(wù)毛利率尚待提升。披露數(shù)據(jù)的樣本企業(yè)的城市服務(wù)毛利率均值穩(wěn)定在16%左右（2023H1為16.09%，2024H1為15.89%）。同期的環(huán)衛(wèi)服務(wù)上市公司的毛利率水平普遍位于20%以上，表明該賽道利潤率水平尚有提升空間。

圖：2024H1部分上市物企城市服務(wù)毛利率及占總收入比重情況

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

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綜上所述，當前行業(yè)面臨增長困局，一方面規(guī)模增長降速，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)短期對業(yè)績起到重要支撐作用，但長期看增長潛力不足；另一方面，非業(yè)主增值服務(wù)斷崖式減少，但未培育出增速穩(wěn)定、模式成熟的可持續(xù)發(fā)展新業(yè)務(wù)。因此當前的重任不僅是鞏固基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，同時也要繼續(xù)加深對社區(qū)增值服務(wù)、城市服務(wù)以及IFM服務(wù)的探索，爭取早日建立起行業(yè)增長的第二曲線。

（二）“好服務(wù)”助力資產(chǎn)保值增值，“質(zhì)價相符”保障“好服務(wù)”

房地產(chǎn)增量市場時代，中國物業(yè)管理行業(yè)圍繞保障上游房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展確立了價值主線，隨著市場需求變化和行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，物管行業(yè)核心價值將錨定在中國兆億存量資產(chǎn)的保值增值和保障人民美好生活。行業(yè)價值定位的革新為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展指明了方向，也預示著以往粗放型、“躺平式”的發(fā)展模式難以為繼，而以高品質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)，通過精細化運營和集約化管理，追求實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，將成為行業(yè)未來建設(shè)新方向。

1.“好服務(wù)”的重要性逐漸提升，物業(yè)服務(wù)價值將得到進一步認可

物業(yè)服務(wù)對不動產(chǎn)保值增值的貢獻正在全社會層面形成新共識，越來越多的業(yè)主認為，衡量物業(yè)服務(wù)好壞的標準，短期要看客戶體驗是否得到持續(xù)改善，而長期要看項目不動產(chǎn)的保值增值情況（排除區(qū)域市場波動因素）。物業(yè)服務(wù)對不動產(chǎn)保值增值的貢獻率，雖然在宏觀層面上難以實現(xiàn)量化，但在項目層面已有很多案例參考。例如，新希望服務(wù)的成都高端住宅項目“檀悅雅筑”，起初該項目二手房均價約3.51萬元/㎡，新希望服務(wù)進場后，積極啟動服務(wù)觸點升級和智慧安全軟硬件整改，在服務(wù)半年時間后，該項目二手房均價上漲了約8000元/㎡。此后，在成都房價整體調(diào)整的背景下，該項目的價格明顯更抗跌。

圖：新希望服務(wù)服務(wù)成都檀悅雅筑項目情況

資料來源：企業(yè)資料&CREIS中指數(shù)據(jù)庫

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再如，正弘物業(yè)進場服務(wù)鄭州藍堡灣項目后，每年都開展“煥新行動”，對小區(qū)進行品質(zhì)提升和改造，如木棧道維修、網(wǎng)球場改造、充電樁智能化更新等，不斷提高社區(qū)環(huán)境的舒適度和品質(zhì)感，實現(xiàn)了該項目不動產(chǎn)的保值增值。服務(wù)十五年來，作為該片區(qū)交付的第一個住宅小區(qū)，房價依舊領(lǐng)跑周邊同地段小區(qū)。目前，藍堡灣項目二手房均價23,605元/㎡，超過所在區(qū)域二手房均價104%，超過所在區(qū)域新房均價32.5%（本區(qū)域二手房均價為11,561元/㎡，新房均價17,815元/㎡）。

2.“質(zhì)價相符”將會成為行業(yè)長遠發(fā)展的基礎(chǔ)

2024年，物業(yè)費限價相關(guān)政策成為行業(yè)關(guān)注熱點，我們認為：非市場化的物業(yè)費定價有礙行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價格匹配，是行業(yè)市場成熟與進步的重要標志，營造質(zhì)價相符的市場環(huán)境是行業(yè)良性發(fā)展的關(guān)鍵。高質(zhì)高價是行業(yè)最理想的質(zhì)價相符模型。高質(zhì)高價市場原則能夠驅(qū)動公平競爭，優(yōu)化行業(yè)資源配置，激發(fā)企業(yè)服務(wù)創(chuàng)新，有助于企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，提升行業(yè)社會價值和地位。 

圖：物業(yè)收費價格與服務(wù)品質(zhì)關(guān)系組合

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

要真正地推動行業(yè)實現(xiàn)“質(zhì)價相符”的良性發(fā)展格局，需要企業(yè)更多的經(jīng)營智慧。標桿企業(yè)正在探索的解決方案：一是，堅定推進區(qū)域深耕戰(zhàn)略，強化企業(yè)經(jīng)營的效率密度模型，在保證服務(wù)品質(zhì)不縮水的基礎(chǔ)上，通過提高已進入?yún)^(qū)域的服務(wù)濃度，來攤薄和降低整體運營成本；二是，押注物業(yè)服務(wù)和運營的“長尾市場”，即并不是將基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)作為企業(yè)未來主要的利潤來源，而是將客戶個性化、零散需求形成的“長尾”市場，作為企業(yè)主要利潤來源，例如，中海物業(yè)在2024年工作會議上提出基礎(chǔ)服務(wù)利潤與增值服務(wù)利潤1:1的戰(zhàn)略目標，綠城服務(wù)提出“向生活服務(wù)堅定轉(zhuǎn)型”的口號，都是企業(yè)看到了在項目運營階段的“長尾市場”里，蘊藏著海量的收入增長機會。

圖：“長尾市場”及其特征示意圖

資料來源：中指研究院整理

現(xiàn)實情況是“質(zhì)價相符”的服務(wù)和產(chǎn)品往往只存在于理性市場的長期探索和實踐中。當前行業(yè)，客戶和業(yè)主的話語權(quán)和選擇權(quán)越發(fā)突出，物業(yè)企業(yè)特別是中小型物業(yè)企業(yè)在市場競爭中要保持或取得領(lǐng)先地位，需要朝著提供“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”服務(wù)的方向努力，即追求提供高出市場標準水平的服務(wù)同時，收取低于市場預期特別是業(yè)主心理預期的價格，或者在保持市場標準服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，追求比競爭對手更低的價格收費。通過“高質(zhì)低價”或“同質(zhì)低價”的競爭策略，快速占領(lǐng)市場，積累良好市場口碑。

3.“卷”價格變?yōu)?ldquo;卷”服務(wù)，以“好服務(wù)”贏未來市場

近年來，部分企業(yè)為提高項目中標率，以“帶資進場”、“低價競標”等方式掀起行業(yè)“價格戰(zhàn)”，我們認為，脫離市場真實情況的低價策略可能會形成對客戶決策的誤導，不利于行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。客戶站在非專業(yè)、非理性角度可能會對物業(yè)服務(wù)價值產(chǎn)生誤判和低估，進而過度追求超低價物業(yè)服務(wù)。而物企不是公益組織，作為經(jīng)營性單位，面對極限低價，只能提供有限甚至“縮水”的服務(wù)，長此以往，行業(yè)可能落入“低水平循環(huán)陷阱”。

行業(yè)價格戰(zhàn)背后反映出兩組市場現(xiàn)實矛盾：一是優(yōu)質(zhì)項目稀缺與圍繞優(yōu)質(zhì)項目的市場服務(wù)供給過剩之間的矛盾；二是物企成本控制與服務(wù)品質(zhì)保障之間的矛盾。從宏觀的行業(yè)層面看，以上兩組矛盾難以在短時間內(nèi)完全解決；但是從微觀企業(yè)層面看，在經(jīng)營成本壓力下，未來將有更多企業(yè)被動或主動從“卷”價格轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;卷”服務(wù)，探索通過“好服務(wù)”策略贏得未來市場。

“好服務(wù)”關(guān)鍵并不在于絕對的高品質(zhì)，而在于契合業(yè)主真實需求的務(wù)實服務(wù)。過去部分物業(yè)企業(yè)習慣于從管理視角來回應客戶需求，并未深入研究過客戶的真實需求，導致企業(yè)陷入服務(wù)越來越卷、品牌美譽度卻越來越低的怪圈。例如，在安保方面投入更多人員、安排更高的巡邏頻次、規(guī)定更有儀式感的巡邏動作等，其背后是企業(yè)在管理端在不斷做加法，不斷在強調(diào)物業(yè)企業(yè)有什么，不斷將服務(wù)“強加”給客戶，但事實上客戶端的價值感并不是同等增加，因為企業(yè)忽略了客戶真正需要什么。而從客戶視角出發(fā)，圍繞社區(qū)安保服務(wù)，客戶需要得到的是社區(qū)的全域安全保障及由此獲得的內(nèi)心安全感，這份安全保障和內(nèi)心的安全感并非完全來自于更多安保人員、更高巡邏頻次，而更依賴于物業(yè)企業(yè)為客戶營造的系統(tǒng)性安全環(huán)境，包括但不限于全域安全、全齡安全、應急安全等。

“好服務(wù)”不會偶然發(fā)生，而要被精心設(shè)計。標桿企業(yè)圍繞客戶住房全生命周期，以客戶購房、裝修、入住、居住房屋的體驗時間軸為依據(jù)，將多場景、碎片化的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和增值服務(wù)需求，從頭至尾全部納入服務(wù)設(shè)計的變量因素進行思考，深入理解客戶整個居住旅程，并從中不斷挖掘超預期的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和高增長的增值業(yè)務(wù)機會點，做出相應的針對性設(shè)計。此外，為有效提高服務(wù)品質(zhì)，同時促進企業(yè)增值業(yè)務(wù)達成，標桿企業(yè)通過卡諾模型系輔助進行服務(wù)設(shè)計，通過對客戶服務(wù)需求進行科學研究，將龐雜、細碎的物業(yè)服務(wù)項目和增值服務(wù)內(nèi)容按照具備程度和滿意度評測結(jié)果進行優(yōu)先級排序。

圖：某標桿企業(yè)圍繞客戶住房全生命周期統(tǒng)籌服務(wù)設(shè)計

資料來源：中指研究院

“好服務(wù)”的誕生還依賴于地產(chǎn)和物業(yè)的協(xié)同建設(shè)，地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理構(gòu)成了一個完整的居住生態(tài)系統(tǒng)，開發(fā)商建設(shè)好房子，物業(yè)企業(yè)提供好服務(wù)，兩者缺一不可。地產(chǎn)與物業(yè)的深度協(xié)同在現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)中扮演著重要角色，它不僅關(guān)乎企業(yè)市場競爭力的塑造，更是響應消費者對高品質(zhì)居住環(huán)境與個性化服務(wù)需求的必然選擇。在項目全周期視角下，從前期規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、營銷推廣階段到后期交付運營，地產(chǎn)與物業(yè)在項目不同階段，地產(chǎn)與物業(yè)的協(xié)同重點亦有所區(qū)別。對物業(yè)企業(yè)而言，應將運營和服務(wù)經(jīng)驗向前端設(shè)計、開發(fā)階段調(diào)整，為項目后期高質(zhì)量運營打造良好的建筑基礎(chǔ)，避免在項目交付后出現(xiàn)因開發(fā)商前期遺留問題，影響物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的狀況。

圖：分階段地產(chǎn)與物業(yè)協(xié)同內(nèi)容及重點工作

資料來源：中指研究院

4.立足當下+科技助力，扎實做好基礎(chǔ)服務(wù)

科技助力物業(yè)企業(yè)補足服務(wù)短板，好服務(wù)不取決于企業(yè)的服務(wù)長板有多長，而取決于服務(wù)短板有多短。未來，科技化建設(shè)將推動企業(yè)整套運營模式轉(zhuǎn)變，而不只是單純的軟件和科技工具使用，物業(yè)企業(yè)需要提前調(diào)整認知和業(yè)務(wù)模式，合理評估科技化建設(shè)對企業(yè)效率和競爭力的提升空間?，F(xiàn)階段，科技化（智能化）建設(shè)仍是頭部物企的戰(zhàn)略焦點之一，從業(yè)務(wù)視角看，由頭部企業(yè)引領(lǐng)的行業(yè)科技化建設(shè)聚焦三個層面，追求“三臺”協(xié)同：以財務(wù)、人力系統(tǒng)為主的科技化中后臺，以設(shè)施設(shè)備運維、員工調(diào)度管理為代表的科技運營前臺，和以業(yè)主APP、智慧社區(qū)硬件為核心的智能客服平臺。在企業(yè)實踐中，三個層面的競爭雖然存在相互交叉的內(nèi)容，但整體呈現(xiàn)層層遞進的關(guān)系。

圖：物企科技化建設(shè)追求“三臺”協(xié)同

資料來源：中指研究院綜合整理

物業(yè)企業(yè)建設(shè)科技化中后臺的方向是打通企業(yè)內(nèi)部的業(yè)務(wù)流數(shù)據(jù)，提升決策和管理的精細化、集約化水平，涉及企業(yè)資源規(guī)劃（ERP）、客戶關(guān)系管理（CRM）、辦公自動化（OA）等系統(tǒng)。目前約75%以上的百強物企開展了成體系的內(nèi)部科技化管理系統(tǒng)建設(shè)，其中頭部物企的內(nèi)部科技化管理系統(tǒng)已較為成熟。

打造科技運營前臺的目標是技術(shù)賦能運營一線，全面覆蓋“管物”“管人”和“管事”，以實現(xiàn)對內(nèi)降本增效、對外提升業(yè)主體驗。主要包括設(shè)施設(shè)備運維管理系統(tǒng)、一線員工調(diào)度管理系統(tǒng)等。例如，物業(yè)智能管家機器人能夠自動化處理日常咨詢、報修、繳費等事務(wù)，提高響應速度和客戶滿意度，此外，通過物業(yè)智慧工具能夠智能分析客戶與管家的會話內(nèi)容，自動提煉工單核心信息，減少了人為錯誤和節(jié)約成本，為用戶提供快速和高效的服務(wù)體驗。目前約有60%的百強物企建立起較成熟的科技運營前臺，其中頭部物企憑借完善的線下設(shè)備觸點，其科技運營前臺建設(shè)領(lǐng)先行業(yè)。

圖：某品牌物企通過智慧工具自動生成物業(yè)服務(wù)工單

資料來源：中指研究院

構(gòu)建智能客服平臺的目的是向客戶提供智能化服務(wù)，包括基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)與增值服務(wù)?；A(chǔ)服務(wù)方面，通過線上線下互相配合，構(gòu)成完整的智能社區(qū)（園區(qū)）服務(wù)體驗；增值服務(wù)方面，探索建設(shè)集合社區(qū)零售、到家服務(wù)、資產(chǎn)運營、養(yǎng)老等多元服務(wù)平臺入口。目前僅有不足20%的百強物企建立起較成熟的智能客服平臺，其中頭部物企的智能客服平臺在客戶體驗方面市場反饋較好。

從技術(shù)、組織、業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略四個層面進行評估，當前物管行業(yè)科技化建設(shè)處于完善期，該階段，物企科技化所面臨的問題不是“有沒有”的問題，而是“好不好”、“精不精”、“管不管用”、“適不適用”的問題。AI時代，物業(yè)服務(wù)的理論、方法、工具等都正在快速變革，鑒于物企資源稟賦和業(yè)務(wù)邊界的差異，適合企業(yè)實情的科技化建設(shè)路徑才是最好的。頭部企業(yè)追求通過科技賦能提升“廣義市占率”，嘗試構(gòu)建創(chuàng)新商業(yè)生態(tài)聯(lián)盟，中小企業(yè)則更加關(guān)注科技化建設(shè)與企業(yè)自身實際服務(wù)能力的匹配。

表：物業(yè)管理行業(yè)科技化建設(shè)維度與階段

資料來源：中指研究院綜合整理

頭部物企現(xiàn)已實現(xiàn)科技化模塊工具或整體解決方案的對外輸出，形成了企業(yè)新的收入來源，并且此類收入通常錨定企業(yè)科技應用和轉(zhuǎn)化能力而非傳統(tǒng)的企業(yè)管理面積，因此， 未來物業(yè)管理行業(yè)或?qū)⑿纬梢云髽I(yè)整體收入規(guī)模為基礎(chǔ)的“廣義市占率”，但是，現(xiàn)階段，物企科技業(yè)務(wù)的收入貢獻并不亮眼。例如，2024上半年，萬物云的科技業(yè)務(wù)收入再創(chuàng)新高，達13.92億元，收入占比約7.9%，并且實現(xiàn)了對硬件科技領(lǐng)域的客戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化：來自產(chǎn)業(yè)客戶的收入占比達到53.9%，開發(fā)商客戶收入占比從之前的55.4%降低至46.1%；綠城服務(wù)將科技服務(wù)定位為四大戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)之一，并作為企業(yè)構(gòu)建差異化產(chǎn)品體系，破局效率瓶頸的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，2024上半年貢獻收入約1.59億元，占總收入比重約為1.8%；世茂服務(wù)開展智慧場景解決方案業(yè)務(wù)，提供全屋智能設(shè)備、智慧停車及智慧通行等產(chǎn)品，2024上半年收入約0.47億元，未來仍有巨大發(fā)展空間。

表：部分頭部企業(yè)科技化工具的對外輸出情況

資料來源：中指研究院綜合整理

短期看，科技業(yè)務(wù)聚焦物企技術(shù)能力變現(xiàn)，長遠看，未來頭部企業(yè)的科技化建設(shè)可能將聚焦于業(yè)務(wù)邊界的極限延展及廣泛生態(tài)聯(lián)盟的構(gòu)建，從而實現(xiàn)企業(yè)競爭力的全面提升。隨著增值服務(wù)賽道建設(shè)不斷完善，頭部物企在輸出科技化工具的同時，能夠沉淀海量數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)資源將成為頭部企業(yè)優(yōu)化業(yè)務(wù)和合作的“基礎(chǔ)設(shè)施”。此外，在增值服務(wù)領(lǐng)域，頭部企業(yè)憑借科技應用能力可與中小物企及供應鏈企業(yè)合作，從而形成新的競爭力。例如，雅生活服務(wù)攜手華為、商湯科技等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，就智能園區(qū)建設(shè)、智能城市運營、5G技術(shù)應用等方面進行深入合作，探討智慧城市立體解決方案；碧桂園服務(wù)打造的“碧彩商城”成為物業(yè)行業(yè)內(nèi)最大的專業(yè)采購平臺，平臺共有1000+供應商，120000+的各類SKU，交易金額5.3億元。

圖：中小物企科技化建設(shè)面臨三個邊界限制

資料來源：中指研究院綜合整理

中小物企科技化建設(shè)過程可能涉及業(yè)務(wù)流程的數(shù)字化改造、組織結(jié)構(gòu)的精益化改革、技術(shù)替代的應用深化等多個層面，囿于資金、技術(shù)和組織能力三個邊界限制，需強調(diào)科技化建設(shè)與實際服務(wù)能力的匹配。中小物企可優(yōu)先選擇開放式、可擴展的科技化底座技術(shù)，充分應用訂閱式服務(wù)、輕量化產(chǎn)品，以實現(xiàn)高效、靈活且成本可控的科技化建設(shè)?？傊?，未來，中小物企科技化建設(shè)可以從以下五個關(guān)鍵步驟進行落實：

第一，統(tǒng)一思想：從企業(yè)內(nèi)部進行科技化認知及管理，認識到科技化能力將成為未來企業(yè)市場競爭的核心能力之一，及時緊跟行業(yè)趨勢避免被時代淘汰；

第二，理性評估：從科技化基礎(chǔ)水平、企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀、內(nèi)外部轉(zhuǎn)型資源等方面評估企業(yè)科學化建設(shè)價值，明確科技化建設(shè)優(yōu)先級，根據(jù)評估結(jié)果制定具體的科技化轉(zhuǎn)型實施計劃；

第三，塑造組織：建立與轉(zhuǎn)型適配的組織架構(gòu)和管理制度，建立科技化人才標準，打造科技化人才梯隊，提升科技化人才的認知，深化跨部門溝通協(xié)作；

第四，優(yōu)化實踐：動態(tài)調(diào)整科技轉(zhuǎn)型策略，選擇開放式、可擴展的科技化底座技術(shù)，充分應用訂閱式服務(wù)、輕量化產(chǎn)品，對于缺乏IT專業(yè)人員的企業(yè)，可以選擇SaaS服務(wù)，以減輕維護負擔；

第五，融入生態(tài)：積極對接行業(yè)龍頭企業(yè)，加入行業(yè)協(xié)會或聯(lián)盟，以便更容易獲取行業(yè)內(nèi)的最佳實踐和技術(shù)支持。與智慧社區(qū)建設(shè)接軌，積極參加行業(yè)會議和展覽，了解最新的技術(shù)和解決方案。 

（三）擺脫關(guān)聯(lián)方依賴，獨立發(fā)展勢在必行

1.民營企業(yè)借助上游調(diào)整，實現(xiàn)獨立發(fā)展

近年來，受到地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的影響，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，應收賬款壞賬風險加大，不少物業(yè)企業(yè)或主動或被動從地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方獨立出來，以期減少對關(guān)聯(lián)方的依賴，同時降低由地產(chǎn)傳導而帶來的風險。今年，房地產(chǎn)一系列重磅利好政策頻出，對維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定起到了積極作用，借助上游調(diào)整之際，越來越多的物業(yè)企業(yè)加速擺脫關(guān)聯(lián)方依賴，實現(xiàn)獨立發(fā)展。物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)獨立的方式主要有獨立市場化拓展、品牌獨立發(fā)展、業(yè)務(wù)獨立發(fā)展等。未來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將更加堅定地走獨立發(fā)展之路。

圖：物業(yè)企業(yè)擺脫關(guān)聯(lián)方、獨立發(fā)展的方式

資料來源：中指研究院

獨立市場化拓展，即不依賴關(guān)聯(lián)方項目供給，通過市場化方式從第三方主體得到管理項目，這是近幾年物企已經(jīng)在做的事情，也仍將是未來的發(fā)展趨勢。如永升服務(wù)堅定市場化發(fā)展，走獨立第三方拓展道路，2024年上半年新增第三方規(guī)模超1000萬平方米；濱江服務(wù)采取市場品牌直拓、戰(zhàn)略合作、成立合資公司等多渠道進行市場化拓展，進一步提升市場占有率。

品牌獨立發(fā)展，即品牌的“去地產(chǎn)化”，更新原來的與關(guān)聯(lián)方一脈相承的品牌和企業(yè)名稱，以期實現(xiàn)品牌獨立，樹立全新的物業(yè)品牌形象。經(jīng)歷了近幾年地產(chǎn)行業(yè)的重大變局，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受到關(guān)聯(lián)方影響較大。然而，這也成為推動物業(yè)品牌崛起、獨立發(fā)展的契機和驅(qū)動力。如佳源服務(wù)更名為智想大成，銀城生活服務(wù)更名為瑞森生活服務(wù)，奧園健康生活更名為星悅康旅等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)以獨立的、全新的品牌理念“從新出發(fā)”，加強獨立化品牌建設(shè)。

表：部分物業(yè)企業(yè)品牌獨立煥新情況

資料來源：公開資料，中指研究院整理

業(yè)務(wù)獨立發(fā)展，主要表現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)減少與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方之間的交易，在業(yè)務(wù)發(fā)展方面實現(xiàn)獨立。從近幾年物企的收入來源結(jié)構(gòu)變化情況看，關(guān)聯(lián)交易收入占比呈現(xiàn)出穩(wěn)步下降趨勢。例如，碧桂園服務(wù)來自關(guān)聯(lián)方的收入占比在原來低位基礎(chǔ)上，實現(xiàn)了持續(xù)下降：從2022年的5.8%下降至2023年3.1%，進一步下降至2024上半年的1.3%；萬物云與萬科集團間的關(guān)聯(lián)交易比例也持續(xù)下降：從2022年的16.0%到2023年的13.5%，再到今年上半年的10.1%。隨著物企業(yè)務(wù)獨立性的強化，市場和投資者對物業(yè)的認知可能也會產(chǎn)生新的變化。

圖：2022-2024H1部分物業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易收入占比情況

資料來源：上市公司年報、半年報，中指研究整理

2.國資企業(yè)整合資源，積極對接資本市場

近年來，國資背景物業(yè)企業(yè)加速資源整合，對物業(yè)的重視程度增加。國企物業(yè)公司所在集團在考慮物業(yè)資源整合的必要性和可行性前提下，將集團體系內(nèi)的園區(qū)、辦公樓、酒店、工程管理、城市服務(wù)等與物業(yè)關(guān)聯(lián)度高、協(xié)同性強的板塊整合到物業(yè)板塊。資源整合后的新主體多以登陸資本市場的方式實現(xiàn)進一步發(fā)展。如2024年內(nèi)僅兩家物業(yè)公司在港股上市，均為國企，分別是泓盈城市服務(wù)和經(jīng)發(fā)物業(yè)。以泓盈城市服務(wù)為例，通過資源整合，旗下主要運營子公司主要有城發(fā)物業(yè)、城投物業(yè)、園林公司、停車場公司、照明公司、城發(fā)商管、城發(fā)星家、城發(fā)資產(chǎn)等。經(jīng)過物業(yè)重組后，泓盈城市服務(wù)成為兼具物業(yè)管理、城市服務(wù)、商業(yè)運營綜合管理的城市運營服務(wù)提供商，特色鮮明，優(yōu)勢突出。

表：泓盈城市服務(wù)主要整合板塊

資料來源：泓盈城市服務(wù)招股書，中指研究院整理

照此趨勢看，未來地方國資物業(yè)公司整合資源，登陸資本市場仍將持續(xù)。截至2024年11月底，資本市場共有16家國資物業(yè)公司。國企上市歷程主要經(jīng)歷了三個階段：2018年及以前為關(guān)注期，IPO市場國資物企身影并不多見，僅2015年中海物業(yè)在港股上市；2019-2021年是國企上市的熱潮期，3年內(nèi)共計10家國企上市；2022年以后，行業(yè)IPO市場熱度下降，國企迎來了戰(zhàn)略機遇期，2022年共5家物企登陸港股，其中有3家是國企；2023年，珠江服務(wù)完成重組；2024年至今，2家地方國企登陸港股，分別為經(jīng)發(fā)物業(yè)和泓盈城市服務(wù)，國資背景物業(yè)公司成為IPO市場主力。

圖：2015-2024.11年國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市情況

資料來源：公開資料，中指研究院整理

注:華發(fā)物業(yè)服務(wù)2024年私有化退出資本市場