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點(diǎn)擊試用【中指·物業(yè)云】獲取物業(yè)市場數(shù)據(jù)

近日，武漢市新洲區(qū)發(fā)布了《新洲區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)征詢意見公示》，或?qū)ψ≌捌谖飿I(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出新的分級定價。新的定價方案中，五星級物業(yè)（有電梯的最高星級）的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被限定為2.3元/㎡·月?；鶞?zhǔn)價最高可以上浮20%（即2.3x0.2=0.46元/㎡/月），意味著新洲區(qū)最高物業(yè)服務(wù)費(fèi)將不會超過2.76元/平方米·月。

表：武漢市新洲區(qū)住宅前期物業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價方案

資料來源：公開資料，中指研究院整理

而這并非年內(nèi)第一次出臺關(guān)于住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)限價政策。2024年，重慶市、銀川市、青島城陽區(qū)、武漢江夏區(qū)均開始執(zhí)行（或出臺）相關(guān)政策，導(dǎo)致今年物業(yè)費(fèi)降價問題成為社會民生的熱門話題，在局部地區(qū)引起了一定市場風(fēng)波，也對業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理市場的運(yùn)行產(chǎn)生了一定影響。類似事件涉及物業(yè)費(fèi)定價，是行業(yè)比較重要的議題。那這些政策究竟產(chǎn)生了哪些反響？不同利益相關(guān)方如何看待這個問題？政策限價“一刀切”能否解決市場問題？如今，武漢市新洲區(qū)再次跟進(jìn)是否代表了某種趨勢？這一系列問題值得研究，更值得深思。接下來，讓我們深入盤點(diǎn)一下2024年各地物業(yè)費(fèi)限價政策的情況，探尋這些問題的答案。

住宅前期物業(yè)費(fèi)限價政策并非新政

2024年，多個城市/地區(qū)出臺了普通住宅前期物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價格政策。根據(jù)中指院監(jiān)測，年內(nèi)執(zhí)行物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價相關(guān)政策的城市分別是重慶市、銀川市、青島市城陽區(qū)、武漢市江夏區(qū)。最近武漢市新洲區(qū)發(fā)布的《新洲區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)征詢意見公示》為征求意見稿，并未真正執(zhí)行，因此未統(tǒng)計(jì)在下表中。

表：2024年部分城市執(zhí)行普通住宅前期物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價格相關(guān)政策

資料來源：公開資料，中指研究院整理

雖然今年住宅物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價政策在市場上熱度較高，但是物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價格的提出以及制定是很早就出臺過相關(guān)政策的，并非新政。比如重慶市住宅物業(yè)費(fèi)1-1.9元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)，在2015年渝府辦發(fā)36號文《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的配套文件中就已經(jīng)出現(xiàn)，并非新規(guī)定；青島市發(fā)改委于2019年印發(fā)了《關(guān)于公布<青島市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（青建辦字[2019]58號），規(guī)定了物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價基準(zhǔn)并明確物業(yè)服務(wù)等級的劃分標(biāo)準(zhǔn)。

由此來看，住宅前期物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價及定價標(biāo)準(zhǔn)是個老生常談的話題，尤其像重慶市住宅物業(yè)費(fèi)1-1.9元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)已有九年歷史，并且價格沒有變化過。青島市城陽區(qū)《關(guān)于對普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價進(jìn)行自查整改的通知》也不過是對幾年前政策的進(jìn)一步規(guī)范而已。

為何今年的住宅物業(yè)費(fèi)限價問題成為熱點(diǎn)？

既然住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價并非首次出現(xiàn)，甚至有的地區(qū)今年出臺的政策中指導(dǎo)價價與多年前一樣并未調(diào)整，為何物業(yè)費(fèi)問題在今年引起了較大的風(fēng)波，成為社會民生熱點(diǎn)話題？

首先，從政策的披露層面看，今年限價政策地出臺似乎在態(tài)度上更加嚴(yán)格和正式。如重慶市重新修訂的《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（渝府辦發(fā)【2023】104號）以及2024年3月，價格主管部門發(fā)布《重慶市政府定價的經(jīng)營性服務(wù)收費(fèi)目錄清單（2024版）》，明確列出住宅前期物業(yè)費(fèi)1-1.9元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)，但并未像之前一樣做出任何解釋，讓業(yè)主理解出了政府徹底嚴(yán)格執(zhí)行限價的意味。青島市城陽區(qū)的《關(guān)于對普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價進(jìn)行自查整改的通知》表明了要自查、整改的態(tài)度。武漢市江夏區(qū)還專門啟用了遠(yuǎn)城區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)定價權(quán)，規(guī)定了低于《武漢市民生收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)目錄清單》中物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的價格。

其次，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，部分群體對未來預(yù)期持謹(jǐn)慎態(tài)度，消費(fèi)市場潛力有待進(jìn)一步釋放，民眾在面對生活成本時表現(xiàn)出一定的壓力，導(dǎo)致對價格問題的敏感程度提高，畢竟能成功爭取降低物業(yè)費(fèi)就是真正節(jié)省生活成本，所以反應(yīng)比較激烈。

最后，這幾個政策出臺或執(zhí)行的時間較為集中，產(chǎn)生一定的疊加效應(yīng)，一時間熱度較高，甚至網(wǎng)上頻頻出現(xiàn)“取消物業(yè)”的輿論。

這些政策究竟產(chǎn)生了哪些反響？

各地的住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)限價政策在當(dāng)?shù)囟籍a(chǎn)生了一些反響，包括業(yè)主端、物業(yè)企業(yè)及物管市場層面，下面我們逐一展開細(xì)說。

表：2024年度各地區(qū)普通住宅前期物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價格政策影響

資料來源：中指研究院調(diào)研并整理

（一）業(yè)主層面

反響最強(qiáng)烈、最直接、輿論最多的當(dāng)屬業(yè)主群體。對高于限價，服務(wù)不好，又未降價的項(xiàng)目，業(yè)主們紛紛采用各種方式維權(quán)，替自己爭取利益，通過業(yè)委會投票或召開臨時業(yè)主大會會議的方式降低物業(yè)費(fèi)，拒繳物業(yè)費(fèi)，利用網(wǎng)絡(luò)制造輿論等。而對于不同城市，業(yè)主反應(yīng)差別較大。

1、窮盡各種方式力爭降低物業(yè)費(fèi)、拒繳物業(yè)費(fèi)

重慶市政策正式執(zhí)行后，業(yè)主端反應(yīng)最為強(qiáng)烈，上百家小區(qū)業(yè)主要求降低物業(yè)費(fèi)，尤其六月初，聚集到物業(yè)要求降價的業(yè)主不在少數(shù)。后來，業(yè)主們紛紛通過業(yè)委會或成立臨時業(yè)主大會投票的方式力爭物業(yè)費(fèi)下降。而業(yè)委會成立比率太低，組織業(yè)主們投票表決流程太慢，因此幾乎沒有業(yè)主成功降低物業(yè)費(fèi)。這便導(dǎo)致很多業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)持續(xù)抗?fàn)帲箻I(yè)主和物業(yè)公司之間陷入僵局。武漢江夏區(qū)反應(yīng)類似，業(yè)主對高物業(yè)費(fèi)抵觸情緒大，物業(yè)費(fèi)拒繳現(xiàn)象普遍。

重慶市業(yè)主反響最大主要原因是在重慶這樣經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的新一線城市，1.9元/㎡/月的限價相對較低，高于限價的項(xiàng)目較多。對比來看，該限價顯著低于銀川市、青島市城陽區(qū)、武漢江夏區(qū)的價格基準(zhǔn)。

2、投訴物業(yè)服務(wù)差、質(zhì)價不符等問題

青島城陽區(qū)政策出臺后，個別小區(qū)因未按規(guī)定下調(diào)物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，但各種有關(guān)物業(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)的投訴非常多，成為主要的民生問題之一。如青島高新區(qū)保利紅島灣小區(qū)、保利觀堂、卓越嘉悅、卓越青嵐郡、高新區(qū)紅島府、正陽府、青特悅海府、青特小鎮(zhèn)、龍湖舜山府、綠地國科蘭亭郡、魯昊棠琳灣、青特地鐵花嶼城、青特赫山等多個項(xiàng)目均遭到投訴。

（二）物業(yè)公司

最頭疼、最難處理的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如果不降價，業(yè)主就會拒繳物業(yè)費(fèi)、找業(yè)委會投票降價與企業(yè)抗?fàn)帲鲃咏档臀飿I(yè)費(fèi)可能會影響物業(yè)公司的服務(wù)積極性和質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的反應(yīng)在不同城市間的差異更明顯。

1、未按照限價范圍降價

重慶市絕大多數(shù)企業(yè)并沒有主動降低項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)價格，都在等待新政策的出臺。青島城陽區(qū)大多數(shù)企業(yè)，尤其是大中型企業(yè)也未按規(guī)定履行政策。相關(guān)部門雖找物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通過，但并沒有成功說服其主動降價，因考慮到企業(yè)降低物業(yè)費(fèi)后可能導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營困難，從而可能出現(xiàn)降薪、裁員等社會問題，政府端并未真正采取強(qiáng)制性措施。

2、主動降低物業(yè)費(fèi)

整體看，主動下調(diào)物業(yè)費(fèi)的企業(yè)還是少數(shù)。重慶市僅個別項(xiàng)目主動降價。但該項(xiàng)目的降價沒有起到積極的“表率”作用，反而又引起一場風(fēng)波。業(yè)主對物業(yè)費(fèi)降低并沒有滿意，反而認(rèn)為之前太高了；給未降價小區(qū)的業(yè)主帶來希望，他們紛紛采取各種方式做抗?fàn)?，爭取能把物業(yè)費(fèi)降下來，引發(fā)更大的輿論壓力。

青島城陽區(qū)有一些物業(yè)公司主動降價，但降價的物業(yè)企業(yè)多為中小規(guī)模企業(yè)，因降費(fèi)空間不大，服務(wù)項(xiàng)目較少，大中型企業(yè)并未降價。

武漢江夏區(qū)物業(yè)費(fèi)降價案例相對較多，監(jiān)測到的物業(yè)費(fèi)降價項(xiàng)目不少于20個。部分頭部企業(yè)應(yīng)業(yè)委會要求，被迫降價，如中海錦城項(xiàng)目、招商依云華府等。受到江夏區(qū)物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價政策影響，武漢市其他行政區(qū)，包括主城區(qū)及遠(yuǎn)城區(qū)的物業(yè)企業(yè)也出現(xiàn)主動降價的案例，如新影華翔城、江山如畫八期、中國鐵建御湖、城投瀚城璞岸等。

表：2024年武漢市受江夏區(qū)物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價政策影響導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)降價的項(xiàng)目

資料來源：公開資料、中指研究院調(diào)研并整理

目前，物業(yè)費(fèi)降價主要有兩種情況。第一種，在業(yè)委會的要求和壓力下下調(diào)物業(yè)費(fèi)，這一點(diǎn)顯示出了業(yè)委會存在的優(yōu)勢和價值。但目前住宅小區(qū)中成立業(yè)委會的比例很低，這也是導(dǎo)致絕大多數(shù)項(xiàng)目不能順利降低物業(yè)費(fèi)的重要原因。業(yè)委會在更換物業(yè)、決定物業(yè)費(fèi)定價等方面發(fā)揮著重要作用，如武漢碧桂園云鏡項(xiàng)目，雖然碧桂園服務(wù)同意降價但仍然被業(yè)委會換掉了。第二種，物業(yè)公司主動降價，該等項(xiàng)目多為一些次新房項(xiàng)目，維護(hù)成本相對不高，為緩解新房交付帶來的投訴壓力，與業(yè)主建立良好關(guān)系，提升物業(yè)費(fèi)收繳率，保住在管住宅項(xiàng)目，綜合考慮后降低物業(yè)費(fèi)。

3、通過法律程序收繳物業(yè)費(fèi)的情況大幅增加，使雙方關(guān)系變得“緊張”

對拒繳物業(yè)費(fèi)較嚴(yán)重的項(xiàng)目，部分物業(yè)企業(yè)通過法律程序來收繳物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)收繳問題很大程度上影響了項(xiàng)目運(yùn)營和公司收入，也使得物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系變得更加尷尬和復(fù)雜。重慶市中交中央公園就是其中一例。據(jù)說，當(dāng)時接近1/3的業(yè)主聯(lián)合申請要求把物業(yè)費(fèi)從3.5元降到1.9元，但申請書交上去后就杳無音信了。事后，他們沒收到降價的消息，卻收到了物業(yè)公司的催款函以及律所的短信，要求他們盡快完善欠費(fèi)，否則“將依法提起訴訟”。

4、降價對物業(yè)公司造成的影響

降價對物業(yè)公司產(chǎn)生哪些影響？不利影響可能會更多一些，經(jīng)調(diào)研，部分企業(yè)因降低物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致運(yùn)營困難，從而出現(xiàn)了降薪、裁員等問題。

“一刀切”能否解決市場問題？

我們知道，物業(yè)費(fèi)的高低差異懸殊，價格區(qū)間較大，影響因素非常多，包括但不限于地理位置、樓盤定位、項(xiàng)目樓齡等。尤其在我們“商品房預(yù)售管理制度”下，開發(fā)商在預(yù)售前就已經(jīng)選定好物業(yè)公司，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同并確定價格，這就導(dǎo)致前期物業(yè)費(fèi)很大程度上跟項(xiàng)目竣工、業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)關(guān)聯(lián)度不高，業(yè)主在買房的時候多為被動接受，并沒有實(shí)質(zhì)的選擇權(quán)和議價權(quán)。

歷史上，由于住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)存在一定的價格剛性，有一些樓齡較老的項(xiàng)目十幾年、二十年沒漲過物業(yè)費(fèi)，但人工成本，物價水平多年來是有提高的，使物業(yè)管理產(chǎn)生壓力。因此，新樓盤在物業(yè)費(fèi)定價的時候直接將價格定的比較高，以應(yīng)對價格剛性帶來的不利。但當(dāng)項(xiàng)目交付后，物業(yè)管理服務(wù)并沒有拿出清晰的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)價值與高昂的物業(yè)費(fèi)嚴(yán)重不符，這也是“物業(yè)費(fèi)降價爭端”多發(fā)生在樓齡較新的項(xiàng)目上的主要原因之一。

既然現(xiàn)實(shí)中每個項(xiàng)目的情況和特點(diǎn)并不相同，那物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價“一刀切”的政策恐怕是很難應(yīng)用于所有項(xiàng)目。我們認(rèn)為，非市場化的物業(yè)費(fèi)定價有礙行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價格匹配，是行業(yè)市場成熟與進(jìn)步的重要標(biāo)志，營造質(zhì)價相符的市場環(huán)境是行業(yè)良性發(fā)展的關(guān)鍵。只有真正做到“質(zhì)價相符”，物業(yè)管理市場才能良好有序運(yùn)轉(zhuǎn)，業(yè)主與物業(yè)公司之間的問題才能得到緩和。

審慎評估，避免盲目“跟進(jìn)”

回到本文開篇，武漢市新洲區(qū)11月13日再次跟進(jìn)住宅物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價政策意味著什么？是否代表物業(yè)費(fèi)限價政策會在更多地區(qū)推行？這個問題我們怎么看？

首先，需要明確的是，每個城市的具體情況和城市特點(diǎn)都不同，每個城市在頒布政策前需要對整個城市的物業(yè)費(fèi)情況進(jìn)行盤點(diǎn)，也需要對歷史存在的指導(dǎo)價的合理性進(jìn)行判斷，對業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行調(diào)研后才能判斷是否需要這樣的政策，而不是盲目跟進(jìn)。

其次，本輪政策對物業(yè)管理市場產(chǎn)生了較大影響。第一，“限價”行為干擾了“市場調(diào)節(jié)”功能，不利于從根本上確立“質(zhì)價相符”的定價機(jī)制。第二，擾亂物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常的項(xiàng)目運(yùn)營，甚至影響到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意度水平。第三，物業(yè)費(fèi)“一刀切”政策短期內(nèi)反而引發(fā)了一定程度的市場混亂，未發(fā)揮政策本意的積極作用；最后，從長遠(yuǎn)看，建立質(zhì)價相符、良性互動的市場機(jī)制是不能通過簡單的“一刀切”實(shí)現(xiàn)的。

再次，對于最近武漢市新洲區(qū)跟進(jìn)物業(yè)費(fèi)降價的事件，一方面可能是由于江夏區(qū)的政策對新洲區(qū)產(chǎn)生了傳導(dǎo)性影響，導(dǎo)致新洲區(qū)的部分項(xiàng)目已經(jīng)主動降低物業(yè)費(fèi)，這就造成其他項(xiàng)目的業(yè)主以及物業(yè)公司對此事的關(guān)注和討論；另一方面，早在2021年，湖北省發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布的《省發(fā)改委關(guān)于明確武漢市六個遠(yuǎn)城區(qū)定價權(quán)限的通知》中就明確規(guī)定，授權(quán)武漢市6個遠(yuǎn)城區(qū)，包括東西湖、江夏、黃陂、蔡甸、漢南、新洲享有部分定價權(quán)。所以，該地區(qū)有一定的特殊性。并且該政策僅是征求意見，并未直接執(zhí)行，表明對于指導(dǎo)價政策的頒布非常審慎。

鑒于今年的限價政策引發(fā)的一系列問題，我們認(rèn)為對待“物業(yè)費(fèi)限價”需審慎評估，全方位思考，避免盲目“跟進(jìn)”。當(dāng)前，各地區(qū)物業(yè)管理市場面臨的問題有相同之處，也有不同之處，重點(diǎn)在于如何結(jié)合本地區(qū)物管市場的特點(diǎn)建立好的機(jī)制、如何更好規(guī)范市場秩序、建立“質(zhì)價相符”的市場環(huán)境、解決行業(yè)的現(xiàn)實(shí)問題，而不是盲目跟進(jìn)“限價”政策。