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點擊試用【中指·物業(yè)云】獲取物業(yè)市場數(shù)據(jù)

歲序更替，華章日新，得益于時代發(fā)展的變革和政策環(huán)境的有力支持，以及無數(shù)河南物業(yè)人的心血和智慧，物業(yè)服務(wù)行業(yè)價值得到不斷地刷新和重塑，行業(yè)地位不斷提高。2024年，處在“十四五”與“十五五”規(guī)劃承上啟下的重要階段，物業(yè)服務(wù)行業(yè)亦置身于浪潮之中。如何與人民美好生活同頻共振，順勢而為提升企業(yè)價值，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，是每個物企需要思考的問題。

行業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化，企業(yè)紛紛回歸服務(wù)本質(zhì)，致力于服務(wù)價值的深度挖掘與提升。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從單項的規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向品牌價值、服務(wù)品質(zhì)和客戶體驗的全方位競賽。踐行國家戰(zhàn)略，深入基層治理，優(yōu)秀企業(yè)以黨建引領(lǐng)打造“紅色引擎”。實行區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，堅持高質(zhì)量外拓，物企在非住業(yè)態(tài)的拓展上逐漸多元。開拓差異化競爭路徑，布局創(chuàng)新型業(yè)務(wù)賽道，優(yōu)秀企業(yè)的先行者優(yōu)勢已開始逐步顯現(xiàn)。全面深化改革的新時期，探索物業(yè)行業(yè)的新質(zhì)生產(chǎn)力已成為企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。

在此背景下，中指研究院秉承公正、客觀、全面的原則，基于科學(xué)的方法體系對河南省優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行綜合研究，隆重發(fā)布【2024年度河南區(qū)域物業(yè)管理規(guī)模30強(qiáng)企業(yè)】、【2024年度河南區(qū)域國有物業(yè)優(yōu)秀企業(yè)】、【2024年度河南區(qū)域紅色物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)】、【2024年度河南區(qū)域物業(yè)服務(wù)品質(zhì)領(lǐng)先企業(yè)】、【2024年度河南區(qū)域物業(yè)服務(wù)科技領(lǐng)先企業(yè)】、【2024年度河南區(qū)域城市服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)】、【2024年度河南區(qū)域非住業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)】、【2024年度河南區(qū)域重點地市物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)】、【2024年度河南區(qū)域品質(zhì)物管“好小區(qū)”、“好樓宇”、“好商場”、“好醫(yī)院”、“好場館”、“好園區(qū)”】，分析總結(jié)優(yōu)秀企業(yè)在運營模式、服務(wù)特點等方面的經(jīng)營實踐情況，發(fā)揮優(yōu)秀企業(yè)的示范效應(yīng)，從而全面提升行業(yè)整體發(fā)展水平，助力行業(yè)健康、高效、高質(zhì)發(fā)展。

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利好政策注入發(fā)展動力，培育多元服務(wù)新增長點

2024年，上級主管部門以規(guī)范行業(yè)發(fā)展、建設(shè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、鼓勵企業(yè)開展多元化服務(wù)等為出發(fā)點，從全國到地方出臺了各類政策，為物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

各類利好政策的發(fā)布，為物業(yè)行業(yè)注入了新的發(fā)展動力，提供了強(qiáng)有力的支撐。部分物業(yè)企業(yè)在養(yǎng)老托育、家政服務(wù)、多種經(jīng)營、團(tuán)餐服務(wù)、智慧化建設(shè)這些方面本身就有發(fā)展基礎(chǔ)，政策的出臺，將進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)的發(fā)展空間，助力企業(yè)建立服務(wù)規(guī)范、提升服務(wù)水平，進(jìn)而筑牢業(yè)務(wù)根基。

存量市場空間廣闊，規(guī)模發(fā)展“質(zhì)重于量”

雖然存量市場增速放緩，但物業(yè)服務(wù)存量市場的空間相當(dāng)廣闊。河南省近20年累計商品房銷售面積為15.46億平方米，再加上保障房和老舊小區(qū)，整體市場空間大約19.5億平方米。鄭州市商品房累計銷售面積為3.74億平方米；保障房和老舊小區(qū)整體規(guī)模大概2億平方米，合計超過5.7億平方米，市場空間較大。

圖: 2004-2023年鄭州市和河南省商品房銷售面積情況（單位：萬平方米） 

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指研究院整理

2024上半年，多家企業(yè)主動退出低盈利或虧損項目，“割舍”低質(zhì)、低效項目，優(yōu)化項目組合，規(guī)模發(fā)展質(zhì)重于量。如萬物云在半年度報告期內(nèi)，共退出17個住宅物業(yè)項目。隨著標(biāo)桿企業(yè)管理業(yè)態(tài)的多元化發(fā)展，醫(yī)院、學(xué)校、軌道交通等根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和要求核算項目金額，取代按面積收費。伴隨城市服務(wù)、IFM等多元業(yè)務(wù)發(fā)展，管理面積和營業(yè)收入的相關(guān)性進(jìn)一步弱化。“深耕”和“聚焦”將成為物業(yè)企業(yè)市場拓展的主題詞，物業(yè)企業(yè)的規(guī)模發(fā)展將是“質(zhì)重于量”的導(dǎo)向。

表：部分物業(yè)企業(yè)區(qū)域深耕戰(zhàn)略

數(shù)據(jù)來源：公開資料，中指研究院整理

物業(yè)服務(wù)拉升資產(chǎn)價值，品質(zhì)物管護(hù)航美好生活

物業(yè)作為城市管理體系中的“最后一公里”，是城市精細(xì)化管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是連接居民與社區(qū)、構(gòu)建和諧社會環(huán)境的堅實紐帶，被國家定義為極具社區(qū)責(zé)任感的民生行業(yè)。物業(yè)服務(wù)對不動產(chǎn)保值增值的貢獻(xiàn)已經(jīng)成為共識。

鄭州藍(lán)堡灣項目，正弘物業(yè)進(jìn)場服務(wù)后，每年都開展“煥新行動”，對小區(qū)進(jìn)行品質(zhì)提升和改造，如木棧道維修、網(wǎng)球場改造、充電樁智能化更新等，不斷提高社區(qū)環(huán)境的舒適度和品質(zhì)感。服務(wù)十五年來，作為該片區(qū)交付的第一個住宅小區(qū)，房價依舊領(lǐng)跑周邊同地段小區(qū)。目前，藍(lán)堡灣項目二手房均價23,605元/㎡，大幅超過所在區(qū)域二手房均價。

“質(zhì)價相符”驅(qū)動良性發(fā)展，卓越服務(wù)贏得未來市場

2024年，物業(yè)費限價相關(guān)政策成為行業(yè)關(guān)注熱點，而非市場化的物業(yè)費定價有礙行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價格匹配，是行業(yè)市場成熟與進(jìn)步的重要標(biāo)志，營造質(zhì)價相符的市場環(huán)境是行業(yè)良性發(fā)展的關(guān)鍵。我們認(rèn)為，高質(zhì)高價是行業(yè)最理想的質(zhì)價相符模型。高質(zhì)高價市場原則能夠驅(qū)動公平競爭，優(yōu)化行業(yè)資源配置，激發(fā)企業(yè)服務(wù)創(chuàng)新，有助于企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，提升行業(yè)社會價值和地位。

圖：物業(yè)收費價格與服務(wù)品質(zhì)關(guān)系組合

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

目前行業(yè)正在從“賣方市場”向“買方市場”過渡，客戶選擇愈發(fā)靈活，個別企業(yè)為提高項目中標(biāo)率，以“帶資進(jìn)場”、“低價競標(biāo)”等方式掀起行業(yè)“價格戰(zhàn)”，行業(yè)價格戰(zhàn)背后反映出了兩組市場現(xiàn)實矛盾：一是優(yōu)質(zhì)項目稀缺與圍繞優(yōu)質(zhì)項目的市場服務(wù)供給過剩矛盾；二是物企成本控制與服務(wù)品質(zhì)保障之間的矛盾。客戶站在非專業(yè)、非理性角度可能會對物業(yè)服務(wù)價值產(chǎn)生誤判和低估，進(jìn)而過度追求超低價物業(yè)服務(wù)。而物企不是公益組織，作為經(jīng)營性單位，面對極限低價，只能提供有限甚至“縮水”的服務(wù)，長此以往，行業(yè)可能落入“低水平循環(huán)陷阱”。

圖：行業(yè)良性發(fā)展導(dǎo)向示意

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

科技建設(shè)帶來服務(wù)創(chuàng)新，標(biāo)準(zhǔn)打造助力精細(xì)運營

隨著云計算、物聯(lián)網(wǎng)、AI等技術(shù)興起并走向成熟，采用科技手段賦能物業(yè)行業(yè)已逐漸形成趨勢。目前行業(yè)科技化（智能化）建設(shè)仍是頭部企業(yè)的戰(zhàn)略焦點之一。在標(biāo)桿企業(yè)的引領(lǐng)下，物業(yè)企業(yè)科技化建設(shè)分為三個層面，追求實現(xiàn)“三臺”協(xié)同：科技化中后臺（財務(wù)、人力系統(tǒng)等）、科技運營前臺（設(shè)施設(shè)備運維、員工調(diào)度管理等）、智能客服平臺（業(yè)主APP、智慧社區(qū)硬件等）。在行業(yè)實踐過程中，三個層面雖然存在相互交叉的內(nèi)容，但整體呈現(xiàn)層層遞進(jìn)的關(guān)系。

圖：鑫苑服務(wù)大物管數(shù)字化平臺

鑫苑服務(wù)不斷圍繞客戶需求，借助科技賦能，煥新服務(wù)體系，迭代服務(wù)能力，持續(xù)以科技力賦能產(chǎn)品力，以產(chǎn)品力打造專業(yè)力，以專業(yè)力夯實服務(wù)力，助力中國智慧城市服務(wù)升級。創(chuàng)新探索鑫 Meta大物管產(chǎn)業(yè)元宇宙服務(wù)平臺，率先突破零代碼三維建模技術(shù)難題，聚焦“智慧物業(yè)”和“智慧社區(qū)”建設(shè)，提供更加優(yōu)質(zhì)的智慧服務(wù)體驗，通過大物管產(chǎn)業(yè)元宇宙生態(tài)建設(shè)讓客戶所感受的服務(wù)更加美好。

圖：鑫苑服務(wù)鑫Meta大物管產(chǎn)業(yè)元宇宙平臺

正商服務(wù)積極通過科技建設(shè)帶來服務(wù)創(chuàng)新。2024年，正商服務(wù)攜手京東物流，共筑智慧化服務(wù)新模式。雙方將在智慧化服務(wù)建設(shè)、社區(qū)增值服務(wù)拓展、產(chǎn)品供應(yīng)鏈優(yōu)化、用戶權(quán)益共建等多維度展開合作。共同探索“溫暖服務(wù)+解決方案”的新模式，為業(yè)主、客戶、員工帶來前所未有的多元、優(yōu)質(zhì)且充滿溫度的數(shù)字化服務(wù)體驗。

圖：正商服務(wù)機(jī)器人寄遞服務(wù) 

圖：正商服務(wù)&京東物流合作簽約儀式

精細(xì)化運營的核心邏輯在于以高品質(zhì)的服務(wù)為基礎(chǔ)，達(dá)到企業(yè)好服務(wù)與好效益的齊頭并進(jìn)、同頻共振。如何破解企業(yè)運營成本投入和經(jīng)營績效之間的潛在矛盾，讓好服務(wù)與好效益形成正向循環(huán)，而非此消彼長的零和游戲，成為行業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的破局關(guān)鍵。高品質(zhì)的服務(wù)需要企業(yè)“精心設(shè)計”，企業(yè)需要完成“提供服務(wù)”到“設(shè)計服務(wù)”的轉(zhuǎn)變。而標(biāo)準(zhǔn)化體系就是“設(shè)計服務(wù)”的菜單。中指研究院深耕行業(yè)20載，匯集優(yōu)秀企業(yè)各業(yè)態(tài)、各服務(wù)類型的“標(biāo)準(zhǔn)化體系”，構(gòu)建全面的“標(biāo)準(zhǔn)化體系”庫。梳理各層級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)量身定制適配企業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)化體系，加速標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)進(jìn)程。

面對行業(yè)發(fā)展大勢和客戶多元化的服務(wù)需求，正商服務(wù)設(shè)計更加全面和立體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供新質(zhì)的服務(wù)內(nèi)容，持續(xù)優(yōu)化體驗感，提升滿意度。在COE專家團(tuán)隊的指導(dǎo)下，正商服務(wù)以SOP服務(wù)手冊1.0為藍(lán)本，對服務(wù)流程、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了全面修訂與升級，推出了SOP服務(wù)手冊2.0版本。

圖：正商服務(wù)各業(yè)態(tài)SOP手冊

黨建引領(lǐng)賦能基層治理，三方攜手共筑幸福家園

隨著城市化進(jìn)程的加速和社會治理需求的日益復(fù)雜，物業(yè)服務(wù)作為基層治理的重要組成部分，其作用和地位日益凸顯。黨建引領(lǐng)下的物業(yè)服務(wù)不僅能夠提升物企的服務(wù)質(zhì)量，還能促進(jìn)社區(qū)治理體系和治理能力的現(xiàn)代化。

亞新服務(wù)作為非公黨建紅色物業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，始終秉承“黨建引領(lǐng)新發(fā)展，紅色物業(yè)筑美好”的服務(wù)理念，創(chuàng)新實施365工作機(jī)制，創(chuàng)立獨具特色的“紅管家”服務(wù)品牌，為更多客戶創(chuàng)造美好生活。積極探索創(chuàng)新社區(qū)治理模式。并通過紅色物業(yè)結(jié)對共建整合各方資源，形成工作合力，共同打造和諧、安全、有序的社區(qū)環(huán)境，為居民提供更好的生活品質(zhì)和服務(wù)保障。

圖：亞新服務(wù)&二七公安分局結(jié)對共建活動

圖：亞新服務(wù)黨總支&二七公安分局黨委結(jié)對共建協(xié)議簽訂儀式

客戶滿意成為立足之本，品牌底蘊兌現(xiàn)業(yè)務(wù)增長

在物業(yè)服務(wù)中，業(yè)主的體驗感和滿意度是衡量服務(wù)品質(zhì)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度不僅是推動企業(yè)向服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展、形成品牌意識、提高服務(wù)品質(zhì)的重要標(biāo)尺，更是物業(yè)品牌長久不衰的底蘊和關(guān)鍵。

為助力物業(yè)企業(yè)更好地滿足客戶需求，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，自2007年起，中指研究院已連續(xù)18年組織開展中國居民居住物業(yè)服務(wù)滿意度普查。該普查以客戶視角為基礎(chǔ)，關(guān)注對應(yīng)生活場景上的物業(yè)服務(wù)體驗感受和評價，幫助企業(yè)更精準(zhǔn)地聚焦客戶需求。依托多年滿意度研究實踐，中指院構(gòu)建了獨家數(shù)據(jù)資源庫，準(zhǔn)確揭示全國整體、各級城市、各類型企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)具體細(xì)項內(nèi)容各層面的滿意度真實水平。同時也深度參與各大標(biāo)桿企業(yè)第三方滿意度調(diào)查活動，通過橫縱對比、深度對標(biāo)等多種分析方式助力企業(yè)提升客戶滿意度水平。

圖：2024 年中國物業(yè)服務(wù)滿意度研究模型

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

為提升服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)企業(yè)深刻認(rèn)識到服務(wù)質(zhì)量的重要性，始終堅持以客戶滿意為業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展的核心。他們致力于對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)和創(chuàng)新，以滿足居民日益增長的需求。標(biāo)桿企業(yè)更是通過定期開展“自省”服務(wù)，如物業(yè)服務(wù)滿意度評價等方式，對服務(wù)進(jìn)行全面診斷與評估。通過收集居民的反饋意見，物業(yè)企業(yè)能夠及時發(fā)現(xiàn)服務(wù)的短板，并采取有效措施進(jìn)行改進(jìn)，物業(yè)服務(wù)滿意度得到回升。

根據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024 年物業(yè)服務(wù)滿意度相比往年有了小幅提升，達(dá)到 73.1 分。這一成績的取得，離不開物業(yè)企業(yè)持續(xù)努力和創(chuàng)新，他們通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、加強(qiáng)與居民的溝通互動等方式，贏得了居民的廣泛信任和認(rèn)可。而行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)企業(yè)以滿意度建設(shè)為抓手，注重客戶體驗，深化生活場景，努力將客戶感受上的期望與現(xiàn)實的差距降到最低，提升滿意度水平，依托市場口碑、品牌優(yōu)勢獲得更多客戶的認(rèn)可，2024 年標(biāo)桿物業(yè)企業(yè)滿意度達(dá)到近五年最好水平 90.1 分。

圖：2020-2024年物業(yè)服務(wù)滿意度得分

數(shù)據(jù)來源：2024中國物業(yè)服務(wù)滿意度研究報告

圖：物業(yè)服務(wù)細(xì)項指標(biāo)滿意度情況

數(shù)據(jù)來源：2024中國物業(yè)服務(wù)滿意度研究報告

國資企業(yè)積極整合資源，穩(wěn)健前行擁抱資本市場

國資物業(yè)企業(yè)擁有經(jīng)營穩(wěn)健、信用良好、資源充足等一系列發(fā)展優(yōu)勢，地方國企緊抓發(fā)展機(jī)遇，強(qiáng)化資源整合能力建設(shè)，不斷打磨產(chǎn)品和優(yōu)化服務(wù)體驗，提升客戶滿意度，取得了顯著的成績，已迎來了沖擊IPO的戰(zhàn)略機(jī)遇期。2024年，經(jīng)發(fā)物業(yè)和泓盈城市服務(wù)兩家地方國企登陸資本市場。另外，湖北聯(lián)股城市運營有限公司擬通過A股*ST明誠資產(chǎn)重組完成上市；深業(yè)物業(yè)也于10月16日在港交所更新招股書。截止2024年12月31日，共有16家國企上市，其中的14家是由中指研究院擔(dān)任行業(yè)顧問。當(dāng)下，地方國資在物管領(lǐng)域的資本運作日益活躍。國資物企在IPO進(jìn)程中，進(jìn)行資產(chǎn)重組，是達(dá)成優(yōu)化資源配置、企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整、業(yè)務(wù)升級、提升市場競爭力的重要手段。

經(jīng)發(fā)物業(yè)積極擁抱市場，緊抓發(fā)展機(jī)遇，實現(xiàn)營收、規(guī)模穩(wěn)步增長，進(jìn)一步夯實在區(qū)域內(nèi)的市場領(lǐng)先地位。經(jīng)營業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2024年H1經(jīng)發(fā)物業(yè)實現(xiàn)了營業(yè)收入增長，達(dá)到463.33百萬元，同比增長18.6%。毛利提升至69.65百萬元，同比增長25%。期內(nèi)利潤和股東應(yīng)占利潤分別為31.00百萬元和29.67百萬元，盈利同比增長達(dá)22.95%。

圖：2023H1-2024H1經(jīng)發(fā)物業(yè)營收及毛利情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，中指研究院整理

在二級市場，經(jīng)發(fā)物業(yè)表現(xiàn)也相當(dāng)亮眼。自2024年7月3日登陸港股以來，首日以7.65元開盤，雖然盤中小幅下挫，但之后持續(xù)走高，在11月20日達(dá)到年內(nèi)最高價41.55元，2024年度漲幅267.33%，行業(yè)排名第一。

從地方區(qū)屬國資物企走向國際化資本市場，從西安城北一枝獨秀發(fā)展到領(lǐng)先中國西北部，經(jīng)發(fā)物業(yè)的崛起是內(nèi)外因共同作用。城市行政中心的地理優(yōu)勢、作為開發(fā)區(qū)下屬國企的擔(dān)當(dāng)，給經(jīng)發(fā)物業(yè)的成長帶來了黃金機(jī)遇。而經(jīng)發(fā)物業(yè)也抓住機(jī)會呈現(xiàn)出優(yōu)秀的服務(wù)能力，以服務(wù)為本、科技加持，積極擁抱市場，優(yōu)化資源配置，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。種種優(yōu)勢疊加、最終形成了“西北物業(yè)第一股”這一強(qiáng)勢品牌。

圖：經(jīng)發(fā)物業(yè)多元業(yè)務(wù)布局

相比之下，河南省的國資物業(yè)企業(yè)在公眾視野并不活躍，資源整合的動作相較而言也比較慢。但可以預(yù)見的是率先行動的國資企業(yè)更具先發(fā)優(yōu)勢，在資源整合過程中容易取得主導(dǎo)地位。品牌價值獲得市場認(rèn)可的國資物業(yè)企業(yè)，在后續(xù)的國企資源整合的過程中將擁有更大的決定權(quán)和自主權(quán)。

結(jié)語

展望未來，隨著標(biāo)桿企業(yè)對高質(zhì)發(fā)展目標(biāo)的堅守，標(biāo)桿企業(yè)不僅將繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)發(fā)揮引領(lǐng)作用，還會為推動行業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)更多力量。一方面，通過持續(xù)的技術(shù)投入與模式創(chuàng)新，將進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有服務(wù)體系，提高運營效率和服務(wù)質(zhì)量，從而為客戶帶來更加優(yōu)質(zhì)的體驗。另一方面，不斷探索新的增長點，如綜合設(shè)施設(shè)備管理（IFM），拓寬企業(yè)第二增長曲線。同時，企業(yè)之間更深層次的合作利于新型服務(wù)生態(tài)體系的建立，將促進(jìn)資源的有效配置和共享，形成協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)而推動整個產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型升級。總之，憑借堅定地質(zhì)量導(dǎo)向與創(chuàng)新精神，標(biāo)桿企業(yè)有望在未來的市場競爭中占據(jù)有利位置，不僅為客戶提供更高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，還將成為推動經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展的重要力量。