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點(diǎn)擊試用【中指·物業(yè)云】獲取物業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)自誕生至今已走過(guò)近44年的歷程，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)物業(yè)企業(yè)主要依附于地產(chǎn)集團(tuán)，作為其重要的運(yùn)營(yíng)管理及保障部門(mén)，物業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著緊密而不可分割的關(guān)系。但近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷調(diào)整，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方獲得資源及項(xiàng)目支持的力度越來(lái)越小，甚至不少物業(yè)公司深受地產(chǎn)公司拖累，被迫走向獨(dú)立發(fā)展。很明顯，物業(yè)管理行業(yè)已逐步轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)。在存量市場(chǎng)下，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)加劇，項(xiàng)目拓展難度增加，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供給減少，業(yè)務(wù)發(fā)展遭遇瓶頸，一系列行業(yè)發(fā)展問(wèn)題擺在面前。物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)還有發(fā)展空間嗎？存量市場(chǎng)下企業(yè)如何保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？哪些賽道值得物業(yè)公司繼續(xù)探索？帶著這些疑問(wèn)，我們研究了日本知名物業(yè)管理公司——Nihon Housing，以期從它的發(fā)展中借鑒優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，找到解決行業(yè)發(fā)展問(wèn)題的新思路。

Nihon Housing：日本最大的獨(dú)立物管公司

Nihon Housing Co., Ltd.（日本住房株式會(huì)社）是日本物業(yè)管理行業(yè)中最大的獨(dú)立物業(yè)公司。截至2024年3月，Nihon Housing管理著10,478棟住宅建筑，584棟商業(yè)類(lèi)大樓和1,185棟出租公寓，以“創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境，為社會(huì)發(fā)展做出卓越貢獻(xiàn)”為核心理念，致力于傾聽(tīng)客戶(hù)聲音，不斷改善和實(shí)踐，以滿(mǎn)足客戶(hù)需求，打造優(yōu)質(zhì)的居住和辦公環(huán)境。

始于清潔，成于物管。Nihon Housing的發(fā)展要追溯到1958年富士建筑工業(yè)公司（前身）的成立，主營(yíng)業(yè)務(wù)是提供清潔服務(wù)。隨著企業(yè)不斷發(fā)展，逐步涉足公寓管理、住宅物業(yè)管理等，也有過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，后因房地產(chǎn)市場(chǎng)下行而退出開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，專(zhuān)注于物業(yè)管理市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)四十多年發(fā)展，2000年8月，Nihon Housing在日本證券業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行場(chǎng)外股票登記，2002年2月在東證二部正式上市。2024年9月因業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及戰(zhàn)略發(fā)展完成了私有化退市。

Nihon Housing從成立至今已有約66年的歷史，遠(yuǎn)比我國(guó)物管行業(yè)的發(fā)展歷程長(zhǎng)得多，中間經(jīng)歷了日本的人口老齡化、經(jīng)濟(jì)大蕭條、房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化等系列承壓的宏觀環(huán)境，但始終保持穩(wěn)健發(fā)展，規(guī)模不斷突破，成為日本最大的獨(dú)立物管公司。而今，我國(guó)開(kāi)始面臨人口老齡化壓力、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整階段，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境亦存在諸多不確定性。因此，Nihon Housing的發(fā)展歷程及優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)對(duì)于當(dāng)前我國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有重要的參考借鑒意義。

連續(xù)多年保持營(yíng)收增長(zhǎng)，盈利能力穩(wěn)定

Nihon Housing在日本房地產(chǎn)存量市場(chǎng)中，連續(xù)多年保持著穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏，營(yíng)業(yè)收入近十年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)2024年6月發(fā)布的最新財(cái)報(bào)，2023年Nihon Housing實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1453.50億日元，同比增長(zhǎng)3.51%，2014-2023年均復(fù)合增速約為6.19%。其中，受2020年全球疫情影響，Nihon Housing的營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)短期下滑，2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1149.67億日元，同比微降1.37個(gè)百分點(diǎn)。但2021年?duì)I業(yè)收入很快止跌并實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，達(dá)到1246.86億日元，且高于2019年?duì)I業(yè)收入，進(jìn)一步穩(wěn)定增長(zhǎng)。

圖：2014-2023年Nihon Housing營(yíng)業(yè)收入及增長(zhǎng)情況

資料來(lái)源：wind，中指研究院整理

從盈利能力方面看，Nihon Housing的毛利率保持在22%-25%的水平，而凈利率穩(wěn)定在3%-4%之間，僅2023年受海外子公司等因素的影響利潤(rùn)率水平較低。Nihon Housing穩(wěn)定的盈利能力與企業(yè)性質(zhì)有關(guān)，公司不依靠地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方，聚焦幾類(lèi)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，所以抗波動(dòng)能力更強(qiáng)。相比來(lái)看，國(guó)內(nèi)不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)凈利潤(rùn)已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)值，一些企業(yè)遭受了較為嚴(yán)重的虧損，這些企業(yè)盈利水平下降主要是由于地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方出現(xiàn)問(wèn)題，高毛利業(yè)務(wù)板塊受到較大影響。但隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)企業(yè)逐步降低與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方的關(guān)系，獨(dú)立性不斷提升，陣痛期結(jié)束后將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段。

圖：2014-2023年Nihon Housing凈利潤(rùn)和凈利率情況

資料來(lái)源：wind，中指研究院整理

業(yè)務(wù)聚焦四大板塊，持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

Nihon Housing多年來(lái)主要聚焦四大業(yè)務(wù)板塊，曾經(jīng)有過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，但由于日本房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境惡化，便果斷退出此業(yè)務(wù)，專(zhuān)注于四大類(lèi)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)：

第一，社區(qū)住宅管理：圍繞住宅項(xiàng)目提供清潔、安保、設(shè)施管理等；

第二，樓宇管理：針對(duì)非住宅項(xiàng)目提供清潔、設(shè)施維護(hù)、安保等；

第三，房地產(chǎn)管理：主要指建筑托管及經(jīng)紀(jì)服務(wù)，包括租賃公寓管理、物業(yè)管理、轉(zhuǎn)租服務(wù)、房產(chǎn)銷(xiāo)售和中介等；

第四，建筑修繕：包括大規(guī)模修繕、建筑檢查與診斷、日常修繕、長(zhǎng)期修繕計(jì)劃和資金規(guī)劃、改革和翻新等。

其中，社區(qū)住宅管理和建筑修繕?lè)?wù)占比較高，是兩大支柱業(yè)務(wù)，樓宇管理和房地產(chǎn)管理占比較少。以最新年報(bào)數(shù)據(jù)為例，2023年，社區(qū)住宅管理的收入占比為40.90%，多年來(lái)持續(xù)下降，但占比仍較高；建筑修繕?lè)?wù)近年來(lái)保持快速增長(zhǎng)，自2007年的20.24%，增長(zhǎng)至43.75%，增長(zhǎng)23.51個(gè)百分點(diǎn)。這兩項(xiàng)支柱業(yè)務(wù)合計(jì)占比超過(guò)84%。樓宇管理收入占比約為11.27%，占比不是很高，但近年來(lái)也保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，板塊重要程度持續(xù)提升。

圖：2007年與2023年Nihon Housing業(yè)務(wù)收入占比情況

資料來(lái)源：Nihon Housing年報(bào)，中指研究院整理

結(jié)合國(guó)內(nèi)物管行業(yè)的常規(guī)業(yè)務(wù)分類(lèi)，我們發(fā)現(xiàn)，Nihon Housing的基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)的占比近乎各半。2023年，社區(qū)住宅管理和樓宇管理（基礎(chǔ)物業(yè)管理）的收入合計(jì)占比約為52.17%，而建筑修繕和房地產(chǎn)管理（增值服務(wù)）的收入合計(jì)占比約47.83%，與基礎(chǔ)服務(wù)的收入貢獻(xiàn)相差無(wú)幾。

從服務(wù)對(duì)象上看，Nihon Housing主要圍繞資產(chǎn)本身開(kāi)展服務(wù)，所有的服務(wù)基本是以建筑本身為核心，提供運(yùn)維管理、修繕、租賃、買(mǎi)賣(mài)等服務(wù)。相比國(guó)內(nèi)物管企業(yè)服務(wù)對(duì)象更專(zhuān)一，更聚焦。如建筑修繕這一增值服務(wù)能持續(xù)取得發(fā)展，收入貢獻(xiàn)快速提升。

Nihon Housing逆勢(shì)而上穩(wěn)健發(fā)展的原因

Nihon Housing經(jīng)歷了近70年的發(fā)展，期間經(jīng)歷了日本經(jīng)濟(jì)大蕭條、人口老齡化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡化，卻能始終保持穩(wěn)健發(fā)展，成為日本物業(yè)管理行業(yè)的佼佼者。為何Nihon Housing能實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)而上，穩(wěn)健發(fā)展？我們認(rèn)為主要原因有以下幾個(gè)：

第一，深耕存量市場(chǎng)，提升存量項(xiàng)目的拓展能力。伴隨日本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)，Nihon Housing及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，加大對(duì)存量項(xiàng)目的拓展力度，使管理項(xiàng)目中存量項(xiàng)目的占比由2001年的50%左右，提升至2023年的90%左右。

第二，適時(shí)借助并購(gòu)壯大自身規(guī)模，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，整合優(yōu)質(zhì)資源。Nihon Housing在多年發(fā)展中經(jīng)歷了多次并購(gòu)，以橫向并購(gòu)為主，并購(gòu)標(biāo)的主要聚焦住宅物業(yè)管理，房屋修繕，非住宅物業(yè)管理三類(lèi)，鞏固了Nihon Housing的三大業(yè)務(wù)板塊。

表：Nihon Housing部分并購(gòu)案例

資料來(lái)源：公開(kāi)資料，中指研究院整理

第三，積極拓展海外業(yè)務(wù)。當(dāng)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展遭遇阻力，持續(xù)深耕國(guó)內(nèi)市場(chǎng)無(wú)法尋求突破的時(shí)候，Nihon Housing積極尋求海外市場(chǎng)，進(jìn)一步擴(kuò)大管理規(guī)模，保持穩(wěn)定發(fā)展。如Nihon Housing曾并購(gòu)大連豪之英物業(yè)、新加坡Propell Integrated Pte Ltd，以及越南的Pan Pacific services Company limited等公司，在擴(kuò)大管理規(guī)模的同時(shí)，也完善了市場(chǎng)布局，增強(qiáng)了企業(yè)抵抗國(guó)內(nèi)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)的能力。

第四，聚焦核心業(yè)務(wù)，順勢(shì)而為優(yōu)化服務(wù)品類(lèi)。Nihon Housing的業(yè)務(wù)分類(lèi)比較清晰，所有業(yè)務(wù)主要圍繞建筑物本身開(kāi)展，聚焦核心業(yè)務(wù)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出。同時(shí)，也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化不斷優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和服務(wù)品類(lèi)。比如當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化時(shí)果斷退出開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；當(dāng)面臨存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，大力發(fā)展建筑修繕?lè)?wù)；當(dāng)日本面臨嚴(yán)重的老齡化問(wèn)題時(shí)，積極開(kāi)展適老化服務(wù)，提供更多上門(mén)服務(wù)、電話咨詢(xún)服務(wù)等。

業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，私有化退市

Nihon Housing 2002年在日本東京證券交易所上市，開(kāi)啟了長(zhǎng)達(dá)22年的資本市場(chǎng)之路，在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)比較亮眼。但2024年9月，Nihon Housing 從東京證券交易所完成私有化退市。選擇退市的主要原因包括以下幾個(gè)方面：

第一，擴(kuò)大業(yè)務(wù)基礎(chǔ)和加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型。公司計(jì)劃通過(guò)并購(gòu)和全球擴(kuò)展來(lái)推動(dòng)增長(zhǎng)，這包括擴(kuò)大業(yè)務(wù)基礎(chǔ)和進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型。公司認(rèn)為這些長(zhǎng)期戰(zhàn)略可能會(huì)在短期內(nèi)影響財(cái)務(wù)表現(xiàn)。 

第二，避免股價(jià)波動(dòng)對(duì)股東的不利。由于上述長(zhǎng)期戰(zhàn)略可能會(huì)影響短期財(cái)務(wù)表現(xiàn)，繼續(xù)上市可能導(dǎo)致股價(jià)下跌，對(duì)股東不利。 

第三，保持獨(dú)立決策能力。公司希望保持管理層獨(dú)立決策權(quán)力，免受股票市場(chǎng)短期波動(dòng)的影響，從而更好地執(zhí)行長(zhǎng)期戰(zhàn)略。 

第四，通過(guò)與高盛集團(tuán)的合作賦能企業(yè)發(fā)展。Nihon Housing通過(guò)引入高盛集團(tuán)完成私有化退市，與高盛集團(tuán)合作，開(kāi)啟業(yè)務(wù)發(fā)展的新篇章。 

Nihon Housing的發(fā)展歷程對(duì)國(guó)內(nèi)物企的啟示

Nihon Housing發(fā)展至今，經(jīng)歷了日本經(jīng)濟(jì)大蕭條、人口老齡化和房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化等一系列宏觀環(huán)境的沖擊，卻始終保持穩(wěn)健發(fā)展。而今，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境承壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，人口老齡化問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，與Nihon Housing所經(jīng)歷的市場(chǎng)環(huán)境非常相似。Nihon Housing的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)為國(guó)內(nèi)物業(yè)公司的發(fā)展提供了啟示，為行業(yè)突破發(fā)展困境找到了方向。

1 獨(dú)立是必然趨勢(shì)，獨(dú)立物業(yè)公司也具備發(fā)展壯大的機(jī)會(huì)

我國(guó)大多數(shù)物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務(wù)銳減，關(guān)聯(lián)方收入亦有顯著減少趨勢(shì)，如碧桂園服務(wù)來(lái)自關(guān)聯(lián)方的收入占比在原來(lái)低位基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)下降：從2022年的5.8%下降至2023年的3.1%，進(jìn)一步下降至2024上半年的1.3%。我國(guó)的大多數(shù)物業(yè)公司曾經(jīng)依附于地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方，當(dāng)關(guān)聯(lián)方的支持弱化甚至消失后，并不代表物業(yè)公司失去了發(fā)展的根基。Nihon Housing作為一家獨(dú)立物業(yè)管理公司，規(guī)?？梢宰龅饺毡疚锕苄袠I(yè)第一，是國(guó)內(nèi)物業(yè)公司研究學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。

2 持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，探索突破性業(yè)務(wù)

近幾年在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、消費(fèi)需求不足，政府財(cái)政困境等多種因素綜合影響下，多元業(yè)務(wù)的發(fā)展仍然充滿(mǎn)挑戰(zhàn)。與nihon housing基礎(chǔ)物業(yè)收入和增值服務(wù)收入占比各半不同，國(guó)內(nèi)物業(yè)公司主要業(yè)務(wù)還是傳統(tǒng)的基礎(chǔ)物管服務(wù)，上市公司基礎(chǔ)物管收入占比近72%左右，非上市公司可能會(huì)更高，增值服務(wù)始終沒(méi)有找到突破，行業(yè)的第二增長(zhǎng)曲線仍未建立。而nihon housing僅建筑修繕?lè)?wù)收入占比就能達(dá)到43.75%。

圖：2020-2024H1上市物業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)營(yíng)收占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：上市公司年報(bào)，中指研究院整理

未來(lái)，我們面臨的存量建筑的維護(hù)、管理及修繕問(wèn)題將逐步凸顯出來(lái)。在此背景下，物業(yè)公司可探索房屋修繕及室內(nèi)微改造等服務(wù)，為企業(yè)帶來(lái)持續(xù)的業(yè)務(wù)空間。首先，存量時(shí)代下，物業(yè)公司應(yīng)抓住機(jī)會(huì)，為存量房提供專(zhuān)業(yè)的房屋修繕、維護(hù)和工程服務(wù)，開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和收入來(lái)源。其次，隨著居民對(duì)居住環(huán)境品質(zhì)要求的提升，房屋修繕市場(chǎng)的潛力將進(jìn)一步釋放。特別是老舊小區(qū)的改造和翻新，將成為市場(chǎng)增長(zhǎng)的重要引擎。物業(yè)公司應(yīng)關(guān)注這一市場(chǎng)變化，通過(guò)提供個(gè)性化、高品質(zhì)的修繕?lè)?wù)，滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)房屋品質(zhì)和生活環(huán)境的要求。最后，房地產(chǎn)價(jià)值重心向產(chǎn)業(yè)鏈后端移動(dòng)，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)地位顯著提升。物業(yè)公司可通過(guò)提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，增強(qiáng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。國(guó)內(nèi)頭部企業(yè)在此領(lǐng)域已有布局，如萬(wàn)物云旗下“研選家”品牌，是萬(wàn)科物業(yè)自營(yíng)的房屋改造煥新品牌，集成萬(wàn)科戶(hù)型研究和精裝供應(yīng)鏈能力，為用戶(hù)提供高品質(zhì)的房屋改造服務(wù)。

此外，我國(guó)人口老齡化的壓力逐步顯現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)積極拓展適老化服務(wù)，探索“社區(qū)+養(yǎng)老”模式。日本比我們更早步入人口老齡化階段，Nihon Housing也不斷根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化提供適老化服務(wù)。國(guó)內(nèi)的物業(yè)公司探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)已有十余年，“物業(yè)+養(yǎng)老”的概念最早是在2011年3月全國(guó)人大會(huì)議中提出，后來(lái)許多頭部企業(yè)布局養(yǎng)老服務(wù)賽道。萬(wàn)科物業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)品牌“智匯坊養(yǎng)老中心”，提供上門(mén)居家照護(hù)服務(wù)、適老產(chǎn)品等；綠城服務(wù)2014年在烏鎮(zhèn)的雅園開(kāi)展“學(xué)院式養(yǎng)老”，目前該養(yǎng)老項(xiàng)目已經(jīng)成為物業(yè)介入養(yǎng)老的標(biāo)桿項(xiàng)目。但物業(yè)公司涉足養(yǎng)老業(yè)務(wù)多年來(lái)仍未建立成熟的業(yè)務(wù)模式，也未取得突破性發(fā)展，背后的原因不乏專(zhuān)業(yè)能力不足、場(chǎng)地緊缺、人才缺失等。在相關(guān)政策的支持下，物業(yè)公司可以整合相關(guān)資源，探索合適的運(yùn)營(yíng)模式，借助數(shù)字技術(shù)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新優(yōu)化。

3 深挖存量市場(chǎng) 

伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，新增投資、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模逐年減少，物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)逐步變?yōu)閷?duì)存量市場(chǎng)空間的挖掘。2023年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積和商品房銷(xiāo)售面積分別為9.54億、11.17億平方米，同比下降20.59%和13.90%，并創(chuàng)近五年來(lái)新低，處于快速下行通道，預(yù)期未來(lái)增量空間會(huì)進(jìn)一步壓縮。

日本房地產(chǎn)比我國(guó)更早轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)，Nihon Housing及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，加大對(duì)存量項(xiàng)目的拓展力度，使其管理項(xiàng)目中存量項(xiàng)目的占比由2001年的50%左右，提升至2023年的90%左右。相對(duì)比來(lái)看，我國(guó)大多數(shù)有關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方的物業(yè)企業(yè)，管理項(xiàng)目中自關(guān)聯(lián)方的比重仍較重。2023年，物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積中來(lái)自第三方的占比均值約為53.21%，較上年下降0.68個(gè)百分點(diǎn)，相比上年變化不大。因此，在存量市場(chǎng)中，物業(yè)企業(yè)存在較大的項(xiàng)目拓展及整合空間。

4 拓展海外業(yè)務(wù)

借鑒Nihon Housing的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)物業(yè)公司也可以考慮“出海”尋求業(yè)務(wù)突破。近日，大慶寶石花物業(yè)獨(dú)立成功中標(biāo)拉丁美洲五個(gè)國(guó)家境外物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)內(nèi)容包括房屋建筑共用部位日常養(yǎng)護(hù)維修和管理、給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、供電系統(tǒng)運(yùn)行管理、供暖通風(fēng)系統(tǒng)管理、監(jiān)控服務(wù)、衛(wèi)生保潔、綠化、駕駛服務(wù)、招待服務(wù)等，項(xiàng)目實(shí)施拓運(yùn)一體化管理模式。

物業(yè)企業(yè)選擇出?？梢垣@得以下幾個(gè)方面的回報(bào)：（1）擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇。出海則為物企打開(kāi)了一個(gè)全新的市場(chǎng)。（2）獲取更高的利潤(rùn)。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)增量空間減少、用工成本日益抬升等，物企的利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮。部分海外市場(chǎng)在市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等方面存在差異，物企有可能找到更好的機(jī)會(huì)，獲取更高利潤(rùn)。（3）品牌國(guó)際化與提升。出海有助于物企提升在國(guó)際上的影響力和知名度，通過(guò)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，物企可以展示自身的實(shí)力和服務(wù)水平，樹(shù)立國(guó)際形象，進(jìn)而吸引更多的國(guó)際客戶(hù)和合作伙伴。

早在2014年就有彩生活出海的先例，整體看，物企出海仍處于探索期。近幾年，物業(yè)企業(yè)出海的規(guī)模與速度有所提升，不同企業(yè)選擇出海也有不同的方式。（1）選擇設(shè)立子公司。如特發(fā)服務(wù)2022年在安哥拉首都羅安達(dá)設(shè)立子公司；（2）參股當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。如彩生活、綠城服務(wù)通過(guò)收購(gòu)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)股權(quán)實(shí)現(xiàn)出海。出海對(duì)物業(yè)企業(yè)而言意味著更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，建議有實(shí)力的物業(yè)公司在積極拓展國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的同時(shí)，尋找國(guó)外市場(chǎng)機(jī)會(huì)，平衡企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

5 關(guān)注并購(gòu)機(jī)會(huì)，整合優(yōu)質(zhì)資源 

對(duì)獨(dú)立第三方物企而言，除了市場(chǎng)拓展，合資合作與并購(gòu)是重要的拓展方式。在Nihon Housing的發(fā)展歷程中，并購(gòu)整合國(guó)內(nèi)及國(guó)外優(yōu)秀企業(yè)對(duì)發(fā)展業(yè)務(wù)、擴(kuò)大規(guī)模、降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等起到了非常重要的作用。近兩年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)持續(xù)遇冷，但是，并購(gòu)重組仍是物業(yè)企業(yè)進(jìn)行資源整合、規(guī)模擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要方式。同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)對(duì)估值的壓制，使得一些被低估的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的將成為重點(diǎn)被并購(gòu)的目標(biāo)。建議有資金實(shí)力的物業(yè)公司持續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，建立篩選并購(gòu)標(biāo)的的標(biāo)準(zhǔn)，把握時(shí)機(jī)，鞏固市場(chǎng)地位。