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點(diǎn)擊試用【中指·物業(yè)云】獲取物業(yè)市場數(shù)據(jù)

隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)和性價比提出了更高的要求。清單化服務(wù)與彈性定價模式作為一種創(chuàng)新的服務(wù)與收費(fèi)方式，逐漸受到業(yè)界的關(guān)注。本文將探討物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)清單化與彈性定價的現(xiàn)狀、面臨的挑戰(zhàn)及未來的發(fā)展趨勢，以期為行業(yè)提供有益的參考。

清單化服務(wù)與彈性定價的內(nèi)涵及優(yōu)勢

清單化服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)將服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)分類和列舉，形成一份清晰的服務(wù)清單，業(yè)主可以根據(jù)自身需求選擇相應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目。彈性定價則是在清單化服務(wù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的不同、服務(wù)時間的長短、服務(wù)質(zhì)量的高低等因素，靈活調(diào)整服務(wù)價格，以滿足不同業(yè)主的支付能力和需求偏好。 

  清單化服務(wù)與彈性定價模式的建立將突破行業(yè)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)范式，化解傳統(tǒng)模式供需錯配矛盾，為社區(qū)經(jīng)濟(jì)關(guān)系注入公平、高效、透明活力。

首先，清單化服務(wù)與彈性定價模式下，業(yè)主可以根據(jù)自身實(shí)際情況，自由選擇所需的服務(wù)項(xiàng)目，避免為不必要的服務(wù)支付費(fèi)用，提高服務(wù)的針對性和實(shí)用性。

其次，清晰的服務(wù)清單和明確的定價規(guī)則，讓業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和費(fèi)用一目了然，減少信息不對稱，增強(qiáng)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的信任度。

再次，通過提供多樣化的服務(wù)選項(xiàng)和靈活的價格策略，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠更好地滿足不同層次業(yè)主的需求，吸 引更多的客戶，從而在激烈的市場競爭中脫穎而出。

最后，清單化服務(wù)與彈性定價模式促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加注重成本控制和服務(wù)質(zhì)量提升，合理配置人力、物力等資源，在滿足一定條件后，能夠提高企業(yè)的綜合運(yùn)營效率和經(jīng)濟(jì)效益。

圖：清單化服務(wù)與彈性定價優(yōu)勢關(guān)鍵詞

清單化服務(wù)與彈性定價的企業(yè)實(shí)踐

（一）已有企業(yè)開始初步探索

目前，行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)已經(jīng)開始探索清單化服務(wù)與彈性定價模式。例如，萬物云在2024年12月最新推出的“智選”產(chǎn)品，將服務(wù)內(nèi)容分為158項(xiàng)必選服務(wù)和350項(xiàng)自選服務(wù)，其中的必選服務(wù)主要涵蓋物業(yè)管理作為準(zhǔn)公共服務(wù)項(xiàng)目在法律框架內(nèi)應(yīng)該提供的保障性、基礎(chǔ)性服務(wù)內(nèi)容，反映了萬科物業(yè)的價值主張，是物業(yè)服務(wù)的“底線”；自選服務(wù)則不僅事項(xiàng)可選，頻次也可選，是物業(yè)服務(wù)的“高線”。該模式下，業(yè)主可以根據(jù)自身需求選擇不同的服務(wù)項(xiàng)目，并根據(jù)所選服務(wù)項(xiàng)目支付相應(yīng)的費(fèi)用。再如，龍湖智創(chuàng)生活通過打造智慧服務(wù)體系，探索清單化服務(wù)與彈性定價的可能性。其憑借強(qiáng)大的智慧科技研發(fā)與應(yīng)用能力，對多元業(yè)態(tài)的服務(wù)需求進(jìn)行整合和分類，針對各業(yè)態(tài)特點(diǎn)打造專屬的服務(wù)清單，同時根據(jù)不同業(yè)態(tài)的市場需求和成本結(jié)構(gòu)，探索與之相適應(yīng)的彈性定價策略。

（二）尚未形成普遍的落地方案

盡管部分領(lǐng)先企業(yè)進(jìn)行了有宜嘗試，但總體來看，目前尚未形成普遍適用的落地方案，行業(yè)距離真正實(shí)現(xiàn)清單化服務(wù)和彈性定價仍有很長的路要走。經(jīng)調(diào)研，萬科物業(yè)的“智選”產(chǎn)品仍處于探索階段，并未在市場全面鋪開；龍湖智創(chuàng)生活的智慧服務(wù)體系側(cè)重于在服務(wù)供給側(cè)推進(jìn)企業(yè)降本增效和產(chǎn)品改善，而在消費(fèi)端尚未真正形成有效的服務(wù)清單和定價能力。行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)況且如此，管理規(guī)模和服務(wù)能力均不占優(yōu)勢的中小物企實(shí)踐就更加趨于保守，因此現(xiàn)實(shí)中，目前大多數(shù)物業(yè)企業(yè)仍采用傳統(tǒng)的固定服務(wù)和固定收費(fèi)模式。

清單化服務(wù)與彈性定價的落地挑戰(zhàn)

（一）行業(yè)公允標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范缺失，服務(wù)清單落地性不足

目前，物業(yè)管理行業(yè)尚未形成統(tǒng)一的清單化服務(wù)與彈性定價的公允標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，企業(yè)在服務(wù)內(nèi)容的分類、定價原則、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方面缺乏明確的統(tǒng)一指導(dǎo)。這可能使不同企業(yè)在實(shí)施清單化服務(wù)與彈性定價過程中產(chǎn)生較大差異，進(jìn)而導(dǎo)致市場出現(xiàn)短期的混亂現(xiàn)象。

（二）物業(yè)市場價格敏感度高，業(yè)主認(rèn)知和接受度低

清單化服務(wù)與彈性定價模式是一種相對較新的服務(wù)與收費(fèi)方式，現(xiàn)階段，部分業(yè)主對其認(rèn)知和接受度較低。業(yè)主已經(jīng)習(xí)慣了傳統(tǒng)的固定收費(fèi)模式，對按需付費(fèi)和價格浮動的模式可能存在疑慮，擔(dān)心會增加自己的負(fù)擔(dān)。此外，業(yè)主對服務(wù)清單的內(nèi)容和定價標(biāo)準(zhǔn)的理解也存在差異，可能導(dǎo)致在服務(wù)選擇和費(fèi)用支付過程中產(chǎn)生糾紛。

（三）物企成本要素繁雜，精確核算難度大

物業(yè)管理成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人力成本受勞動力市場供需關(guān)系、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等因素影響；物料成本隨著原材料價格波動、環(huán)保要求升級而變動；設(shè)備維護(hù)成本又取決于設(shè)備老化程度、技術(shù)更新?lián)Q代速度。綜合這些動態(tài)變化的成本要素，精確核算每項(xiàng)服務(wù)的成本，形成服務(wù)清單，并以此為基礎(chǔ)制定合理的彈性價格，對物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理能力提出了極高要求。

策略建議

（一）合力共建行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范

各地政府和行業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的支持和引導(dǎo)，推動市場有序建立統(tǒng)一的服務(wù)清單和彈性定價規(guī)范，明確服務(wù)內(nèi)容的分類、定價原則、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，規(guī)范各類市場主體行為。例如，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會印發(fā)的《北京市住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單》，極大地方便了業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容和基本事項(xiàng)，以“菜單”式的方式，保證物業(yè)服務(wù)的公開透明，對于推動行業(yè)實(shí)現(xiàn)清單化服務(wù)與彈性定價具有一定建設(shè)作用。

（二）前置業(yè)主溝通與服務(wù)協(xié)商

探索清單化服務(wù)和彈性定價機(jī)制的物業(yè)企業(yè)應(yīng)前置與的業(yè)主溝通協(xié)商，通過多種渠道，加強(qiáng)對清單化服務(wù)與彈性定價模式的宣傳和推廣，提高業(yè)主的認(rèn)知度和接受度，避免引起業(yè)主的曲解和不滿。例如，企業(yè)可以在小區(qū)公告欄、業(yè)主微信群、公眾號等平臺發(fā)布相關(guān)信息，向業(yè)主詳細(xì)介紹服務(wù)清單內(nèi)容、定價標(biāo)準(zhǔn)和選擇方式。同時，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和互動，及時解答業(yè)主的疑問，消除業(yè)主顧慮。

（三）落實(shí)更精益化的成本管理

隨著清單化服務(wù)與彈性定價模式的落地，要求企業(yè)提供更加精細(xì)化、個性化的服務(wù)，屆時，將對企業(yè)成本管理能力提出極大考驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)的成本核算與分?jǐn)倷C(jī)制，準(zhǔn)確計算各服務(wù)項(xiàng)目的成本，合理確定服務(wù)價格。同時，通過優(yōu)化服務(wù)流程、提高人員效率、加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)等方式，降低服務(wù)成本，提高企業(yè)的盈利能力。

（四）逐步提高業(yè)務(wù)科技滲透率

物業(yè)管理行業(yè)要落地清單化服務(wù)和彈性定價模式，離不開智慧科技支撐。借助智能傳感器、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，物業(yè)能夠?qū)崟r收集大量關(guān)于設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況、小區(qū)環(huán)境參數(shù)、業(yè)主需求反饋等多維度數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)為構(gòu)建詳細(xì)的服務(wù)清單提供了堅實(shí)基礎(chǔ)，使物業(yè)可以清晰明確各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)清單化服務(wù)。通過大數(shù)據(jù)分析，精準(zhǔn)洞察不同業(yè)主群體對服務(wù)的需求差異和敏感度，以及不同時間段、不同服務(wù)場景下的資源投入與成本消耗，從而為彈性定價提供科學(xué)依據(jù)。物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主個性化需求調(diào)整服務(wù)套餐與價格，既能提升服務(wù)的精準(zhǔn)度與滿意度，又能確保成本與收益的合理平衡，推動物業(yè)管理行業(yè)的高效、可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)論

落實(shí)清單化服務(wù)和彈性定價是革新物業(yè)管理的重要方向，囿于目前行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失、定價機(jī)制不完善、企業(yè)能力差異大、服務(wù)界定模糊、業(yè)主參與度低等問題，短時間內(nèi)將難以完全實(shí)現(xiàn)。但隨著物業(yè)企業(yè)加快探索高質(zhì)量發(fā)展路徑，行業(yè)市場化進(jìn)程持續(xù)深入，業(yè)主的甲方意識不斷覺醒，物業(yè)企業(yè)為在競爭中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)差異化競爭，將推動整個行業(yè)邁向清單化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上逐步落實(shí)彈性定價模式。