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近年來，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，物業(yè)管理行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。營業(yè)收入增長乏力、經(jīng)營成本上升、利潤空間壓縮、服務(wù)質(zhì)量提升難等問題已經(jīng)成為制約行業(yè)發(fā)展的重要瓶頸，如何實現(xiàn)降本增效，成為擺在物業(yè)企業(yè)面前的一道難題。本文將深入分析當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營困局，挖掘背后的原因和邏輯，探索企業(yè)的降本增效策略。

行業(yè)持續(xù)面臨營收增長壓力

近幾年，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展速度逐年放緩，營業(yè)收入增長日趨乏力，成為行業(yè)當(dāng)前顯著的特征以及物業(yè)公司面臨的發(fā)展難題。從上市公司數(shù)據(jù)看，營業(yè)收入的同比增速由2021年的最高值41.67%，下降至2023年的8.46%，進(jìn)一步下降至2024年中的4.86%。

圖：2020-2024H1上市物業(yè)公司營業(yè)收入均值及增長情況

為何物業(yè)企業(yè)由前期的高速增長逐步變?yōu)榈退僭鲩L，并且?guī)啄陙聿]有實現(xiàn)扭轉(zhuǎn)？首先，2021年及之前物業(yè)管理行業(yè)的高速增長以及跨越式發(fā)展其實更多的是依靠外力，包括資本市場對物管行業(yè)的推動，以及地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司的項目供給和業(yè)務(wù)支持，大部分企業(yè)的市場拓展能力并不突出。其次，前期的高增長代表的是行業(yè)并購整合階段的增速，而非行業(yè)發(fā)展常態(tài)。2018-2021年期間，行業(yè)并購市場熱度很高，在2021年達(dá)到峰值。并購的結(jié)果擴(kuò)大了管理規(guī)模，也必然快速地提升了營業(yè)收入。最后，前期行業(yè)高增長的動力主要來源于規(guī)模擴(kuò)張，但伴隨房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，市場并購越來越少，物業(yè)管理行業(yè)逐步轉(zhuǎn)入存量時代，“規(guī)模擴(kuò)張式”增長早已動力不足。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著較大的經(jīng)營壓力，尤其在“開源”方面難度較大。第一，物業(yè)管理市場趨向飽和，競爭加劇。房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策導(dǎo)致新增物業(yè)項目減少，壓縮了物業(yè)企業(yè)的收入增長空間，存量市場下的競爭激烈程度日益提升，優(yōu)質(zhì)項目獲得難度加大。第二，物業(yè)服務(wù)費定價機(jī)制僵化，降價風(fēng)潮四起，物業(yè)費收繳難度增加。行業(yè)中住宅項目占比較高，然而基于我國住宅物業(yè)費定價現(xiàn)狀，提價困難。2024年，受政策影響，部分城市出現(xiàn)降費風(fēng)波，導(dǎo)致物業(yè)費收繳難度增加。此外，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境承壓也加大了住宅和非住宅物業(yè)費的收繳難度。第三，多經(jīng)服務(wù)探索難以取得突破。非業(yè)主增值服務(wù)大幅減少，社區(qū)增值各類服務(wù)受各種因素影響發(fā)展不及預(yù)期，IFM市場正在加大探索尚未形成核心競爭力，城市服務(wù)也面臨毛利低、回款難等問題。 

利潤率下降，回歸物業(yè)管理主業(yè)

樂觀來看，營業(yè)收入尚能保持穩(wěn)定，只不過增速持續(xù)降低。但從盈利情況看，企業(yè)面臨的壓力更大。自2021年起，行業(yè)中“增收不增利”的情況比較普遍，行業(yè)利潤率逐年下降。2023年，上市公司的毛利率均值為23.35%，較2020年下降5.5個百分點；凈利率均值為11.89%，較2020年下降6.5個百分點。

圖：2020-2023年上市物業(yè)企業(yè)毛利率均值及凈利率均值

利潤率降低的原因是多方面的。第一，從業(yè)務(wù)發(fā)展角度看，高毛利業(yè)務(wù)減少，整體利潤率回歸物業(yè)管理主業(yè)。非業(yè)主增值服務(wù)在近兩年顯著且持續(xù)性收縮，未來很難再有新的突破和增長，因此這方面原因?qū)е碌睦麧櫬氏碌鴰缀跏菬o法拯救的，除非找到可替代的高毛利新業(yè)務(wù)。第二，從財務(wù)角度看，受關(guān)聯(lián)方影響壞賬風(fēng)險加大，應(yīng)收賬款計提減值準(zhǔn)備增加，商譽(yù)減值準(zhǔn)備的計提等都對利潤率產(chǎn)生了負(fù)面影響。對于受影響較大的企業(yè)，凈利潤已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)值。伴隨物業(yè)公司獨立性的增強(qiáng)，市場化程度的提升，利潤率將逐步止跌回穩(wěn)，但很難恢復(fù)到之前的高水平。 因此，成本管控、效能提升成為物業(yè)公司日益關(guān)注的問題，行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級，降本增效的關(guān)鍵時期。

行業(yè)成本管控難度增加

物業(yè)企業(yè)的成本構(gòu)成主要包括人力成本、物料及設(shè)備維護(hù)成本、管理費用等。盡管物業(yè)管理行業(yè)在探索轉(zhuǎn)型升級，但目前仍屬于勞動密集型行業(yè)，人力成本是最大的支出項，通常占總成本的50%以上。物料成本包括日常維護(hù)所需的各類材料和工具，設(shè)備維護(hù)成本則涉及電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)等大型設(shè)備的保養(yǎng)和維修。管理費用包括辦公費用、培訓(xùn)費用和其他行政開支。 人力成本管控是物業(yè)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)之一。從業(yè)主的視角和企業(yè)項目管理層面看，“數(shù)人頭”的物業(yè)服務(wù)模式在實際項目中存在一定固化效應(yīng)，基層項目服務(wù)人員的數(shù)量較難壓縮。從員工薪酬方面看，隨著最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高和社會保險費用的增加，物業(yè)企業(yè)的用工成本不斷攀升。物業(yè)行業(yè)的工作環(huán)境相對艱苦，員工流動性較大，企業(yè)為了留住人才，需要保障員工的薪酬待遇。此外，多元服務(wù)的發(fā)展在一定程度上增加了用工數(shù)量和員工工資平均水平，進(jìn)一步加劇了人力成本壓力。

物料及設(shè)備維護(hù)成本的管控也是物業(yè)企業(yè)成本管控的一大難題。一方面，隨著技術(shù)的進(jìn)步和設(shè)備的更新?lián)Q代，物業(yè)企業(yè)需要投入更多的資金用于設(shè)備的維護(hù)和升級。例如，智能門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)的引入，雖然提高了管理效率，但也帶來了更高的維護(hù)成本。另一方面，隨著建筑物老化和設(shè)備設(shè)施的磨損，維修和維護(hù)成本逐年增加，該問題在一些老項目中表現(xiàn)尤為突出。此外，環(huán)保政策的加強(qiáng)也使得物業(yè)企業(yè)在物料采購和設(shè)備維護(hù)方面面臨更高的環(huán)保要求，進(jìn)一步推高了成本。

管理費用的壓縮空間有限是物業(yè)企業(yè)成本管控的另一大困境。管理費用包括辦公費用、培訓(xùn)費用和其他行政開支，這些費用雖然相對固定，但在企業(yè)整體成本中仍占有一定比例。隨著企業(yè)的發(fā)展和管理層級的增加，管理費用難以有效壓縮。此外，物業(yè)企業(yè)為了提高服務(wù)質(zhì)量和員工素質(zhì)，加大員工培訓(xùn)的投入，也會造成管理費用的增加。

伴隨物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，物企成本管控難度增加。一方面，行業(yè)逐步轉(zhuǎn)入存量市場，市場競爭日益激烈，企業(yè)為了爭奪市場份額，不得不提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確保服務(wù)質(zhì)量。甚至在項目競標(biāo)時帶資進(jìn)場或者承諾更新項目的部分設(shè)施設(shè)備以增加中標(biāo)率，這無疑都會增加項目的運營成本。另一方面，客戶對物業(yè)服務(wù)的期望值不斷提高，物業(yè)企業(yè)需要投入更多的資源來滿足客戶需求，增加服務(wù)的附加值，這也造成更大的成本壓力。此外，企業(yè)內(nèi)部管理問題也是導(dǎo)致成本管控困境的重要因素。許多物業(yè)企業(yè)在成本控制方面缺乏系統(tǒng)性和科學(xué)性，成本核算不精細(xì)，成本控制措施不到位。那么，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，物業(yè)企業(yè)如何實現(xiàn)降本增效？

物業(yè)企業(yè)降本增效的破局之策

第一，優(yōu)化人力資源配置是降低人力成本的有效途徑。物業(yè)企業(yè)可以通過靈活用工、外包服務(wù)等方式，減少固定員工的比重，從而降低基層人力成本；通過精簡組織架構(gòu)，減少管理層級，提高管理效率，降低管理人員成本。通過建立科學(xué)的績效考核體系，激勵員工提高工作效率，也是控制人力成本的重要手段。

此外，減少用工數(shù)量，降低直接人工成本也是不少企業(yè)已經(jīng)采用的降本方式。從2022年至今，上市企業(yè)、頭部企業(yè)的裁員現(xiàn)象早已屢見不鮮。根據(jù)2023年物業(yè)上市公司年報，出現(xiàn)裁員的企業(yè)約20家，減少的雇員人數(shù)共計約5萬人。但裁員的賠償成本通常計入當(dāng)期費用，作為管理費用或員工福利費用的一部分，并且如果裁員規(guī)模較大，涉及金額較高，公司可視情況選擇一次性計入當(dāng)期費用或在一定期間內(nèi)分?jǐn)偂Ｒ虼?，通過裁員實現(xiàn)人工成本的降低效果并沒有那么及時。但這種方式需謹(jǐn)慎使用，建議物業(yè)公司結(jié)合自身情況進(jìn)行人員優(yōu)化調(diào)整，避免因人員變動造成服務(wù)質(zhì)量的下降，進(jìn)而影響業(yè)主滿意度。

第二，通過科技賦能提升效率，加大科技的落地應(yīng)用力度。首先，引入智能化管理系統(tǒng)是降低物料和設(shè)備維護(hù)成本的有效方法。物業(yè)企業(yè)可以通過引入智能門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)、智能清潔設(shè)備等，替代部分人工操作，提高工作效率，降低人力成本。同時，智能化管理系統(tǒng)可以實現(xiàn)設(shè)備的遠(yuǎn)程監(jiān)控和預(yù)警，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備故障，降低設(shè)備維護(hù)成本。其次，利用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等技術(shù)搭建智慧物業(yè)管理平臺，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的在線化、智能化，提高工作效率，降低人力成本。最后，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)對物業(yè)管理過程中的各項數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，為成本控制、服務(wù)優(yōu)化等提供數(shù)據(jù)支撐。比如企業(yè)可以利用大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)，優(yōu)化物料采購和庫存管理，減少物料浪費和庫存積壓；通過分析能源管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)優(yōu)化能源使用，降低能耗成本等。

第三，加強(qiáng)供應(yīng)鏈管理是控制物料成本的重要舉措。物業(yè)企業(yè)可以通過與供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系，獲得更優(yōu)惠的采購價格。同時，企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)的物料采購計劃，避免因物料短缺或過剩導(dǎo)致的成本增加，通過引入供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)，實現(xiàn)物料采購、庫存管理和使用的全程監(jiān)控，提高物料使用效率，降低物料成本。

第四，提高管理效率是壓縮管理費用的關(guān)鍵。物業(yè)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化內(nèi)部管理流程，減少管理層級，提高管理效率。通過引入信息化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)辦公自動化和無紙化，降低辦公費用。此外，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部溝通和協(xié)作，減少因信息不對稱導(dǎo)致的資源浪費。通過建立科學(xué)的預(yù)算管理制度，嚴(yán)格控制各項管理費用，確保管理費用在合理范圍內(nèi)。

在未來的發(fā)展中，物業(yè)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)關(guān)注政策法規(guī)的變化，積極應(yīng)對市場競爭和技術(shù)更新的挑戰(zhàn)，不斷優(yōu)化內(nèi)部管理流程，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量。同時，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與供應(yīng)商和客戶的合作，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，共同應(yīng)對成本管控的挑戰(zhàn)，通過不斷創(chuàng)新和改進(jìn)，提升市場競爭力實現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展。

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