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近年來(lái)，物業(yè)費(fèi)上漲緩慢，物業(yè)企業(yè)在管面積增速降低，營(yíng)收增速逐年放緩，百?gòu)?qiáng)企業(yè)增收不增利現(xiàn)象仍在持續(xù)，毛利率和凈利率雙雙下降，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，物業(yè)管理行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。為緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)困局，不少企業(yè)開(kāi)始探索并實(shí)施降本增效策略。本文旨在分析當(dāng)前物業(yè)企業(yè)降本增效的邏輯與案例，為各企業(yè)降本增效提供啟示。

圖：2019-2024年二十大城市物業(yè)服務(wù)均價(jià)

業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方式理念與公司管理方式優(yōu)化

管理費(fèi)用在企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)模式確定的情況下比較固定且難以壓縮，而隨著企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，管理范圍、管理層次和部門(mén)數(shù)量隨之增加，也會(huì)導(dǎo)致管理費(fèi)用出現(xiàn)增長(zhǎng)。同時(shí)，管理費(fèi)用也會(huì)隨著時(shí)間的推移而不斷增加，但物業(yè)費(fèi)多年以來(lái)卻并沒(méi)有大幅增長(zhǎng)。因此，企業(yè)需要在經(jīng)營(yíng)理念和管理方式上不斷進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新。

 1.1  改變傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)理念，整合區(qū)域資源，進(jìn)行集約化管理

這里說(shuō)的整合區(qū)域資源，進(jìn)行集約化管理，既包含了深耕區(qū)域，增加區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目數(shù)量、密度，又包含整合臨近項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目間的資源共享。同區(qū)域的項(xiàng)目往往具有相似性，在管理上可以互相借鑒，形成管理上的經(jīng)驗(yàn)復(fù)用；鄰近項(xiàng)目之間的部分服務(wù)人員和物資也可以做到共享。這些舉措可以有效降低管理費(fèi)用，提高管理效率。通過(guò)在重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行深耕，加強(qiáng)區(qū)域的戰(zhàn)略布局的方式，提升單位區(qū)域效率，加強(qiáng)品牌的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模效應(yīng)。

萬(wàn)物云的“蝶城”戰(zhàn)略是通過(guò)打造的街道服務(wù)圈的理念，突破小區(qū)限制，將物業(yè)服務(wù)范圍擴(kuò)展到一個(gè)服務(wù)者20-30分鐘可達(dá)或半徑三公里的服務(wù)圈。在區(qū)域內(nèi)的不同物業(yè)項(xiàng)目之間，把管家作為物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)連接客戶(hù)的關(guān)鍵，把基礎(chǔ)業(yè)務(wù)變?yōu)榈莾?nèi)統(tǒng)一的供應(yīng)鏈。通過(guò)智能設(shè)備的投入，結(jié)合人工高效協(xié)作，利用遠(yuǎn)程運(yùn)營(yíng)中心進(jìn)行統(tǒng)一智能調(diào)度，混合用工，提高物業(yè)服務(wù)的邊際效率。

綠城服務(wù)“城市綠洲”戰(zhàn)略，也是改變業(yè)務(wù)思路，將多個(gè)臨近項(xiàng)目精簡(jiǎn)為一體化運(yùn)營(yíng)片區(qū)：通過(guò)精簡(jiǎn)中后臺(tái)職能部門(mén)人員、區(qū)域管理人員，服務(wù)人員復(fù)用，部分服務(wù)外包統(tǒng)一管理，耗材集中采購(gòu)，實(shí)施區(qū)域項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理。同時(shí)強(qiáng)調(diào)物聯(lián)網(wǎng)和智能化平臺(tái)建設(shè)，提升服務(wù)效率的同時(shí)保障服務(wù)品質(zhì)。

保利物業(yè)持續(xù)優(yōu)化拓展質(zhì)量，聚焦深耕京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、中部城市群四大核心經(jīng)濟(jì)帶，在2024年上半年新拓展第三方項(xiàng)目單年合同金額中的占比達(dá)77.0%，同比提升10.5個(gè)百分點(diǎn)。

 1.2  優(yōu)化管理流程，提升運(yùn)營(yíng)效率

企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)機(jī)構(gòu)冗雜、流程繁瑣的情況，物業(yè)企業(yè)也不例外。因此應(yīng)根據(jù)科學(xué)的管理方法，優(yōu)化內(nèi)部管理流程，減少管理層級(jí)，以提高管理效率。通過(guò)引入信息化管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化和無(wú)紙化，降低辦公費(fèi)用。推行標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，上下使用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，避免因資料不合規(guī)、信息不對(duì)稱(chēng)而產(chǎn)生摩擦，降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)公司的預(yù)算進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)格的管理，杜絕公器私用等違規(guī)違法行為。

保利物業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)智化提升業(yè)務(wù)敏捷性，有效降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從業(yè)務(wù)源頭至財(cái)務(wù)終端，全流程實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化、智能化：通過(guò)上下統(tǒng)一的財(cái)務(wù)體系，將分散的業(yè)務(wù)條線，都納入到統(tǒng)一的管理體系之中；通過(guò)數(shù)字化，提高了數(shù)據(jù)分析能力和信息傳輸速度，并且做到了全流程可視化；而智能化的應(yīng)用，不僅簡(jiǎn)化了數(shù)據(jù)填報(bào)中重復(fù)的部分，更提高了數(shù)據(jù)處理的效率和準(zhǔn)確性，還能做到對(duì)敏感信息的有效過(guò)濾。

人力成本優(yōu)化與人力資源質(zhì)效提升

圖：2023年上市物企人工成本占總成本比例分布情況

人力成本是物業(yè)企業(yè)成本構(gòu)成中最大的支出項(xiàng)，從過(guò)去的數(shù)據(jù)來(lái)看，通常占總成本的50%左右。隨著全國(guó)十余省份陸續(xù)上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，多地人社局上調(diào)2025年社保繳費(fèi)基數(shù)，企業(yè)用工成本將會(huì)進(jìn)一步提高。物業(yè)行業(yè)基層人員從業(yè)意愿低、收入低，流動(dòng)率高。作為服務(wù)型企業(yè)，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)人才是企業(yè)寶貴的財(cái)富，為了留住人才，需要保障員工的薪酬待遇，加之招聘、培訓(xùn)、試錯(cuò)、閑置、福利等隱性成本，人力成本壓力居高不下。優(yōu)化人力資源配置、提升人力資源效率是降低人力成本的有效途徑。通?？梢苑譃槿齻€(gè)方面：

 2.1  從公司內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)進(jìn)行人員優(yōu)化，去除臃腫組織

通常會(huì)以區(qū)域合并、精簡(jiǎn)層級(jí)、精簡(jiǎn)職能部門(mén)等方式，縮減原本較為臃腫的架構(gòu)。

中海物業(yè)組織架構(gòu)由4級(jí)管控變成3級(jí)管控，明確“總部—城市—項(xiàng)目”的管控定位，賦能一線，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)總部、做深城市、做活項(xiàng)目的目的；對(duì)下屬二級(jí)公司進(jìn)行重組清算，從19家二級(jí)公司變成13家二級(jí)公司，對(duì)組織進(jìn)一步瘦身，打造匹配業(yè)務(wù)發(fā)展的柔性組織、敏捷組織。

 2.2  從經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行優(yōu)化，減少低效低質(zhì)項(xiàng)目的人力投入

通過(guò)精簡(jiǎn)低效副業(yè)，縮小業(yè)務(wù)范圍，減少在非主營(yíng)業(yè)務(wù)、非優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域的投入，將重點(diǎn)回歸到主營(yíng)業(yè)務(wù)中。過(guò)去，一些物業(yè)企業(yè)引入新的業(yè)務(wù)條線，擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)范圍，然而隨著時(shí)代的發(fā)展，這些原本優(yōu)質(zhì)或是具有發(fā)展?jié)摿Φ臈l線出現(xiàn)了疲態(tài)，因此需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行切割。

綠城服務(wù)于24年出售所持有教育公司MAG的部分股權(quán)，持股比例從53.9%降至35%，綠城方面稱(chēng)，原本計(jì)劃透過(guò)MAG的澳洲教育系統(tǒng)及商業(yè)模式支持其中國(guó)幼兒教育相關(guān)業(yè)務(wù)大規(guī)模發(fā)展，如今預(yù)期該目標(biāo)無(wú)法短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，因而選擇出售。

從項(xiàng)目質(zhì)量角度進(jìn)行優(yōu)化，清退低質(zhì)項(xiàng)目，對(duì)收繳率低、管理難度大、高投入低回報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行主動(dòng)切割，確保保留的項(xiàng)目為正向收益項(xiàng)目。

萬(wàn)物云對(duì)非價(jià)值街道內(nèi)盈利能力較低的住宅項(xiàng)目進(jìn)行修剪，23年、24年均有低質(zhì)住宅物業(yè)項(xiàng)目被萬(wàn)物云主動(dòng)切割。

 2.3  從提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)單人效率，改變用工方式方面提升工作效率

可通過(guò)招聘高學(xué)歷人才、高級(jí)人才的方式提升新員工質(zhì)量；通過(guò)組織培訓(xùn)，提升老員工的工作技能；又或是合理調(diào)度人員，增加服務(wù)人員的服務(wù)半徑，實(shí)現(xiàn)人員、設(shè)備的流轉(zhuǎn)復(fù)用；也可以從人員安排層面，采用靈活用工、產(chǎn)業(yè)外包等方式降低固定員工占比。

各大物業(yè)公司已加強(qiáng)應(yīng)屆大學(xué)生招聘比例，使人才隊(duì)伍年輕化、專(zhuān)業(yè)化；中建物業(yè)針對(duì)企業(yè)在職員工制定人才培養(yǎng)方案，強(qiáng)化員工在服務(wù)禮儀、工程維修、智能化管理方面的行業(yè)技能，提升了員工的專(zhuān)業(yè)性與工作效率；晉安區(qū)美誠(chéng)物業(yè)（小型國(guó)企物業(yè)）采用連片打包共享物業(yè)模式，將無(wú)物業(yè)小區(qū)連片整合，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，統(tǒng)一服務(wù)，減少了管理人員數(shù)量，擴(kuò)大了員工的服務(wù)半徑。

多方面引入科技成果推動(dòng)降本增效

 3.1  科技硬件工具提升服務(wù)效率

通過(guò)引入服務(wù)機(jī)器人、智能設(shè)備，或是在關(guān)鍵部位設(shè)置傳感器，利用智能管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)無(wú)人化操作，提高服務(wù)效率。

萬(wàn)物云的黑貓智能門(mén)禁產(chǎn)品可支持多種開(kāi)門(mén)方式，實(shí)現(xiàn)快速通行，無(wú)需人工進(jìn)行值守；鳳梨一號(hào)自助終端一體機(jī)能一站式解決業(yè)主所有日常需求，解放了辦理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的前臺(tái)員工；垃圾滿(mǎn)溢監(jiān)測(cè)器能監(jiān)測(cè)垃圾滿(mǎn)溢狀態(tài)或垃圾桶傾倒情況，出現(xiàn)狀況時(shí)可及時(shí)通知相關(guān)人員前往處理，可以節(jié)省巡檢頻率，提高人員反應(yīng)速度。

圖：萬(wàn)物云的鳳梨一號(hào)自助終端一體機(jī)落戶(hù)某項(xiàng)目

碧桂園服務(wù)的零號(hào)居民清潔機(jī)器人，可在4小時(shí)內(nèi)清掃20層樓；智慧化電梯管理則通過(guò)傳感設(shè)備除了可以實(shí)時(shí)感知電梯狀態(tài)，做到異常事件監(jiān)測(cè)外，還可以實(shí)現(xiàn)電動(dòng)車(chē)阻車(chē)、自動(dòng)報(bào)警等功能。

圖：碧桂園服務(wù)的零號(hào)機(jī)器人

中海物業(yè)利用搭載無(wú)人機(jī)對(duì)高層建筑外墻飾面安全信息、樓體違建等情況進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，主動(dòng)預(yù)防外墻空鼓、開(kāi)裂破損等安全事故的發(fā)生，同時(shí)，無(wú)人機(jī)還能執(zhí)行航拍、外墻清洗等其他任務(wù)，一機(jī)多能，在提升效率的同時(shí)提高了業(yè)務(wù)范圍。

圖：中海物業(yè)的無(wú)人機(jī)傳輸回來(lái)的樓體掃描情況

此外，物業(yè)企業(yè)還可以通過(guò)優(yōu)化、改進(jìn)設(shè)備，通過(guò)引入成熟的技術(shù)，從微小處減少開(kāi)支。如通過(guò)減少設(shè)備運(yùn)營(yíng)時(shí)的能耗：變聲光感應(yīng)燈為紅外感應(yīng)燈、將室外照明換成太陽(yáng)能燈；或是通過(guò)資源回收的方式減少消耗：推廣雨水收集系統(tǒng)和中水回用系統(tǒng)，處理后可用于小區(qū)的綠化灌溉、道路沖洗。

 3.2  軟件優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，重構(gòu)業(yè)務(wù)平臺(tái)

通過(guò)智能管理平臺(tái)，分析相關(guān)數(shù)據(jù)，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，拆解復(fù)雜項(xiàng)目，智能協(xié)調(diào)工作，達(dá)到降本增效的目的。

萬(wàn)物云的靈石邊緣服務(wù)器和飛鴿任務(wù)平臺(tái)共同搭建起智能管理新模式，通過(guò)二者互聯(lián)互通，實(shí)現(xiàn)了AI巡檢、智能調(diào)度，大大提高了工作效率；龍湖智創(chuàng)生活的智慧空間科技產(chǎn)品矩陣，將人工智能、AIoT及智能應(yīng)用等科技手段滲透在各種應(yīng)用場(chǎng)景，通過(guò)數(shù)據(jù)分析進(jìn)行管理優(yōu)化，提高管理效率。

圖：龍湖智創(chuàng)生活智慧社區(qū)解決方案

供應(yīng)鏈體系的優(yōu)化

物業(yè)企業(yè)可向上游延伸，接入供應(yīng)鏈體系，通過(guò)成為供應(yīng)商的方式，為自己定制最適合產(chǎn)品，如2023年，越秀物業(yè)與奧的斯的快速電梯成立合資公司，參與電梯業(yè)務(wù)。這種模式可以從需求端轉(zhuǎn)變成供應(yīng)端，在采購(gòu)和運(yùn)維等環(huán)節(jié)中獲得較為優(yōu)勢(shì)的地位。

或是與合作方簽訂長(zhǎng)期戰(zhàn)略，利用自身市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，獲得更優(yōu)惠的價(jià)格和更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。對(duì)于供應(yīng)商而言，為具有一定品牌影響力的企業(yè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定提供產(chǎn)品，是提升供應(yīng)商口碑、降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的很好的方式。這種合作模式并不局限于品牌大廠之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，只要物業(yè)企業(yè)具有穩(wěn)定的需求，就可以在談判中獲得優(yōu)勢(shì)。

結(jié)語(yǔ)：物業(yè)企業(yè)的降本增效，提高經(jīng)營(yíng)管理效率是基本功，優(yōu)化人力資源配置是直接實(shí)現(xiàn)方式，科技賦能是長(zhǎng)期舉措，加強(qiáng)供應(yīng)鏈管理是額外助力。在未來(lái)發(fā)展中，企業(yè)只有不斷強(qiáng)化自身，做好長(zhǎng)期規(guī)劃，通過(guò)不斷完善，增強(qiáng)自己降本增效的能力。