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行業(yè)轉型背景與區(qū)域深耕動因

 1.1  政策驅動因素

隨著國家相關建設政策的陸續(xù)出臺，物企需依據(jù)政策導向及時調整自身發(fā)展策略，在2016年，國務院就出臺《關于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》，該意見重點以戶籍制度改革、城鄉(xiāng)融合發(fā)展以及產業(yè)布局為核心內容，旨在有力地推動新型城鎮(zhèn)建設進程，通過一系列舉措加大新型城鎮(zhèn)的人口密度。2022年，住建部在21個市（區(qū)）開展第一批城市更新試點工作，這一舉措進一步推動城市更新工作進展，例如基礎設施改造、老舊小區(qū)更新以及智慧城市建設等。這些工作的開展也使得區(qū)域內的物企經營環(huán)境發(fā)生變化，老舊小區(qū)更新與基礎設施改造和智慧城市建設均對物企提出新要求，促使物企著眼于深耕所在區(qū)域，以更好地契合城市更新帶來的變化。

2024年，中央經濟工作會議與《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃（2024-2028年）》更是從多方面發(fā)力，不僅對戶籍制度進行深化改革，放寬常駐人口300萬以下的城市的落戶限制，以此吸引更多人口流入，增加城市活力，而且著重進行都市圈培育，進一步強化城市安全韌性。同時，選定15個（例如石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州等）城市啟動城市升級計劃，未來這些優(yōu)先啟動城市升級計劃的城市，將會在資源分配上獲得更多傾斜，在基建維護、GDP發(fā)展等方面具備優(yōu)勢，其經濟市場也會更具吸引力。

 1.2  規(guī)模擴張瓶頸顯現(xiàn)

物業(yè)管理行業(yè)近年來正經歷著發(fā)展模式的轉變，管理面積的增長速度已然放緩，管理規(guī)模增速呈現(xiàn)下滑趨勢。從歷年百強企業(yè)的數(shù)據(jù)來觀察，在2021年時，管理面積與合約面積的增速達到近4年的最高值（近17%），此后便連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑情況，到如今均已降至7%以下。

物企逐漸意識到過去瘋狂式單純注重面積拓展的模式存在諸多弊端，開始主動退出效益不佳的項目，轉變發(fā)展策略，將重點放在對優(yōu)質項目的重點保護以及積極拓展之上，不再盲目追求規(guī)模的擴大。當下，專注核心優(yōu)質項目以及區(qū)域發(fā)展已然成為行業(yè)的主流趨勢，物企更加重視效益與質量的并重，力求在穩(wěn)健發(fā)展的同時，實現(xiàn)綜合實力的提升，以更好地應對市場變化，適應行業(yè)發(fā)展的新階段。

圖：2020-2023年百強企業(yè)管理面積、合約面積均值及增速變化情況

 1.3  城市更新行動帶來的存量市場機遇

城市更新行動則可能成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的重要契機，尤其對于秉持深耕區(qū)域發(fā)展核心策略的物企而言。

在業(yè)務拓展方面，老舊小區(qū)普遍存在配套服務缺失的狀況，伴隨城市更新工作推進，老舊小區(qū)完成更新改造后對服務或有著新需求，物企可借此契機承接相應服務項目，實現(xiàn)管理規(guī)模擴充，同時，老舊商業(yè)街區(qū)等區(qū)域更新改造后同樣亟待專業(yè)維護力量介入，這為物企拓展業(yè)務覆蓋范圍、提升市場份額的關鍵著力點。

在服務升級方面，城市更新行動高度聚焦居民生活品質提升以及城市功能完善，促使物企積極進行服務內容迭代更新，從過往單一的安保、保潔等基礎服務逐步向智能化管理、社區(qū)養(yǎng)老、文化營造等多元化、高品質服務領域延伸拓展，通過服務升級，物企如何打造出自身的差異化競爭優(yōu)勢，在市場中脫穎而出，進而有效提升品牌影響力，增強市場認可度與客戶粘性成為發(fā)展關鍵。

在合作發(fā)展方面，城市更新工作具有明顯的多領域協(xié)同特征，涉及上游地產、社區(qū)運營以及各類專業(yè)服務等多個環(huán)節(jié)，物企以深耕區(qū)域為導向，可充分利用這一特性，與各方主體開展深度合作，整合各方優(yōu)勢資源，共同參與到城市更新項目之中，可以說，城市更新行動從多方面為深耕區(qū)域的物企創(chuàng)造可觀的發(fā)展機遇。

區(qū)域深耕戰(zhàn)略的典型模式分類

當下，上市物企在規(guī)模發(fā)展模式的區(qū)域布局類型方面有著不同專注點，或深耕核心區(qū)域，即將資源重點投入到自身已具備優(yōu)勢的特定區(qū)域，深度挖掘業(yè)務機會以穩(wěn)固市場地位；或優(yōu)化管理密度，依靠合理調配管理資源，提升單位區(qū)域或項目的管理效率，進而降低運營成本；亦或是通過合資合作拓展市場，整合雙方優(yōu)勢資源，開拓新市場，拓寬業(yè)務版圖。這些不同的布局模式均圍繞提升市場份額、降低運營成本、增強競爭力展開，助力企業(yè)實現(xiàn)高質量發(fā)展。

 2.1  核心城市輻射型

核心城市輻射型模式以核心城市為中心向周邊區(qū)域輻射，構建以點帶面的布局形態(tài)來推動企業(yè)發(fā)展、增強市場競爭力。

例如中海物業(yè)深耕北上廣深等一線城市，踐行“四大深耕”策略做深做實，明確當?shù)厥袌鲆?guī)模前三目標，通過布局提升管理密度、優(yōu)化資源配置降成本、增強競爭力，2024H1其核心城市在管面積達4.23億平方米且較2023年底增加5.3%，鞏固市場地位。

金科服務深耕與長江經濟帶重合區(qū)域，在西南及長江沿線在管面積占比90%左右，對重點、次重點城市分別做密做厚、做濃做深以實現(xiàn)區(qū)域內深度發(fā)展。

融創(chuàng)服務聚焦45個核心城市整合資源提升競爭力，2024H1在40+核心城市堅持聚焦策略，在管面積達2.82億平方米，且單年簽約額中98%來源于這40+核心城市，實現(xiàn)規(guī)模與品質協(xié)同發(fā)展，提升市場占有率、品牌影響力與競爭力。

新希望服務以西南區(qū)域成都、昆明等重點城市為中心輻射周邊，在中心城市做精做細提升品牌影響力帶動周邊業(yè)務發(fā)展、強化市場地位，這些企業(yè)憑借此模式結合自身策略優(yōu)勢在相應區(qū)域取得良好發(fā)展成果。

 2.2  城市群聯(lián)動型

以城市群為單位開展業(yè)務布局，通過聯(lián)動區(qū)域內多個城市形成協(xié)同效應。

以綠城服務為例，其在長三角地區(qū)精心實施“綠洲計劃”，聚焦區(qū)域聯(lián)動這一關鍵舉措，全方位提升管理密度與服務質量。從具體數(shù)據(jù)來看，2024H1綠城服務于長三角地區(qū)所達成的在管面積達1.71億平方米，占其總在管面積的比重達35.4%，綠城服務秉持穩(wěn)健發(fā)展的理念，主動退出非核心城市存在風險的項目，將重心放到城市群聯(lián)動，通過這種基于城市群的聯(lián)動模式，綠城服務收獲協(xié)同發(fā)展成果。一方面，成功提升在長三角區(qū)域內的市場份額，進一步鞏固在該區(qū)域市場中的地位；另一方面，借助區(qū)域內各城市間的資源共享以及由此產生的協(xié)同效應，實現(xiàn)運營成本的有效降低，同時服務質量也得到實質性的提升，為企業(yè)在后續(xù)的市場競爭中積累優(yōu)勢。

 2.3  合資合作型

在市場競爭日益激烈的大背景下，眾多企業(yè)選擇通過合資合作的方式，巧妙整合外部資源，進而實現(xiàn)市場的有效拓展。

以濱江服務為例，其聚焦于長三角地區(qū)，通過與地方政府以及開發(fā)商攜手設立合資公司，截至2024H1，已成功搭建起29家合作公司平臺。從具體的業(yè)務數(shù)據(jù)來觀測，2024H1濱江服務的在管面積達0.63億平方米，同比上漲29.6%，且值得關注的是，來自獨立第三方的項目占比高達57.7%，借助合資合作這一模式，濱江服務不僅達成市場范圍的有效拓展，更是充分利用資源整合以及協(xié)同效應所帶來的優(yōu)勢，使得運營效率與服務質量均獲得顯著提升，進一步增強自身在市場中的競爭力。

同樣，招商積余也積極踐行這一發(fā)展模式，深化區(qū)域優(yōu)勢資源戰(zhàn)略合作模式，通過新設多個合資公司，圍繞資源獲取、市場深耕以及業(yè)務拓展等多個維度開展全方位、深層次的合作，從而構建起穩(wěn)定的業(yè)務來源體系。2024H1，招商積余的城市空間收入達1.97億元，占非住業(yè)態(tài)面積近三成之多。通過這種合作協(xié)同的模式，招商積余在城市空間領域的市場份額呈現(xiàn)出穩(wěn)步提升的良好態(tài)勢，不僅成功拓寬自身的業(yè)務范圍，而且借助資源整合與協(xié)同效應，全面提升市場競爭力，為其在行業(yè)內的持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎。

 2.4  獨立外拓型

通過獨立市場拓展，擺脫對關聯(lián)方的依賴，形成自主外拓能力。永升服務通過積極對的戰(zhàn)略并購策略，提高市場占有率，持續(xù)鞏固區(qū)域優(yōu)勢，提升市場密度。永升服務在2024H1的在管面積達到2.36億平方米，同比增長4.2%，其中來自獨立第三方的項目占比達到74.4%。通過獨立外拓模式，永升服務不僅提升市場占有率，還通過資源整合和協(xié)同效應，增強市場競爭力。

潛在挑戰(zhàn)與風險預警

盡管物業(yè)管理行業(yè)在區(qū)域深耕和跨區(qū)域擴張中展現(xiàn)出潛力，但企業(yè)在擴張和市場爭奪的過程中，也面臨著諸多潛在挑戰(zhàn)與風險。這些挑戰(zhàn)不僅包括區(qū)域經濟波動、政策變化等外部環(huán)境因素，還涉及企業(yè)內部管理能力、文化適配以及資源調配等核心問題。

 3.1  過度集中風險

當物企將業(yè)務過度集中于某一特定區(qū)域時，會使其對該區(qū)域的經濟波動極為敏感。一旦集中區(qū)域出現(xiàn)經濟下行、產業(yè)結構調整或重大政策變動等情況，當?shù)氐姆康禺a市場活躍度可能降低，新建項目數(shù)量減少，同時居民消費能力和對物業(yè)服務的支付意愿也可能受到影響，進而導致物企的業(yè)務拓展受限、物業(yè)費收繳困難等問題。而且，由于業(yè)務重心高度依賴這一區(qū)域，很難通過其他地區(qū)的業(yè)務來平衡和緩沖這種沖擊，可能使企業(yè)面臨較大的經營壓力，甚至影響到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

 3.2  遷移困境

物企跨區(qū)域發(fā)展時，或遇到文化與支付習慣適配的難題。具體而言，各個不同的區(qū)域往往具備獨有的地域文化、生活習慣，并且當?shù)鼐用裨谛枨蠓矫嬉渤尸F(xiàn)出差異化的特點。物企在跨區(qū)域擴張過程中，常常會面臨文化適配方面的挑戰(zhàn)。某地業(yè)主可能更注重物業(yè)服務的精細化、個性化以及社區(qū)活動的豐富度，而另一區(qū)域業(yè)主或許更看重安保、設施維護等基礎服務的扎實性。這就意味著在服務標準上存在差異，物企的服務模式和標準若單純照搬，可能無法滿足對應地業(yè)主的期望，導致客戶滿意度下降。因此，要針對不同區(qū)域制定差異化的服務方案，對物企的管理能力、人員培訓以及資源調配等方面都提出更高要求。

 3.3  競爭紅海預警

未來，經濟潛力高、人口密集且具備潛力產業(yè)的區(qū)域將成為物企競相角逐的熱點，并可能迅速演變?yōu)楦偁幖t海。頭部企業(yè)憑借品牌優(yōu)勢、優(yōu)質服務以及強大的資源整合能力，持續(xù)擴大市場份額，而中小型企業(yè)則面臨市場份額被擠壓的壓力。隨著更多企業(yè)進入這些區(qū)域，市場競爭將進一步加劇。對于新進入者或規(guī)模較小的物企而言，要在激烈的競爭中脫穎而出并獲取足夠的市場份額，不僅需要在服務質量、價格策略等方面具備競爭力，還需不斷創(chuàng)新服務模式，挖掘差異化競爭優(yōu)勢。否則，這些企業(yè)很可能在激烈的市場競爭中逐漸被邊緣化或被并購的風險。

未來趨勢展望

 4.1  從"區(qū)域深耕"到"生態(tài)共建"

隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，物企從單純的區(qū)域深耕逐漸向生態(tài)共建邁進或是新出路。通過將社區(qū)增值服務與本地生活進行深度融合，打造出全新的社區(qū)生態(tài)模式是不錯的選擇。一方面，可在社區(qū)內提供諸如社區(qū)團購、養(yǎng)老服務、房屋托管等多樣化的增值服務，滿足居民日常生活的多元需求，提升居民生活的便利性和舒適度，增強客戶粘性；另一方面，積極與周邊的商家、服務機構等進行合作，將本地生活資源引入社區(qū)，比如聯(lián)合周邊的超市、餐廳、健身房等開展優(yōu)惠活動、會員互通等，拓寬服務邊界，形成一個以社區(qū)為核心，涵蓋多領域、多業(yè)態(tài)的生活服務生態(tài)系統(tǒng)。這種生態(tài)共建模式不僅為居民創(chuàng)造更優(yōu)質的生活體驗，也可為物企開辟新的盈利增長點，提升企業(yè)在市場中的綜合競爭力，有望成為未來行業(yè)發(fā)展的重要趨勢之一。

 4.2  技術驅動的管理邊界突破

在當今數(shù)字化時代，科技技術正成為推動多行業(yè)突破邊界的關鍵力量，數(shù)字孿生技術與AI大模型展現(xiàn)出廣闊的應用前景。借助數(shù)字孿生技術，物企可以對不同區(qū)域的物業(yè)項目進行高精度的數(shù)字化建模，將現(xiàn)實中的物理設施、空間布局、人員流動等信息以虛擬模型的形式呈現(xiàn)出來。通過實時采集和更新數(shù)據(jù)，實現(xiàn)對跨區(qū)域項目的遠程監(jiān)控、智能分析和精準決策；AI大模型可推動行業(yè)向智能化、精細化轉型，通過自然語言處理技術，構建智能客服系統(tǒng)，實現(xiàn)工單自動分類與知識庫精準匹配，將響應時效從工作日級縮短至實時。充分運用數(shù)字化成果，或可使物企能夠更有效地對分散在不同區(qū)域的項目進行統(tǒng)籌管控，助力企業(yè)實現(xiàn)跨區(qū)域的規(guī)?；l(fā)展，未來有望重塑物管行業(yè)的運營模式和競爭格局。