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近年來，房地產(chǎn)市場格局發(fā)生深刻變化，進(jìn)入存量市場階段后，與之緊密相關(guān)的物管行業(yè)也面臨著新的形勢。一方面，在重慶、武漢、南昌、銀川等多個(gè)城市陸續(xù)出現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)的情況，其降幅處于20%到35%之間；但另一方面，北上廣深四個(gè)一線城市以及部分強(qiáng)二線城市的物管費(fèi)卻變化不大，甚至上海的部分二手豪宅還主動(dòng)提高物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)調(diào)整的差異化現(xiàn)象，反映出不同地區(qū)物業(yè)管理市場和政策環(huán)境等方面存在著顯著區(qū)別，值得深入解讀和探討。

二、三線城市不同程度降費(fèi)，一線城市高端項(xiàng)目逆勢上漲

去年以來，部分城市出臺(tái)住宅前期物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)政策，其中，武漢、青島等大部分城市的政策制定較為科學(xué)。一是指導(dǎo)價(jià)定價(jià)較高，覆蓋絕大部分住宅項(xiàng)目，二是允許執(zhí)行物業(yè)費(fèi)的浮動(dòng)管理機(jī)制，符合市場調(diào)節(jié)規(guī)律。但是，也有部分城市出臺(tái)的政策存在一定問題，一是指導(dǎo)價(jià)設(shè)置覆蓋范圍不足，二是未設(shè)置價(jià)格浮動(dòng)機(jī)制。根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，重慶物業(yè)費(fèi)均值約2.0元/㎡/月，但重慶最高限價(jià)為1.9元/㎡/月。此外，重慶市物業(yè)費(fèi)高于1.9元/㎡/月的項(xiàng)目數(shù)量占比高達(dá)38%。正因如此，重慶市上百個(gè)小區(qū)業(yè)主聯(lián)合要求降費(fèi)，部分項(xiàng)目業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，在激烈的市場反響下，重慶市相關(guān)部門一度考慮優(yōu)化方案進(jìn)行修正。

圖：部分城市物業(yè)費(fèi)、政策與市場對比情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫·物業(yè)版（點(diǎn)擊查看更多數(shù)據(jù)）

注：部分城市政策數(shù)據(jù)只適用局部城區(qū)

物業(yè)管理行業(yè)作為關(guān)乎民生的行業(yè)，政策容錯(cuò)率低，過度的行政指導(dǎo)可能造成不可控的影響，可能導(dǎo)致行業(yè)陷入“低價(jià)-低質(zhì)-低滿意度”的惡性循環(huán)，更不利于資產(chǎn)保值增值，因此，政策調(diào)控“有形的手”與市場“無形的手”要協(xié)同配合，避免脫節(jié)。 根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年至今，降費(fèi)項(xiàng)目主要集中在我國部分二線城市及三線城市，如重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以來發(fā)布物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策的城市，物業(yè)費(fèi)整體降幅區(qū)間主要集中在10%-40%。具體來看，武漢部分項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)降幅10-50%；青島部分項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)降幅10-20%；重慶部分項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)降幅在5-50%；成都部分項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)降幅10-50%；銀川部分項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)降幅10-20%，以上五個(gè)城市均為去年發(fā)布物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)相關(guān)政策，政策影響比較明顯，降價(jià)項(xiàng)目數(shù)量較多。不同城市、不同項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)跌幅差異較大。

漲價(jià)項(xiàng)目整體來看數(shù)量較少，主要是前期物業(yè)費(fèi)定價(jià)偏低的項(xiàng)目。北京、上海、深圳等一線城市都出現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)漲價(jià)現(xiàn)象，例如上海某高端住宅項(xiàng)目，業(yè)主主動(dòng)要求上調(diào)物業(yè)費(fèi)，以維持高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和良好居住體驗(yàn)，項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)先后經(jīng)歷四次調(diào)價(jià)，從2.2元/㎡/月漲至5.95元/㎡/月，此外，上海物業(yè)費(fèi)提價(jià)項(xiàng)目主要集中在前期物業(yè)費(fèi)定價(jià)偏低的老舊小區(qū)。蘇州、無錫等二線城市也有部分項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)上漲，其中蘇州、無錫漲幅約5%，漲價(jià)后的物業(yè)費(fèi)更接近周邊同等項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)水平。

本輪物業(yè)費(fèi)調(diào)整原因

近期部分城市物業(yè)費(fèi)下調(diào)，主要是多重因素疊加的結(jié)果：

其一是房價(jià)、房租調(diào)整帶來的連鎖反應(yīng)。在房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變背景下，部分城市房價(jià)和房租出現(xiàn)調(diào)整，考慮到房屋持有成本，業(yè)主對物業(yè)費(fèi)的敏感度提升，于是通過聯(lián)名議價(jià)、組建業(yè)委會(huì)等方式與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，推動(dòng)物業(yè)費(fèi)降價(jià)。

其二是地方政府出臺(tái)物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策，通過行政手段規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

其三則是物業(yè)管理行業(yè)競爭加劇，企業(yè)為提升收繳率或競標(biāo)成功率主動(dòng)降價(jià)。 反觀超一線城市物業(yè)費(fèi)上漲原因：

第一，人力剛性成本攀升更明顯。社保繳費(fèi)基數(shù)連年調(diào)高、最低工資標(biāo)準(zhǔn)遞增，疊加超一線城市專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的溢價(jià)效應(yīng)。

第二，部分項(xiàng)目前期物業(yè)費(fèi)定價(jià)偏低。開發(fā)商銷售階段為加快項(xiàng)目去化，往往采取低物業(yè)費(fèi)策略，導(dǎo)致部分項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)定價(jià)低于周邊同級(jí)項(xiàng)目，而項(xiàng)目交付后，物業(yè)企業(yè)又面臨成本壓力，因此在市場調(diào)節(jié)作用下，可實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)上漲。

物業(yè)費(fèi)調(diào)整反映的深層問題與影響

物業(yè)費(fèi)調(diào)整是當(dāng)前行業(yè)變化的重要信號(hào)，反映了物業(yè)服務(wù)從“粗放管理”向“質(zhì)價(jià)相符”模式轉(zhuǎn)變的趨勢，也反映出行業(yè)發(fā)展面臨的一些深層次問題：

第一，社會(huì)對物管行業(yè)的重視程度不夠。社會(huì)對行業(yè)的認(rèn)知仍停留在基礎(chǔ)服務(wù)層面，忽視其社區(qū)治理價(jià)值；行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)認(rèn)同感缺失，導(dǎo)致人才流失與創(chuàng)新動(dòng)力不足。

第二，行業(yè)缺乏規(guī)范化發(fā)展。房地產(chǎn)增量時(shí)代，物管行業(yè)依托規(guī)模擴(kuò)張粗放發(fā)展，依賴基礎(chǔ)服務(wù)盈利；存量時(shí)代，市場競爭與需求升級(jí)倒逼行業(yè)構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化體系，通過數(shù)字化手段融入社區(qū)治理、健全監(jiān)督機(jī)制，以規(guī)范化提升服務(wù)競爭力和長效運(yùn)營能力。

本輪物業(yè)費(fèi)的調(diào)整的影響在于：一方面可能會(huì)強(qiáng)化業(yè)主對物業(yè)費(fèi)的敏感度，尤其是在房價(jià)波動(dòng)期可能加劇繳費(fèi)爭議，不利于社會(huì)整體穩(wěn)定、和諧；另一方面，物業(yè)費(fèi)的調(diào)整也可能帶來以下三方面的積極影響：一是讓業(yè)主更清晰認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)的價(jià)值，高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)不但能帶來好的居住體驗(yàn)，而且有助于房屋資產(chǎn)保值增值，理性的業(yè)主更加期待好物業(yè)服務(wù)；二是讓物業(yè)企業(yè)認(rèn)識(shí)到了服務(wù)品質(zhì)的重要性，更加強(qiáng)化服務(wù)品質(zhì)建設(shè)，為企業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)；三是，地方和基層政府也認(rèn)識(shí)到物業(yè)的重要性，因其關(guān)乎民生，直接影響社會(huì)基層治理，所以以后在制定和出臺(tái)物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策時(shí)，會(huì)更加重視對相關(guān)市場主體的調(diào)研，避免引起市場和社會(huì)問題。

物業(yè)企業(yè)如何應(yīng)對市場變化？

面對物業(yè)費(fèi)下調(diào)和市場競爭加劇，物業(yè)企業(yè)如何應(yīng)對市場變化？

首先，應(yīng)當(dāng)將目光聚焦服務(wù)品質(zhì)提升，避免無效內(nèi)卷競爭。通過服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、智能化科技應(yīng)用“卷服務(wù)”，增強(qiáng)業(yè)主滿意度和忠誠度；“不卷價(jià)格”，避免與其他企業(yè)無效內(nèi)卷競爭。其次，應(yīng)加快優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，提升運(yùn)營效率，提升企業(yè)市場競爭力。再次，借助科技賦能，推動(dòng)智能化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型。提升管理效率和服務(wù)響應(yīng)速度。最后，加強(qiáng)品牌建設(shè)，通過標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和優(yōu)質(zhì)客戶體驗(yàn)，提升品牌影響力和市場競爭力。

行業(yè)面臨多重壓力

從行業(yè)整體來看，我們認(rèn)為當(dāng)前面臨著諸多調(diào)整壓力，這些壓力正影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展走向。

第一，成本與利潤的雙重?cái)D壓。人力成本持續(xù)攀升，尤其在社保規(guī)范化和老齡化加劇背景下，一線用工成本上漲顯著。同時(shí)，物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策與業(yè)主對調(diào)價(jià)的敏感度上升，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)收入和利潤增長受限。

第二，業(yè)主服務(wù)需求升級(jí)的壓力。業(yè)主對服務(wù)性價(jià)比要求提升，行業(yè)面臨“品質(zhì)服務(wù)供給不足”與“業(yè)主服務(wù)需求升級(jí)”的矛盾，傳統(tǒng)粗放的服務(wù)模式難以為繼，部分企業(yè)的服務(wù)能力建設(shè)亟待提升。

第三，政策與市場環(huán)境變化。物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策、空置房物業(yè)費(fèi)減免政策及趨于嚴(yán)格的行業(yè)規(guī)范化要求，迫使物業(yè)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營策略。與此同時(shí)，行業(yè)市場競爭更加激烈，企業(yè)內(nèi)卷競爭下出現(xiàn)低價(jià)競爭、帶資進(jìn)場等非常規(guī)市場現(xiàn)象，給行業(yè)健康發(fā)展帶來挑戰(zhàn)。

第四，科技轉(zhuǎn)型與數(shù)據(jù)合規(guī)挑戰(zhàn)。行業(yè)智能化系統(tǒng)滲透不足導(dǎo)致服務(wù)效率瓶頸凸顯，倒逼物業(yè)企業(yè)加快物聯(lián)網(wǎng)、AI等技術(shù)應(yīng)用以提升服務(wù)效率和質(zhì)量。但中小型企業(yè)可能因技術(shù)投入不足面臨困境；此外，個(gè)人信息保護(hù)法規(guī)趨嚴(yán)，企業(yè)數(shù)據(jù)管理成本上升，帶來了科技化轉(zhuǎn)型的額外壓力。

行業(yè)發(fā)展未來展望

面對多重壓力，未來物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展可能呈現(xiàn)以下趨勢：

第一，服務(wù)品質(zhì)升級(jí)與品牌化競爭。隨著人們對生活品質(zhì)要求的不斷提高，業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)的期望也會(huì)更高，物業(yè)企業(yè)要滿足新的市場需求，將加大在人員培訓(xùn)、技術(shù)應(yīng)用和設(shè)施升級(jí)方面的投入，通過標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、智能化升級(jí)提升企業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。基于差異化服務(wù)，企業(yè)之間會(huì)形成品牌化競爭，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

第二，數(shù)字化轉(zhuǎn)型與智能化應(yīng)用深化。人工智能、物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術(shù)將加快滲透至物業(yè)服務(wù)安保、清潔、設(shè)施維護(hù)等重要場景，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)服務(wù)效率和品質(zhì)的提升。

第三，國資改革驅(qū)動(dòng)行業(yè)內(nèi)部資源整合。央國企通過資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股權(quán)并購等方式集中資源，并依托政策支持拓展老舊小區(qū)兜底服務(wù)及社區(qū)養(yǎng)老等公共職能，彰顯國資的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。國資企業(yè)與民企或形成差異化競爭格局，共同推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、集約化與智慧化轉(zhuǎn)型。

第四，服務(wù)多元化與社區(qū)消費(fèi)融合。“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式受到了政策方面的支持，物業(yè)企業(yè)將聚焦社區(qū)剛需領(lǐng)域持續(xù)拓展增值服務(wù)，從而進(jìn)一步激活社區(qū)消費(fèi)場景。

第五，強(qiáng)化綠色低碳轉(zhuǎn)型和ESG建設(shè)。行業(yè)將聚焦節(jié)能減排技術(shù)應(yīng)用與資源循環(huán)利用，推動(dòng)廢棄物分類、水資源優(yōu)化及綠色建筑認(rèn)證等，物業(yè)企業(yè)將更加強(qiáng)化企業(yè)ESG建設(shè)。