[摘要] 務(wù)實(shí)篤行,價(jià)值躍升
中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究自2008年以來已連續(xù)進(jìn)行十八年,引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注,同時(shí)也得到了行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的認(rèn)可,相關(guān)研究成果已經(jīng)成為評(píng)判物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。2025中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究以“務(wù)實(shí)篤行,價(jià)值躍升”為主題,發(fā)掘一批規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、服務(wù)品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè),發(fā)揮示范帶頭作用,引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量、健康發(fā)展。
營收均值微幅增長
利潤空間持續(xù)壓縮
營業(yè)收入同比增長3.52%,基礎(chǔ)服務(wù)占比進(jìn)一步提高
圖:2021-2024年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值與增速情況
近年來,受宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的影響,物業(yè)管理行業(yè)由“高速增長”轉(zhuǎn)為“高質(zhì)發(fā)展”,百強(qiáng)企業(yè)營收增速呈現(xiàn)持續(xù)放緩態(tài)勢(shì)。2024年,百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值為16.05億元,同比增長3.52%,增速較上年回落1.04個(gè)百分點(diǎn)。
盡管整體來看百強(qiáng)企業(yè)營收增速放緩,但不同類型企業(yè)間分化顯著。增長較為穩(wěn)健的企業(yè)主要包括以下三類:第一,大多數(shù)央國企經(jīng)營較為穩(wěn)??;第二,拓展能力較強(qiáng),品牌口碑較好的企業(yè)在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下仍然實(shí)現(xiàn)較快增長;第三,受關(guān)聯(lián)方影響較小或完全獨(dú)立的企業(yè)業(yè)績更穩(wěn)定。
圖:2023-2024年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入構(gòu)成情況
從收入結(jié)構(gòu)看,2024年,百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為13.43億元,占比約為83.71%,同比提升1.66個(gè)百分點(diǎn),在總營收中占據(jù)核心地位;增值服務(wù)收入占比13.84%,同比下降1.39個(gè)百分點(diǎn);創(chuàng)新型服務(wù)收入占比2.45%,同比下降0.27個(gè)百分點(diǎn)。
圖:2021-2024年百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入均值及增長情況
從各業(yè)務(wù)板塊增速來看,2024年,百強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入均值同比增長5.60%,高于營業(yè)收入均值增速,韌性更強(qiáng),印證了百強(qiáng)企業(yè)在戰(zhàn)略調(diào)整中持續(xù)夯實(shí)主業(yè)的經(jīng)營邏輯;增值服務(wù)收入均值和創(chuàng)新型服務(wù)收入均值分別下降5.93%、6.23%,多元業(yè)務(wù)發(fā)展面臨困局。
社區(qū)增值服務(wù)收縮聚焦,創(chuàng)新服務(wù)發(fā)展不及預(yù)期
圖:2021-2024年百強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入及構(gòu)成情況
2024年,百強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入均值為2.22億元,同比下降5.93%,仍處于持續(xù)下降階段。主要原因是上游房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整,使非業(yè)主增值服務(wù)受到較大影響。2024年,非業(yè)主增值服務(wù)收入均值為0.62億元,同比大幅下降11.43%,業(yè)務(wù)或?qū)⒊掷m(xù)萎縮。社區(qū)增值服務(wù)收入均值為1.60億元,同比小幅下降3.61%,在增值服務(wù)收入中的占比約72.07%,已成為增值服務(wù)的核心業(yè)務(wù)。
圖:2023-2024年百強(qiáng)企業(yè)各類社區(qū)增值服務(wù)收入均值及同比變化
具體來看,百強(qiáng)企業(yè)主要圍繞“空間”“資產(chǎn)”“人”三類需求開展社區(qū)增值服務(wù),秉承“收縮、聚焦”的戰(zhàn)略發(fā)展原則。2024年,百強(qiáng)企業(yè)空間運(yùn)營服務(wù)收入均值為5526.22萬元,同比增長1.05%,占社區(qū)增值服務(wù)收入的34.54%,是百強(qiáng)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)的支柱業(yè)務(wù)。部分百強(qiáng)企業(yè)充分利用社區(qū)公共區(qū)域布局充電樁業(yè)務(wù),提供便民服務(wù),拓寬收入渠道。
在資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)方面,新房銷售及交付下行對(duì)房屋經(jīng)紀(jì)和美居服務(wù)帶來較大沖擊。2024年,美居服務(wù)收入均值為1891.68萬元,同比下降11.67%;房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入均值為1783.85萬元,同比下降9.87%。在社區(qū)生活服務(wù)方面,社區(qū)零售是收入占比最高的業(yè)務(wù)。2024年,百強(qiáng)企業(yè)社區(qū)零售服務(wù)收入均值為3224.61萬元,同比增長0.87%。 百強(qiáng)企業(yè)積極探索創(chuàng)新型業(yè)務(wù),但由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境承壓,消費(fèi)需求降低等因素影響,創(chuàng)新型業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期,2024年,百強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入均值為0.39億元,同比下降6.23%。
圖:2021-2024年百強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入均值及同比變化
在城市服務(wù)方面,百強(qiáng)企業(yè)面臨較大的回款壓力,部分百強(qiáng)企業(yè)對(duì)城市服務(wù)項(xiàng)目更加理性,該板塊的收入呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入也出現(xiàn)下滑趨勢(shì),且降幅明顯。智慧科技服務(wù)板塊表現(xiàn)疲弱,大部分企業(yè)該板塊收入呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
員工成本占比下降,運(yùn)營維護(hù)成本占比提升,成本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
2024年,百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本均值為12.86億,同比增長4.80%,增速下降;營業(yè)成本率為80.13%,較2023年提升0.98個(gè)百分點(diǎn)。
圖:2021-2024年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本均值及營業(yè)成本率情況
一方面,由于業(yè)務(wù)發(fā)展帶來的運(yùn)營成本增加、人工成本的剛性支出、智能化建設(shè)產(chǎn)生的維護(hù)、運(yùn)營成本提升等諸多因素導(dǎo)致百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本持續(xù)維持高位;另一方面,隨著行業(yè)調(diào)整加劇,百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入增速不斷放緩,收入的增速低于成本的增速,從而導(dǎo)致營業(yè)成本率持續(xù)攀升,百強(qiáng)企業(yè)仍然需要高度重視成本管控問題。
圖:2024年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本構(gòu)成情況
從營業(yè)成本構(gòu)成來看,百強(qiáng)企業(yè)員工成本占比有所下降,設(shè)施設(shè)備運(yùn)營維護(hù)成本占比有所提升,成本結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。百強(qiáng)企業(yè)將人員成本視為成本管控的核心,多措并舉降低人員成本:持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)、借助多元化用工模式、科技賦能、技術(shù)替代人工、業(yè)務(wù)外包等舉措管控員工成本。此外,百強(qiáng)企業(yè)通過注重文化建設(shè),增強(qiáng)員工歸屬感,降低流失率,避免不必要的人員成本。
利潤率水平下滑,風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步出清,行業(yè)理性回歸
2024年,百強(qiáng)企業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象仍在持續(xù),毛利潤與凈利潤仍然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2024年,百強(qiáng)企業(yè)毛利潤均值為3.19億元,同比下降1.34%;凈利潤均值為7990.71萬元,同比下降4.71%。
圖:2021-2024年百強(qiáng)企業(yè)毛利潤均值、凈利潤均值及增速情況
2024年,百強(qiáng)企業(yè)毛利率均值為19.87%,較上年下降0.98個(gè)百分點(diǎn),其中,基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)的毛利率均出現(xiàn)下降;凈利率均值為4.98%,首次降至5%以下,較上年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。
圖:2021-2024年百強(qiáng)企業(yè)毛利率和凈利率均值
從企業(yè)經(jīng)營層面看,非業(yè)主增值服務(wù)的持續(xù)收縮以及部分高毛利社區(qū)增值服務(wù)的調(diào)整,對(duì)毛利率產(chǎn)生較大影響;關(guān)聯(lián)方流動(dòng)性危機(jī)以及前期不良并購帶來的不利影響仍然存在。
從業(yè)務(wù)特征上看,物業(yè)管理行業(yè)的核心業(yè)務(wù)是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù),專業(yè)壁壘相對(duì)較低,服務(wù)附加值較低,服務(wù)差異化不顯著,特色品牌優(yōu)勢(shì)難以建立。相比而言,當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)毛利率的下降恰好是行業(yè)價(jià)值理性回歸的重要體現(xiàn)。此外,從行業(yè)屬性上看,物業(yè)管理行業(yè)關(guān)乎民生,具備公共事業(yè)屬性。當(dāng)前,我國物管行業(yè)的利潤率回調(diào),本質(zhì)上是擠出泡沫后的價(jià)值重塑,既符合民生屬性,也為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
管理面積增速放緩
從“擴(kuò)規(guī)模”到“增績效”
管理面積同比增長2.18%,由“拼面積”轉(zhuǎn)為“拼效益”
圖:2021-2024年百強(qiáng)企業(yè)管理面積、合約面積均值及變化情況
在宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大背景下,物業(yè)管理行業(yè)逐步轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng),競爭加劇。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)更加理性、務(wù)實(shí),聚焦質(zhì)量和效益,管理面積增速進(jìn)一步下降。截至2024年底,百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值為6946.30萬平方米,同比增長2.18%,增速較上年下降4.03個(gè)百分點(diǎn);合約面積均值為8847.83萬平方米,同比增長1.01%,增速較上年下降1.15個(gè)百分點(diǎn)。
自2021年以來,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生重大變化,進(jìn)入深度調(diào)整階段,增量市場(chǎng)持續(xù)收縮。2024年,我國新建商品房銷售面積約9.74億平方米,同比減少12.86%,近幾年來持續(xù)處于下降趨勢(shì);房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積約為7.39億平方米,同比下降22.99%,降幅較大,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積下降至7.37億平方米,同比降幅約為27.70%,創(chuàng)近年來新低。
圖:2021-2024年全國新建商品房銷售面積、房地產(chǎn)企業(yè)新開工房屋面積及竣工面積情況
伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整,物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模的增量空間逐步縮小。百強(qiáng)企業(yè)承接新項(xiàng)目的數(shù)量逐步減少,管理面積增長面臨較大壓力。 面對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境,百強(qiáng)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展策略,聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,及時(shí)退出不盈利或者問題突出的低質(zhì)項(xiàng)目,建立動(dòng)態(tài)的優(yōu)化調(diào)整機(jī)制,注重“質(zhì)”的提升,弱化“量”的增長。截至2024年末,百強(qiáng)企業(yè)中管理面積呈下降趨勢(shì)的企業(yè)約占10%,同比增長4個(gè)百分點(diǎn),規(guī)模負(fù)增長的現(xiàn)象進(jìn)一步加劇。不同企業(yè)管理面積的增降情況差異較大,企業(yè)間規(guī)模增長情況分化顯著。管理面積增速相對(duì)較快的企業(yè)集中在部分國企、市場(chǎng)化拓展能力強(qiáng)、服務(wù)品質(zhì)高以及品牌影響力大的企業(yè)。
圖:2023-2024年百強(qiáng)企業(yè)管理面積增降分布情況
加大非住宅細(xì)分賽道拓展力度,但管理面積占比未顯著提升
非住宅賽道不斷細(xì)化,種類繁多,特色突出,對(duì)服務(wù)的個(gè)性化、專業(yè)化、精細(xì)化要求更高,不同業(yè)態(tài)的服務(wù)側(cè)重點(diǎn)差別較大。百強(qiáng)企業(yè)結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)深度布局細(xì)分賽道,構(gòu)筑專業(yè)服務(wù)壁壘,并“以點(diǎn)帶面”深挖細(xì)分領(lǐng)域藍(lán)海市場(chǎng),穩(wěn)固市場(chǎng)競爭地位。在傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)之外提供設(shè)施管理、能源管理、商業(yè)租賃、資產(chǎn)管理等服務(wù),構(gòu)建多樣化的服務(wù)能力以滿足不同目標(biāo)群體的特定需求,構(gòu)筑市場(chǎng)競爭的堅(jiān)實(shí)護(hù)城河。
百強(qiáng)企業(yè)積極拓展非住宅項(xiàng)目,加大力度布局非住宅細(xì)分賽道,但從數(shù)據(jù)上看,非住宅管理面積占比并沒有顯著變化。2024年,百強(qiáng)企業(yè)非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比達(dá)34.21%,與上一年基本保持一致,非住宅拓展成效在數(shù)據(jù)上看并不明顯。從項(xiàng)目拓展方面看,近幾年非住宅賽道的競爭日益激烈,加之宏觀環(huán)境的變化,使物業(yè)公司在拓展非住項(xiàng)目時(shí)面臨諸多挑戰(zhàn)。從項(xiàng)目保有方面看,由于非住宅項(xiàng)目多為單一業(yè)主,采用嚴(yán)格的招投標(biāo)流程,常見的招標(biāo)周期為1-3年。因此,即使非住宅項(xiàng)目“拿得下”,也未必“保得住”,不確定性更強(qiáng)。百強(qiáng)企業(yè)需要不斷提升專業(yè)服務(wù)能力,持續(xù)保持與業(yè)主的密切聯(lián)系,盡量規(guī)避各類不確定因素導(dǎo)致的項(xiàng)目流失風(fēng)險(xiǎn)。
圖:2021-2024年百強(qiáng)企業(yè)管理面積業(yè)態(tài)分布情況
多維度強(qiáng)化市場(chǎng)拓展能力,并購市場(chǎng)存在資源整合機(jī)會(huì)
2024年,百強(qiáng)企業(yè)第三方管理面積占比達(dá)到54.83%,同比微增0.30個(gè)百分點(diǎn),基本維持穩(wěn)定。近幾年,結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)以及百強(qiáng)企業(yè)拓展策略看,第三方管理面積占比理論上應(yīng)呈現(xiàn)顯著的提升,但整體來看,第三方項(xiàng)目管理面積占比并未顯著提升,而呈現(xiàn)出波動(dòng)維穩(wěn)的狀態(tài)。究其原因,一方面,部分百強(qiáng)企業(yè)長期依賴關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目供給,市場(chǎng)化拓展能力較差,很難在激烈的競爭中獲取項(xiàng)目;另一方面,市場(chǎng)化拓展方向更多地集中在非住宅領(lǐng)域,項(xiàng)目的不確定性更大,留存率更差一些。因此,數(shù)據(jù)上看,第三方管理面積占比并沒有顯著提升,也表明百強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)化的道路上仍面臨一定壓力。
圖:2021-2024年百強(qiáng)企業(yè)管理面積來源及占比情況
并購是物業(yè)公司布局多元賽道,切入新市場(chǎng)、新業(yè)務(wù),實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的高效途徑。2024年以來,行業(yè)發(fā)生多個(gè)并購案例,但整體看并購市場(chǎng)熱度并不高。其中,約一半是集團(tuán)內(nèi)部優(yōu)質(zhì)資源的整合,幾宗市場(chǎng)化并購的交易金額普遍較小,表明并購主體更加理性。此外,在新的市場(chǎng)環(huán)境下,物業(yè)公司因戰(zhàn)略收縮、聚焦主業(yè)、回籠資金而出售資產(chǎn)的案例時(shí)有發(fā)生。
從行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)看,存量市場(chǎng)的競爭角逐將成為常態(tài)。市場(chǎng)拓展是企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵動(dòng)力,也是核心競爭力,外拓能力的高低往往代表了企業(yè)未來發(fā)展?jié)摿Φ拇笮 ?nbsp;
圖:百強(qiáng)企業(yè)鍛造外拓核心能力的重要方向
以高品質(zhì)服務(wù)為內(nèi)核,構(gòu)建差異化服務(wù)能力和競爭優(yōu)勢(shì)是市場(chǎng)拓展取得成功的關(guān)鍵。尤其在投標(biāo)市場(chǎng),精細(xì)化的服務(wù)內(nèi)容,高品質(zhì)的服務(wù)保障,能大大提高中標(biāo)率。眾所周知,近兩年“帶資進(jìn)場(chǎng)、低價(jià)競爭”在行業(yè)中引發(fā)熱議。但伴隨市場(chǎng)逐步趨于理性,業(yè)主更注重的是物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)和信譽(yù),而不是“一筆資金的承諾”。
第二,加強(qiáng)市拓團(tuán)隊(duì)建設(shè),優(yōu)化激勵(lì)機(jī)制。面對(duì)激烈的市場(chǎng)環(huán)境,百強(qiáng)企業(yè)逐步重視專業(yè)市拓團(tuán)隊(duì)的建設(shè),對(duì)市拓人員的經(jīng)驗(yàn)和能力要求越來越嚴(yán)格,更加注重激勵(lì)機(jī)制的建立和完善,包括薪酬激勵(lì)、晉升激勵(lì)、培訓(xùn)激勵(lì)、情感激勵(lì)、目標(biāo)激勵(lì)等。
第三,堅(jiān)持有質(zhì)效的市場(chǎng)外拓,搶占高價(jià)值項(xiàng)目。百強(qiáng)企業(yè)在經(jīng)歷前幾年高增長模式之后,市場(chǎng)外拓更加理性,拓展方向更加明確,注重對(duì)優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)、非住宅細(xì)分領(lǐng)域的拓展,通過有效的市場(chǎng)拓展,不斷優(yōu)化項(xiàng)目組合,提升管理效益。同時(shí),百強(qiáng)企業(yè)更加注重對(duì)“高價(jià)值、大金額”項(xiàng)目的拓展,超大管理面積和合同價(jià)值的大型項(xiàng)目成為市場(chǎng)上的香餑餑。
第四,利用AI招投標(biāo)agent等智能平臺(tái)及時(shí)跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài),獲取項(xiàng)目招標(biāo)信息,發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)遇。中指數(shù)據(jù)庫·物業(yè)版提供了全國各大主要城市的土地信息、存量項(xiàng)目信息、招投標(biāo)信息等,助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)、高效外拓。
拓寬“聚焦深耕”戰(zhàn)略內(nèi)涵,集中優(yōu)勢(shì)資源夯實(shí)市場(chǎng)競爭力
面對(duì)市場(chǎng)變化,百強(qiáng)企業(yè)在經(jīng)營策略上進(jìn)行調(diào)整,由“業(yè)務(wù)擴(kuò)張”轉(zhuǎn)變“戰(zhàn)略聚焦”,百強(qiáng)企業(yè)結(jié)合自身資源稟賦和競爭優(yōu)勢(shì),不斷提高聚焦精度,使優(yōu)質(zhì)資源盡可能地投入最核心、效益最好的領(lǐng)域,發(fā)揮集約化優(yōu)勢(shì),合理優(yōu)化布局。
聚焦深耕策略的戰(zhàn)略內(nèi)涵不斷拓寬,主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。第一,對(duì)核心區(qū)域和重點(diǎn)城市的深度布局,這是近幾年物業(yè)企業(yè)的普遍做法。越來越多的企業(yè)逐步收縮核心城市數(shù)量,明確制定單個(gè)城市甚至更小范圍內(nèi)的規(guī)模目標(biāo),以集中資源持續(xù)進(jìn)行區(qū)域滲透。濱江服務(wù)持續(xù)聚焦杭州、深耕長三角,截至2024年底,在杭州的管理面積達(dá)4327.4萬平方米,占比約63.7%,前五大城市的在管面積占比約88.5%。
第二,對(duì)特定業(yè)態(tài)和賽道的聚焦深耕。隨著行業(yè)不斷發(fā)展,各類細(xì)分賽道涌現(xiàn),新的業(yè)態(tài)、新的賽道為行業(yè)帶來了更大的想象空間。然而不同賽道、不同業(yè)態(tài)的服務(wù)專業(yè)性較強(qiáng),如果盲目擴(kuò)展可能會(huì)消化不良,適得其反。因此,聚焦優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域、發(fā)力重點(diǎn)賽道尤為重要,不少企業(yè)明確表明拓展方向僅聚焦少數(shù)幾種業(yè)態(tài)。
第三,客戶聚焦也日益成為百強(qiáng)企業(yè)聚焦戰(zhàn)略的重點(diǎn)方向。尤其在商企服務(wù)領(lǐng)域,不同類型客戶的服務(wù)需求差別較大,深耕優(yōu)質(zhì)賽道并強(qiáng)化專業(yè)服務(wù)能力,可以顯著提升市場(chǎng)競爭力。
圖:百強(qiáng)企業(yè)“聚焦深耕”戰(zhàn)略的重要意義
根據(jù)目前行業(yè)發(fā)展情況判斷,“聚焦深耕”戰(zhàn)略仍將是未來幾年百強(qiáng)企業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展策略,具有重要意義。第一,提高運(yùn)營效率與降低成本。資源集中投入特定區(qū)域或業(yè)務(wù),能避免資源分散,實(shí)現(xiàn)高效利用。如集中采購降低成本、共享設(shè)備設(shè)施提高利用率等,同時(shí)有利于后臺(tái)管理成本的節(jié)約,提升人均產(chǎn)值,提高運(yùn)營效率。第二,增強(qiáng)市場(chǎng)競爭力。通過聚焦特定區(qū)域或業(yè)務(wù)領(lǐng)域,物業(yè)公司可以形成差異化競爭優(yōu)勢(shì),避免與競爭對(duì)手在廣泛領(lǐng)域進(jìn)行同質(zhì)化競爭。在深耕過程中,積累的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)人才和良好的客戶關(guān)系構(gòu)成競爭壁壘,提升企業(yè)在市場(chǎng)中的競爭力。第三,由“鋪面”變?yōu)?ldquo;深拓”,有利于挖掘多元業(yè)務(wù)的發(fā)展?jié)摿?,培育新的利潤增長點(diǎn)。在聚焦深耕的過程中,物業(yè)公司可以深入了解業(yè)主需求,開展針對(duì)性的增值服務(wù),提高重點(diǎn)服務(wù)類型的覆蓋率和復(fù)購率,拓寬收入來源,培育新的利潤增長點(diǎn)。
加強(qiáng)品質(zhì)建設(shè)提高滿意度
應(yīng)對(duì)收繳率留存率下行壓力
標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)不斷細(xì)化完善,落地執(zhí)行和動(dòng)態(tài)優(yōu)化仍需加強(qiáng)
物業(yè)管理行業(yè)正面臨復(fù)雜的外部壓力,在此背景下,物業(yè)企業(yè)通過標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè),降低企業(yè)成本、提高運(yùn)營效率、提升服務(wù)質(zhì)量,進(jìn)而構(gòu)建企業(yè)核心競爭力,打造品牌影響力。
圖:標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的分層次建設(shè)
百強(qiáng)企業(yè)以基礎(chǔ)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化為起點(diǎn),按項(xiàng)目類型與級(jí)別進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)分級(jí),在此基礎(chǔ)上,逐步延伸至增值服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化,實(shí)現(xiàn)服務(wù)流程與類型的全面覆蓋,確保標(biāo)準(zhǔn)化體系內(nèi)容符合多樣化的市場(chǎng)需求。 標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)以落地執(zhí)行為重點(diǎn)。百強(qiáng)企業(yè)從多方面嚴(yán)格把控服務(wù)落實(shí)情況:首先,構(gòu)建系統(tǒng)化管理體系,其次,強(qiáng)化企業(yè)對(duì)資源的保障能力,最后,企業(yè)推動(dòng)服務(wù)可視化,加強(qiáng)企業(yè)、員工與客戶之間的互動(dòng),最終企業(yè)根據(jù)客戶的需求、員工的工作反饋,多維度動(dòng)態(tài)優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系。
圖:標(biāo)準(zhǔn)化管理、落實(shí)、保障、互動(dòng)的循環(huán)
物業(yè)企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)化體系的動(dòng)態(tài)更新中,除根據(jù)員工、客戶、項(xiàng)目反饋情況不斷完善,迭代升級(jí)外,還要隨著社會(huì)發(fā)展、市場(chǎng)需求、偶發(fā)事件(如疫情、自然災(zāi)害等)的影響主動(dòng)進(jìn)行周期性更新。百強(qiáng)企業(yè)通過持續(xù)迭代標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,確保服務(wù)質(zhì)量緊貼時(shí)代要求,滿足客戶對(duì)于物業(yè)服務(wù)不斷發(fā)展的需求。
圖:標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)周期更新的方式
科技應(yīng)用賦能提質(zhì)增效,深挖需求提升服務(wù)溫度
新科技給物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來了技術(shù)革新,硬件技術(shù)的革新提升了物業(yè)服務(wù)的效率和環(huán)境管理的精度;軟件技術(shù)的應(yīng)用為服務(wù)質(zhì)量與效率的提升奠定重要基礎(chǔ),使物業(yè)服務(wù)行業(yè)從經(jīng)驗(yàn)管理向數(shù)據(jù)管理轉(zhuǎn)變,二者共同推動(dòng)行業(yè)從“被動(dòng)響應(yīng)”到“主動(dòng)服務(wù)”轉(zhuǎn)型。
圖:物業(yè)行業(yè)應(yīng)用新科技分類示意
百強(qiáng)企業(yè)通過引入或研發(fā)新型科技硬件產(chǎn)品,提高服務(wù)的速度、質(zhì)量、距離,擴(kuò)大服務(wù)內(nèi)容與時(shí)限;通過軟件技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)化業(yè)務(wù)流程,構(gòu)建數(shù)據(jù)管理與分析能力,AI技術(shù)的應(yīng)用強(qiáng)化了軟硬件的綜合能力。三者共同提升客戶滿意度。
物業(yè)企業(yè)不僅要充當(dāng)物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的提供者,更要成為人民美好生活的服務(wù)供應(yīng)商。物業(yè)企業(yè)主動(dòng)豐富服務(wù)類型,以社區(qū)增值服務(wù)滿足客戶的額外需求,以特色人文服務(wù)滿足客戶精神文明追求。滿足業(yè)主精神層面的需求,讓業(yè)主感受到服務(wù)的溫度。
構(gòu)建服務(wù)與費(fèi)用透明化機(jī)制,推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符
物業(yè)企業(yè)與客戶的矛盾主要表現(xiàn)為物業(yè)費(fèi)價(jià)格與服務(wù)品質(zhì)的不匹配,具體表現(xiàn)為以下三類:一是客觀服務(wù)的質(zhì)量與物業(yè)費(fèi)價(jià)格不符,二是雙方信息不對(duì)稱導(dǎo)致的客戶主觀認(rèn)定的質(zhì)價(jià)不符,三是服務(wù)供給與業(yè)主需求錯(cuò)位。為解決上述問題,物業(yè)行業(yè)逐步達(dá)成“服務(wù)質(zhì)價(jià)相符,費(fèi)用公開透明”的共識(shí)。
物業(yè)企業(yè)以物業(yè)費(fèi)的使用公開透明為切入點(diǎn),探索出信托制物業(yè)費(fèi)模式:物業(yè)公司通過信托賬戶支取物業(yè)費(fèi),公開透明,避免業(yè)主產(chǎn)生誤解。
圖:引入信托機(jī)構(gòu)的物業(yè)信托模式中各方關(guān)系示意圖
物業(yè)企業(yè)以服務(wù)透明、價(jià)格匹配需求為切入點(diǎn),創(chuàng)新提出物業(yè)清單化服務(wù)加彈性定價(jià)的模式。業(yè)主自主選擇服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)效果,物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主選擇提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),化解傳統(tǒng)模式供需錯(cuò)配矛盾,使服務(wù)-價(jià)格透明。
圖:清單化服務(wù)與彈性定價(jià)工作流程示意
行業(yè)滿意度保持穩(wěn)定,外部環(huán)境變化導(dǎo)致收繳率留存率下降
2024年,據(jù)中指研究院物業(yè)服務(wù)企業(yè)普查數(shù)據(jù),物業(yè)行業(yè)滿意度得分為73.1分,保持穩(wěn)定。受外部環(huán)境變化影響,2024年,百強(qiáng)企業(yè)平均物業(yè)費(fèi)收繳率與留存率分別為88.17%、96.81%,與以往年份相比降幅較大。收繳率和留存率出現(xiàn)顯著下降主要是由外部市場(chǎng)環(huán)境的變化導(dǎo)致的,并非企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)出現(xiàn)問題導(dǎo)致收繳率、留存率明顯下降,該點(diǎn)通過滿意度情況也可以佐證。
圖:2021-2024年百強(qiáng)企業(yè)收繳率、留存率情況
導(dǎo)致收繳率和留存率下降的外部原因主要有:地方政府集中出臺(tái)或重申物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策,引發(fā)業(yè)主對(duì)價(jià)格合理性的質(zhì)疑,進(jìn)而對(duì)物業(yè)費(fèi)收繳率產(chǎn)生負(fù)面影響;房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重大轉(zhuǎn)變對(duì)物業(yè)管理行業(yè)帶來間接沖擊,影響物業(yè)費(fèi)的收繳率;業(yè)主對(duì)服務(wù)品質(zhì)的要求逐年提升,但受限于物業(yè)費(fèi)價(jià)格上漲困難,服務(wù)品質(zhì)提升不及業(yè)主預(yù)期,形成結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配,影響物業(yè)費(fèi)繳納意愿。
深挖“物業(yè)+”萬億藍(lán)海
智慧科技與人才優(yōu)化雙輪驅(qū)動(dòng)
市場(chǎng)空間廣闊奠定行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ),多元細(xì)分業(yè)態(tài)具備挖掘潛力
房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入下半場(chǎng),行業(yè)重心由開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向長效運(yùn)營。作為貫穿全生命周期的服務(wù)者,物業(yè)服務(wù)企業(yè)將以專業(yè)運(yùn)維賦能資產(chǎn)保值增值,以精細(xì)管理重塑社區(qū)生態(tài),物業(yè)價(jià)值愈發(fā)凸顯。盡管規(guī)模增量市場(chǎng)逐步收縮,但存量市場(chǎng)依然持續(xù)增長,前景廣闊。截至2024年末,中國物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模達(dá)314.1億平方米,同比增長4.01%,2020-2024年復(fù)合增長率達(dá)4.93%。
圖:2020-2024年物業(yè)管理行業(yè)管理面積
從存量市場(chǎng)來看,市場(chǎng)仍存結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì),尤其在非住宅領(lǐng)域。百強(qiáng)企業(yè)需根據(jù)自身戰(zhàn)略方向,聚焦專業(yè)細(xì)分賽道,進(jìn)一步挖掘市場(chǎng)空間。 從招標(biāo)市場(chǎng)來看,根據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)情況,2024年,辦公類物業(yè)是招標(biāo)項(xiàng)目中數(shù)量最多的業(yè)態(tài),占比達(dá)47.86%;學(xué)校物業(yè)招標(biāo)項(xiàng)目數(shù)占比第二,達(dá)26.74%;醫(yī)院物業(yè)、公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)及商業(yè)物業(yè)招標(biāo)數(shù)量占比分別為6.10%、4.26%、1.36%和0.32%。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)可結(jié)合自身服務(wù)的專業(yè)能力選擇適宜的領(lǐng)域進(jìn)行項(xiàng)目拓展,搶占存量市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,同時(shí)深耕存量項(xiàng)目,提升服務(wù)密度,推動(dòng)企業(yè)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。
圖:2024年非住宅物業(yè)招標(biāo)項(xiàng)目類型構(gòu)成情況
“提振消費(fèi)”政策促進(jìn)社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展,美居、養(yǎng)老等服務(wù)潛力凸顯
住宅物業(yè)管理市場(chǎng)是多數(shù)百強(qiáng)企業(yè)最先布局且重點(diǎn)深耕的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。隨著行業(yè)的不斷發(fā)展,基于住宅場(chǎng)景下的“物業(yè)+生活”服務(wù)成為當(dāng)前服務(wù)的主流模式,即在做好基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí),圍繞“家庭生命周期”與“多元生活場(chǎng)景”深度探索社區(qū)增值服務(wù),滿足業(yè)主多元生活需求,挖掘更大的市場(chǎng)服務(wù)空間。多個(gè)刺激消費(fèi)政策出臺(tái),鼓勵(lì)物業(yè)公司開展“物業(yè)+生活服務(wù)”,將為百強(qiáng)企業(yè)開展社區(qū)增值服務(wù)保駕護(hù)航。
圖:政策支持下的高潛力增值服務(wù)
面對(duì)多元化的社區(qū)生活服務(wù),百強(qiáng)企業(yè)未來的業(yè)務(wù)類型可聚焦以下三類有發(fā)展?jié)摿Φ姆?wù)類型。第一,美居和房屋修繕服務(wù):首先,存量時(shí)代下,物業(yè)公司應(yīng)抓住機(jī)會(huì),為存量房提供專業(yè)的房屋修繕、維護(hù)和工程服務(wù),開拓新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和收入來源。其次,隨著居民對(duì)居住環(huán)境品質(zhì)要求的提升,房屋修繕市場(chǎng)的潛力將進(jìn)一步釋放。最后,房地產(chǎn)價(jià)值重心向產(chǎn)業(yè)鏈后端移動(dòng),物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)地位顯著提升,物業(yè)公司通過美居服務(wù)贏得業(yè)主青睞。第二,養(yǎng)老服務(wù):物業(yè)企業(yè)積極拓展適老化服務(wù),探索“社區(qū)+養(yǎng)老”模式,在相關(guān)政策的支持下,物業(yè)公司可以整合相關(guān)資源,探索合適的運(yùn)營模式,借助數(shù)字技術(shù)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新優(yōu)化。第三,到家服務(wù):解決業(yè)主最基礎(chǔ)的日常生活需求,包括保潔、送水、上門維修等,這些需求剛性較強(qiáng),又屬于物業(yè)公司的傳統(tǒng)服務(wù)范疇,對(duì)百強(qiáng)企業(yè)而言較容易發(fā)展,潛力大,值得物業(yè)公司持續(xù)深耕。
IFM需求巨大有待掘金,城市服務(wù)升級(jí)“城市治理”釋放更大潛力
以“規(guī)模”為驅(qū)動(dòng)力的粗放式增長漸入尾聲,行業(yè)新的增長曲線尚未建立。IFM突破傳統(tǒng)物業(yè)邊界,以全生命周期、多場(chǎng)景融合的設(shè)施運(yùn)營體系為指引,通過整合空間管理、設(shè)備管理、能源優(yōu)化、行政支持等多元服務(wù),為客戶解決各類運(yùn)營難題,是企業(yè)值得深拓的高潛力服務(wù)之一。
圖:2020-2029E我國IFM服務(wù)市場(chǎng)空間及預(yù)測(cè)
從需求端看,企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中更加傾向于將非核心業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司,IFM市場(chǎng)需求逐步釋放,空間巨大。2024年,以非住宅管理面積為基礎(chǔ)保守計(jì)算,我國IFM市場(chǎng)空間達(dá)7072.20億元,預(yù)計(jì)2029年將達(dá)到近萬億元。從供給端看,專業(yè)的IFM服務(wù)公司以及專業(yè)的服務(wù)人員數(shù)量較少,供給不足,這為物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)軍IFM領(lǐng)域提供了良好的市場(chǎng)機(jī)遇。物業(yè)企業(yè)需要構(gòu)建專業(yè)的服務(wù)能力,掘金IFM市場(chǎng)萬億藍(lán)海。
城市服務(wù)作為百強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)的另一個(gè)熱門賽道,已經(jīng)成為不少物業(yè)公司營業(yè)收入中的重要組成部分。盡管面臨著回款困難和毛利率下降的壓力,但伴隨我國城市化進(jìn)程進(jìn)入精細(xì)化治理新時(shí)代,傳統(tǒng)的“圍墻內(nèi)服務(wù)”已無法滿足城市全域治理的需求,物業(yè)企業(yè)在政策推動(dòng)與市場(chǎng)機(jī)遇的雙重驅(qū)動(dòng)下正突破服務(wù)邊界,以“城市服務(wù)商”的角色深度參與城市治理,挖掘城市服務(wù)的市場(chǎng)潛力。根據(jù)測(cè)算,物業(yè)企業(yè)開展城市服務(wù)的市場(chǎng)空間預(yù)計(jì)到2029年將達(dá)萬億元,市場(chǎng)空間廣闊。
圖:城市服務(wù)的三大潛力方向
物業(yè)企業(yè)拓展城市服務(wù)的發(fā)展?jié)摿χ饕w現(xiàn)在三個(gè)方面。第一,經(jīng)過多年的探索和發(fā)展,物業(yè)公司逐步承擔(dān)起“城市治理”的職責(zé),由“城市服務(wù)”向“城市運(yùn)營”方向轉(zhuǎn)型升級(jí),業(yè)務(wù)空間不斷擴(kuò)大。第二,城市服務(wù)逐步下沉縣鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村,帶來更大的市場(chǎng)空間。第三,百強(qiáng)企業(yè)通過承接城市服務(wù)項(xiàng)目,加深企業(yè)與政府之間合作深度,有助于改善政企關(guān)系,為后續(xù)拓展項(xiàng)目奠定良好基礎(chǔ)。
數(shù)字化轉(zhuǎn)型推動(dòng)精細(xì)化管理,擁抱AI技術(shù)加速服務(wù)升級(jí)
百強(qiáng)企業(yè)深度應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)與人工智能等新技術(shù),通過數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)決策、智能流程重構(gòu)和場(chǎng)景化應(yīng)用開發(fā),從“人盯人”的粗放式運(yùn)營轉(zhuǎn)向“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)”的精細(xì)化管理,將傳統(tǒng)業(yè)務(wù)升級(jí)為全鏈路智能化的服務(wù)生態(tài)。
圖:百強(qiáng)企業(yè)深化科技應(yīng)用賦能精細(xì)化管理
在設(shè)施管理方面,百強(qiáng)企業(yè)通過部署AIoT設(shè)備實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)電梯、水、電、管網(wǎng)等設(shè)施運(yùn)行狀態(tài),實(shí)現(xiàn)故障預(yù)警并自動(dòng)派單維修,將被動(dòng)搶修轉(zhuǎn)為預(yù)測(cè)性維護(hù);在機(jī)器替代人工方面,智能巡檢機(jī)器人已在部分項(xiàng)目中應(yīng)用,可以替代人工完成樓道巡查、安防、監(jiān)控等耗時(shí)間、耗人力的工作,提升夜間巡邏效率;在服務(wù)用戶的過程中,AI算法還可以分析業(yè)主繳費(fèi)習(xí)慣、投訴熱點(diǎn)、服務(wù)需求等數(shù)據(jù),動(dòng)態(tài)優(yōu)化服務(wù)資源配置,形成“數(shù)據(jù)-洞察-行動(dòng)”的閉環(huán),構(gòu)建起以用戶為中心的智慧服務(wù)生態(tài),推動(dòng)從基礎(chǔ)“物”的管理向“人”的服務(wù)價(jià)值創(chuàng)造升維。 同時(shí),在數(shù)字化轉(zhuǎn)型浪潮中,人工智能技術(shù)的爆發(fā)式發(fā)展為物業(yè)管理行業(yè)注入前所未有的創(chuàng)新動(dòng)能,深刻重構(gòu)傳統(tǒng)服務(wù)模式。百強(qiáng)企業(yè)緊跟科技發(fā)展前沿,積極擁抱AI,進(jìn)一步優(yōu)化管理和服務(wù)。部分百強(qiáng)企業(yè)通過在內(nèi)部管理及服務(wù)平臺(tái)中接入DeepSeek,多維度提升管理和服務(wù)效率。第一,優(yōu)化能源管理,第二,提升員工工作效率,第三,智慧工單管理,通過AI技術(shù)自動(dòng)提取要素形成工單、自動(dòng)派單,第四,賦能輿情監(jiān)測(cè),通過感知客戶錄音中的情緒,自動(dòng)檢測(cè)輿情、敏感詞、違規(guī)詞等并判斷是否異常。
當(dāng)前,物業(yè)管理行業(yè)的智慧化建設(shè)呈現(xiàn)顯著的分化格局,只有部分頭部企業(yè)會(huì)投入較大金額用于智慧化建設(shè),絕大部分物業(yè)公司仍停留在電子臺(tái)賬和基礎(chǔ)的硬件設(shè)備更新階段,離智慧化和數(shù)字化建設(shè)仍存在較大差距。中小企業(yè)往往缺乏自研能力,數(shù)據(jù)孤島、投入和收益難匹配等問題突出。即使頭部企業(yè)不斷加強(qiáng)智慧平臺(tái)建設(shè),但仍然存在數(shù)據(jù)利用率低、場(chǎng)景滲透度低、生態(tài)協(xié)同率低等問題,未來,智慧科技對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的賦能還有很大的潛力有待挖掘。隨著“物業(yè)+科技”的深度融合,行業(yè)優(yōu)質(zhì)科技服務(wù)商持續(xù)輸出標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的智慧服務(wù)解決方案,驅(qū)動(dòng)物業(yè)管理從“勞動(dòng)密集型”向“數(shù)據(jù)智能型”躍遷,為構(gòu)建“全域感知、主動(dòng)響應(yīng)”模式奠定基石。
優(yōu)化人才結(jié)構(gòu),完善“選、育、用、留”機(jī)制
物業(yè)管理行業(yè)已進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)階段,物業(yè)企業(yè)需要不斷夯實(shí)核心競爭力,保持市場(chǎng)競爭地位,人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)成為企業(yè)核心競爭力的重要體現(xiàn)。
圖:2023-2024年百強(qiáng)企業(yè)員工結(jié)構(gòu)情況
從員工類型上看,科技型、綜合型以及細(xì)分賽道領(lǐng)域的專業(yè)型員工數(shù)量有所提升,基層員工數(shù)量有所下降,其他行業(yè)的優(yōu)秀人才也被納入物業(yè)管理行業(yè)中來,人才結(jié)構(gòu)持續(xù)迭代優(yōu)化。從學(xué)歷結(jié)構(gòu)看,2024年,百強(qiáng)企業(yè)的從業(yè)人員中,本科及以上人員占比12.44%,大專學(xué)歷人員占比23.58%,同比均有所提升;高中及以下人員占比分別為63.98%,比例持續(xù)下降,百強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的學(xué)歷平均水平穩(wěn)步提升。
百強(qiáng)企業(yè)堅(jiān)持“以人為中心”的原則,不斷完善“選、育、用、留”機(jī)制,制定全方位人才建設(shè)體系。同時(shí),百強(qiáng)企業(yè)深刻認(rèn)識(shí)到行業(yè)的變化,注重員工素質(zhì)的提升以及重要崗位的人才培養(yǎng)情況,對(duì)關(guān)鍵崗位人才的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范更清晰,要求更嚴(yán)格。
保障基層就業(yè),依法誠信納稅
協(xié)助基層治理
行業(yè)發(fā)展吸納基層就業(yè),百強(qiáng)企業(yè)納稅額保持增長
物業(yè)行業(yè)作為勞動(dòng)密集型行業(yè),用工規(guī)模持續(xù)增長,成為吸納基層就業(yè)的重要力量。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布,截至2023年末,中國共有物業(yè)管理企業(yè)37.5萬個(gè),比2018年末增長59.8%,物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員854.3萬人,比2018年末增長34.1%。物業(yè)行業(yè)為社會(huì)提供了大量的就業(yè)崗位,對(duì)緩解就業(yè)壓力,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,保障民生福祉起到了重要作用。
圖:2021-2024年百強(qiáng)企業(yè)員工數(shù)量均值情況
百強(qiáng)企業(yè)2024年員工數(shù)量均值為6082人,同比小幅下降。該結(jié)構(gòu)性調(diào)整主要源于四方面因素:第一,成本優(yōu)化驅(qū)動(dòng):部分企業(yè)通過業(yè)務(wù)外包模式提升運(yùn)營靈活性,降低人力成本;第二,擴(kuò)張節(jié)奏放緩:行業(yè)項(xiàng)目拓展速度趨緩,新增崗位數(shù)量相應(yīng)減少;第三,科技賦能提效:智能設(shè)備與系統(tǒng)替代基礎(chǔ)操作崗位,增強(qiáng)人效,減少用人規(guī)模;第四,組織架構(gòu)精簡:區(qū)域合并、管理層級(jí)壓縮,減少總部及區(qū)域管理人員配置。
圖:2020-2023年各年齡段占比結(jié)構(gòu)
根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中的年齡結(jié)構(gòu),我國50-65周歲的人口占比逐年增加。物業(yè)行業(yè)可以提供大量不限年齡的就業(yè)崗位,為促進(jìn)就業(yè)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定作出了積極貢獻(xiàn)。
稅收是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱,百強(qiáng)企業(yè)誠信經(jīng)營,依法納稅,發(fā)揮榜樣力量。2024年,百強(qiáng)企業(yè)平均納稅額7845萬元,同比上升1.01%,高于2024年全國稅收收入增長率(-3.4%),是百強(qiáng)企業(yè)砥礪前行,承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的有力證明。
圖:2021-2024年物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)平均納稅額
物業(yè)企業(yè)托底民生,接管老舊小區(qū)賦能基層治理
基層治理是國家治理的基石,物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為服務(wù)基層群眾的行業(yè),依托成熟的體系,在群眾協(xié)調(diào)、組織和管理方面發(fā)揮重要力量。
1、為老舊小區(qū)提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù),彌補(bǔ)重難點(diǎn)區(qū)域治理空缺
物業(yè)企業(yè)積極與政府協(xié)同合作,進(jìn)駐老舊小區(qū),通過提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù),解決老舊小區(qū)管理與維護(hù)缺失的民生問題,確保業(yè)主享有便利、安全、整潔的生活環(huán)境,促使物業(yè)重新融入老舊小區(qū)的基層治理體系。
表:老舊小區(qū)分類及特點(diǎn)
物業(yè)企業(yè)協(xié)助政府做好老舊小區(qū)、城中村與保障房等重難點(diǎn)區(qū)域的基層治理。通過物業(yè)服務(wù),主動(dòng)發(fā)現(xiàn)區(qū)域存在的問題與隱患,并將其解決或上報(bào)至相關(guān)部門,提升基層治理的效率。
表:部分民生領(lǐng)域重點(diǎn)治理單元特點(diǎn)
2、改造、升級(jí)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,保障小區(qū)環(huán)境安全
基層治理不僅要確保業(yè)主擁有安全、舒適的生活環(huán)境,還要與時(shí)俱進(jìn),加強(qiáng)基層智慧治理能力建設(shè)。物業(yè)企業(yè)入駐小區(qū)后,通過提供基礎(chǔ)維護(hù)維修保障房屋質(zhì)量,通過設(shè)施升級(jí)提高生活品質(zhì),使小區(qū)的基層治理處于安全、穩(wěn)定的環(huán)境中。
物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際情況,對(duì)房屋的主體結(jié)構(gòu)、對(duì)非結(jié)構(gòu)構(gòu)件、公共配套及安全應(yīng)急設(shè)施合理安排修繕維護(hù)以減緩建筑物、設(shè)施的老化,保障安全。
物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主需求及小區(qū)狀況,有序推進(jìn)設(shè)施、區(qū)域升級(jí)服務(wù),提升小區(qū)的安全、便利性與舒適度。物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、便民設(shè)施進(jìn)行升級(jí),提升業(yè)主的生活品質(zhì)與便利性;對(duì)小區(qū)進(jìn)行綠色升級(jí),滿足業(yè)主對(duì)綠色生活的向往以及政府對(duì)于環(huán)境保護(hù)的要求;對(duì)小區(qū)進(jìn)行智慧升級(jí)改造,綜合提升業(yè)主的居住體驗(yàn),提高基層治理數(shù)字化、智能化水平。
表:部分設(shè)施升級(jí)典型項(xiàng)目
構(gòu)建業(yè)主間關(guān)系網(wǎng),政民協(xié)同維護(hù)小區(qū)和諧
基層治理的本質(zhì)是對(duì)人的管理與服務(wù)。物業(yè)企業(yè)在日常工作中與業(yè)主之間形成了較為緊密的關(guān)系,促進(jìn)區(qū)域和諧穩(wěn)定,降低治理成本,提升了基層治理效率。通過組織社區(qū)文娛活動(dòng)、調(diào)節(jié)業(yè)主間矛盾,營造穩(wěn)定和諧的人文環(huán)境,增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的社區(qū)認(rèn)同感,提升基層治理的流暢度;通過多種形式的活動(dòng)為政府宣傳,豐富群眾生活,將政策傳達(dá)至基層的同時(shí)也提升群眾對(duì)政策的接受程度,柔化群眾與政府間的關(guān)系,提升業(yè)主對(duì)基層治理內(nèi)容的認(rèn)可度,降低基層治理阻力。
物業(yè)企業(yè)串聯(lián)群眾與政府間的關(guān)系,三方協(xié)同推進(jìn)基層治理。在基層治理中,基層政府與群眾之間的互動(dòng)較為分散。物業(yè)企業(yè)依托自身優(yōu)勢(shì),可快速響應(yīng),整合政府需求,協(xié)助基層政府將相關(guān)工作傳達(dá)至群眾端;通過日常的服務(wù),發(fā)現(xiàn)、搜集整理群眾關(guān)切的相關(guān)問題,單獨(dú)或協(xié)助業(yè)主代表溝通政府解決群眾關(guān)切,避免重復(fù)上報(bào),明確反饋主體。
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讀懂物業(yè)行業(yè)和標(biāo)桿企業(yè)
聚焦深耕成主流,降本增效是關(guān)鍵
來源: 中指研究院 2025-06-30 18:46:03
2025年6月19日,中指研究院采用線上研討會(huì)的形式開展《中指研究院2025品質(zhì)物管“好服務(wù)”研究主題沙龍(住宅篇)》,本期邀請(qǐng)到的嘉賓是和泓服務(wù)運(yùn)營總監(jiān)余志良先生、東原仁知西部戰(zhàn)區(qū)運(yùn)營服務(wù)部負(fù)責(zé)人徐冬梅女士以及招商積余(江蘇)住宅管理中心高級(jí)經(jīng)理仇珊珊女士
來源: 中指物業(yè)研究 2025-06-20 17:15:36
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