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營業(yè)收入同比增長3.52%，基礎(chǔ)服務(wù)占比進一步提高

圖：2021-2024年百強企業(yè)營業(yè)收入均值與增速情況

近年來，受宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的影響，物業(yè)管理行業(yè)由“高速增長”轉(zhuǎn)為“高質(zhì)發(fā)展”，百強企業(yè)營收增速呈現(xiàn)持續(xù)放緩態(tài)勢。2024年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值為16.05億元，同比增長3.52%，增速較上年回落1.04個百分點。究其背后原因，一是管理面積增速下降，物業(yè)費收繳情況不理想等因素制約了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入[1]的增長；二是部分高收益、高毛利的增值服務(wù)因市場環(huán)境變化顯著萎縮，導(dǎo)致營業(yè)收入增長動能減弱；三是市場競爭格局深化，企業(yè)為爭奪優(yōu)質(zhì)項目展開激烈競爭，“卷價格、卷服務(wù)”現(xiàn)象突出，疊加甲方預(yù)算壓力，項目議價空間持續(xù)壓縮。

盡管整體來看百強企業(yè)營收增速放緩，但不同類型企業(yè)間分化顯著。增長較為穩(wěn)健的企業(yè)主要包括以下三類：第一，大多數(shù)央國企經(jīng)營較為穩(wěn)健，如蘇新服務(wù)、越秀服務(wù)2024年營業(yè)收入保持著較高的同比增速，分別為27.51%、19.99%；第二，拓展能力較強，品牌口碑較好的企業(yè)在當(dāng)前的市場環(huán)境下仍然實現(xiàn)較快增長，2024年，濱江服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入約35.95億元，同比增長約27.96%；第三，受關(guān)聯(lián)方影響較小或完全獨立的企業(yè)業(yè)績更穩(wěn)定，如彩生活2024年的營業(yè)收入同比增長28.11%。而部分百強企業(yè)前期過度依賴關(guān)聯(lián)方，發(fā)展過于激進或并購消化不良導(dǎo)致自身市場化能力不足，低質(zhì)項目較多，發(fā)展陷入困局，即使經(jīng)過2021年至今近四年的調(diào)整，相關(guān)影響仍未全面出清，營業(yè)收入增長乏力甚至出現(xiàn)負增長。

圖：2023-2024年百強企業(yè)營業(yè)收入構(gòu)成情況

從收入結(jié)構(gòu)看，2024年，百強企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為13.43億元，占比約為83.71%，同比提升1.66個百分點，在總營收中占據(jù)核心地位；增值服務(wù)收入占比13.84%，同比下降1.39個百分點；創(chuàng)新型服務(wù)收入占比2.45%，同比下降0.27個百分點。

圖：2021-2024年百強企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入均值及增長情況

從各業(yè)務(wù)板塊增速來看，2024年，百強企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入均值同比增長5.60%，高于營業(yè)收入均值增速，韌性更強，印證了百強企業(yè)在戰(zhàn)略調(diào)整中持續(xù)夯實主業(yè)的經(jīng)營邏輯；增值服務(wù)收入均值和創(chuàng)新型服務(wù)收入均值分別下降5.93%、6.23%，多元業(yè)務(wù)發(fā)展面臨困局。

社區(qū)增值服務(wù)收縮聚焦，創(chuàng)新服務(wù)發(fā)展不及預(yù)期

圖:2021-2024年百強企業(yè)增值服務(wù)收入及構(gòu)成情況

2024年，百強企業(yè)增值服務(wù)收入均值為2.22億元，同比下降5.93%，仍處于持續(xù)下降階段。主要原因是上游房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，使非業(yè)主增值服務(wù)受到較大影響。2024年，非業(yè)主增值服務(wù)收入均值為0.62億元，同比大幅下降11.43%，業(yè)務(wù)或?qū)⒊掷m(xù)萎縮。社區(qū)增值服務(wù)收入均值為1.60億元，同比小幅下降3.61%，在增值服務(wù)收入中的占比約72.07%，已成為增值服務(wù)的核心業(yè)務(wù)。

圖:2023-2024年百強企業(yè)各類社區(qū)增值服務(wù)收入均值及同比變化

具體來看，百強企業(yè)主要圍繞“空間”“資產(chǎn)”“人”三類需求開展社區(qū)增值服務(wù)，秉承“收縮、聚焦”的戰(zhàn)略發(fā)展原則。在空間運營方面，百強企業(yè)深耕存量需求，緊抓市場機遇，加強相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作，不斷提升空間資源的有效利用率，讓空間運營服務(wù)釋放更大可能。

2024年，百強企業(yè)空間運營服務(wù)收入均值為5526.22萬元，同比增長1.05%，占社區(qū)增值服務(wù)收入的34.54%，是百強企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)的支柱業(yè)務(wù)。部分百強企業(yè)充分利用社區(qū)公共區(qū)域布局充電樁業(yè)務(wù)，提供便民服務(wù)，拓寬收入渠道。碧桂園服務(wù)打造“智享樓下充電”品牌，通過自營設(shè)備為業(yè)主提供更安全、更便利的兩輪充電服務(wù)，截至2024年底，在全國超4000個社區(qū)運營約5萬個充電樁，共計約50萬個充電插座，累積注冊用戶數(shù)超340萬。

表：部分物業(yè)企業(yè)充電服務(wù)開展情況

在資產(chǎn)運營服務(wù)方面，新房銷售及交付下行對房屋經(jīng)紀(jì)和美居服務(wù)帶來較大沖擊。2024年，美居服務(wù)收入均值為1891.68萬元，同比下降11.67%；房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入均值為1783.85萬元，同比下降9.87%。百強企業(yè)逐步調(diào)整目標(biāo)市場，更加注重挖掘存量市場需求，如在美居服務(wù)方面，聚焦二次裝修、局部改造等業(yè)務(wù)，通過整合優(yōu)質(zhì)供應(yīng)鏈資源，提升專業(yè)服務(wù)能力，解決業(yè)主不同的煥新需求，打開新的業(yè)務(wù)增長點。融創(chuàng)服務(wù)深化存量房市場，2024年美居服務(wù)收入6572.6萬元，同比增長12.08%。

在社區(qū)生活服務(wù)方面，社區(qū)零售是收入占比最高的業(yè)務(wù)。2024年，百強企業(yè)社區(qū)零售服務(wù)收入均值為3224.61萬元，同比增長0.87%。經(jīng)歷前幾年資本熱捧下的多番試錯，物業(yè)企業(yè)對社區(qū)零售服務(wù)的探索更理性，部分企業(yè)認識到社區(qū)零售業(yè)務(wù)不具備發(fā)展?jié)摿Χ鲃舆x擇退出。部分收縮社區(qū)零售業(yè)務(wù)，集中資源投向效益好、潛力大的業(yè)務(wù)。而具備零售業(yè)務(wù)優(yōu)勢的企業(yè)則更加注重與現(xiàn)有業(yè)務(wù)和商業(yè)資源的協(xié)同，優(yōu)選產(chǎn)品和供應(yīng)鏈，培養(yǎng)市場營銷能力，進一步深挖服務(wù)需求，提高市場滲透度。新希望服務(wù)通過鏈接新希望集團旗下的草根知本、新希望乳業(yè)、新希望味業(yè)、徽記食品等板塊，大力發(fā)展零售業(yè)務(wù)，2024年，其線上及線下零售服務(wù)及餐飲服務(wù)收入為1.62億元，同比增長45.5%，增長較快。

表：物業(yè)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整方向

百強企業(yè)積極探索創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，入局城市服務(wù)、團餐服務(wù)、商業(yè)運營等賽道，以期拓寬收入來源，挖掘新的業(yè)績增長點。但由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境承壓，消費需求降低等因素影響，創(chuàng)新型業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期，業(yè)務(wù)板塊收入整體出現(xiàn)下滑。2024年，百強企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入均值為0.39億元，同比下降6.23%。

圖：2021-2024年百強企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入均值及同比變化

IFM業(yè)務(wù)對服務(wù)的專業(yè)性和綜合性較強。百強企業(yè)主要以團餐服務(wù)、設(shè)施管理為切入點布局IFM賽道，但綜合服務(wù)能力整體偏弱，當(dāng)市場環(huán)境和服務(wù)需求發(fā)生變化時，業(yè)務(wù)收入難以保持持續(xù)增長。2024年，部分百強企業(yè)的團餐服務(wù)收入受客戶需求變化和拓展策略調(diào)整影響出現(xiàn)下降。而新城悅服務(wù)2024年的團餐服務(wù)年營業(yè)額超5.5億元，同比增長20%，展現(xiàn)了專業(yè)的服務(wù)能力。

表：部分百強企業(yè)IFM業(yè)務(wù)開展情況

在城市服務(wù)方面，百強企業(yè)面臨較大的回款壓力，部分百強企業(yè)對城市服務(wù)項目更加理性，主動退出效益不佳的項目，聚焦支付能力強、財政壓力小的城市。整體看，該板塊的收入呈現(xiàn)下降趨勢。2024年，在披露城市服務(wù)收入的上市公司中，收入下降的企業(yè)占多數(shù)，碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)等城市服務(wù)規(guī)模較大的企業(yè)該板塊收入均出現(xiàn)下降，且降幅均超過10%。

圖：2023-2024年部分上市公司城市服務(wù)收入及變化情況

商業(yè)運營服務(wù)收入也出現(xiàn)下滑趨勢，且降幅明顯。商業(yè)運營的專業(yè)服務(wù)能力要求較高，尤其在宏觀環(huán)境承壓的背景下，如果物業(yè)公司沒有過硬的商業(yè)運營服務(wù)能力，該板塊收入很難保持增長。如碧桂園服務(wù)2024年商業(yè)運營收入約6.27億元，同比大幅下降38.07%。而華潤萬象生活在該業(yè)務(wù)領(lǐng)域具備專業(yè)優(yōu)勢，2024年商業(yè)運營服務(wù)收入實現(xiàn)62.74億元，逆勢增長，同比增長21.45%。

圖：2023-2024年部分上市企業(yè)商業(yè)運營服務(wù)收入及變化情況

2024年，智慧科技服務(wù)板塊表現(xiàn)疲弱，大部分企業(yè)該板塊收入呈現(xiàn)下降趨勢。如綠城服務(wù)、世茂服務(wù)、時代鄰里、東原仁知服務(wù)等企業(yè)智慧科技服務(wù)收入出現(xiàn)不同程度的下跌，與房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷及宏觀消費環(huán)境承壓有密切關(guān)系。

圖：2023-2024年部分上市企業(yè)智慧科技服務(wù)收入及變化情況

員工成本占比下降，運營維護成本占比提升，成本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

2024年，百強企業(yè)營業(yè)成本均值為12.86億，同比增長4.80%，增速下降；營業(yè)成本率為80.13%，較2023年提升0.98個百分點，百強企業(yè)降本增效策略取得一定成效，但仍面臨較大的成本管控壓力。

圖：2021-2024年百強企業(yè)營業(yè)成本均值及營業(yè)成本率情況

一方面，由于業(yè)務(wù)發(fā)展帶來的運營成本增加、人工成本的剛性支出、智能化建設(shè)產(chǎn)生的維護、運營成本提升等諸多因素導(dǎo)致百強企業(yè)營業(yè)成本持續(xù)維持高位；另一方面，隨著行業(yè)調(diào)整加劇，百強企業(yè)營業(yè)收入增速不斷放緩，收入的增速低于成本的增速，從而導(dǎo)致營業(yè)成本率持續(xù)攀升，百強企業(yè)仍然需要高度重視成本管控問題。

從營業(yè)成本構(gòu)成來看，百強企業(yè)員工成本占比有所下降，設(shè)施設(shè)備運營維護成本占比有所提升，成本結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。2024年，百強企業(yè)人員費用占總營業(yè)成本的54.71%，較2023年減少2.12個百分點；物業(yè)共用部分共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、物業(yè)共用部分共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用占比分別為10.86%、1.35%，均較上一年度有所提升，主要由于百強企業(yè)不斷應(yīng)用智能設(shè)備替換傳統(tǒng)設(shè)備，加強智能化建設(shè)導(dǎo)致的運營、維護成本的提升；清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、辦公費用、綠化養(yǎng)護費和其他費用占比分別為9.28%、4.62%、3.01%、2.41%和13.76%。清潔維護費占比和秩序維護費占比較去年小幅提升，與百強企業(yè)加大外包業(yè)務(wù)比例有一定關(guān)系。

圖：2024年百強企業(yè)營業(yè)成本構(gòu)成情況

近兩年，百強企業(yè)將人員成本視為成本管控的核心，多措并舉降低人員成本。百強企業(yè)持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，落實扁平化管理，提高決策效率；借助多元化用工模式、科學(xué)定崗等方式優(yōu)化人力資源；通過科技賦能、技術(shù)替代人工、業(yè)務(wù)外包等舉措管控員工成本。如碧桂園服務(wù)針對物業(yè)服務(wù)保潔場景，自主研發(fā)全自動掃洗機器人“零號居民”、全能工作站和AIoT等硬件設(shè)備，以及配套的人機交互系統(tǒng)、數(shù)字化運營平臺和機器人調(diào)度系統(tǒng)，通過“人機”協(xié)同，提升保潔效率，降低服務(wù)成本。此外，百強企業(yè)亦注重文化建設(shè)，增強員工歸屬感，降低流失率，避免不必要的人員成本。

圖：百強企業(yè)降低人工成本的主要策略

利潤率水平下滑，風(fēng)險進一步出清，行業(yè)理性回歸

2024年，百強企業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象仍在持續(xù)，毛利潤與凈利潤仍然呈現(xiàn)下降趨勢。2024年，百強企業(yè)毛利潤均值為3.19億元，同比下降1.34%；凈利潤均值為7990.71萬元，同比下降4.71%。關(guān)聯(lián)方流動性危機和前期不良并購對物業(yè)公司造成的影響周期較長，毛利潤和凈利潤進一步“擠水”。從毛利潤構(gòu)成來看，基礎(chǔ)服務(wù)毛利潤貢獻超八成，增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)毛利潤繼續(xù)下滑。2024年，基礎(chǔ)服務(wù)毛利潤占比80.24%，較上年提升1.71個百分點；增值服務(wù)毛利潤占比下降1.54個百分點至17.94%；創(chuàng)新型服務(wù)毛利潤占比1.82%，同比微降。

圖：2021-2024年百強企業(yè)毛利潤均值、凈利潤均值及增速情況

毛利率和凈利率持續(xù)下探。2024年，百強企業(yè)毛利率均值為19.87%，較上年下降0.98個百分點，其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)的毛利率均出現(xiàn)下降；凈利率均值為4.98%，首次降至5%以下，較上年下降0.43個百分點。

圖：2021-2024年百強企業(yè)毛利率和凈利率均值

從企業(yè)經(jīng)營層面看，非業(yè)主增值服務(wù)的持續(xù)收縮以及部分高毛利社區(qū)增值服務(wù)的調(diào)整，對毛利率產(chǎn)生較大影響，部分企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)毛利率已降至10%以內(nèi)，碧桂園服務(wù)和時代鄰里2024年非業(yè)主增值服務(wù)毛利率分別為1.60%、5.50%；關(guān)聯(lián)方流動性危機以及前期不良并購帶來的不利影響仍然存在，部分企業(yè)因商譽減值、資產(chǎn)減值等因素導(dǎo)致凈利潤持續(xù)下滑甚至出現(xiàn)虧損，凈利率下降。2024年，融創(chuàng)服務(wù)金融資產(chǎn)減值損失凈額高達13.88億元，是造成凈利潤虧損4.33億元的重要原因；越秀服務(wù)2024年商譽減值2.37億元，也是凈利潤大幅下降的主因。自房地產(chǎn)流動性危機以來，關(guān)聯(lián)物業(yè)公司風(fēng)險尚未完全出清，不良并購導(dǎo)致的商譽減值問題也仍然存在，影響周期相對較長。

表：2023-2024年部分上市企業(yè)各類資產(chǎn)減值情況

從業(yè)務(wù)特征上看，物業(yè)管理行業(yè)的核心業(yè)務(wù)是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，專業(yè)壁壘相對較低，服務(wù)附加值較低，服務(wù)差異化不顯著，特色品牌優(yōu)勢難以建立。而餐飲服務(wù)、酒店管理、家政服務(wù)等其他服務(wù)業(yè)均對專業(yè)人才和特色服務(wù)能力要求較高，因此這些服務(wù)業(yè)的毛利率水平相對更高，通常處于30%以上。相比而言，當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)毛利率的下降恰好是行業(yè)價值理性回歸的重要體現(xiàn)。

此外，從行業(yè)屬性上看，物業(yè)管理行業(yè)關(guān)乎民生，具備公共事業(yè)屬性。當(dāng)前，我國物管行業(yè)的利潤率回調(diào)，本質(zhì)上是擠出泡沫后的價值重塑，既符合民生屬性，也為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。物業(yè)管理依托在管項目的持續(xù)服務(wù)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，形成典型的“現(xiàn)金流”業(yè)務(wù)模式。物業(yè)管理主業(yè)本應(yīng)呈現(xiàn)“低杠桿、低毛利”的財務(wù)特征，但前期在資本市場熱捧和地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方資源傾斜的雙重作用下，行業(yè)整體毛利率曾達到非理性高位，近幾年正在理性回歸。