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管理面積同比增長(zhǎng)2.18%，由“拼面積”轉(zhuǎn)為“拼效益”

圖：2021-2024年百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積、合約面積均值及變化情況

在宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大背景下，物業(yè)管理行業(yè)逐步轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇。物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)更加理性、務(wù)實(shí)，聚焦質(zhì)量和效益，管理面積增速進(jìn)一步下降。截至2024年底，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值為6946.30萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.18%，增速較上年下降4.03個(gè)百分點(diǎn)；合約面積均值為8847.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.01%，增速較上年下降1.15個(gè)百分點(diǎn)。自2021年以來，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積增速持續(xù)下降。從行業(yè)整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行導(dǎo)致增量空間持續(xù)收縮，新房交付量大幅減少，對(duì)物業(yè)公司規(guī)模增長(zhǎng)造成較大影響。從企業(yè)發(fā)展策略上看，企業(yè)由追求“規(guī)模”轉(zhuǎn)為追求“效益”，由追求“數(shù)量”轉(zhuǎn)為追求“質(zhì)量”，聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，退出劣質(zhì)項(xiàng)目。從企業(yè)分化角度上看，不同類型、不同性質(zhì)的企業(yè)增速差異較大，部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，從而拉低了百?gòu)?qiáng)企業(yè)整體增速。

1、行業(yè)增量空間縮小，管理面積增速放緩

自2021年以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生重大變化，進(jìn)入深度調(diào)整階段，增量市場(chǎng)持續(xù)收縮。2024年，我國(guó)新建商品房銷售面積約9.74億平方米，同比減少12.86%，近幾年來持續(xù)處于下降趨勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積約為7.39億平方米，同比下降22.99%，降幅較大，較2021年（19.89億平方米）下降62.85%。2024年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積下降至7.37億平方米，同比降幅約為27.70%，創(chuàng)近年來新低。

圖：2021-2024年全國(guó)新建商品房銷售面積、房地產(chǎn)企業(yè)新開工房屋面積及竣工面積情況

伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模的增量空間逐步縮小。面對(duì)這一重大市場(chǎng)變化，百?gòu)?qiáng)企業(yè)承接新項(xiàng)目的數(shù)量逐步減少，管理面積增長(zhǎng)面臨較大壓力。此外，由于新項(xiàng)目物業(yè)管理收費(fèi)普遍更高，設(shè)施設(shè)備維護(hù)、維修成本較低，項(xiàng)目質(zhì)量較高，長(zhǎng)期看新項(xiàng)目減少將會(huì)影響管理項(xiàng)目的平均質(zhì)量，對(duì)物業(yè)公司降本增效造成一定影響。

2、企業(yè)注重高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，主動(dòng)優(yōu)化項(xiàng)目組合   

面對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境，百?gòu)?qiáng)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展策略，聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，及時(shí)退出不盈利或者問題突出的低質(zhì)項(xiàng)目，建立動(dòng)態(tài)的優(yōu)化調(diào)整機(jī)制，注重“質(zhì)”的提升，弱化“量”的增長(zhǎng)。金科服務(wù)2024年退出項(xiàng)目的合計(jì)在管面積近2000萬(wàn)平方米，主要原因在于公司通過合理的短期投入，換取有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)，對(duì)非核心區(qū)域的負(fù)貢獻(xiàn)項(xiàng)目選擇主動(dòng)退管，以謀求公司可持續(xù)健康發(fā)展。

表：2024年部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積終止情況及原因分析

主動(dòng)退出低質(zhì)項(xiàng)目表面上看對(duì)公司的規(guī)模發(fā)展不利，但百?gòu)?qiáng)企業(yè)已經(jīng)深刻意識(shí)到問題的本質(zhì)：如果項(xiàng)目質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，運(yùn)營(yíng)管理問題突出，成本管控難度大，甚至出現(xiàn)虧損，這樣的項(xiàng)目即使數(shù)量再多也不能產(chǎn)生價(jià)值，反而會(huì)拖累公司的經(jīng)營(yíng)效益。因此，優(yōu)化項(xiàng)目組合是提升經(jīng)營(yíng)效益的重要舉措，有利于公司實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展。

此外，部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)不再設(shè)定管理面積目標(biāo)，甚至部分上市公司在年報(bào)中不再提及或不披露相關(guān)數(shù)據(jù)。管理面積作為行業(yè)重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)，既是物業(yè)管理收入的基礎(chǔ)，也是多元服務(wù)孵化的空間。但隨著行業(yè)的發(fā)展、市場(chǎng)環(huán)境的變化以及百?gòu)?qiáng)企業(yè)意識(shí)的覺醒，包括新城悅服務(wù)、合景悠活、瑞森生活服務(wù)等在內(nèi)的部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)均不在年報(bào)中披露管理面積相關(guān)數(shù)據(jù)。這表明：第一，物業(yè)公司的發(fā)展策略由“面積導(dǎo)向”向“效益優(yōu)先”轉(zhuǎn)變；第二，伴隨增值服務(wù)、城市服務(wù)、IFM等業(yè)務(wù)的不斷探索和發(fā)展，管理面積和營(yíng)業(yè)收入的相關(guān)性逐漸弱化，企業(yè)更注重提升服務(wù)密度和坪效，而不單純是面積的大?。坏谌?，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理的業(yè)態(tài)更加多元，精細(xì)度更高，部分非住宅項(xiàng)目如公園、景區(qū)、墓地等本身就沒有建筑面積。

3、管理面積下降的企業(yè)數(shù)量增多，企業(yè)間分化嚴(yán)重 

由于百?gòu)?qiáng)企業(yè)主動(dòng)對(duì)在管項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，退出部分低質(zhì)項(xiàng)目，當(dāng)新拓項(xiàng)目規(guī)模小于退出項(xiàng)目規(guī)模時(shí)，管理面積將會(huì)減少。管理面積出現(xiàn)減少的百?gòu)?qiáng)企業(yè)數(shù)量有增長(zhǎng)趨勢(shì)。截至2024年末，百?gòu)?qiáng)企業(yè)中管理面積呈下降趨勢(shì)的企業(yè)約占10%，同比增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象進(jìn)一步加劇，也在一定程度上進(jìn)一步拉低了百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積平均增速。

圖：2023-2024年百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積增降分布情況

不同企業(yè)管理面積的增降情況差異較大。2024年，彩生活、星悅康旅管理面積分別下降13.85%、10.34%；濱江服務(wù)管理面積增長(zhǎng)較快，增速在20%以上，企業(yè)間規(guī)模增長(zhǎng)情況分化顯著。管理面積增速相對(duì)較快的企業(yè)集中在部分國(guó)企、市場(chǎng)化拓展能力強(qiáng)、服務(wù)品質(zhì)高以及品牌影響力大的企業(yè)。

加大非住宅細(xì)分賽道拓展力度，但管理面積占比未顯著提升

不管從行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)還是企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，進(jìn)軍非住宅領(lǐng)域都是必然趨勢(shì)，既為行業(yè)打開更大的市場(chǎng)空間，也為企業(yè)創(chuàng)造更多發(fā)展機(jī)會(huì)。首先，新建住宅開發(fā)總量明顯下降，優(yōu)質(zhì)存量住宅項(xiàng)目稀缺性提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，而在公共服務(wù)市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等背景下非住宅市場(chǎng)蘊(yùn)含更多發(fā)展機(jī)遇，醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)場(chǎng)、軌道交通、光伏電站、機(jī)關(guān)單位后勤等領(lǐng)域的服務(wù)需求不斷釋放。其次，住宅物業(yè)項(xiàng)目存在收繳率偏低、物業(yè)費(fèi)提價(jià)困難、成本管控難度大、業(yè)主關(guān)系復(fù)雜、管理難度高等問題，倒逼百?gòu)?qiáng)企業(yè)加大對(duì)非住宅領(lǐng)域的布局。再次，非住宅項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)更高，企業(yè)拓展非住宅項(xiàng)目的邊際收益顯著高于住宅，有利于企業(yè)提升經(jīng)營(yíng)效益。2024年，經(jīng)發(fā)物業(yè)、京城佳業(yè)的非住宅管理面積占比分別為57.60%、37.20%，均較各自非住宅物業(yè)服務(wù)收入占比低約20個(gè)百分點(diǎn)。最后，基于非住宅領(lǐng)域，可延伸的專業(yè)服務(wù)種類豐富，空間巨大。如設(shè)施管理、餐飲服務(wù)、行政服務(wù)、消毒服務(wù)、能源管理等都是百?gòu)?qiáng)企業(yè)可以拓展的服務(wù)空間，有助于提升服務(wù)密度，為企業(yè)未來業(yè)務(wù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

圖：2024年部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)非住宅管理面積及物業(yè)服務(wù)收入占比情況

1、非住宅賽道不斷細(xì)化，專業(yè)服務(wù)構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)護(hù)城河

百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)細(xì)分特色賽道的拓展除常見的商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)之外，已逐步精細(xì)化到學(xué)校、醫(yī)院、場(chǎng)館、軍隊(duì)、公園、景區(qū)、機(jī)場(chǎng)、軌道交通、高速服務(wù)區(qū)、機(jī)關(guān)單位、充電站等多元化的服務(wù)對(duì)象，多樣且專業(yè)化的特色業(yè)態(tài)、特色服務(wù)為企業(yè)擴(kuò)大營(yíng)收來源提供了保障。如保利物業(yè)在公共物業(yè)領(lǐng)域加大力度布局景區(qū)、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、城市公共設(shè)施等多種細(xì)分業(yè)態(tài)。

非住宅業(yè)態(tài)種類繁多，特色突出，對(duì)服務(wù)的個(gè)性化、專業(yè)化、精細(xì)化要求更高，不同業(yè)態(tài)的服務(wù)側(cè)重點(diǎn)差別較大。如醫(yī)院物業(yè)對(duì)清潔、消毒、醫(yī)療廢棄物處理等有極高的要求，甚至要求物業(yè)服務(wù)人員也要具備基礎(chǔ)的醫(yī)療專業(yè)知識(shí)；學(xué)校物業(yè)對(duì)秩序安全、餐飲安全等方面十分注重；場(chǎng)館物業(yè)和軌道交通對(duì)各類設(shè)施設(shè)備管理的要求較高；商企服務(wù)則側(cè)重較強(qiáng)的綜合服務(wù)和定制化服務(wù)的能力。

表：非住宅細(xì)分業(yè)態(tài)的專業(yè)服務(wù)要求及代表性物業(yè)企業(yè)

面對(duì)非住宅項(xiàng)目的復(fù)雜性及服務(wù)要求的專業(yè)性。百?gòu)?qiáng)企業(yè)深刻認(rèn)識(shí)到適配且專業(yè)的服務(wù)能力的重要性，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)深度布局細(xì)分賽道，構(gòu)筑專業(yè)服務(wù)壁壘，并“以點(diǎn)帶面”深挖細(xì)分領(lǐng)域藍(lán)海市場(chǎng)，穩(wěn)固市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位。如在醫(yī)院服務(wù)領(lǐng)域，部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)已形成專業(yè)而完善的服務(wù)體系，并以此構(gòu)筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壁壘，主要服務(wù)內(nèi)容包括：在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)方面，針對(duì)醫(yī)院客戶的實(shí)際需求，提供醫(yī)用級(jí)環(huán)境保潔、高效中央運(yùn)送、專業(yè)化設(shè)施管理、安心的秩序服務(wù)等；在醫(yī)療支持服務(wù)方面，以專業(yè)性和規(guī)范性為基礎(chǔ)，提供陪護(hù)、導(dǎo)醫(yī)等服務(wù)；在配餐管理服務(wù)方面，以患者為中心提供標(biāo)準(zhǔn)化配餐服務(wù)。

在商業(yè)寫字樓領(lǐng)域，服務(wù)邊界進(jìn)一步擴(kuò)大到項(xiàng)目的“全生命周期”運(yùn)營(yíng)管理中，具備服務(wù)能力的百?gòu)?qiáng)企業(yè)需要分別圍繞建筑物本身、建筑使用者和所有者的多元需求打造多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)能力，在傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)之外提供設(shè)施管理、能源管理、商業(yè)租賃、資產(chǎn)管理等服務(wù)，構(gòu)建多樣化的服務(wù)能力以滿足不同目標(biāo)群體的特定需求，構(gòu)筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的堅(jiān)實(shí)護(hù)城河。

2、非住宅管理面積占比基本穩(wěn)定，項(xiàng)目存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)

百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極拓展非住宅項(xiàng)目，加大力度布局非住宅細(xì)分賽道，但從數(shù)據(jù)上看，非住宅管理面積占比并沒有顯著變化。2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比達(dá)34.21%，與上一年基本保持一致，非住宅拓展成效在數(shù)據(jù)上看并不明顯，表明非住宅項(xiàng)目在實(shí)際拓展和管理過程中仍然存在一定難度。

從項(xiàng)目拓展方面看，近幾年非住宅賽道的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，加之宏觀環(huán)境的變化，使物業(yè)公司在拓展非住項(xiàng)目時(shí)面臨諸多挑戰(zhàn)，包括價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈、客戶支付能力減弱、回款周期延長(zhǎng)、客戶需求升級(jí)等問題。因此，百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身資源稟賦理性拓展非住宅項(xiàng)目，不斷洞察客戶需求變化，培養(yǎng)專業(yè)服務(wù)能力，提升項(xiàng)目拓展能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

圖：2021-2024年百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積業(yè)態(tài)分布情況

從項(xiàng)目保有方面看，由于非住宅項(xiàng)目多為單一業(yè)主，采用嚴(yán)格的招投標(biāo)流程，常見的招標(biāo)周期為1-3年，而住宅項(xiàng)目多為前期物業(yè)合同，若變更或續(xù)約需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，決策成本更高、難度更大。因此，即使非住宅項(xiàng)目“拿得下”，也未必“保得住”，不確定性更強(qiáng)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)需要不斷提升專業(yè)服務(wù)能力，持續(xù)保持與業(yè)主的密切聯(lián)系，盡量規(guī)避各類不確定因素導(dǎo)致的項(xiàng)目流失風(fēng)險(xiǎn)。

多維度強(qiáng)化市場(chǎng)拓展能力，并購(gòu)市場(chǎng)存在資源整合機(jī)會(huì)

1、第三方管理面積占比54.83%，基本保持穩(wěn)定

2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三方管理面積占比達(dá)到54.83%，同比微增0.30個(gè)百分點(diǎn)，基本維持穩(wěn)定。近幾年，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)以及百?gòu)?qiáng)企業(yè)拓展策略看，第三方管理面積占比理論上應(yīng)呈現(xiàn)顯著的提升，一方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)中具備關(guān)聯(lián)方的物業(yè)公司占比約八成，而關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的竣工面積和新房銷售面積整體顯著下降，增量空間持續(xù)收縮。另一方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極投身市場(chǎng)化外拓，拓展第三方項(xiàng)目，提升市場(chǎng)化水平。但整體來看，第三方項(xiàng)目管理面積占比并未顯著提升，而呈現(xiàn)出波動(dòng)維穩(wěn)的狀態(tài)。究其原因，一方面，部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)長(zhǎng)期依賴關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目供給，市場(chǎng)化拓展能力較差，很難在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲取項(xiàng)目；另一方面，市場(chǎng)化拓展方向更多地集中在非住宅領(lǐng)域，項(xiàng)目的不確定性更大，留存率更差一些。因此，數(shù)據(jù)上看，第三方管理面積占比并沒有顯著提升，也表明百?gòu)?qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)化的道路上仍面臨一定壓力。

圖：2021-2024年百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積來源及占比情況

2、并購(gòu)市場(chǎng)更趨理性，資源整合或?qū)⒓铀?/strong>

并購(gòu)是物業(yè)公司布局多元賽道，切入新市場(chǎng)、新業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的高效途徑。我們?cè)疃妊芯窟^國(guó)外的優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)和IFM企業(yè)，發(fā)現(xiàn)這些成熟的國(guó)際公司的發(fā)展史同時(shí)也是一部并購(gòu)史。2020年前后，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)進(jìn)入熱潮期，后因市場(chǎng)環(huán)境變化、經(jīng)營(yíng)管理沖突、投后管理不到位等原因，在2022年開始熱度逐漸消退，市場(chǎng)變得愈發(fā)理性。

表：2024年以來部分物業(yè)企業(yè)收并購(gòu)情況

2024年以來，行業(yè)發(fā)生多個(gè)并購(gòu)案例，但整體看并購(gòu)市場(chǎng)熱度并不高。其中，約一半是集團(tuán)內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)資源的整合，如綠城服務(wù)收購(gòu)杭州港譽(yù)、東原仁知服務(wù)收購(gòu)上海長(zhǎng)青社康養(yǎng)、魯商服務(wù)收購(gòu)山東魯健，都屬于內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)資源的整合，并非市場(chǎng)化并購(gòu)。幾宗市場(chǎng)化并購(gòu)的交易金額普遍較小，表明并購(gòu)主體更加理性。未來，并購(gòu)市場(chǎng)仍然存在整合機(jī)會(huì)，可能呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：第一，集團(tuán)內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)資源整合將加速，尤其地方國(guó)企表現(xiàn)更明顯，如經(jīng)發(fā)物業(yè)、泓盈城市服務(wù)已通過并購(gòu)整合區(qū)域資源成功上市，成為區(qū)域性頭部企業(yè)；第二，未來市場(chǎng)并購(gòu)標(biāo)的可能主要集中在“小而美”的公司，那些規(guī)模不大但優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司將受到青睞；第三，并購(gòu)主體更謹(jǐn)慎，業(yè)績(jī)對(duì)賭與有條件并購(gòu)成為風(fēng)險(xiǎn)控制的標(biāo)配，投后管理則從“形式合規(guī)”升級(jí)為“注重價(jià)值實(shí)質(zhì)”。

表：2024年以來部分物業(yè)企業(yè)出售資產(chǎn)的典型案例

此外，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，物業(yè)公司因戰(zhàn)略收縮、聚焦主業(yè)、回籠資金而出售資產(chǎn)的案例時(shí)有發(fā)生。2024年，行業(yè)發(fā)生幾宗典型的物業(yè)公司出售資產(chǎn)的案例，包括綠城服務(wù)出售澳洲教育公司MAG，世茂服務(wù)出售金沙田科技，碧桂園服務(wù)向萬(wàn)達(dá)回售珠海萬(wàn)達(dá)等案例的出售對(duì)象恰好是幾年前并購(gòu)的對(duì)象。此番操作蘊(yùn)含著三方面動(dòng)因，第一，戰(zhàn)略聚焦與業(yè)務(wù)優(yōu)化：行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，部分企業(yè)主動(dòng)剝離非核心或低效業(yè)務(wù)。例如，綠城服務(wù)收縮教育業(yè)務(wù)以專注物業(yè)服務(wù)。第二，業(yè)績(jī)壓力與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制：部分并購(gòu)標(biāo)的因市場(chǎng)環(huán)境變化或管理不善導(dǎo)致盈利下滑。金沙田科技2023年凈利潤(rùn)同比縮水，疊加環(huán)衛(wèi)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，最終觸發(fā)世茂服務(wù)止損退出。此外，碧桂園服務(wù)對(duì)滿國(guó)環(huán)境的減值計(jì)提也反映了并購(gòu)后整合失敗的風(fēng)險(xiǎn)。第三，現(xiàn)金流修復(fù)需求：行業(yè)整體面臨收繳率下降、預(yù)繳物業(yè)費(fèi)減少等問題，出售資產(chǎn)成為快速回籠資金的手段。碧桂園服務(wù)通過回售萬(wàn)達(dá)股權(quán)改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，2024年上半年其現(xiàn)金流同比大幅下降的背景下，此舉尤為關(guān)鍵。

3、市場(chǎng)化是必然趨勢(shì)，多措并舉夯實(shí)外拓能力

從行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)看，存量市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)角逐將成為常態(tài)。市場(chǎng)拓展是企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵動(dòng)力，也是核心競(jìng)爭(zhēng)力，外拓能力的高低往往代表了企業(yè)未來發(fā)展?jié)摿Φ拇笮?。因此，面?duì)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極拓展優(yōu)質(zhì)的存量住宅項(xiàng)目，同時(shí)，也將服務(wù)邊界進(jìn)一步拓展至醫(yī)院、學(xué)校、場(chǎng)館、交通等新空間項(xiàng)目，百?gòu)?qiáng)企業(yè)需不斷提升第三方拓展能力，夯實(shí)未來在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位。

圖：百?gòu)?qiáng)企業(yè)鍛造外拓核心能力的重要方向

第一，以高品質(zhì)服務(wù)為內(nèi)核，構(gòu)建差異化服務(wù)能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是市場(chǎng)拓展取得成功的關(guān)鍵。尤其在投標(biāo)市場(chǎng)，精細(xì)化的服務(wù)內(nèi)容，高品質(zhì)的服務(wù)保障，能大大提高中標(biāo)率。眾所周知，近兩年“帶資進(jìn)場(chǎng)、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)”在行業(yè)中引發(fā)熱議。但伴隨市場(chǎng)逐步趨于理性，業(yè)主更注重的是物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)和信譽(yù)，而不是“一筆資金的承諾”。去年11月，南京一豪宅小區(qū)公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活旗下的萬(wàn)象服務(wù)品牌團(tuán)隊(duì)對(duì)該小區(qū)開展詳細(xì)踏勘及現(xiàn)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，結(jié)合公司管理體系及經(jīng)驗(yàn)，提出定制化服務(wù)方案，最終戰(zhàn)勝帶資進(jìn)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者而勝出。

第二，加強(qiáng)市拓團(tuán)隊(duì)建設(shè)，優(yōu)化激勵(lì)機(jī)制。面對(duì)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，百?gòu)?qiáng)企業(yè)逐步重視專業(yè)市拓團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，對(duì)市拓人員的經(jīng)驗(yàn)和能力要求越來越嚴(yán)格，更加注重激勵(lì)機(jī)制的建立和完善，包括薪酬激勵(lì)、晉升激勵(lì)、培訓(xùn)激勵(lì)、情感激勵(lì)、目標(biāo)激勵(lì)等。和泓服務(wù)制定了市場(chǎng)拓展外部合伙人機(jī)制，通過內(nèi)、外部資源的有機(jī)結(jié)合，提升集團(tuán)拓展能力，同時(shí)，嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目的后評(píng)估機(jī)制，對(duì)已進(jìn)駐的新拓展項(xiàng)目從運(yùn)營(yíng)及數(shù)據(jù)角度開展深度復(fù)盤，確保拓展項(xiàng)目質(zhì)量。

第三，堅(jiān)持有質(zhì)效的市場(chǎng)外拓，搶占高價(jià)值項(xiàng)目。百?gòu)?qiáng)企業(yè)在經(jīng)歷前幾年高增長(zhǎng)模式之后，市場(chǎng)外拓更加理性，拓展方向更加明確，注重對(duì)優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)、非住宅細(xì)分領(lǐng)域的拓展，通過有效的市場(chǎng)拓展，不斷優(yōu)化項(xiàng)目組合，提升管理效益。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)更加注重對(duì)“高價(jià)值、大金額”項(xiàng)目的拓展，超大管理面積和合同價(jià)值的大型項(xiàng)目成為市場(chǎng)上的香餑餑。2024年，濱江服務(wù)中標(biāo)多個(gè)千萬(wàn)元以上的高價(jià)值項(xiàng)目，如天御灣、旭江華庭、溪水園等項(xiàng)目，持續(xù)提升外拓項(xiàng)目的含金量。

第四，利用AI投拓大模型和智能平臺(tái)及時(shí)跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，獲取項(xiàng)目招標(biāo)信息，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)遇。中指數(shù)據(jù)庫(kù)·物業(yè)版提供了全國(guó)各大主要城市的土地信息、存量項(xiàng)目信息、招投標(biāo)信息等，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)、高效外拓。

2024年以來，百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)一步細(xì)化投拓工作，加強(qiáng)合資合作，持續(xù)推進(jìn)市場(chǎng)拓展，積極布局優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)領(lǐng)域，不僅拓展項(xiàng)目越來越多元，涉及的服務(wù)內(nèi)容也向綜合型、專業(yè)化的方向不斷精進(jìn)。2024年內(nèi)新啟動(dòng)項(xiàng)目142個(gè)，總面積達(dá)2529萬(wàn)㎡，項(xiàng)目類型涵蓋企業(yè)總部、高新園區(qū)、公建物業(yè)、商業(yè)綜合體等。

表：2024年以來部分物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)拓展情況

拓寬“聚焦深耕”戰(zhàn)略內(nèi)涵，集中優(yōu)勢(shì)資源夯實(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

面對(duì)市場(chǎng)變化，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)策略上進(jìn)行調(diào)整，由“業(yè)務(wù)擴(kuò)張”轉(zhuǎn)變“戰(zhàn)略聚焦”，體現(xiàn)了對(duì)核心市場(chǎng)和優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)的深度挖掘，有利于鞏固企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)結(jié)合自身資源稟賦和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不斷提高聚焦精度，使優(yōu)質(zhì)資源盡可能地投入最核心、效益最好的領(lǐng)域，發(fā)揮集約化優(yōu)勢(shì)，合理優(yōu)化布局。

聚焦深耕策略的戰(zhàn)略內(nèi)涵不斷拓寬，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。第一，對(duì)核心區(qū)域和重點(diǎn)城市的深度布局，這是近幾年物業(yè)企業(yè)的普遍做法。越來越多的企業(yè)逐步收縮核心城市數(shù)量，明確制定單個(gè)城市甚至更小范圍內(nèi)的規(guī)模目標(biāo)，以集中資源持續(xù)進(jìn)行區(qū)域滲透。濱江服務(wù)持續(xù)聚焦杭州、深耕長(zhǎng)三角，截至2024年底，在杭州的管理面積達(dá)4327.4萬(wàn)平方米，占比約63.7%，前五大城市的在管面積占比約88.5%。

表：部分物業(yè)企業(yè)區(qū)域聚焦/深耕戰(zhàn)略

第二，對(duì)特定業(yè)態(tài)和賽道的聚焦深耕。隨著行業(yè)不斷發(fā)展，各類細(xì)分賽道涌現(xiàn)，新的業(yè)態(tài)、新的賽道為行業(yè)帶來了更大的想象空間。然而不同賽道、不同業(yè)態(tài)的服務(wù)專業(yè)性較強(qiáng)，如果盲目擴(kuò)展可能會(huì)消化不良，適得其反。因此，聚焦優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域、發(fā)力重點(diǎn)賽道尤為重要，不少企業(yè)明確表明拓展方向僅聚焦少數(shù)幾種業(yè)態(tài)。如融創(chuàng)服務(wù)明確表明“不追求盲目擴(kuò)張”，并特別強(qiáng)調(diào)對(duì)非住宅業(yè)務(wù)進(jìn)行創(chuàng)新布局，其非住宅業(yè)務(wù)主要聚焦三類業(yè)態(tài)：高端辦公及商務(wù)服務(wù)、專業(yè)智慧的醫(yī)院服務(wù)，以及綜合全面的城市服務(wù)。

第三，客戶聚焦也日益成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)聚焦戰(zhàn)略的重點(diǎn)方向。尤其在商企服務(wù)領(lǐng)域，不同類型客戶的服務(wù)需求差別較大，深耕優(yōu)質(zhì)賽道并強(qiáng)化專業(yè)服務(wù)能力，可以顯著提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。保利物業(yè)深耕金融、稅務(wù)、交通、能源和通訊等國(guó)資優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，并積極開拓新制造、新能源和新技術(shù)等“三新”產(chǎn)業(yè)資源。

圖：百?gòu)?qiáng)企業(yè)“聚焦深耕”戰(zhàn)略的重要意義

根據(jù)目前行業(yè)發(fā)展情況判斷，“聚焦深耕”戰(zhàn)略仍將是未來幾年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展策略，具有重要意義。第一，提高運(yùn)營(yíng)效率與降低成本。資源集中投入特定區(qū)域或業(yè)務(wù)，能避免資源分散，實(shí)現(xiàn)高效利用。如集中采購(gòu)降低成本、共享設(shè)備設(shè)施提高利用率等，同時(shí)有利于后臺(tái)管理成本的節(jié)約，提升人均產(chǎn)值，提高運(yùn)營(yíng)效率。第二，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。通過聚焦特定區(qū)域或業(yè)務(wù)領(lǐng)域，物業(yè)公司可以形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在廣泛領(lǐng)域進(jìn)行同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。在深耕過程中，積累的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)人才和良好的客戶關(guān)系構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)壁壘，提升企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。第三，由“鋪面”變?yōu)?ldquo;深拓”，有利于挖掘多元業(yè)務(wù)的發(fā)展?jié)摿?，培育新的利?rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。在聚焦深耕的過程中，物業(yè)公司可以深入了解業(yè)主需求，開展針對(duì)性的增值服務(wù)，提高重點(diǎn)服務(wù)類型的覆蓋率和復(fù)購(gòu)率，拓寬收入來源，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。