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2025年5月13日, 由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術研究院研究主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組研究承辦的“2025中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第二十三屆產(chǎn)城融合投融資大會”隆重召開。

2024年以來，盡管物業(yè)板塊總市值呈現(xiàn)小幅上升態(tài)勢，但企業(yè)規(guī)模擴張面臨瓶頸，市場競爭日益激烈，行業(yè)整體進入理性、穩(wěn)健的發(fā)展新階段，增長模式逐漸從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升與效益優(yōu)化。在此背景下，優(yōu)秀上市公司持續(xù)強化服務能力，提升品牌知名度，強化細分市場拓展能力；積極探索與培育新興業(yè)務領域，拓展多元營收渠道，以應對傳統(tǒng)業(yè)務增長乏力的挑戰(zhàn)，引領行業(yè)邁向多元化、現(xiàn)代化。

在2025中國物業(yè)服務上市公司研究中，中指研究院針對盈利能力、公司規(guī)模、服務品質(zhì)、成長潛力、財富創(chuàng)造能力等方面制定了研究方法和指標體系，本著“客觀、公正、準確、全面”的原則，發(fā)掘綜合實力強、經(jīng)營業(yè)績佳、投資價值大的優(yōu)秀物業(yè)服務上市公司，探索不同市場環(huán)境下物業(yè)服務上市公司的價值增長方式，為投資者提供科學全面的投資參考依據(jù)。

目前，物業(yè)服務上市公司共67家，其中港股61家，A股6家。經(jīng)核查，截至2025年4月30日，新城悅服務、瑞森生活服務仍未披露2024年度業(yè)績公告。依據(jù)研究規(guī)范及數(shù)據(jù)可比性原則，剔除上述2家未披露年報企業(yè)及采用非標準會計年度（4月1日-次年3月31日）的奧克斯國際，最終確定64家上市公司作為研究樣本。

1、總市值2789.77億元，市值TOP10企業(yè)占比約78%，提升3個百分點

2024年全年，樣本公司總市值呈現(xiàn)震蕩波動的走勢。2024年年初，樣本公司總市值為2556.71億元，而到年末調(diào)整至2488.47億元，整體跌幅為2.67%。2025年以來，樣本公司總市值穩(wěn)步小幅增長，呈現(xiàn)溫和復蘇態(tài)勢。截至2025年4月30日收盤，在樣本公司中，華潤萬象生活總市值851.37億元，排名第一；萬物云、碧桂園服務分別以251.30億元和231.70億元的總市值位列第二、三位。排名前十的公司市值合計為2178.07億元，占總市值的78.07%，較上一年同期TOP10企業(yè)占比提升3.21個百分點，頭部效應顯著，分化格局進一步加劇。

截至2025年4月30日收盤，樣本公司總市值較2024年8月的低點增長約36%，達到2789.77億元；樣本公司市盈率（TTM，已剔除負值及大于500倍的異常值，下同）均值約為21.25倍。其中，A股樣本公司的市盈率均為74.57倍，港股樣本公司的市盈率均值為14.14倍。

圖：2024年年初-2025年4月30日收盤樣本公司總市值及PE均值走勢

2、央國企市值上漲19.52%，民營企業(yè)下跌2.05%，結(jié)構(gòu)性分化加劇

以2024年年初市值為基準點，至2025年4月30日收盤計算樣本公司市值漲跌幅，整體來看，央國企市值表現(xiàn)優(yōu)于民營企業(yè)，且在2025年后，二者市值漲跌幅差距有逐漸擴大的趨勢。截至2025年4月30日，央國企市值均值漲幅為19.52%，民營企業(yè)市值均值下跌2.05%，兩者相差21.57個百分點，反映出央國企在市值增長方面的顯著優(yōu)勢。

圖：2024年年初-2025年4月30日物業(yè)服務上市央國企、民營企業(yè)總市值漲跌幅走勢

64家樣本公司中，2025年4月30日收盤較2024年年初市值實現(xiàn)正增長的有22家，占比34.38%。其中共有2家漲幅超過100%，經(jīng)發(fā)物業(yè)（自2024年7月3日掛牌上市起算）漲幅為261.45%，表現(xiàn)最優(yōu)秀，領悅服務集團漲幅為101.54%。

圖：2025年4月30日收盤較2024年年初物業(yè)服務上市公司市值漲幅TOP10

3、分紅總額再創(chuàng)新高達144.60億元，股票回購動作延續(xù)，涉及10.53億元

截至2025年4月30日，共有35家物業(yè)服務上市公司宣布發(fā)放2024年年度現(xiàn)金分紅[ 指定年度內(nèi)各報告期累計現(xiàn)金分紅總額]，共計144.60億元，創(chuàng)歷史新高，同比增速為28.05%，較2023年下降21.85個百分點，但仍保持較高的增速。從年度現(xiàn)金分紅金額看，2024年僅有2家金額超過10億元：華潤萬象生活最高，為52.23億元，同比增長94.11%；萬物云24.30億元，同比增長71.89%。兩家企業(yè)年度現(xiàn)金分紅額高，增速快，導致2024年年度現(xiàn)金分紅總金額大幅提高。

圖：2020-2024年物業(yè)服務上市公司分紅總金額及增長情況

2024年1月初至2025年4月30日，共計13家物業(yè)上市公司實施股票回購，涉及股票數(shù)量1.92億股，金額10.53億元。其中，德信服務集團回購股份數(shù)量最多，達到了5474.5萬股，萬物云回購金額最大，為4.71億元。企業(yè)在二級市場回購股票，既能通過減少流通股數(shù)量優(yōu)化財務杠桿水平，降低加權平均資本成本、提升企業(yè)運營效率和股東回報率，也能向市場傳遞管理層對企業(yè)價值肯定的信號，表明其認為當前股價被低估，從而穩(wěn)定市場預期、增強投資者信心。

1、經(jīng)營業(yè)績：營收增速首次低于10%，央國企與民企凈利率分化加劇

（1）營收均值同比增長4.01%，增速下降，基礎服務收入占比提升

2024年，物業(yè)服務上市公司營業(yè)收入均值為45.97億元，同比增長4.01%，增速較上一年下降了3.82個百分點。主要原因在于：1）企業(yè)規(guī)模雖在擴張，但管理面積增速放緩，企業(yè)營收無法依靠企業(yè)快速擴張得到快速增長；2）增值業(yè)務中，受宏觀經(jīng)濟影響，高收益、高毛利的社區(qū)增值服務業(yè)務萎縮，受關聯(lián)方影響，非業(yè)主增值業(yè)務大幅下降；3）市場化競爭加劇，部分企業(yè)為獲取優(yōu)質(zhì)項目開展低價競爭，壓縮項目議價空間。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市公司營收均值及增速

在營收增速TOP10中，民營企業(yè)占據(jù)七席，企業(yè)數(shù)量在營收增速TOP10中的占比反超央國企，表現(xiàn)優(yōu)秀。營收增速TOP10中各企業(yè)的營業(yè)收入均未超過樣本公司營業(yè)收入均值，表明高速增長企業(yè)的營收規(guī)模相對較小。

圖：2024年物業(yè)服務上市公司營收增速TOP10營收及增速

從營業(yè)收入構(gòu)成看，2024年物業(yè)服務上市公司的基礎物業(yè)服務收入均值為34.91億元，同比增長9.21%?；A物業(yè)服務在營業(yè)收入中的占比進一步提升至73.06%，較上一年提升3.67個百分點。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市公司基礎物業(yè)服務收入均值、增速及占比

2024年物業(yè)服務上市公司增值服務收入均值8.65億元，同比下降15.71%；在營業(yè)收入中占比為15.04%，較上一年下降了3.29個百分點。其中，社區(qū)增值收入均值為6.21億元，同比下降4.59%；非業(yè)主增值服務收入降至2.44億元，降幅達34.96%。非業(yè)主增值服務收入的快速下降，是導致增值服務收入下滑的主要原因。

從營業(yè)收入分層看，上市公司頭部效逐漸增強，企業(yè)分層現(xiàn)象加劇。2022-2024年，營業(yè)收入TOP10企業(yè)整體名單保持穩(wěn)定，僅部分企業(yè)排名發(fā)生變化。從市場份額上看，2024年營業(yè)收入TOP10企業(yè)營收總額占上市公司營收總額的比例為67.25%，較2023年微增0.85個百分點。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市公司營業(yè)收入TOP10及其余企業(yè)營收總額及TOP10營收占比

2024年，營業(yè)收入TOP10企業(yè)的營收均值為197.85億元，是其余企業(yè)均值的11.09倍，是全部樣本公司均值的4.30倍。TOP10營收均值增速為5.33%，高于其余企業(yè)的營收增速3.95個百分點，高于全部樣本公司的營收增速1.33個百分點。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市公司營業(yè)收入TOP10及其余企業(yè)營收均值及增速

分企業(yè)性質(zhì)看，央國企營收表現(xiàn)優(yōu)于民營企業(yè)。2024年，央國企營收均值為55.55億元，較全部樣本公司的均值高20.84%，較民營企業(yè)均值高29.86%。營收增速看，央國企營收增速為6.57%，較上一年下降8.39個百分點，降幅較大，近幾年增速首次降至個位數(shù)，民營企業(yè)營收增速2.94%，較上一年下降2.17個百分點。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市央國企、民營企業(yè)營業(yè)收入均值及增速

（2）利潤利率均收縮，彰顯準公共服務特性，央國企整體指標較好

2024年，物業(yè)服務上市公司毛利潤均值為8.67億元，較上一年微降0.22億元，降幅為2.40%；凈利潤均值為1.91億元，較上一年下降0.48億元，降幅為20.20%。毛利率均值和凈利率均值分別為20.13%和4.42%，較上一年分別下降1.29百分點和1.33個百分點。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市公司毛利潤、凈利潤及其增長率

近兩年，受外部環(huán)境影響，物業(yè)行業(yè)利潤率回歸理性。從整體市場情況看，通過與港交所12個行業(yè)大類橫向?qū)Ρ?，披?024年數(shù)據(jù)的58家企業(yè)的毛利潤率中位數(shù)排在第9位，凈利潤率中位數(shù)排在第3位。表明雖然外部環(huán)境波動較大，但物業(yè)行業(yè)仍然較為穩(wěn)健，是一個“低毛利、穩(wěn)盈利”的行業(yè)。

圖：2024年各行業(yè)港股上市公司凈利潤率中位數(shù)

分企業(yè)性質(zhì)看，2024年，央國企毛利率均值為19.87%，凈利率均值為10.39%。近兩年，央國企的毛利率均值和凈利率均值波幅較小，保持穩(wěn)定，凸顯央國企業(yè)務的穩(wěn)定性和較強的風險管控能力。

2024年民營企業(yè)毛利率為20.25%，雖略高于央國企，但二者的差距并不大。2024年民營企業(yè)凈利率為1.59%，同比下降2.18個百分點，已顯著低于央國企，且二者之間的差距正在擴大，主要由于央國企風險控制及關聯(lián)方狀況較好，受到應收賬款減值以及商譽資產(chǎn)減值的影響較小。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市央國企、民營企業(yè)毛利率、凈利率均值

（3）應收賬款增速回落，風險出清提速

2024年，物業(yè)服務上市公司應收賬款及票據(jù)總額達到871.82億元，同比增長3.19%，增長率較上一年下降5.22個百分點，低于同期營收增速。應收賬款及票據(jù)總額增速低于營收增速，與營收增速之間的剪刀差正在擴大，表明物業(yè)公司的回款能力增強，經(jīng)營效率得到提升。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市公司應收賬款及票據(jù)總額及增速、營收增速

（4）人員成本占比下降，期間費用率維持低點，降本成果明顯

2024年，物業(yè)服務上市公司的人員成本均值為16.45億元，較上一年微增0.44億元；雖然人員成本均值增加，但其增速小于營業(yè)成本均值的增速，人員成本占總營業(yè)成本的比例下降，2024年為42.36%，較上一年減少1.82個百分點。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市公司人員成本均值及占營業(yè)成本比率

2024年，物業(yè)服務上市公司的期間費用率[ 期間費用率=銷售、行政及一般費用/營業(yè)收入]均值為8.63%，與2023年基本持平，并未隨著企業(yè)營收的增長而增加。物業(yè)公司在經(jīng)過多年降本增效后，已將期間費用控制得較為穩(wěn)定，逐漸擺脫過去粗放經(jīng)營的模式，開始向現(xiàn)代化、集約化企業(yè)轉(zhuǎn)型。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市公司期間費用均值及期間費用率均值

2、管理規(guī)模：管理面積增速階梯下降，市場拓展更趨理性

2024年，上市公司逐漸弱化管理規(guī)模相關數(shù)據(jù)，針對已披露數(shù)據(jù)的企業(yè)，管理面積、合約面積增速均較上一年下降，儲備面積均值出現(xiàn)下降。原因在于：第一，市場競爭激烈，外拓難度大；第二，收并購市場持續(xù)降溫；第三，部分物業(yè)服務上市公司主動退出低質(zhì)、低效益項目，對管理面積增長產(chǎn)生影響；第四，物業(yè)公司已經(jīng)從“重數(shù)量”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;重質(zhì)量”，不再單純依靠面積擴張擴大公司規(guī)模，因此在年報中公布面積相關數(shù)據(jù)的上市公司逐漸減少。

（1）管理面積同比增長6.24%，增速下降，頭部效應顯著

2024年，已披露相關數(shù)據(jù)的物業(yè)服務上市公司管理面積均值1.48億平方米，同比增長6.24%，增速較上一年下降4.67個百分點，增速放緩。外因為項目外拓難度增大，管理面積增長乏力；內(nèi)因為企業(yè)清退低質(zhì)項目，存量項目管理面積減少。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市公司管理面積及增速

從管理規(guī)模分層看，頭部效應進一步凸顯。管理面積TOP10企業(yè)的管理面積合計52.42億平方米，占比達66.92%，較上一年管理面積TOP10占比提升約0.64個百分點。TOP10中僅有雅生活服務的面積增速為負值，為（-6.76%）。剔除管理面積增速負值企業(yè)，剩余TOP10企業(yè)同比增速為9.18%，超過均值2.94個百分點。

圖：2024年物業(yè)服務上市公司管理面積TOP10管理面積及增速

從管理面積增速看，管理面積增速TOP10企業(yè)中，僅有金茂服務的管理面積達到1億平方米，增速較快的企業(yè)主要包括央國企等有資源整合優(yōu)勢的企業(yè)，規(guī)模在中等水平且拓展能力和品牌優(yōu)勢較強的企業(yè)。

圖：2024年物業(yè)服務上市公司管理面積增速TOP10管理面積及增速

分企業(yè)性質(zhì)看，2024年，央國企管理面積均值1.80億平方米，同比增速10.11%，增速較2023年下降12.01個百分點；民營企業(yè)管理均值1.36億平方米，同比增速4.50%，增速較2023年下降2個百分點。央國企整體仍優(yōu)于民營企業(yè)。 2024年合約面積均值為1.71億平方米，同比增長2.02%，較上一年下降1.00個百分點。合約面積增速放緩且低于管理面積增速，表明企業(yè)在未來面臨規(guī)模增長壓力。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市公司管理面積、合約面積及其增速

（2）第三方管理面積占比均值下降，收并購市場持續(xù)理性

2024年，物業(yè)服務上市公司管理面積中來自第三方的占比為60.28%，較2023年下降2.01個百分點。我國房地產(chǎn)市場仍呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢，物業(yè)公司為擺脫關聯(lián)方影響，將第三方拓展作為企業(yè)未來重點發(fā)展方向。但第三方項目拓展難度較高，項目留存率，特別是單一業(yè)主項目的留存率較低，導致2024年第三方項目占比下降。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市公司管理面積來源

2024年以來，物業(yè)服務行業(yè)發(fā)生多個并購案例，但整體看并購市場熱度并不高。大部分收并購為集團內(nèi)部資源整合，將原本業(yè)務相關但管理分散的公司進行重新整合；部分企業(yè)通過收并購拓展服務范圍，提升自己在多元服務領域的專業(yè)能力；少部分企業(yè)通過市場整合擴張規(guī)模并成功上市。

表：2024年以來部分物業(yè)服務上市公司收并購情況

隨著物業(yè)公司不再盲目追求規(guī)模擴張，可以預見，未來的收并購將更多集中在提升企業(yè)盈利能力或提升企業(yè)業(yè)務能力的方向上，“小而美”“技能專精”的公司將會受到更多公司的青睞。

（3）非住宅管理面積占比維持穩(wěn)定，項目獲取受多因素影響

2024年，上市公司管理面積中非住宅業(yè)態(tài)占比42.51%，無明顯變化。盡管物業(yè)公司加大非住宅業(yè)態(tài)的拓展力度，但非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比基本維持穩(wěn)定。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市公司管理面積中非住宅業(yè)態(tài)占比

1、精管優(yōu)拓：摒棄規(guī)模至上，注重項目質(zhì)效

隨著增量市場空間持續(xù)收窄，物業(yè)公司獲取的新建項目數(shù)量逐步減少，而存量項目的平均樓齡呈現(xiàn)遞增趨勢，導致運營維護的復雜性與專業(yè)性需求同步攀升。從市場整體來看，兼具物業(yè)費優(yōu)勢、設施完備及管理效益的優(yōu)質(zhì)項目逐漸減少，資源稀缺性正日益凸顯。在此背景下，物業(yè)服務上市公司主動調(diào)整發(fā)展路徑，從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量深耕，通過“減量提質(zhì)”策略實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，“精管優(yōu)拓”已成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心共識。

表：部分物業(yè)服務上市公司優(yōu)化管理項目情況

2、聚焦深耕：滲透重點區(qū)域，聚焦優(yōu)勢業(yè)態(tài)，發(fā)力重點客戶

企業(yè)經(jīng)營策略從規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)為效益優(yōu)先，需要摒棄過去的粗放的經(jīng)營模式，由“業(yè)務擴張”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;戰(zhàn)略聚焦”，除了要對項目的質(zhì)效進行把控外，還要對內(nèi)降本增效，發(fā)揮集約優(yōu)勢，形成規(guī)模效應、集聚效應。優(yōu)秀上市公司的深耕策略從最初的區(qū)域深耕，到后續(xù)的區(qū)域與業(yè)態(tài)深耕并重，再到當前區(qū)域、業(yè)態(tài)、客戶三個維度的深耕，全方位提升企業(yè)效率，多角度降低企業(yè)成本。

圖：物業(yè)服務上市公司深耕戰(zhàn)略的三個維度

區(qū)域深耕圍繞企業(yè)發(fā)展的重點城市，以及各城市的核心區(qū)域兩方面進行，以達到提升城市項目數(shù)量、提升區(qū)域項目密度的目的。近年來，越來越多的上市公司逐步收縮核心城市數(shù)量，將公司戰(zhàn)略聚焦到經(jīng)濟較好或是基礎較強的城市，并集中資源對城市的重點區(qū)域持續(xù)進行滲透，提升區(qū)域項目密度。濱江服務持續(xù)聚焦杭州、深耕長三角，截至2024年年底，在杭州的管理面積達4327.4萬平方米，占比約63.7%，前五大城市的在管面積占比約88.5%。截至2024年年底，保利物業(yè)核心50城的新拓展第三方項目單年合同額占比達到約79.5%。

業(yè)態(tài)深耕可以選擇企業(yè)當前的優(yōu)勢業(yè)態(tài)或是公司未來的發(fā)展方向，上市公司之間的戰(zhàn)略差異較為明顯。目前，大部分企業(yè)選擇在自己擅長的領域進行深耕：在住宅領域，部分企業(yè)依托自身優(yōu)勢深耕高端住宅等回報率較高的項目，綠城服務依托品牌影響力與物業(yè)服務優(yōu)勢，打造高端經(jīng)濟品牌，深耕高端住宅細分市場；在非住宅領域，細分程度提高，業(yè)態(tài)可擴展至商辦、商場、學校、醫(yī)院、場館、景區(qū)、公園、墓地等，大部分企業(yè)選擇深耕多個細分領域，少部分選擇深耕單一領域，如卓越商企服務深耕高端商企服務業(yè)態(tài)，鞏固其領先地位。

客戶深耕圍繞增量市場與存量市場兩個方面，在增量市場上，企業(yè)通過挖掘關鍵客戶，打通項目拓展關鍵節(jié)點，或是依托關鍵客戶擴大市拓范圍，提升市拓能效；在存量市場上，通過深入挖掘研究業(yè)主需求，關注業(yè)主痛點，定位服務方向，提升服務品質(zhì)，提高業(yè)主滿意度，最終提升項目效益。

3、質(zhì)量優(yōu)先：響應“好服務”政策，強化服務標準化落地

2024年住建部把建設“好房子”單列為一項工作重點，并下設提升物業(yè)服務質(zhì)量等五個工作小項。同年，住建部部長倪虹表示：“‘好房子’需要好服務，將實施居住服務提升行動，下大力氣提高物業(yè)服務水平。”提高物業(yè)服務質(zhì)量已上升為國家戰(zhàn)略層面議題。物業(yè)服務上市公司在增值服務方面，打破舊觀念，提供個性化、差異化的優(yōu)質(zhì)增值服務；在設施升級、社區(qū)改造方面，一方面完成基礎設施升級、便民設施升級，另一方面，對有條件的小區(qū)開展綠色升級、智慧升級；在精神、文化需求層面，通過構(gòu)建溫馨的社區(qū)環(huán)境，提供豐富的文體活動，打造和諧的社區(qū)氛圍。

上市公司通過打造標準化服務，為基礎服務提升整體服務質(zhì)量，為增值服務提供高水平的品質(zhì)保證，構(gòu)筑服務能力的護城河，提升品牌知名度。新城悅服務正式發(fā)布《新城悅服務標準化V2.0》，回歸服務本質(zhì)。該服務標準包含320+頁內(nèi)容和2088+個執(zhí)行細節(jié)，精準覆蓋業(yè)主96%的高頻生活場景，提供環(huán)境維護、安全保障、生活響應等多維度的解決方案。上市公司在制定標準化服務體系后，通過構(gòu)建系統(tǒng)化管理體系，建立標準化服務供應與考核機制，并根據(jù)服務標準打造標桿項目，并逐步復制推廣，促進標準化服務落地執(zhí)行。

表：部分物業(yè)服務上市公司標準化建設情況

2024年全國物業(yè)服務滿意度得分為73.1分，四年來首次回升，各細分項也全部為正增長。在經(jīng)歷改革的陣痛后，物業(yè)行業(yè)逐漸向好，但應戒驕戒躁，持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)服務，滿足客戶的需求與預期。

圖：2018-2024年全國物業(yè)服務滿意度得分

4、創(chuàng)新發(fā)展：立足自身優(yōu)勢，探索多元服務

物業(yè)公司增值服務可分為非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務。2024年，非業(yè)主增值服務受到較大影響，社區(qū)增值服務收入占比被動提升，成為各企業(yè)增值服務收入的主要部分。當前，社區(qū)增值服務收入增長乏力，上市公司選擇退出缺乏發(fā)展?jié)摿Φ臉I(yè)務領域，將精力更多集中在已取得一定成效的領域，或是擁有資源優(yōu)勢的領域。此外，部分公司拓展新的業(yè)務增長點，充電站、充電樁、光伏儲能站等新能源項目已成為部分企業(yè)在社區(qū)增值服務中的重點布局方向。

表：部分物業(yè)服務上市公司布局充電業(yè)務的情況

物業(yè)上市公司同時也在向企事業(yè)單位尋求新的突破口。IFM主要衍生自非住宅物業(yè)，是為企事業(yè)單位、學校、醫(yī)院等單一業(yè)主或客戶提供的非核心業(yè)務的外包服務，近年來備受物業(yè)公司關注，從需求端看，企事業(yè)單位在生產(chǎn)經(jīng)營中更加傾向于將非核心業(yè)務外包給專業(yè)公司，IFM市場需求逐步釋放，空間巨大。目前，上市公司對IFM業(yè)務的布局仍處于初級階段。由于IFM業(yè)務的特殊性，物業(yè)公司需要構(gòu)建專業(yè)的服務能力，以便在未來充分發(fā)掘IFM市場的潛力。

城市服務作為企業(yè)創(chuàng)新型服務的另一個熱門賽道，已經(jīng)成為一些物業(yè)公司營業(yè)收入中的重要組成部分。盡管面臨著回款困難和毛利率下降的壓力，但伴隨我國城市化進程進入精細化治理新時代，傳統(tǒng)的“圍墻內(nèi)服務”已無法滿足城市全域治理的需求，物業(yè)公司在政策推動與市場機遇的雙重驅(qū)動下正突破服務邊界，以“城市服務商”的角色深度參與城市治理，挖掘城市服務的市場潛力。

5、人才建設：建立健全培優(yōu)體系，高管迭代推動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

隨著信息技術與物業(yè)管理行業(yè)的深度融合，物業(yè)公司紛紛深化科技應用水平，具備了更加強大的服務能力和業(yè)務能力：一方面，科技幫助企業(yè)打破傳統(tǒng)過度的人力依賴服務模式，實現(xiàn)降本增效；另一方面，企業(yè)借助智慧科技手段能夠為客戶帶來全新的服務體驗，并探索多元增值業(yè)務。隨著新技術的應用，物業(yè)公司不僅要擁有能熟練使用新技術輔助物業(yè)服務的一線工作人員，還要擁有能緊跟時代潮流、適應科技發(fā)展的企業(yè)管理人員，也要擁有能突破創(chuàng)新，將科研轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的科技研發(fā)人員。

表：部分物業(yè)服務上市公司的人員培養(yǎng)體系

2024年以來，多家上市公司對管理層人員作出調(diào)整，在企業(yè)發(fā)展的關鍵期為企業(yè)注入新的動能，有利于企業(yè)實施新的發(fā)展戰(zhàn)略。在當前市場競爭壓力增加、業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整等因素的影響下，部分企業(yè)通過高管團隊的迭代來優(yōu)化運營管理，更好地適應復雜多變的市場環(huán)境。

1、資本市場：板塊表現(xiàn)波動趨穩(wěn)，因企制宜有進有退

2024年以來，物業(yè)上市公司在資本市場上的表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的波動與分化特征，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策調(diào)控、行業(yè)競爭格局及企業(yè)自身經(jīng)營策略等多重因素影響，整體市場表現(xiàn)較為低迷，但部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)仍展現(xiàn)出較強的抗風險能力和發(fā)展韌性。

2024年以來，物業(yè)板塊表現(xiàn)相對比較穩(wěn)定。我們以近兩年上市研究期間整理的市值在百億元以上的上市公司數(shù)據(jù)為例，可以看到，目前港股上市公司中市值超過100億港元的企業(yè)有6家，分別是華潤萬象生活、萬物云、碧桂園服務、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務，與一年前市值百億級企業(yè)完全一致，并且市值波動較小?？梢灶A期，未來，物業(yè)上市公司資本市場表現(xiàn)仍將保持波動維穩(wěn)的狀態(tài)，行業(yè)分化趨勢或?qū)⑦M一步加劇，優(yōu)質(zhì)企業(yè)有望通過戰(zhàn)略調(diào)整和業(yè)務創(chuàng)新實現(xiàn)價值重估。

從IPO方面看，2024年至今，共有兩家國資物企成功登陸港交所主板市場。泓盈城市服務與經(jīng)發(fā)物業(yè)分別于2024年5月、7月成功上市，彌補了湖南省及陜西省無上市物企的空白，兩家企業(yè)共計募集資金約2.53億港元。此外，6月，港譽智慧城市服務在正式完成更名及更換管理層等一系列動作后，正式被納入資本市場物業(yè)板塊。整體看，物業(yè)板塊IPO市場熱度進一步下降。

圖：2019-2024年物業(yè)服務企業(yè)上市及融資情況

同時，根據(jù)證監(jiān)會與三大證券交易所于2024年4月30日分別發(fā)布的系列規(guī)定，A股主板的盈利要求進一步提升至“最近三年累計凈利潤不低于2億元，最近一年凈利潤不低于1億元”；港股主板雖然對于盈利方面的要求暫未改變，但對于關聯(lián)交易、市場地位、資金用途等方面的詢問進一步細化，事實上也增加了企業(yè)上市的周期與難度，如深業(yè)運營經(jīng)歷四次交表卻依然未能實現(xiàn)上市目標。可以預期，未來行業(yè)IPO熱度仍將處于低位，地方國企以及具備業(yè)務特色、盈利能力強的物業(yè)公司仍有機會。

此外，資本市場也出現(xiàn)了物業(yè)公司基于自身戰(zhàn)略選擇，主動退出資本市場的現(xiàn)象。2024年9月，華發(fā)股份完成對華發(fā)物業(yè)服務的私有化，完成摘牌；2025年3月，融信服務也完成了私有化流程，退出資本市場。兩家企業(yè)的退市事件反映了物業(yè)管理行業(yè)資本邏輯的深刻轉(zhuǎn)變——從“規(guī)模增速驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金流與質(zhì)量優(yōu)先”，倒逼企業(yè)強化服務創(chuàng)新、數(shù)字化運營及高毛利賽道布局，行業(yè)整合進一步加速，資本市場不再是“有進無出”，上市公司將根據(jù)自身戰(zhàn)略及發(fā)展情況選擇合適的路徑。

2、行業(yè)格局：優(yōu)質(zhì)資源整合加速，市場集中度持續(xù)提升

面對激烈的市場競爭，市場拓展難度不斷增加，越來越多的上市公司意識到整合集團內(nèi)部優(yōu)勢資源是高效進行業(yè)務拓展的重要舉措。從2024年以來的并購情況看，約一半案例是集團內(nèi)部優(yōu)質(zhì)資源的整合，如綠城服務收購杭州港譽、東原仁知服務收購上海長青社康養(yǎng)等。并購整合機會將更多集中在集團內(nèi)部優(yōu)質(zhì)資源整合方面，如經(jīng)發(fā)物業(yè)、泓盈城市服務已通過資源整合成功上市，更多地方國企正在加速整合中。

當前，物業(yè)管理行業(yè)正處于深度變革期，市場競爭加速分化，行業(yè)格局有望重塑。頭部物企憑借規(guī)模優(yōu)勢、品牌效應及多元化服務能力，將在市場競爭中占據(jù)主導地位。2024年，披露管理面積數(shù)據(jù)的上市公司中，管理面積前十的企業(yè)在管面積總額達52.42億平方米，市場份額約占16.69%，較上一年提升0.51個百分點。未來，行業(yè)集中度或?qū)⑦M一步提升，頭部企業(yè)有望通過市場拓展、并購整合以及戰(zhàn)略合作等方式持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)項目，擴大市場份額。

圖：2022-2024年物業(yè)服務上市公司管理面積TOP10企業(yè)管理面積總額及市場份額情況

中小物企將加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，聚焦細分市場，提升服務品質(zhì)和運營效率，通過差異化競爭實現(xiàn)突圍。隨著行業(yè)不斷發(fā)展，非住宅細分賽道逐步精細化，辦公、軌道交通、文體場館、胡同物業(yè)、工地物業(yè)、城市服務等細分領域均已出現(xiàn)代表性上市公司，且以中小企業(yè)為主。如2024年登陸資本市場的泓盈城市服務和經(jīng)發(fā)物業(yè)均以城市服務為專業(yè)優(yōu)勢；珠江股份則以文體場館運營為特色業(yè)務等。中小型企業(yè)更注重自身在特色優(yōu)勢領域的深耕，通過打造差異化競爭優(yōu)勢，構(gòu)筑護城河，提升市場競爭力。

3、數(shù)智融合：AI科技前景可期，加深應用釋放潛力

隨著科技的日新月異，物業(yè)與科技的深度融合已成為不可逆轉(zhuǎn)的行業(yè)趨勢?？萍假x能不僅讓物業(yè)公司實現(xiàn)降本增效，更在提升用戶體驗、優(yōu)化內(nèi)部管理流程方面發(fā)揮了舉足輕重的作用。物業(yè)服務領域的上市公司，作為行業(yè)的領軍者和中堅力量，本應成為科技應用的先鋒，然而，當前這些企業(yè)在智能化投入水平有待提升，科技應用上的滲透度仍顯不足。

具體分企業(yè)來看，盡管頭部物業(yè)公司正加快智能化建設的步伐，但其在科技化（數(shù)字化）建設上的投入占營業(yè)收入的比重平均僅為1.25%左右（保守測算），這一比例相對較低，反映出科技投入與其業(yè)務規(guī)模和潛力之間的不匹配。與此同時，中小型物業(yè)公司則面臨著更為嚴峻的挑戰(zhàn)，它們不僅資金實力有限，難以承擔高額的科技研發(fā)投入，還面臨技術適配性差、專業(yè)人才匱乏等問題，導致其科技化建設水平與頭部企業(yè)的差距日益擴大。

從科技對物業(yè)場景應用的實際情況來看，當前，行業(yè)頭部企業(yè)已在客戶服務、設施運維以及空間管理三大關鍵領域成功推進智能化建設，并取得了顯著的應用成效。然而，就整體應用深度與廣度而言，智能化技術的滲透程度仍有較大的提升空間。展望未來，在人工智能（AI）技術的深度賦能下，行業(yè)科技化建設的戰(zhàn)略重心將發(fā)生重要轉(zhuǎn)變，從過往側(cè)重于“工具創(chuàng)新”逐步過渡到聚焦“場景落地”。具體而言，將緊密圍繞人、物、空間這三大核心場景要素，深度挖掘智能化技術在提升服務品質(zhì)、優(yōu)化運營效率等方面的潛力，驅(qū)動物業(yè)服務向精細化、個性化與智能化的更高層次邁進。

圖：科技賦能物業(yè)管理三大應用場景

未來，上市公司除了進一步推動科技應用的落地實施，還需持續(xù)緊跟科技發(fā)展的最新趨勢，把握科技前沿動向，不斷將新興技術融入日常管理與服務場景之中。以DeepSeek為代表的AI大模型，為物業(yè)公司提供了創(chuàng)新業(yè)務實踐與管理決策的強大能力支持。如中海物業(yè)推出“海寶AI助手”，通過多場景嵌入和多流程覆蓋，為一線員工提供了便捷的業(yè)務指引。中海物業(yè)的員工可以通過集團的門戶網(wǎng)站進入這一智能交互界面，隨時咨詢業(yè)務相關的問題，并立刻獲得相應的解決方案，不僅能夠為員工節(jié)省工作時間，還提升了物業(yè)問題解決的效率，改善用戶體驗。

4、可持續(xù)發(fā)展：堅持長期主義，加強ESG建設

2024年堪稱A股ESG信息披露邁向“標準化”的關鍵節(jié)點。這一年，財政部、證監(jiān)會以及國務院國資委等核心監(jiān)管部門密集出臺了一系列ESG領域相關政策指引，有力推動了ESG信息披露向標準化方向加速邁進。2024年4月，滬深北交易所在中國證監(jiān)會的指導下正式發(fā)布了《上市公司可持續(xù)發(fā)展報告指引》（以下簡稱《指引》），填補了中國境內(nèi)可持續(xù)發(fā)展報告指引的空白，標志著中國上市公司ESG信息披露邁向新階段。11月，基于《指引》的框架，滬深北交易所進一步發(fā)布了《上市公司自律監(jiān)管指南——可持續(xù)發(fā)展報告編制（征求意見稿）》，作為《指引》的“教科書”，旨在更好地幫助企業(yè)實施報告編制。2025年1月17日，滬深北交易所發(fā)布《上市公司可持續(xù)發(fā)展報告編制指南》，為上市公司編制可持續(xù)發(fā)展報告提供細化指導。

ESG所蘊含的價值理念與核心主張，已成為企業(yè)有效管理各類風險的重要工具，助力企業(yè)在復雜多變的環(huán)境中穩(wěn)健前行，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。展望未來，物業(yè)上市公司可以從以下幾個方面持續(xù)加強ESG建設。

第一，政策驅(qū)動下ESG披露框架或?qū)⑦M一步調(diào)整，上市公司注重信息披露“雙重重要性”原則。財政部《企業(yè)可持續(xù)披露準則——基本準則（征求意見稿）》、三大交易所《上市公司自律監(jiān)管指引——可持續(xù)發(fā)展報告》及香港會計師公會《香港財務報告準則S1號——可持續(xù)相關財務信息披露一般要求（HKFRS S1）》和《香港財務報告準則S2號——氣候相關披露（HKFRS S2）》征求意見稿的出臺，表明我國明確采納雙重重要性原則，即財務重要性和影響重要性。

第二，企業(yè)需精準把握核心ESG議題，強化風險防控體系，并深化對員工的關懷機制。在制定ESG戰(zhàn)略時，企業(yè)應兼顧自身業(yè)務特性與利益相關方的多元化期望，運用科學嚴謹?shù)淖h題實質(zhì)性評估矩陣，對ESG相關議題進行系統(tǒng)性評估。畢竟，重要性議題在某種程度上構(gòu)成了企業(yè)ESG報告披露的基石與邏輯起點。具體到物業(yè)公司，其識別關鍵議題的流程通常涵蓋議題全面識別、初步篩選評估、深度議題分析以及最終審核確認四大核心步驟。

第三，科學搭建ESG管治架構(gòu)，關鍵在于“量企裁衣”，避免盲目“亦步亦趨”。當前，盡管多數(shù)企業(yè)在其ESG報告中宣稱采用了某種標準化的ESG管治架構(gòu)，但這種披露往往流于形式，更多是為了迎合監(jiān)管需求，缺乏實質(zhì)性的執(zhí)行與深化。企業(yè)在將ESG理念真正內(nèi)化于公司戰(zhàn)略、業(yè)務布局及日常運營實踐中仍顯力不從心，內(nèi)部對ESG的深層價值與戰(zhàn)略意義尚未形成統(tǒng)一認知，也未能深刻把握ESG與業(yè)務發(fā)展之間的內(nèi)在協(xié)同效應。

第四，踐行使命擔當，積極履行企業(yè)社會責任，是新時代企業(yè)發(fā)展的應有之義。物業(yè)服務企業(yè)已突破傳統(tǒng)物業(yè)管理邊界，主動投身社區(qū)公益與鄉(xiāng)村振興的廣闊舞臺。作為社區(qū)生活的堅實守護者，他們深刻認識到鄉(xiāng)村振興對于國家繁榮昌盛及居民生活品質(zhì)提升的關鍵作用，充分發(fā)揮自身資源與優(yōu)勢，精心策劃并實施了一系列成效顯著的公益行動。