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當(dāng)月要點(diǎn)：

1、重點(diǎn)房企拿地總額同比降幅繼續(xù)收窄

2、年內(nèi)各地持續(xù)優(yōu)化土拍政策，優(yōu)化市場(chǎng)供給，核心城市土拍熱度升溫

3、從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角繼續(xù)居四大城市群之首

重點(diǎn)房企拿地總額同比降幅繼續(xù)收窄

2024年，TOP100企業(yè)拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%，相較1-11月降幅收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。10月以來(lái)核心城市土拍市場(chǎng)保持一定活躍度，12月，北京、深圳、上海、廣州等一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，這些地塊多由頭部央國(guó)企摘得，帶動(dòng)TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅收窄。2020年-2024年間，TOP100企業(yè)拿地總額總體呈下滑趨勢(shì)，2024年已不足2020年的三成，特別是民營(yíng)房企拿地銳減，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、融資環(huán)境偏緊、民營(yíng)房企違約事件頻發(fā)密切關(guān)聯(lián)。未來(lái)，如若不利于投資的因素消退，企業(yè)仍有望恢復(fù)拿地節(jié)奏。

圖：2020年-2024年TOP100房企累計(jì)拿地總額及同比

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）

年內(nèi)市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏緩慢，多數(shù)房企拿地規(guī)模和力度都處于較低水平，同時(shí)，央國(guó)企及部分民營(yíng)房企拿地仍保持一定投資規(guī)模。具體來(lái)看有以下特征：

第一，央國(guó)企及地方國(guó)資仍是拿地絕對(duì)主力。2024年，拿地金額TOP100企業(yè)中央國(guó)企及地方國(guó)資家數(shù)和金額占比超八成。其中，央國(guó)企拿地金額占比約50%，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、中建壹品、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂等央國(guó)企位列拿地金額前10，受銷售能力、融資能力、交付能力等多方面因素影響，土地資源向其富集趨勢(shì)較為顯著。中建系公司仍保持較高投資規(guī)模，建筑業(yè)務(wù)承壓下積極拓展自投地產(chǎn)業(yè)務(wù)，除中海、中海宏洋外，中建壹品、中建智地、中建玖合、中建東孚、中建信和等子公司也進(jìn)入拿地金額前100。

民企拿地整體相對(duì)偏弱，部分大中型穩(wěn)健民企保持一定投資規(guī)模，部分中小民企積極拓儲(chǔ)。2024年，拿地金額TOP100企業(yè)中民營(yíng)企業(yè)數(shù)量?jī)H11家，拿地金額占比僅為8.5%，表明當(dāng)前民營(yíng)企業(yè)仍保持較為審慎的態(tài)度。從具體企業(yè)來(lái)看，龍湖、濱江等大中型穩(wěn)健型民營(yíng)企業(yè)仍保持一定投資規(guī)模，以滿足開(kāi)發(fā)需要。隨著行業(yè)加快出清步伐，部分中小房企緊抓拿地窗口期，搶占土地資源以提升市場(chǎng)份額，如邦泰集團(tuán)拿地超百億，保持較高投資規(guī)模；偉星房產(chǎn)、寧波江山萬(wàn)里、湖南運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)在重倉(cāng)城市積極拓儲(chǔ)。

圖：2024年拿地金額TOP100企業(yè)所有制分布情況（左為金額占比，右為家數(shù)占比）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）

從新增貨值來(lái)看，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和保利發(fā)展位列前三。2024年，中海地產(chǎn)以1777億元新增貨值占據(jù)榜單第一，華潤(rùn)置地以1665億元新增貨值位列第二，保利發(fā)展新增貨值規(guī)模為1293億元，位列第三。TOP10企業(yè)2024年新增貨值總額9835.5億元，占TOP100企業(yè)的35.5%，新增貨值門檻為121億元。

年內(nèi)各地持續(xù)優(yōu)化土拍政策，優(yōu)化市場(chǎng)供給，核心城市土拍熱度升溫

“好房子”的建設(shè)是優(yōu)化市場(chǎng)供給的重要舉措，年內(nèi)各地持續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則、改善土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和套型要求。

土拍規(guī)則方面，今年以來(lái)一線城市均有不限價(jià)地塊掛牌、出讓，回歸“價(jià)高者得”的市場(chǎng)邏輯，優(yōu)質(zhì)地塊放松價(jià)格限制更有利于房企打造“好房子”，貼合市場(chǎng)需求。

土拍規(guī)劃設(shè)計(jì)條件方面，多地在新供應(yīng)地塊中不斷優(yōu)化容積率和計(jì)容規(guī)則，支持高品質(zhì)住房建設(shè)，引導(dǎo)企業(yè)提高在綠色建筑、建筑節(jié)能、可再生能源方面的技術(shù)應(yīng)用，提升住宅品質(zhì)，同時(shí)支持發(fā)展低層高品質(zhì)住宅、立體生態(tài)建筑（第四代建筑）等多樣化住宅形式，并在方案設(shè)計(jì)方面給予政策支持，助力房企打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提升購(gòu)房者居住體驗(yàn)。

套型限制方面，3月深圳發(fā)文取消“70/90”政策；8月上海發(fā)文優(yōu)化“70/90政策”，調(diào)整套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化后，中小套型面積的標(biāo)準(zhǔn)提升，供應(yīng)比例也有所下調(diào)。此類對(duì)于供應(yīng)結(jié)構(gòu)限制的政策取消/優(yōu)化，意味著未來(lái)將有更多的大面積產(chǎn)品進(jìn)入新房市場(chǎng)，可以更好地適應(yīng)當(dāng)下住房需求結(jié)構(gòu)變化，以滿足居然改善性住房需求。

在9月底新政持續(xù)顯效下，10月以來(lái)，上海、深圳、杭州、成都等核心城市土拍熱度繼續(xù)升溫。如10月22日，杭州上城四堡七堡單元JG1402-36地塊溢價(jià)率達(dá)29%；10月29日，杭州蜀山單元XS150201-73地塊溢價(jià)率達(dá)51%。11月6日和11月15日，成都高新區(qū)桂溪街道、錦江區(qū)柳江街道兩宗地塊溢價(jià)率分別為46.1%、44.4%；11月15日和11月20日，杭州蕭山奧體博覽中心、上城城東新城、西湖之江度假區(qū)3宗地塊溢價(jià)率均在30%以上；11月27日，上海浦東新楊思地塊觸達(dá)中止價(jià)轉(zhuǎn)入“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)（溢價(jià)率達(dá)40.4%）;12月19日，杭州北干東單元地塊溢價(jià)率76.5%，喬司新城中心區(qū)地塊溢價(jià)率48.83%。

12月9日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)住樓市”；12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議基調(diào)延續(xù)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，為2025年樓市定調(diào)。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。預(yù)期2025年，核心城市人口吸附力強(qiáng)，購(gòu)房需求旺盛，市場(chǎng)或?qū)⒙氏戎沟胤€(wěn)，疊加頭部房企投資布局向核心城市集中，核心城市土拍市場(chǎng)或?qū)⒕S持一定活躍度，但整體土拍市場(chǎng)回暖仍需要銷售市場(chǎng)回暖支持。

重點(diǎn)區(qū)域及城市房企拿地

從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角繼續(xù)居四大城市群之首。2024年，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額1848.4億元，繼續(xù)居四大城市群之首，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額1258億元，位列第二；粵港澳TOP10企業(yè)拿地金額919.3億元，粵港澳城市群增幅較高，主要是12月廣州、深圳拍出多宗高總價(jià)地塊。

從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，央企、國(guó)企和地方國(guó)資仍是主力，民企僅在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。中海地產(chǎn)在北京、上海、杭州、成都等多個(gè)城市拿地金額均進(jìn)入前十；保利發(fā)展、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂在3個(gè)城市位列拿地金額前十。濱江集團(tuán)聚焦杭州，在杭州位列拿地金額第一，建杭置業(yè)、興耀房產(chǎn)集團(tuán)等房企深耕重點(diǎn)城市增加土地儲(chǔ)備。

從全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來(lái)看，12月北京、深圳分別拍出一宗總價(jià)超百億地塊。入榜地塊中，深圳市南山區(qū)粵海街道地塊以總價(jià)185.12億元位居榜首，刷新深圳涉宅地塊成交總價(jià)記錄，該地塊成交樓面價(jià)70388元/㎡，溢價(jià)率達(dá)46.32%。北京市豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺村棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目FT00-0613-0024地塊R2二類居住用地成交總價(jià)為110.54億元，位列第二，該地塊是近年來(lái)北京首宗未設(shè)置地價(jià)上限和銷售指導(dǎo)價(jià)的地塊。從城市來(lái)看，上海有2宗地入榜，總成交金額86.9億元。

數(shù)據(jù)時(shí)間：截至2024年12月31日18:00；

區(qū)域范疇：

京津冀：北京、天津、河北等15個(gè)重點(diǎn)城市；

長(zhǎng)三角：上海、江蘇、浙江、安徽等41個(gè)重點(diǎn)城市；

粵港澳大灣區(qū)：深圳、廣州、珠海等9個(gè)重點(diǎn)城市；

中西部：武漢、長(zhǎng)沙、南昌、西安等190個(gè)重點(diǎn)城市；