2025年5月13日, 由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2025中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十三屆產(chǎn)城融合投融資大會(huì)”召開(kāi)。

從中國(guó)房地產(chǎn)上市公司二十三年研究看房企發(fā)展變化

“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”自2003年開(kāi)展中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究以來(lái)，已連續(xù)進(jìn)行了二十三年，其研究成果引起了社會(huì)各界特別是機(jī)構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究的相關(guān)成果已成為投資者評(píng)判上市公司綜合實(shí)力、發(fā)掘證券市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)的重要依據(jù)。2021年-2024年，房地產(chǎn)上市公司數(shù)量逐步萎縮，近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，上市房企退市或“退房”現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。2024年房地產(chǎn)上市公司市值均值相較于2024年8月末低點(diǎn)已經(jīng)有所恢復(fù)，2025年維持恢復(fù)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)上市公司營(yíng)收均值2021-2024年呈下降趨勢(shì)，凈利潤(rùn)近三年連續(xù)為負(fù)。截至2025年5月，物業(yè)服務(wù)上市公司67家，其中香港主板61家，A股6家，2024年港股上市2家，籌備上市并有進(jìn)展2家。2024年，物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積均值為1.29億平方米，同比增長(zhǎng)5.92%，合約面積均值1.71億平方米，同比增長(zhǎng)2.02%。

關(guān)稅戰(zhàn)背景下，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司如何調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略

在中美關(guān)稅戰(zhàn)的影響下，中美兩國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、供需結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必將做出進(jìn)一步的調(diào)整。關(guān)稅戰(zhàn)也必將促使我國(guó)經(jīng)濟(jì)向高質(zhì)量發(fā)展加快轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，也需要加快數(shù)字化、綠色化轉(zhuǎn)型，提升產(chǎn)業(yè)附加值，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。在此背景下，產(chǎn)城融合將帶給房地產(chǎn)企業(yè)難得的機(jī)遇，很可能有望成為關(guān)稅戰(zhàn)背景下房企穿越周期的新增長(zhǎng)點(diǎn)，也為房企提供了從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。建議房企其一要密切關(guān)注政策動(dòng)態(tài)與市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略；其二要優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，關(guān)注消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)并提升產(chǎn)品附加值；其三要拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，積極參與產(chǎn)城融合項(xiàng)目；其四要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力；其五要推進(jìn)數(shù)實(shí)融合，提升運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量等方面實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究方法體系與新形勢(shì)下房企提質(zhì)增效的發(fā)展策略建議

當(dāng)前核心城市部分區(qū)域市場(chǎng)率先回暖，有助于提振市場(chǎng)信心、推動(dòng)整體市場(chǎng)形成止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，但止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)還比較脆弱，所以今年的政府工作報(bào)告中要求持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

研究組在總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了研究方法和指標(biāo)體系，本著“客觀、公正、準(zhǔn)確、全面”的原則，發(fā)掘成長(zhǎng)質(zhì)量佳、投資價(jià)值大的優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司，為投資者提供科學(xué)全面的投資參考。

總體上看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的背景下，各類(lèi)企業(yè)都在根據(jù)自身實(shí)際，積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)。一方面，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)房企，聚焦核心城市、優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)、改善管理，以提質(zhì)增效。另一方面，經(jīng)營(yíng)困難房企，通過(guò)公司重整，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，化解風(fēng)險(xiǎn)，尋找新的發(fā)展領(lǐng)域。

持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

中指研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組自2003年起，秉承“客觀、公正、準(zhǔn)確、全面”的原則，已連續(xù)二十三年開(kāi)展中國(guó)房地產(chǎn)上市公司等系列研究，相關(guān)成果受到社會(huì)各界，特別是機(jī)構(gòu)投資者的高度關(guān)注。過(guò)去幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)歷了優(yōu)勝劣汰。為防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，中央和地方出臺(tái)了各項(xiàng)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。今年政治局會(huì)議及金融監(jiān)管部門(mén)發(fā)布會(huì)提出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。相關(guān)政策對(duì)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期將發(fā)揮積極作用。在此背景下，研究組圍繞“穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”的政策導(dǎo)向，完成了2025中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10系列研究報(bào)告，希望為行業(yè)和企業(yè)發(fā)展提供參考借鑒。

發(fā)布2025中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究報(bào)告

2024年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)，降幅擴(kuò)大。房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)均值較上年下降11.5%，降幅較上年擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)。近三年，資不抵債的企業(yè)數(shù)量逐年增加。央企和地方國(guó)企轉(zhuǎn)為縮表，民營(yíng)企業(yè)和混合所有制企業(yè)縮表幅度更大。

2024年，房地產(chǎn)上市公司營(yíng)收由正轉(zhuǎn)負(fù)，凈利潤(rùn)繼續(xù)下滑，虧損企業(yè)數(shù)量增加。4.25政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，釋放更加積極信號(hào)，各項(xiàng)支持政策有望加快落實(shí)，聚焦核心城市，保持投資強(qiáng)度和具有不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)能力的房地產(chǎn)上市公司將釋放更高的企業(yè)價(jià)值。產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商在產(chǎn)業(yè)招商上以產(chǎn)業(yè)鏈為核心，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，產(chǎn)業(yè)鏈招商核心從經(jīng)驗(yàn)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)；產(chǎn)業(yè)培育上迭代創(chuàng)新金融工具，從基礎(chǔ)服務(wù)到全生命周期賦能，未來(lái)運(yùn)營(yíng)商和政府、產(chǎn)業(yè)龍頭、三方機(jī)構(gòu)等合作將更加頻繁，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈深度耦合。

發(fā)布2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司研究報(bào)告

截至2025年4月30日，上市公司總市值達(dá)到2789.77億元；相較2024年年初，央國(guó)企市值均值漲幅為19.52%，民營(yíng)企業(yè)市值均值下跌2.05%，兩者相差21.57個(gè)百分點(diǎn)，央國(guó)企表現(xiàn)優(yōu)于民企；35家上市公司宣布發(fā)放2024年年度現(xiàn)金分紅，總額144.60億元，創(chuàng)歷史新高，同比增速為28.05%。

2024年，物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)業(yè)收入均值為45.97億元，同比增長(zhǎng)4.01%，較上年下降3.82個(gè)百分點(diǎn)；上市公司毛利潤(rùn)均值為8.67億元，同比下降2.40%；凈利潤(rùn)均值為1.91億元，同比下降20.20%，毛利率均值和凈利率均值分別為20.13%和4.42%，較上年分別下降1.29、1.33個(gè)百分點(diǎn)。央國(guó)企營(yíng)收均值為55.55億元，增速為6.57%，民營(yíng)企業(yè)營(yíng)收均值為42.77億元，增速2.94%，央國(guó)企表現(xiàn)更穩(wěn)健。

當(dāng)前企業(yè)通過(guò)聚焦深耕構(gòu)筑服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力，提質(zhì)增效深挖服務(wù)潛力，未來(lái)資本蓄勢(shì)有望格局重塑，市場(chǎng)集中度持續(xù)提升；企業(yè)利用AI賦能降本增效，并堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，加強(qiáng)ESG建設(shè)。

把握制造業(yè)發(fā)展大方向，構(gòu)建產(chǎn)城融合新模式

目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨復(fù)雜形勢(shì)，企業(yè)和企業(yè)家應(yīng)把握制造業(yè)發(fā)展新特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展新要求，通過(guò)產(chǎn)城融合找準(zhǔn)作用點(diǎn)和突破口，積極參與城市建設(shè)和發(fā)展。其一，著力發(fā)揮技術(shù)創(chuàng)新功能，構(gòu)建政產(chǎn)學(xué)研用對(duì)接機(jī)制，加強(qiáng)科技創(chuàng)新與成果轉(zhuǎn)化；其二，著力加強(qiáng)企業(yè)主體地位，健全企業(yè)梯度培育體系，加強(qiáng)全周期全鏈條服務(wù)，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境促進(jìn)企業(yè)發(fā)展；其三，著力強(qiáng)化科技成果轉(zhuǎn)化，加強(qiáng)園區(qū)創(chuàng)新平臺(tái)建設(shè)，推廣創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式與合作行動(dòng)。其四，著力推進(jìn)先進(jìn)產(chǎn)業(yè)培育，優(yōu)做強(qiáng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育壯大新興產(chǎn)業(yè)，前瞻布局未來(lái)產(chǎn)業(yè)，不斷促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同與合作。其五，著力開(kāi)展人工智能+行動(dòng)，探索智能制造新模式，建設(shè)智慧供應(yīng)鏈與數(shù)字化改造；其六，著力構(gòu)建綠色零碳園區(qū)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)綠色低碳轉(zhuǎn)型和推動(dòng)行業(yè)深度脫碳與技術(shù)提升。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量資產(chǎn)盤(pán)活——策略與經(jīng)驗(yàn)

我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)已進(jìn)入存量時(shí)代，高空置率主因在于產(chǎn)品與價(jià)格的雙重錯(cuò)配：

一方面，園區(qū)規(guī)劃脫離市場(chǎng)需求，盲目追求“工業(yè)上樓”或研發(fā)園區(qū)建設(shè)，忽視中小企業(yè)實(shí)際需求；另一方面，建設(shè)成本過(guò)高導(dǎo)致租金定價(jià)失衡，企業(yè)難以承受。 針對(duì)這些問(wèn)題，盤(pán)活存量資產(chǎn)需多管齊下：一是調(diào)整定價(jià)策略，如深圳“低成本空間”模式，以租金換產(chǎn)業(yè)；二是聚焦本地產(chǎn)業(yè)特質(zhì)，兼顧傳統(tǒng)與新興企業(yè)需求，培育中小企業(yè)生態(tài)；三是引入專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，突破管理機(jī)制限制；四是摒棄政策依賴(lài)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈整合和服務(wù)優(yōu)化吸引企業(yè)；五是擴(kuò)大合作渠道，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，對(duì)接一線城市外溢產(chǎn)能。聯(lián)東通過(guò)“第二招商局”區(qū)域委托招商服務(wù)模式，成功助力嘉興、新疆和田地區(qū)等地成功盤(pán)活存量園區(qū)，核心在于以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，務(wù)實(shí)操作。未來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展需平衡政策導(dǎo)向與市場(chǎng)規(guī)律，強(qiáng)化精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)從“重開(kāi)發(fā)”向“重服務(wù)”的轉(zhuǎn)型。