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6月3日，中指研究院照常舉行月度市場形勢及企業(yè)研究成果分享會，此次分享會以“多地專項債收儲提速，樓市能否迎來加速恢復(fù)？”為主題，中指研究院對近期房地產(chǎn)市場形勢和房企業(yè)績表現(xiàn)情況做出總結(jié)并分享觀點。(文末有往期分享會回顧，歡迎查看)

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近期房地產(chǎn)市場形勢&趨勢展望

一、近期房地產(chǎn)政策回顧

中央層面：5月，降準(zhǔn)降息落地，城市更新頂層設(shè)計出臺。住建部、自然資源部、財政部等多部門召開發(fā)布會介紹《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》有關(guān)情況，支持性政策將逐步出臺。

地方層面： 5月全國各地出臺超50條政策，蘇州跟進個人補充公積金制度，信陽推進現(xiàn)房銷售，海口限價商品房滿5年可通過補交土地溢價等價款取得完全產(chǎn)權(quán)。

專項債收儲方面：截至目前24個省市已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的項目總金額超4300億元，收儲土地仍以地方國企為主。廣東、四川、湖南、浙江等地已發(fā)行專項債用于收購存量土地，發(fā)債總額超700億元，其中一二線城市占比約20%。

二、近期房地產(chǎn)市場回顧

1.房價：5月百城新房價格環(huán)比漲幅擴大，二手房掛牌量持續(xù)高位下，“以價換量”現(xiàn)象持續(xù)主導(dǎo)市場。

2.租賃：5月住房租賃市場延續(xù)淡季氛圍，50城住宅平均租金繼續(xù)小幅下跌。

3.銷售：5月重點城市新房成交量保持一定規(guī)模，新規(guī)產(chǎn)品入市反饋較好，市場分化延續(xù)；二手房成交量環(huán)比季節(jié)性回落，同比增幅收窄。具體來看：2025年1-5月，

深圳、廣州新房銷售面積同比分別增長41%、24%，深圳二手房成交量同比增長44%。

京滬二手房同比增幅分別為23%和34%，市場維度一定熱度，上海新房銷售面積同環(huán)比均增長，北京成交延續(xù)上月水平，同比增長2成。

杭州新房銷售面積同比增長20%，二手房同比增長33%；南京新房銷售面積同比增長11%，二手房同比增長7%。

端午小長假期間，多地延續(xù)之前促銷活動，但市場整體表現(xiàn)平淡，當(dāng)前居民就業(yè)收入預(yù)期偏弱仍是制約購房需求釋放的首要因素。

4.土地：成交方面，1-5月300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降約7.5%，出讓金同比增長超兩成，一二線城市平均溢價率較高。土拍方面，5月，上海、杭州、成都、福州、重慶、武漢等重點城市進行了宅地出讓，杭州土拍熱度持續(xù)，上海、成都、重慶、武漢核心區(qū)地塊也競拍出高溢價。其中上海5月31日，徐匯東安新村第三宗地塊以341.35億元協(xié)議出讓，今年以來徐匯東安新村三宗地出讓金累計達523.03億元，刷新全國地價總價紀(jì)錄，三宗地塊全部由上海地產(chǎn)、徐匯城投獲取，是上海史上最大單地塊一次性征收項目，預(yù)計后續(xù)將會通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

三、市場展望

政策層面，6月樓市政策預(yù)計保持寬松基調(diào)，重點在于專項債收儲、城中村改造等政策落實進展。隨著年中銷售節(jié)點的來臨，房企推盤節(jié)奏及促銷力度有望加大，疊加“好房子”新規(guī)產(chǎn)品入市，核心城市新房銷售或得到一定支撐，但各城市之間、新老項目之間分化行情仍將延續(xù)。

市場方面，隨著5月中美貿(mào)易局勢階段性緩和，市場觀望情緒或有改善，但未來仍存在不確定性，當(dāng)前居民就業(yè)收入預(yù)期偏弱仍是制約需求釋放的首要因素。6月樓市政策預(yù)計保持寬松基調(diào)，關(guān)鍵在于專項債收儲、城中村改造等政策落實進展。隨著年中銷售節(jié)點的來臨，疊加“好房子”規(guī)范逐漸完善及新規(guī)產(chǎn)品逐步入市，核心城市新房銷售或得到一定支撐，但各城市之間、新老項目之間分化行情仍將延續(xù)。而二手房在學(xué)區(qū)需求階段性釋放后，年中成交預(yù)計逐步趨穩(wěn)，但在高掛牌量影響下，短期以價換量仍是市場主流。

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2025年5月房企經(jīng)營業(yè)績解讀

2025年1-5月，TOP100房企銷售總額為14436.4億元，同比下降10.8%，降幅較1-4月基本持平，微降0.6個百分點。5月單月，TOP100房企銷售額同比下降17.3%，較4月單月降幅擴大0.5個百分點。TOP100房企權(quán)益銷售額為10263.3億元，權(quán)益銷售面積為5243.8萬平方米。

分陣營來看，2025年1-5月，多個陣營企業(yè)數(shù)量均有變化。具體來看，500億以上陣營8家，較去年同期增加1家，銷售額均值776.1億元。第二陣營（100-500億）企業(yè)25家，較去年同期減少1家，銷售額均值190.4億元。第三陣營（100億以下）企業(yè)67家，較去年同期持平，銷售額均值53.8億元。

近年來，中央及各部委多次提到“好房子”建設(shè)導(dǎo)向，今年“好房子”也首次被寫入政府工作報告，好房子建設(shè)提速有助于住宅產(chǎn)品迭代升級，以優(yōu)質(zhì)供給促進市場止跌回穩(wěn)。3月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》，要求住宅項目建設(shè)應(yīng)以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，遵循“經(jīng)濟合理、安全耐久，以人為本、健康舒適，因地制宜、綠色低碳，科技賦能、智慧便利”的原則，并明確規(guī)范于今年5月1日起施行。房地產(chǎn)企業(yè)也順勢推出各類好房子產(chǎn)品及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，提升產(chǎn)品力水平。

2025年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額4051.9億元，同比增長28.8%，增幅較上月擴大2.2個百分點。受上年低基數(shù)影響，TOP100企業(yè)拿地同比增幅較上月擴大。拿地企業(yè)仍以央國企為主，拿地金額前十企業(yè)中8家為央國企，部分民企亦有一定投資強度。

5月，重點企業(yè)拿地主要集中北京、杭州、上海、成都等核心城市。這種結(jié)果折射出當(dāng)前土地市場的核心邏輯，地塊屬性決定熱度分化，房企拿地策略聚焦“確定性”，當(dāng)前房企拿地資金向聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項目傾斜。

促進市場持續(xù)恢復(fù)仍是今年房地產(chǎn)重要政策目標(biāo)，各項政策有望繼續(xù)加快落實，具體政策主要聚焦城中村改造、高品質(zhì)住房供給、收購存量商品房等方面。此外，結(jié)合“加緊實施更加積極有為的宏觀政策”“適時降準(zhǔn)降息”等政策表述，宏觀政策有望進一步發(fā)力，降準(zhǔn)降息、降低公積金貸款利率等政策落地預(yù)期也有所增強。短期內(nèi)市場仍有不確定性，在此背景下，房企投資將更加聚焦確定性。

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