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12月2日，中指研究院照常舉行月度市場形勢及企業(yè)研究成果分享會，此次分享會以“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)下，2024樓市將如何收官？為主題，中指研究院對2024年1-11月份房地產(chǎn)市場形勢和房企業(yè)績表現(xiàn)情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(文末有往期分享會回顧，歡迎查看)

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一、近期房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望

（一）近期房地產(chǎn)市場情況

1.房價：11月，百城二手房價格環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點(diǎn)。一線城市環(huán)比跌幅進(jìn)一步收窄至-0.07%。深圳、成都、烏魯木齊、東營等4個城市二手房價格止跌轉(zhuǎn)漲，打破百城連續(xù)7個月全面下跌局面。百城新房價格受改善項目入市帶動，環(huán)比上漲0.36%，漲幅有所擴(kuò)大。

2.銷售：新房方面，1-11月重點(diǎn)100城新房銷售面積同比下降約24%，11月同比增長約15%，增幅較10月有所擴(kuò)大，新房市場延續(xù)改善態(tài)勢。

二手房方面，“以價換量”帶動二手房成交持續(xù)活躍，1-10月重點(diǎn)30城二手房成交套數(shù)同比微增1.1%。11月，重點(diǎn)20城二手住宅成交套數(shù)環(huán)比增長11.7%，同比增長26.3%。

3.供應(yīng)：1-11月重點(diǎn)城市商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降超30%，整體供應(yīng)處在低位，11月供應(yīng)量環(huán)比增長50%，出現(xiàn)邊際改善，同比仍下降24%。

4.土地：1-11月全國300城住宅用地成交面積和出讓金同比均下降約三成，降幅較前10月有所收窄。11月，全國300城住宅用地土地出讓金同比增長23.4%，土地市場出現(xiàn)邊際改善，北京、上海、杭州等核心城市多宗地塊競拍熱度較高。

（二）房地產(chǎn)政策&市場趨勢展望

中央層面，11月7日，自然資源部發(fā)布通知，允許運(yùn)用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地，并明確了收購主體、收購范圍、價格標(biāo)準(zhǔn)及程序等內(nèi)容。13日，財政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，優(yōu)化房地產(chǎn)稅收政策，包括：契稅方面，將享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，即調(diào)整后在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，140平方米以下的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅；明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策，即對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，對建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征土地增值稅；降低土地增值稅預(yù)征率下限0.5個百分點(diǎn)。14日，住建部稱已聯(lián)合財政部印發(fā)通知，將城中村改造政策支持范圍擴(kuò)大到近300個地級及以上城市。

地方層面，今年1-11月全國超300地出臺超700條政策，涉及放松限購、優(yōu)化限貸等多個方面。目前，需求端政策已較為寬松，居民購房首付比例及貸款利率已達(dá)歷史最低，限購政策也處于自實(shí)施以來最寬松階段。未來推動市場實(shí)現(xiàn)持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵是加快已出臺政策的落實(shí)，如加快推進(jìn)貨幣化安置100萬套城中村改造，加快落實(shí)收購存量閑置土地及收儲存量房等。

整體來看，2024年房地產(chǎn)市場仍呈調(diào)整態(tài)勢，5.17、9.26兩輪政策托底市場。9.26新政支持力度大，效果持續(xù)性強(qiáng)于以往，10月以來市場量價出現(xiàn)“階段性恢復(fù)”，11月核心城市銷售保持一定規(guī)模。隨著年末房企沖刺銷售業(yè)績，加大推盤力度，預(yù)計12月房地產(chǎn)市場將保持一定活躍度，但短期內(nèi)“以價換量”仍是市場主流。

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二、2024年1-11月房企經(jīng)營業(yè)績及拿地解讀

房企銷售方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-11月，TOP100房企銷售總額為38516.0億元，同比下降32.9%，降幅較上月縮窄1.8個百分點(diǎn)。11月單月，TOP100房企銷售額同比減少9.46%，環(huán)比減少18.62%。其中，典型企業(yè)如華發(fā)股份、保利置業(yè)、中建東孚等11月當(dāng)月銷售增長強(qiáng)勁。

分陣營來看，2024年1-11月，各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值為1876.1億元，較上年下降25.7%；TOP11-30房企銷售額均值為480.1億元，較上年下降38.4%；TOP31-50房企銷售均值為232.1億元，較上年下降38.8%；TOP51-100房企銷售額均值為110.2億元，同比下降38.6%。1-11月銷售總額超千億房企9家，較去年同期減少7家，百億房企76家，較去年同期減少32家。

房企拿地方面，2024年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較1-10月降幅收窄7.1個百分點(diǎn)。9月底以來一線城市接連一系列政策優(yōu)化，市場活躍度保持較高水平，有望帶動短期市場活躍度延續(xù)。11月，北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價地塊，這些地塊均由頭部央國企摘得，帶動TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅顯著收窄，但拿地企業(yè)仍集中在央國企和地方國資，民營房企拿地仍較為審慎。

從各城市群拿地金額來看，長三角繼續(xù)居四大城市群之首。2024年1-11月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額1609.6億元，繼續(xù)居四大城市群之首，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額1072億元，位列第二，長三角和京津冀城市群增幅均較高，主要是11月北京、上海拍出多宗高總價地塊；粵港澳TOP10企業(yè)拿地金額588億元。

房企融資方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月28日，本月房企信用債共發(fā)行38筆，發(fā)行金額351.7億元，同比增長12.9%，美的、新城、新希望、濱江等4家民企發(fā)行信用債，發(fā)行總額28.3億元；ABS發(fā)行總額約216.2億元，同比增長81.2%。2024年1-11月，信用債發(fā)行金額3129.8億元，同比下降21.0%；海外債發(fā)行金額67.0億元，同比下降64.9%；ABS發(fā)行金額1791.1億元，同比下降19.8%。

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