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9月2日，中指研究院照常舉行月度市場形勢及企業(yè)研究成果分享會，此次分享會以“金九銀十”來臨，樓市何去何從？為主題，中指研究院對2024年1-8月份房地產(chǎn)市場形勢和房企業(yè)績表現(xiàn)情況做出總結(jié)并分享觀點。(文末有往期分享會回顧，歡迎查看)

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近期房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望

一、近期房地產(chǎn)市場情況

1.房價：8月，百城二手房價格連續(xù)28個月下跌，8月環(huán)比下跌0.71%，100個城市環(huán)比均下跌。百城新房價格受改善項目入市帶動，環(huán)比上漲0.11%，漲幅收窄。

2.銷售：新房方面，1-8月重點100城新房銷售面積同比下降31%，8月同比下降17%，降幅較6月有所擴(kuò)大，新房市場仍面臨較大的調(diào)整壓力。
二手房方面，“以價換量”帶動二手房成交表現(xiàn)持續(xù)好于新房，1-7月重點城市二手房成交量同比下降3.2%。8月以來（7.29-9.1），二手房周均成交套數(shù)較7月周均下降11.6%，低基數(shù)下，較上年同期增長22.3%，增幅較7月有所收窄。

3.供應(yīng)：1-8月重點城市商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降34%，整體供應(yīng)處在低位，8月供應(yīng)量環(huán)比基本持平，同比下降40%。

4.土地：1-8月全國300城住宅用地推出和成交面積同比均下降約四成，各線城市土地出讓金降幅均超四成。8月，上海、杭州等部分核心城市土拍熱度尚可。

二、房地產(chǎn)政策&市場趨勢展望

中央層面，8月國務(wù)院新聞辦公室舉行“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會，住建部對構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的六項重點工作進(jìn)行介紹，具體包括：完善住房供應(yīng)體系，重點是增加保障性住房建設(shè)和供給；建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制；有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售；建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推出項目“白名單”制度；研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度；建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的“好房子”。

地方層面，8月各地政策優(yōu)化持續(xù)推進(jìn)，相繼出臺政策超50條。其中成都、長沙等地優(yōu)化限貸政策，按區(qū)認(rèn)定首套房。深圳、長沙發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，截至8月底已有約30城發(fā)布國企收儲公告。

接下來市場將進(jìn)入“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，短期內(nèi)核心城市新房市場活躍度或?qū)⑿》厣捌谕恋卮蠓s量或制約房企供貨能力，進(jìn)而拖累銷售恢復(fù)，同時居民收入預(yù)期等長期因素尚未有明顯改善，新房市場整體仍承壓。“以價換量”下，預(yù)計重點城市二手房市場有望保持一定活躍度。

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2024年1-8月房企經(jīng)營業(yè)績解讀

房企銷售方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-8月，TOP100房企銷售總額為26832.4億元，同比下降38.5%，降幅較上月繼續(xù)收窄1.6個百分點。8月單月，TOP100房企銷售額同比下降22.1%，環(huán)比降低2.43%。其中，典型企業(yè)如電建地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國金茂等8月當(dāng)月銷售增長強(qiáng)勁。

分陣營來看，2024年1-8月，各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值為1302.2億元，較上年下降30.8%；TOP11-30房企銷售額均值為339.5億元，較上年下降42.6%；TOP31-50房企銷售均值為155.2億元，較上年下降47.0%；TOP51-100房企銷售額均值為78.3億元，同比下降45.2%。2024年1-8月，銷售額千億以上企業(yè)6家，同比減少6家；百億以上企業(yè)61家，同比減少29家。千億與百億企業(yè)數(shù)量較2021年峰值相比減少約2/3。

房企拿地方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額4731.3億元，同比下降40.0%，相較1-7月降幅繼續(xù)擴(kuò)大2.0個百分點。8月上海、北京、杭州、南京等一、二線城市雖有土地推出，但整體成交略顯平淡，僅少數(shù)核心地塊溢價率較高，TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

從各城市群拿地金額來看，長三角領(lǐng)跑全國。2024年1-8月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額1011億元，繼續(xù)居四大城市群之首，增長較快，主要由于8月上海、杭州、南京、無錫等城市進(jìn)行土拍。京津冀TOP10企業(yè)拿地金額810億元，位列第二；中西部TOP10企業(yè)拿地金額389億元，位列第三。從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力，民企也在重點深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲。

房企融資方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，當(dāng)月房企信用債共發(fā)行39筆，發(fā)行金額361.6億元，同比下降22.0%，其中，民企和混合所有制企業(yè)發(fā)行方為濱江、美的置業(yè)、卓越，發(fā)行金額29.3億元，發(fā)行企業(yè)家數(shù)較上月增加；ABS發(fā)行總額約199.1億元，同比下降3.1%。2024年1-8月，信用債發(fā)行金額2397.7億元，同比下降27.8%；海外債發(fā)行金額67.0億元，同比下降50.6%；ABS發(fā)行金額1248.7億元，同比下降31.0%。

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