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五一小長(zhǎng)假后的第一個(gè)工作日，中指研究院照常舉行月度市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)，此次分享會(huì)以“樓市供需兩端政策不斷落地，效果如何？”為主題，中指研究院對(duì)2024年1-4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(文末有往期分享會(huì)回顧，歡迎查看)

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2024年4月房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析及趨勢(shì)展望

一、2024年4月房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1.房?jī)r(jià)：2024年4月，受優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市等因素影響，百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.27%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌。

2.銷售：2024年1-4月重點(diǎn)100城新房累計(jì)銷售面積同比下降，高基數(shù)效應(yīng)逐漸減弱，降幅較一季度小幅收窄，4月，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降，同比降幅有所收窄，整體市場(chǎng)表現(xiàn)較弱，調(diào)整壓力仍在，各線城市來看，一線城市新房成交面積環(huán)比基本持平3月，二線代表城市、三四線代表城市新房成交面積環(huán)比分別下降約兩成。

二手房方面，4月以來（4.1-4.28），重點(diǎn)城市周均成交量較3月周均增長(zhǎng)11.0%，同比下降12.0%，表現(xiàn)好于新房。

五一假期期間，今年22個(gè)代表城市新房日均銷售面積較2023年假期下降超四成，恢復(fù)至2019年假期水平的七成左右。值得注意的是，去年五一假期包含4月最后兩天（4.29-4.30），月末項(xiàng)目網(wǎng)簽量較高，若剔除這一因素，以今年22個(gè)代表城市新房“五一”日均成交（5.1-5.5）與去年“五一”后三天日均成交（5.1-5.3）對(duì)比，日均銷售面積小幅下降6%，

整體新房交易量仍在低位，假期后市場(chǎng)有望迎來改善。

3.供應(yīng)：2024年1-4月批準(zhǔn)上市面積同比下降，整體供應(yīng)處在低位，4月供應(yīng)轉(zhuǎn)弱，受基數(shù)轉(zhuǎn)弱影響，降幅小幅收窄。

4.土地：1-4月住宅用地供求兩端均縮量，一二線城市成交樓面均價(jià)同比增長(zhǎng)。土拍熱度方面，土拍熱度分化態(tài)勢(shì)延續(xù)，部分核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度較高，房企拿地聚焦在熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊。

二、2024年4月房地產(chǎn)政策分析

1.中央：4月30中央政治局會(huì)議召開，為樓市政策定調(diào)，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是重點(diǎn)，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，會(huì)議強(qiáng)調(diào)壓實(shí)各方責(zé)任保交付，提出統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

2.地方：今年以來一線城市接連優(yōu)化限購(gòu)政策，杭州取消二手房限購(gòu)，成都、天津放松限購(gòu)，預(yù)計(jì)各地政策將進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化。

三、趨勢(shì)展望：

市場(chǎng)趨勢(shì)：短期來看，預(yù)計(jì)核心城市需求端限購(gòu)限貸等政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，一線城市或針對(duì)不同人群、不同區(qū)域、不同面積段優(yōu)化限購(gòu)政策，二線城市或全面取消限購(gòu)政策；除此之外，在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等方面亦有較大空間。同時(shí)統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的具體政策有望逐步落實(shí)，包括政府平臺(tái)回購(gòu)二手房作為保租房、回購(gòu)房企未售新房作為保障房等都可能是重要方向。同時(shí)在控制增量方面，暫停或減少商品住宅去化周期長(zhǎng)的城市新增住宅用地供應(yīng)，并將增量土地供應(yīng)與存量土地盤活掛鉤等政策也將逐步落實(shí)，真正落實(shí)“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)。

市場(chǎng)方面，當(dāng)前新房市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在，但隨著宏觀政策繼續(xù)協(xié)同發(fā)力、房地產(chǎn)政策不斷落實(shí)，年中新房市場(chǎng)有望迎來邊際改善。二手房市場(chǎng)短期預(yù)計(jì)在“以價(jià)換量”下，將維持一定活躍度，而當(dāng)前多個(gè)城市開展“以舊換新”活動(dòng)，有利于進(jìn)一步打通一二手鏈條，也有望對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。

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2024年1-4月房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)解讀

房企銷售方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-4月，TOP100房企銷售總額為12464.4億元，同比下降但降幅較上月有所收窄。

分陣營(yíng)來看，2024年1-4月，百億以上陣營(yíng)28家，銷售額均值320.0億元。第二陣營(yíng)（50-100億）企業(yè)29家，銷售額均值69.7億元。第三陣營(yíng)（30-50億）企業(yè)30家，銷售額均值38.4億元。第四陣營(yíng)（30億以下）企業(yè)為13家，銷售額均值27.0 億元。

房企拿地方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額2850億元，同比下降9.5%。4月，雖然部分一二線城市依舊有土地推出，但房企拿地更加謹(jǐn)慎，導(dǎo)致1-4月房企拿地同比下降。

從各城市群拿地金額來看，長(zhǎng)三角領(lǐng)跑全國(guó)。2024年1-4月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額674億元，居四大城市群之首；京津冀TOP10企業(yè)拿地金額501億元，位列第二；中西部TOP10企業(yè)拿地金額269億元，位列第三。拿地面積來看，中西部TOP10企業(yè)拿地面積以559萬平方米位居四區(qū)域首位。從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，央企國(guó)企仍是主力，民企也在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。

房企融資方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，4月房企信用債共發(fā)行44筆，發(fā)行金額386.6億元，同比下降9.9%，其中，民企和混合所有制企業(yè)發(fā)行方為濱江和美的置業(yè)，發(fā)行金額27億元，較上月增加10億元；海外債發(fā)行零發(fā)行。ABS發(fā)行總額約107.6億元。2024年1-4月，信用債發(fā)行金額1505.2億元；海外債發(fā)行金額17.6億元；ABS發(fā)行金額520.5億元。

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