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2024年3月1日，中指研究院照常舉行月度市場形勢及企業(yè)研究成果分享會，此次分享會以“供需兩端政策持續(xù)落位，政策效果如何？”為主題，中指研究院對2024年1-2月份房地產(chǎn)市場形勢和房企業(yè)績表現(xiàn)情況做出總結(jié)并分享觀點。(文末有往期分享會回顧，歡迎查看)

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近期房地產(chǎn)市場形勢分析與趨勢展望

一、近期房地產(chǎn)市場情況

1.房價：二手房價格連續(xù)22個月下跌，2月環(huán)比跌幅收窄，99個城市環(huán)比下跌；2月百城新房價格環(huán)比漲幅收窄至0.14%。

2.銷售：新房方面，2024年開年市場表現(xiàn)較弱，1-2月累計銷售面積同比下降超40%。重點城市方面，春節(jié)前一線城市相繼優(yōu)化政策，春節(jié)后市場活躍度有所回升，節(jié)后北京、深圳二手房恢復(fù)情況好于新房。二手房方面，2024年以來（1.1-2.25），重點城市二手房成交套數(shù)較去年同期下降15.0%。

3.供應(yīng)：據(jù)初步統(tǒng)計，2024年1-2月，重點50城商品住宅月均批準(zhǔn)上市面積同比下降約30%。2月，受春節(jié)假期影響，房企供應(yīng)意愿偏低，新批上市面積環(huán)同比各下降約50%。

4.庫存：庫存維持高位，一線平均出清周期13個月，二線代表城市近19個月，三四線代表城市出清周期超29個月，一二線出清周期較上月有所降低。

5.土地：2023年全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在兩成左右，各線城市推出和成交規(guī)模同比均下降，2024年以來土地縮量態(tài)勢延續(xù)。2月土拍中，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊維持一定熱度，高溢價地多為央國企獲取，部分土拍調(diào)整壓力較大城市地方國資占比較高。

二、2月政策情況

1.中央：2月“三大工程”加速推進(jìn)；2月底監(jiān)管部門兩次召開調(diào)度會，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制披露項目“白名單”支持進(jìn)展。除此之外，2月19日，中央全面深化改革委員會強調(diào)要增強土地要素對優(yōu)勢地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展保障能力。2月27日，住建部發(fā)布《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》，明確指出：住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制的重要抓手。

2.地方：春節(jié)前一線城市集體優(yōu)化住房限購政策，政策力度基本符合預(yù)期，預(yù)計2024年樓市政策整體將維持寬松基調(diào)，后續(xù)從增加購房需求基數(shù)、急活存量需求方面均有優(yōu)化預(yù)期。

三、市場展望

短期來看，全國“兩會”召開在即，預(yù)計會后供需兩端將有更有利政策出臺。一線城市有望進(jìn)一步因需、因區(qū)優(yōu)化限制性政策，二線城市有望全面取消限購政策。從市場角度來看，市場即將進(jìn)入傳統(tǒng)“金三銀四”節(jié)點，前期出臺政策的核心城市政策效果有望進(jìn)一步顯現(xiàn)，但去年高基數(shù)效應(yīng)逐漸凸顯，3月不管是新房還是二手房成交同比表現(xiàn)或均較弱，“小陽春”行情或僅在部分核心城市出現(xiàn)。

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2024年2月房企經(jīng)營業(yè)績解讀

房企銷售方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-2月，TOP100房企銷售總額為4762.4億元，同比下降51.6%。其中TOP100房企2月單月銷售額環(huán)比下降29.3%，同比下降64.7%，主要為2023年前兩月房市出現(xiàn)了部分反彈，銷售額基數(shù)較大。

2024年1-2月，各檔房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值為212.0億元，較上年下降47.7%；TOP11-30房企銷售額均值為65.8億元，較上年下降53.5%；TOP31-50房企銷售均值為31.4億元，較上年下降52.0%；TOP51-100房企銷售額均值為14.0億元，同比下降57.6%。

2024年1-2月，不同陣營企業(yè)數(shù)量均有變化。具體來看，百億以上陣營14家，較去年同期減少12家，銷售額均值181.6億元。第二陣營（50-100億）企業(yè)8家，較去年同期減少18家，銷售額均值65.5億元。第三陣營（30-50億）企業(yè)19家，較去年同期減少3家，銷售額均值40.8億元。第四陣營（30億以下）企業(yè)為59家，較去年同期增加33家，銷售額均值15.6億元。

房企拿地方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-2月，TOP100企業(yè)拿地總額1577億元，同比大幅增長30.6%，雖較1月同比增速有所下降，但拿地意愿持續(xù)恢復(fù)。其原因主要為，2月北京、深圳等一線城市拍地，土地出讓金額較高，抬高了拿地總額。此外，房企自2022年以來拿地持續(xù)低迷，部分企業(yè)土地儲備有所不足，亟需拿地補充土儲。

部分城市加大優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，房企愿為優(yōu)質(zhì)地塊買單。2024年，已有多城市公布第一批供地計劃，在房地產(chǎn)市場整體較冷的形勢下，為吸引房企拿地，部分城市繼續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量。房企在銷售承壓之下，出于安全性考慮，去化好的城市和地塊更加吸引房企，房企亦愿意為優(yōu)質(zhì)城市的項目重金購地。

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