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2024年4月1日，中指研究院照常舉行月度市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)，此次分享會(huì)以“中央頻繁釋放積極信號(hào)，政策端將如何發(fā)力穩(wěn)樓市？”為主題，中指研究院對(duì)2024年1-3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(文末有往期分享會(huì)回顧，歡迎查看)

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2024年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)與趨勢(shì)展望

一、2024年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

1.房?jī)r(jià)：二手房?jī)r(jià)格延續(xù)小幅調(diào)整態(tài)勢(shì)；新房受優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市及政策管控影響，今年以來(lái)保持小幅上漲態(tài)勢(shì)。

2.銷售：新房方面，根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2024年一季度，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2023年同期下降約四成。3月，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比翻倍增長(zhǎng)，同比降幅有所收窄。二手房方面，春節(jié)后二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)提升，截至3月31日，重點(diǎn)城市二手住宅成交套數(shù)已連續(xù)6周環(huán)比增長(zhǎng)，上周（3.25-3.31）成交量達(dá)2023年下半年以來(lái)周度最高水平，表現(xiàn)相對(duì)新房更好。一線城市政策顯效來(lái)看，3月以來(lái)一線城市市場(chǎng)均呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，深圳二手房銷售已超去年同期。

3.供應(yīng)：2024年一季度批準(zhǔn)上市面積同比下降約四成，整體供應(yīng)處在低位，3月，供應(yīng)有所改善，但在較高基數(shù)下同比仍有較大降幅。

4.土地：今年一季度住宅用地供求兩端延續(xù)縮量，一線城市在低基數(shù)影響下成交面積同比增長(zhǎng)。土拍熱度方面，土拍熱度分化加劇，取消限價(jià)帶動(dòng)部分核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫，部分地塊樓面價(jià)達(dá)城市或板塊最高水平。拿地企業(yè)方面，22城2023年央國(guó)企拿地金額占比50%，2024年以來(lái)央國(guó)企仍是拿地主力。

二、后續(xù)市場(chǎng)&政策趨勢(shì)展望

1.中央政策：3月以來(lái)中央及監(jiān)管部門持續(xù)釋放穩(wěn)市場(chǎng)積極信號(hào)。3月5日，兩會(huì)《政府工作報(bào)告》為房地產(chǎn)定調(diào)，重點(diǎn)提及要標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加大保障性住房建設(shè)和供給、滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求等方面，明確提出要“優(yōu)化房地產(chǎn)政策”；3月9日，在兩會(huì)民生主題記者會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹提出“聚焦穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”三方面落實(shí)《政府工作報(bào)告》部署的任務(wù)，指出“城市政府要用好調(diào)控自主權(quán)”。3月22日，國(guó)常會(huì)提出“要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，各地需求端支持政策有望加速跟進(jìn)。

2.地方政策：春節(jié)前一線城市集體優(yōu)化住房限購(gòu)政策，近日杭州全面放開二手房限購(gòu)，北京放開離婚限購(gòu)，預(yù)計(jì)2024年樓市政策整體將維持寬松基調(diào)。

3.趨勢(shì)展望：隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，購(gòu)房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉?lái)溫和修復(fù)，疊加“白名單”項(xiàng)目融資支持持續(xù)落地，項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)也有利于提振市場(chǎng)信心，進(jìn)而帶動(dòng)新房銷售邊際好轉(zhuǎn)。整體來(lái)看，今年3月“小陽(yáng)春”成色不足，市場(chǎng)節(jié)奏或整體延后，同時(shí)年中高基數(shù)影響將逐步減弱，因此預(yù)計(jì)二季度新房銷售面積同比降幅將收窄

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2024年一季度房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)解讀

房企銷售方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-3月，TOP100房企銷售總額為8978.3億元，同比下降但降幅較上月收窄。其中TOP100房企3月單月銷售額環(huán)比增長(zhǎng)117.3%，環(huán)比增長(zhǎng)明顯、同比降幅收窄，銷售情況有所好轉(zhuǎn)。

2024年1-3月，百億以上銷售額企業(yè)21家，陣營(yíng)調(diào)整還在持續(xù)。百億以上陣營(yíng)21家，銷售額均值277.1億元。第二陣營(yíng)（50-100億）企業(yè)19家，銷售額均值72.2億元。第三陣營(yíng)（30-50億）企業(yè)25家，較去年同期增加2家，銷售額均值41.0億元。第四陣營(yíng)（30億以下）企業(yè)為35家，銷售額均值21.8億元。

房企拿地方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額2217億元，同比增長(zhǎng)14.9%，較1-2月同比增速有所下降。2月，北京、深圳等一線城市拍地，土地出讓金額較高，抬高了拿地總額。3月，雖然部分一二線城市依舊有土地推出，但推地?cái)?shù)量和質(zhì)量均不如2月，加之當(dāng)前房企拿地更加謹(jǐn)慎，導(dǎo)致1-3月房企拿地同比增速有所下降。

優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)奪激烈，樓面價(jià)重現(xiàn)區(qū)域新高，土拍分化現(xiàn)象愈加明顯。同時(shí)，土地出讓規(guī)則不斷發(fā)生改變，地塊出讓附帶新規(guī)則，如北京昌平地塊 “帶方案入市”，廣州金融城地塊 “交房即發(fā)證” ，均是為了適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，更加注重改善性產(chǎn)品的供給，從“好房子”的概念多角度考量的結(jié)果。

房企融資方面，截至3月28日，本月房企信用債共發(fā)行53筆，發(fā)行金額498.2億元，其中民企和混合所有制企業(yè)發(fā)行方為綠城和濱江；海外債發(fā)行1筆，發(fā)行金額人民幣6億元。ABS發(fā)行總額約126.5億元。2024年1-3月，信用債發(fā)行金額1094.6億元，海外債發(fā)行金額17.6億元， ABS發(fā)行金額398.3億元。

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