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7月1日，中指研究院照常舉行月度市場形勢及企業(yè)研究成果分享會(huì)，此次分享會(huì)以“各地政策效果如何，下半年市場怎么走？”為主題，中指研究院對(duì)2024年1-6月份房地產(chǎn)市場形勢和房企業(yè)績表現(xiàn)情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(文末有往期分享會(huì)回顧，歡迎查看)

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2024上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望

一、近期房地產(chǎn)市場情況

1.房價(jià)：6月，二手房價(jià)格連續(xù)26個(gè)月下跌，6月環(huán)比下跌0.73%，100個(gè)城市環(huán)比均下跌。百城新房價(jià)格受改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，環(huán)比上漲0.15%，但漲幅收窄。

2.銷售：新房方面，上半年重點(diǎn)100城新房銷售面積同比降幅約40%，6月同比下降約20%，降幅較5月收窄約10個(gè)百分點(diǎn)，各項(xiàng)新政效果顯現(xiàn)仍需時(shí)間。
二手房方面，“以價(jià)換量”帶動(dòng)二手房銷售表現(xiàn)持續(xù)好于新房，高基數(shù)下，1-5月重點(diǎn)城市二手房成交量同比下降12.9%。6月以來（6.3-6.30），二手房周均成交套數(shù)較5月周均增長14.5%，較上年同期增長24.1%。
政策效果方面，上海、深圳政策優(yōu)化后，市場情緒明顯提升，二手房成交規(guī)模保持高位；北京6.26跟進(jìn)5.17新政，市場情緒回升。

3.供應(yīng)：2024年上半年批準(zhǔn)上市面積同比下降約40%，整體供應(yīng)處在低位，6月供應(yīng)量環(huán)比小幅回升，但同比降幅受高基數(shù)影響而擴(kuò)大。

4.土地：今年以來住宅用地各線城市供求兩端均縮量，二線城市成交規(guī)模下降超四成。核心22城2024年以來供求兩端多表現(xiàn)縮量，多數(shù)城市2024年供地計(jì)劃繼續(xù)回落。土拍熱度方面，一季度核心城市表現(xiàn)尚可，二季度土拍熱度下滑明顯，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價(jià)，土拍分化加劇。

二、房地產(chǎn)政策&市場趨勢展望

中央層面，2024年上半年，中央多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的重要性，年初明確樓市穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型政策方向，4.30中央政治局會(huì)議進(jìn)一步定調(diào)樓市，政策著力“穩(wěn)市場”“去庫存”。地方層面，2024年上半年各地政策優(yōu)化力度增強(qiáng)，5.17新政后，多地快速落實(shí)降低首付比例、取消商貸利率下限、降低公積金貸款利率等，明顯提振了市場情緒，帶動(dòng)購房需求釋放。

整體來看，下半年，一線城市在政策優(yōu)化帶動(dòng)下，新房成交規(guī)模有望溫和修復(fù)；二線、三四線城市低基數(shù)效應(yīng)明顯減弱，新房成交面積同比降幅或?qū)⒚黠@收窄。短期來看，一線城市政策仍具備較大優(yōu)化空間，隨著下半年政策端持續(xù)發(fā)力，一線城市市場情緒有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，從而帶動(dòng)新房成交規(guī)模溫和修復(fù)；二線、三四線城市政策優(yōu)化空間不足，市場情緒整體或難有明顯改觀，市場活躍度預(yù)計(jì)將保持在低位，但隨著下半年高基數(shù)效應(yīng)的明顯減弱，新房成交面積同比降幅或出現(xiàn)大幅收窄，其中部分核心城市下半年市場有望逐漸筑底企穩(wěn)。

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2024上半年房企經(jīng)營業(yè)績解讀

房企銷售方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，TOP100房企銷售總額為20834.7億元，同比下降41.6%，降幅較上月收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續(xù)四個(gè)月收窄。其中TOP100房企6月單月銷售額同比下降19.55%，環(huán)比增長26.05%，均較五月份有所好轉(zhuǎn)。

分陣營來看，2024年上半年，各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值為1029.6億元，較上年下降33.2%；TOP11-30房企銷售額均值為259.5億元，較上年下降46.9%；TOP31-50房企銷售均值為113.8億元，較上年下降52.8%；TOP51-100房企銷售額均值為61.4億元，同比下降45.7%。2024年上半年，銷售額千億以上企業(yè)6家，同比減少1家；百億以上企業(yè)44家，同比減少34家。千億與百億企業(yè)數(shù)量較2021年峰值相比減少約2/3。

房企拿地方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額3801億元，同比下降35.8%，相較1-5月降幅繼續(xù)擴(kuò)大。4-5月，土拍政策頻出，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極適應(yīng)并調(diào)整戰(zhàn)略。一方面，對(duì)于優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，房企投資積極性較高，競爭也更加激烈。另一方面，對(duì)于性價(jià)比不高的地塊，房企拿地較為謹(jǐn)慎。

從各城市群拿地金額來看，長三角領(lǐng)跑全國。2024年上半年，長三角TOP10企業(yè)拿地金額776億元，繼續(xù)居四大城市群之首。京津冀TOP10企業(yè)拿地金額749億元，位列第二，增長較快，主要是由于6月北京多宗土地進(jìn)行拍賣；中西部TOP10企業(yè)拿地金額326億元，位列第三。從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力，民企也在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。

房企融資方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日，6月房企信用債共發(fā)行29筆，發(fā)行金額216.9億元，同比下降34.8%，降幅較上月收窄21.4個(gè)百分點(diǎn)，其中，民企和混合所有制企業(yè)發(fā)行方為濱江、美的置業(yè)，發(fā)行金額17億元；海外債零發(fā)行。ABS發(fā)行總額約141.8億元，同比下降。2024年上半年，信用債發(fā)行金額1833.3億元，同比下降；海外債發(fā)行金額24.7億元，同比下降；ABS發(fā)行金額806億元，同比下降。

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