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8月1日，中指研究院照常舉行月度市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)，此次分享會(huì)以“三中全會(huì)落幕，對(duì)房地產(chǎn)有何影響？”為主題，中指研究院對(duì)2024年1-7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(文末有往期分享會(huì)回顧，歡迎查看)

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近期房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望

一、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

1.房?jī)r(jià)：7月，百城二手房?jī)r(jià)格連續(xù)27個(gè)月下跌，7月環(huán)比下跌0.74%，100個(gè)城市環(huán)比均下跌。百城新房?jī)r(jià)格受改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，環(huán)比上漲0.13%，漲幅收窄。

2.銷售：新房方面，1-7月重點(diǎn)100城新房銷售面積同比降幅超30%，7月同比下降近10%，降幅較6月小幅擴(kuò)大，新房市場(chǎng)仍面臨較大的調(diào)整壓力。
二手房方面，“以價(jià)換量”帶動(dòng)二手房成交表現(xiàn)持續(xù)好于新房，高基數(shù)下，1-6月重點(diǎn)城市二手房成交量同比下降8.2%。7月以來（7.1-7.28），二手房周均成交套數(shù)較6月周均小幅下降3.0%，低基數(shù)下，較上年同期增長(zhǎng)36.4%，同比增幅較6月擴(kuò)大。

3.供應(yīng)：1-7月重點(diǎn)城市商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降近40%，整體供應(yīng)處在低位，7月供應(yīng)量環(huán)同比下降均超30%。

4.土地：1-7月全國(guó)300城住宅用地推出和成交面積同比均下降超三成，各線城市土地出讓金降幅均超四成。7月，北京、上海、杭州等部分核心城市土拍熱度尚可，部分核心地塊溢價(jià)率超20%。

二、房地產(chǎn)政策&市場(chǎng)趨勢(shì)展望

中央層面，7月，二十屆三中全會(huì)審議通過《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》，對(duì)房地產(chǎn)既有短期政策部署也有長(zhǎng)期改革方向，指出要“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。”30日，中央政治局會(huì)議提出，“要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”

地方層面，7月各地政策優(yōu)化持續(xù)推進(jìn)，政策出臺(tái)頻次有所提升。目前，需求端政策環(huán)境較上一輪周期已更為寬松。

整體來看，在二十屆三中全會(huì)精神指引下，住房制度改革與政策優(yōu)化節(jié)奏有望進(jìn)一步加快。短期來看，因城施策將進(jìn)一步落實(shí)，地方政府將獲得更多調(diào)控自主權(quán)，未來核心城市供需兩端政策仍有優(yōu)化可能。下半年在高基數(shù)影響減弱下，全國(guó)新房銷售同比降幅預(yù)計(jì)將有所收窄，同時(shí)國(guó)企收儲(chǔ)政策的落實(shí)推進(jìn)也是決定市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏的重要因素。

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2024年1-7月房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)解讀

房企銷售方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-7月，TOP100房企銷售總額為23909.4億元，同比下降40.1%，降幅較上月繼續(xù)收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續(xù)五個(gè)月收窄。其中TOP100房企7月單月銷售額同比下降19.4%，環(huán)比降低35.2%。

分陣營(yíng)來看，2024年1-7月，各陣營(yíng)房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值為1168.7億元，較上年下降32.3%；TOP11-30房企銷售額均值為302.2億元，較上年下降44.5%；TOP31-50房企銷售均值為135.7億元，較上年下降50.0%；TOP51-100房企銷售額均值為69.3億元，同比下降45.6%。2024年1-7月，銷售額千億以上企業(yè)6家，同比減少4家；百億以上企業(yè)51家，同比減少34家。千億與百億企業(yè)數(shù)量較2021年峰值相比減少約2/3。

房企拿地方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-7月，TOP100企業(yè)拿地總額4307.1億元，同比下降38.0%，相較1-6月降幅繼續(xù)擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。7月一、二線城市土地推出和成交均有所減少，TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅隨之?dāng)U大。整體來看，拿地向核心城市優(yōu)質(zhì)地塊聚焦的趨勢(shì)持續(xù)，土拍市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)分化加劇，促使房企拿地短期內(nèi)整體依舊保持審慎態(tài)勢(shì)。

從各城市群拿地金額來看，長(zhǎng)三角領(lǐng)跑全國(guó)。2024年1-7月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額885.2億元，繼續(xù)居四大城市群之首，增長(zhǎng)較快，主要由于7月上海、杭州等城市進(jìn)行土拍。京津冀TOP10企業(yè)拿地金額809億元，位列第二，主要是由于7月北京多宗土地進(jìn)行拍賣，金額增長(zhǎng)亦較快。從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，央企國(guó)企仍是主力，民企也在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。

房企融資方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，本月房企信用債共發(fā)行25筆，發(fā)行金額200.8億元，同比下降61.0%，其中，民企和混合所有制企業(yè)發(fā)行方為金輝，發(fā)行金額5.5億元；海外債發(fā)行金額16.9億元，發(fā)行方為越秀。ABS發(fā)行總額約133.8億元，同比下降42.6%。2024年1-7月，信用債發(fā)行金額2028.1億元，同比下降29.0%；海外債發(fā)行金額67.0億元，同比下降39.5%；ABS發(fā)行金額1048.0億元，同比下降34.6%。

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