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10月8日，中指研究院照常舉行月度市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)，此次分享會(huì)以“央行新政落地，將對(duì)樓市有何影響?”為主題，中指研究院對(duì)2024年1-9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(文末有往期分享會(huì)回顧，歡迎查看)

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一、近期房地產(chǎn)政策解讀及趨勢(shì)展望

1、中央政策

9月26日，中央政治局召開會(huì)議，此次非常規(guī)時(shí)間召開經(jīng)濟(jì)主題政治局會(huì)議，體現(xiàn)出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的緊迫性和中央的重視程度，本次會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)的內(nèi)容和提法更為積極，強(qiáng)調(diào)要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，明確調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率等多項(xiàng)房地產(chǎn)舉措，各個(gè)監(jiān)管部門增量政策或加速推出。

9月底金融部門一攬子支持政策發(fā)布，9月24日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總監(jiān)、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開發(fā)布會(huì)，會(huì)中央行宣布降準(zhǔn)、降息、調(diào)降存量房貸利率、降低二套首付比例，將保障性住房再貸款中央行出資比例由60%提高至100%，將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和“金融16條”延期到2026年底，研究出臺(tái)盤活存量土地的增量政策等多項(xiàng)重磅舉措；9月27日，央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放中長(zhǎng)期資金約1萬(wàn)億元，同時(shí)下調(diào)7天期逆回購(gòu)操作利率20BP，預(yù)計(jì)10月5年以上LPR將跟隨下調(diào)20BP左右，同時(shí)日前發(fā)布會(huì)中央行表示后續(xù)仍有降準(zhǔn)降息空間；9月29日，央行落地下調(diào)存量房貸利率、二套首付比例等舉措。

2、穩(wěn)市場(chǎng)方面

政治局會(huì)議后，一線城市集中優(yōu)化樓市政策，廣州全面取消限購(gòu)，北京、上海、深圳優(yōu)化限購(gòu)政策、限貸政策，北京、上海明確將及時(shí)取消普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，深圳取消限售，上海、深圳增值稅免征年限“5改2”，一線城市短期政策基本到位。同時(shí)河南、福建等多地跟進(jìn)下調(diào)二套首付比例，取消普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有助于降低改善型住房的購(gòu)房門檻及購(gòu)房成本，助力改善性需求釋放。

3、去庫(kù)存方面

5.17后，超30城發(fā)布收儲(chǔ)征集公告，但由于城市分布、面積段不匹配，資金成本較高等因素影響，收儲(chǔ)進(jìn)展偏慢。在盤活存量土地方面，各地也持續(xù)進(jìn)行探索，廣州通過(guò)補(bǔ)償票據(jù)完成越秀多宗用地的退地，武漢部分存量商業(yè)用地申請(qǐng)調(diào)規(guī)為住宅用地，后續(xù)更多城市或效仿推行。

4、政策趨勢(shì)展望

從穩(wěn)定市場(chǎng)方面來(lái)看：中央“穩(wěn)地產(chǎn)”目標(biāo)明確，后續(xù)在降低房貸利率、交易傭金、稅費(fèi)等方向有預(yù)期；一線城市政策后續(xù)限制性政策仍有優(yōu)化空間，如放開大面積段限購(gòu)、放松郊區(qū)限購(gòu)，降低房貸利率加點(diǎn)等方面有預(yù)期；二線及三四線城市也有望加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)趨向穩(wěn)定。

從去庫(kù)存方面來(lái)看：地方政府收儲(chǔ)卡點(diǎn)問(wèn)題的持續(xù)解決，如允許以合理的價(jià)格收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大收儲(chǔ)范圍以及收購(gòu)主體范圍、擴(kuò)大收購(gòu)項(xiàng)目的用途范圍、引導(dǎo)更多低成本資金進(jìn)入等；盤活存量土地的配套政策也有望繼續(xù)完善。

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二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望

（一）近期房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

1、銷售

國(guó)慶“黃金周”期間，房企促銷力度普遍加大，核心城市樓盤到訪量、認(rèn)購(gòu)量普遍較節(jié)前大幅提升，部分項(xiàng)目成交量已超過(guò)9月全月，市場(chǎng)“回穩(wěn)”跡象明顯。假期認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)的大幅回升也將逐步在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中得以體現(xiàn)，10月市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

從新房到訪和認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)來(lái)看，一線城市在政策優(yōu)化推動(dòng)下，各項(xiàng)目到訪和認(rèn)購(gòu)量明顯提升，廣深表現(xiàn)優(yōu)于京滬。值得注意的是，一線城市除改善項(xiàng)目保持較高熱度外，十一期間多個(gè)剛需樓盤銷售也初現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。二線城市中，成都、杭州等熱點(diǎn)城市保持較高熱度，成交轉(zhuǎn)化率出現(xiàn)提升，而重慶等城市仍依靠大幅折扣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化。

新房方面，1-9月重點(diǎn)100城新房銷售面積同比降幅超30%，9月同比下降近32%，降幅較8月小幅擴(kuò)大；二手房方面，1-9月重點(diǎn)30城二手住宅成交套數(shù)同比下降1.5%。9月，二手住宅成交套數(shù)環(huán)比下降7.1%，低基數(shù)下，同比增長(zhǎng)4.6%

2、房?jī)r(jià)

9月，百城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.70%，跌幅較8月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)。9月底新政落地后，市場(chǎng)情緒發(fā)生改變，業(yè)主降價(jià)意愿減弱，預(yù)計(jì)后續(xù)二手房?jī)r(jià)格跌幅將收窄；百城新房?jī)r(jià)格受改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，環(huán)比上漲0.14%。9月底以來(lái)，部分項(xiàng)目“保價(jià)”或“漲價(jià)”只是營(yíng)銷手段，其主要的目的是為了穩(wěn)定購(gòu)房者的預(yù)期，減少購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的顧慮，預(yù)計(jì)后續(xù)新房?jī)r(jià)格將逐步趨穩(wěn)。

3、土地

前三季度300城住宅用地供求面積同比降幅均超三成，土地出讓金降幅在四成左右，已較2020年高點(diǎn)下降超70%。9月僅上海、成都、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市核心板塊的優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍出高溢價(jià)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

展望未來(lái)，從政策來(lái)看，北上深未來(lái)限制性政策仍有優(yōu)化空間，二線及三四線城市也有望加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)企穩(wěn)。值得關(guān)注的是，除了“促銷售”政策外，完善國(guó)企收儲(chǔ)等去庫(kù)存政策也是未來(lái)政策重要發(fā)力點(diǎn)。市場(chǎng)層面，目前“銀十”開局表現(xiàn)“超預(yù)期”，核心城市市場(chǎng)“回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)明顯，居民置業(yè)信心開始恢復(fù)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，同時(shí)假期認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)的大幅回升也將逐步在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中得以體現(xiàn)，10月市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯增長(zhǎng)。接下來(lái)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)基本面改善仍是穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期的關(guān)鍵，四季度若政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，核心城市樓市或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，全國(guó)市場(chǎng)企穩(wěn)亦可期。

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三、2024年1-9月房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及拿地解讀

房企銷售方面，2024年1-9月，TOP100房企銷售總額為29699.4億元，同比下降38.8%，降幅較上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。9月單月，TOP100房企銷售額同比下降38.81%，環(huán)比降低2.20%。其中，典型企業(yè)如中建壹品、象嶼地產(chǎn)、建杭置業(yè)等9月當(dāng)月銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁。

分陣營(yíng)來(lái)看，2024年1-9月，各陣營(yíng)房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值為1442.9億元，較上年下降31.2%；TOP11-30房企銷售額均值為375.8億元，較上年下降43.0%；TOP31-50房企銷售均值為173.4億元，較上年下降46.4%；TOP51-100房企銷售額均值為85.7億元，同比下降45.6%。2024年1-9月，銷售額千億以上企業(yè)6家，同比減少8家；百億以上企業(yè)65家，同比減少31家。千億與百億企業(yè)數(shù)量較2021年峰值相比減少約2/3。

房企拿地方面，2024年1-9月，TOP100企業(yè)拿地總額5324億元，同比下降38.1%，受上年低基數(shù)影響，相較1-8月降幅收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求兩端持續(xù)縮量。土拍方面，房企拿地戰(zhàn)線收縮下，僅部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極，但底價(jià)出讓仍是多數(shù)城市土拍常態(tài)，前三季度300城成交樓面均價(jià)同比下降13.3%，溢價(jià)率較去年同期下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，拿地企業(yè)仍集中在央國(guó)企和地方國(guó)資。

從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角領(lǐng)跑全國(guó)，粵港澳大灣區(qū)躍升至第三位。2024年1-9月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額1115億元，繼續(xù)居四大城市群之首，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額854億元，位列第二；粵港澳TOP10企業(yè)拿地金額459億元，躍升第三，增長(zhǎng)較快，主要由于9月廣州、深圳等城市進(jìn)行土拍，成交金額較高。

房企融資方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至9月29日，本月房企信用債共發(fā)行24筆，發(fā)行金額169.9億元，同比下降5.1%，其中，民企和混合所有制企業(yè)發(fā)行方為濱江、美的置業(yè)，合計(jì)發(fā)行金額19億元；ABS發(fā)行總額約230.2億元，同比增長(zhǎng)10.5%。2024年1-9月，信用債發(fā)行金額2561.1億元，同比下降26.8%；海外債發(fā)行金額67.0億元，同比下降53.7%；ABS發(fā)行金額1473.9億元，同比下降26.9%。

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