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11月1日，中指研究院照常舉行月度市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)，此次分享會(huì)以“新政后多地樓市復(fù)蘇，“止跌回穩(wěn)”能否到來？”為主題，中指研究院對(duì)2024年1-10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(文末有往期分享會(huì)回顧，歡迎查看)

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一、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望

（一）近期房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

1.房?jī)r(jià)：10月百城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅收窄，其中一線城市環(huán)比大幅收窄至-0.17%，止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)初現(xiàn)。

2.銷售：住建部罕見發(fā)布數(shù)據(jù)，10月，全國新建商品房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長(zhǎng)6.7%，同比增長(zhǎng)0.9%。根據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，10月重點(diǎn)100城新房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)31%，同比由降轉(zhuǎn)增，自去年6月以來同比首次轉(zhuǎn)增。二手房方面，“以價(jià)換量”帶動(dòng)二手房成交持續(xù)活躍，10月環(huán)比由降轉(zhuǎn)增，同比增幅超兩成。10月（9.30-10.27），20個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅周均成交套數(shù)較9月周均增加16.6%，同比增長(zhǎng)20.2%，增幅較9月有所擴(kuò)大。

3.供應(yīng)：1-10月重點(diǎn)城市批準(zhǔn)上市面積同比下降31%，10月同比仍下降15%，供應(yīng)縮量或?qū)⒅萍s銷售恢復(fù)。庫存方面，重點(diǎn)50城可售面積出清周期延長(zhǎng)至22.8個(gè)月，其中三四線代表城市出清周期超30個(gè)月，新房庫存去化壓力仍突出。

4.土地：土拍方面，9月底出臺(tái)的增量政策效果尚未傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，10月以來重點(diǎn)22城土拍溢價(jià)成交占比回落，房企投資仍聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。10月，22城住宅用地溢價(jià)成交占比為9.9%，較三季度回落14.4個(gè)百分點(diǎn)。9月底以來，房企投資仍聚焦核心城市，深圳、廣州、杭州、成都部分優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率較高。拿地方面，央國企及地方國資仍是主力，房企投資信心改善依賴銷售企穩(wěn)。供求方面，1-10月300城住宅用地供求面積同比降幅超三成，土地出讓金降幅約四成，已較2020年高點(diǎn)下降超70%。

（二）房地產(chǎn)政策&市場(chǎng)趨勢(shì)展望

中央層面，多部門接連召開發(fā)布會(huì)，10月8日，發(fā)改委舉行發(fā)布會(huì)提出“針對(duì)樓市持續(xù)偏弱，采取綜合性政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。”12日，財(cái)政部發(fā)布會(huì)提出“疊加運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。”17日，住建部等五部委介紹推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的政策“組合拳”，提出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。21日，央行降息落地，1年期、5年期以上LPR均下調(diào)25BP，分別降至3.1%、3.6%。地方層面，各地加快落實(shí)“四個(gè)取消”（包括取消限購、限售、限價(jià)、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)），今年以來已有超300省市出臺(tái)約700條政策，政策環(huán)境超上一輪周期最寬松階段。

在一攬子政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期及購房者信心有所恢復(fù)，10月份樓市活躍度明顯回升，預(yù)計(jì)短期核心城市銷售回穩(wěn)態(tài)勢(shì)有望延續(xù)，11月銷售較關(guān)鍵。接下來，若貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造，以及收購存量房及閑置土地政策能夠落實(shí)到位，將有助于加快改善市場(chǎng)供求關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)。

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二、2024年1-10月房企經(jīng)營業(yè)績(jī)及拿地解讀

房企銷售方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-10月，TOP100房企銷售總額為34599.95億元，同比下降34.7%，降幅較上月縮窄4.08個(gè)百分點(diǎn)。10月單月，TOP100房企銷售額同比增長(zhǎng)10.53%，環(huán)比增長(zhǎng)67.45%。其中，典型企業(yè)如中海地產(chǎn)、保利置業(yè)、中建壹品等10月當(dāng)月銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁。

分陣營來看，2024年1-10月，各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值為1684.0億元，較上年下降27.1%；TOP11-30房企銷售額均值為432.1億元，較上年下降39.8%；TOP31-50房企銷售均值為206.2億元，較上年下降41.4%；TOP51-100房企銷售額均值為99.9億元，同比下降41.1%。1-10月銷售總額超千億房企7家，較去年同期減少7家，百億房企73家，較去年同期減少27家。

房企拿地方面，2024年1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額6198.7億元，同比下降38.7%，相較1-9月降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。9月底一線城市接連優(yōu)化政策后，居民購房首付比例及貸款利率已達(dá)到歷史最低，限購政策也處于自實(shí)施以來最寬松階段。但全國土地市場(chǎng)延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求兩端持續(xù)縮量，TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅有所擴(kuò)大，拿地企業(yè)仍集中在央國企和地方國資。

從各城市群拿地金額來看，長(zhǎng)三角繼續(xù)居四大城市群之首。2024年1-10月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額1269.7億元，繼續(xù)居四大城市群之首，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額881億元，位列第二；粵港澳TOP10企業(yè)拿地金額587億元，增幅最高，主要由于10月廣州、深圳等城市進(jìn)行土拍，成交金額較高。

房企融資方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，本月房企信用債共發(fā)行28筆，發(fā)行金額217億元，同比增長(zhǎng)44.9%，無民企和混合所有制企業(yè)發(fā)行信用債；ABS發(fā)行總額約83.8億元，同比下降13.5%。2024年1-10月，信用債發(fā)行金額2778.1億元，同比下降23.8%；海外債發(fā)行金額67.0億元，同比下降62.5%；ABS發(fā)行金額1557.7億元，同比下降26.3%。

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