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5月6日，中指研究院照常舉行月度市場形勢及企業(yè)研究成果分享會，此次分享會以“中央定調(diào)持續(xù)鞏固穩(wěn)定態(tài)勢，樓市政策如何發(fā)力？”為主題，中指研究院對近期房地產(chǎn)市場形勢和房企業(yè)績表現(xiàn)情況做出總結(jié)并分享觀點。(文末有往期分享會回顧，歡迎查看)

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近期房地產(chǎn)市場形勢&趨勢展望

一、近期房地產(chǎn)政策回顧

中央層面：在宏觀、房地產(chǎn)方面釋放積極信號，政治局會議定調(diào)持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢，政策仍有繼續(xù)優(yōu)化預(yù)期。其中提到美國關(guān)稅落地對我國出口帶來較大不確定性，本次宏觀政策方面的措辭更為積極，預(yù)計政策發(fā)力窗口有望逐漸打開。

地方層面：今年以來全國各地出臺超230條政策，4月無錫全面取消限售、暫停價格備案；深圳加大公積金貸款支持力度；蘇州、南京、青島、武漢出臺低月供金融產(chǎn)品。

專項債收儲方面：截至目前17個省市已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的項目總金額超2000億元，下一步關(guān)注資金到位及能否形成再投資。其中廣東、四川、湖南等地已發(fā)行專項債用于收購存量土地，發(fā)債總額超440億元；4月以來廣東多地公示第二批使用專項債收購閑置存量土地項目，涉及87宗地，總金額約147億元。

二、近期房地產(chǎn)市場回顧

1.房價：4月百城新房價格環(huán)比漲幅收窄，二手房價格繼續(xù)下跌，100個城市環(huán)比均下跌。1-4月，合肥、上海、杭州新房價格累計漲幅居前，成都為唯一二手房價格累計上漲城市.

2.租賃：4月，住房租賃行業(yè)逐漸過渡至平季，市場租住需求有所下降，重點城市住宅平均租金跌幅擴大。

3.銷售：4月重點城市市場延續(xù)分化態(tài)勢，北京、杭州等核心城市銷售面積仍保持修復(fù)態(tài)勢。二手方面，核心城市仍保持較高活躍度，成交同比多保持增長，其中深圳同比增長37%，但市場整體延續(xù)“以價換量”行情。五一期間，深圳、蘇州、成都、武漢、長沙等城市先后推出好房節(jié)、購房季等一系列購房促銷活動，北京、上海、廣州、成都、武漢等新房網(wǎng)簽成交量增長。

4.土地：成交方面，1-4月300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降約4%，出讓金同比增長超兩成，一二線城市平均溢價率較高。土拍方面，4月核心城市土拍保持一定熱度，杭州、成都多宗地塊拍出高溢價，其中4月杭州住宅用地出讓金合計達(dá)306億元，連續(xù)兩個月居全國首位，平均溢價率31.1%。

三、市場展望

政策層面，政治局會議強調(diào)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，預(yù)計未來樓市利好政策仍將出臺。一方面，城市更新將成為激活住房消費的重要引擎；更多城市或通過降低購房門檻、加大購房補貼力度等方式促進(jìn)購房需求釋放。另一方面，存量商品房收購政策的支持力度有望加大，通過完善配套政策打通收儲卡點，加快存量盤活。

市場方面，政策利好預(yù)期疊加高品質(zhì)項目入市，有望促進(jìn)改善需求及置換需求釋放，預(yù)計5月核心城市市場有望繼續(xù)修復(fù)。二手房方面，在學(xué)區(qū)需求階段性釋放后，短期市場成交環(huán)比或出現(xiàn)一定回落。

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2025年4月房企經(jīng)營業(yè)績解讀

2025年1-4月，TOP100房企銷售總額為11198.6億元，同比下降10.2%，降幅較1-3月基本持平。4月單月，TOP100房企銷售額同比下降16.9%，較3月單月降幅有所擴大。TOP100房企權(quán)益銷售額為7959.9億元，權(quán)益銷售面積為4070.9萬平方米。

分陣營來看，2025年1-4月，多個陣營企業(yè)數(shù)量均有變化。具體來看，百億以上陣營25家，較去年同期減少3家，銷售額均值308.2億元。第二陣營（50-100億）企業(yè)27家，較去年同期減少2家，銷售額均值72.3億元。第三陣營（30-50億）企業(yè)26家，較去年同期減少4家，銷售額均值38.9億元。第四陣營（30億以下）企業(yè)為22家，較去年同期增加9家，銷售額均值24.2億元。

2025年4月，部分上市房企舉行業(yè)績發(fā)布會公示2024年年度業(yè)績報告并公布2025年發(fā)展戰(zhàn)略。投資策略方面，堅持精準(zhǔn)投資、以銷定投，繼續(xù)聚焦核心城市、核心區(qū)，以效率為先，更加關(guān)注收益確定性高的項目。產(chǎn)品策略方面，房企聚焦“好房子”，打磨產(chǎn)品品質(zhì)，提升服務(wù)質(zhì)量，持續(xù)推動產(chǎn)品迭代升級。營銷方面，房企均緊抓政策窗口期，加速存量去化的同時，通過土地置換等形式，持續(xù)優(yōu)化存量資產(chǎn)盤活方式。

從銷售目標(biāo)上看，代表房企對2025年銷售目標(biāo)較為謹(jǐn)慎，上市房企已鮮少提及具體銷售目標(biāo)，大多判斷將維持在近年平均水平，說明房企不再唯“銷售金額”論，將聚焦高質(zhì)量發(fā)展部分，提升簽約回款率，以優(yōu)質(zhì)項目修復(fù)毛利率。

2025年1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額3608億元，同比增長26.6%，增幅較上月減少4.0個百分點。4月熱點城市土拍熱度持續(xù)，22城2025年1-4月住宅用地土地出讓金同比增長超四成，這一增長背后既有房企對優(yōu)質(zhì)地塊的激烈爭奪，也反映出核心區(qū)域的土地價值；部分核心城市如北京、杭州、成都、蘇州、重慶、南京相繼拍出高溢價地塊，而更多城市的土地市場短期仍面臨壓力。

從重點房企投資策略來看，頭部房企保持聚焦核心、精準(zhǔn)投資的策略。在未來的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)仍應(yīng)保持精準(zhǔn)投資、聚焦重點城市的戰(zhàn)略，高度聚焦重點核心城市中的優(yōu)質(zhì)地塊。核心城市在城市人口、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟等方面具備顯著優(yōu)勢，這些因素為房地產(chǎn)市場提供了長期穩(wěn)定的支撐。然而，在核心城市拿地時，企業(yè)需保持理性，避免盲目追逐高價地塊，以降低投資風(fēng)險。同時，企業(yè)應(yīng)依據(jù)自身品牌定位、資源稟賦和市場經(jīng)驗，在熟悉的領(lǐng)域深耕細(xì)作，充分發(fā)揮自身的競爭優(yōu)勢。

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2025年1月丨2025年2月丨2025年3月

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