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4月1日，中指研究院照常舉行月度市場形勢及企業(yè)研究成果分享會，此次分享會以“多個(gè)城市地價(jià)記錄刷新，地產(chǎn)‘小陽春’成色幾何？”為主題，中指研究院對2025年1-3月份房地產(chǎn)市場形勢和房企業(yè)績表現(xiàn)情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(文末有往期分享會回顧，歡迎查看)

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一季度房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

一、政策情況

1.中央：今年兩會將“穩(wěn)住樓市”首次寫入總體要求，并用較大篇幅詳細(xì)部署房地產(chǎn)政策，為市場傳遞信心，預(yù)計(jì)接下來重點(diǎn)將是加快推動各項(xiàng)政策落地見效。

2.地方：今年以來，多地繼續(xù)通過優(yōu)化公積金貸款政策、加大購房補(bǔ)貼力度等方式降低居民購房成本，推動住房需求釋放。3月，全國各地出臺約56條政策，其中南京全面取消限售，深圳加大公積金貸款支持力度，探索“房票安置”政策。

3.收購存量土地最新進(jìn)展：多地公示擬使用專項(xiàng)債收購閑置存量土地的項(xiàng)目清單，總金額合計(jì)約930億元；廣東發(fā)行304億、四川發(fā)行3.3億元專項(xiàng)債用于收購閑置存量土地。

二、重點(diǎn)城市市場情況

1.房價(jià)：3月百城二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.59%，僅成都二手房價(jià)格上漲；改善型樓盤入市帶動百城新房價(jià)格一季度累計(jì)上漲0.52%。

2.重點(diǎn)城市市場情況：初步統(tǒng)計(jì)，2025年1-3月新房方面，深圳新房銷售面積同比增長72%，杭州、成都新房同比增幅均超20%；二手房方面，深圳、杭州二手房成交量同比分別增長57%、66%，北京、上海、成都二手房同比增幅均超30%；

三、土地市場情況

1.成交方面：一季度300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降約5%，出讓金同比增長超兩成，一二線城市平均溢價(jià)率較高，但三四線仍普遍底價(jià)成交。

2.土地出讓集中度：核心城市年初加快土地供應(yīng)節(jié)奏，一季度TOP20城市出讓金占全國比重升至近7成。

3.土拍升溫：2025年開年以來，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫，多地再現(xiàn)“地王潮”，成交樓面價(jià)創(chuàng)新高，一季度杭州3次刷新地價(jià)紀(jì)錄、成都兩次刷新地價(jià)紀(jì)錄，北京地價(jià)首超10萬/平。

四、市場展望：

今年兩會政府工作報(bào)告首次將“穩(wěn)住樓市”寫進(jìn)總體要求，為市場傳遞信心，預(yù)計(jì)二季度各項(xiàng)政策落實(shí)將加快，加上去年四季度以來優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，接下來“好房子”項(xiàng)目陸續(xù)入市或?qū)痈纳菩宰》啃枨筢尫?，預(yù)計(jì)二季度核心城市成交量有望繼續(xù)修復(fù)，一線及核心二線城市市場有望率先“止跌回穩(wěn)”，但城市及城市內(nèi)部板塊之間分化行情延續(xù)。

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租賃住房REITs發(fā)行節(jié)奏加快，市場趨勢有何轉(zhuǎn)變

一、政策趨勢

1、中央層面，《政府工作報(bào)告》強(qiáng)調(diào)“盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍”。各部委從金融、財(cái)政、收儲轉(zhuǎn)租等多個(gè)方面提出支持。

2、地方層面，2024年以來地方政府共出臺住房租賃相關(guān)政策已接近300次，各地政策以供給側(cè)為主，持續(xù)加強(qiáng)政策培育的支持力度，多措并舉擴(kuò)大租賃住房供給，強(qiáng)化租賃住房相關(guān)的管理辦法構(gòu)建。需求端主要通過對公積金租房政策進(jìn)行優(yōu)化，以及發(fā)放租住補(bǔ)貼等方式促進(jìn)住房租賃需求釋放。

二、市場表現(xiàn)

1、租金趨勢：2025年1-3月，50城住宅平均租金累計(jì)下跌0.44%。分梯隊(duì)來看，一線城市住宅平均租金與去年同期基本持平；二線城市累計(jì)下跌0.70%，三四線代表城市累計(jì)下跌0.46%。

2、租金回報(bào)：截至2025年3月，50城平均租金房價(jià)比為2.15%，較2023年初低點(diǎn)提高0.17個(gè)百分點(diǎn)。隨著租售比回升和融資運(yùn)營成本下降，住房租賃產(chǎn)業(yè)的商業(yè)可持續(xù)性增強(qiáng)。

3、保租房籌集：“十四五”時(shí)期，全國計(jì)劃籌集保租房870萬套（間），截至2023年底已籌集573萬套（間），完成率達(dá)66%；2024年全年配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設(shè)和籌集180萬套（間）。”2025年仍有超百萬套保租房籌集空間。江蘇省、安徽省等多個(gè)省市提前完成“十四五”保租房籌集目標(biāo)。隨著“十四五”保租房籌集超預(yù)期完成目標(biāo)，多數(shù)地區(qū)調(diào)低2025年度任務(wù)目標(biāo)，預(yù)計(jì)“十五五”期間保租房更多將按照“以需定購、以需定建”的模式進(jìn)行籌集。

三、企業(yè)發(fā)展

1、企業(yè)規(guī)模：TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計(jì)開業(yè)房源量超120萬間。TOP30企業(yè)中房企系數(shù)量居首，6家創(chuàng)業(yè)系開業(yè)規(guī)模高于8家地方國企系企業(yè)。受去庫存政策等影響，TOP30企業(yè)中地方國企系開業(yè)規(guī)模較2024年1月增加8.1萬間，增幅顯著。

2、企業(yè)布局：長租公寓企業(yè)在全國的布局主要聚焦核心城市群及核心城市，長三角、珠三角、京津冀、成渝和長江中游五大城市群的開業(yè)房源規(guī)模占全國門店總量的超過90%。從城市梯隊(duì)來看，企業(yè)繼續(xù)聚焦核心一二線城市，一線及二線城市中開業(yè)房源量占比分別為60%、38%。

3、企業(yè)動態(tài)：部分長租公寓運(yùn)營商適時(shí)調(diào)整策略適應(yīng)市場變化。一方面，企業(yè)更加注重品牌建設(shè)，以及產(chǎn)品力的提升，持續(xù)增加自身競爭力。另一方面，企業(yè)間的合作不斷深化，未來專業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營商與租賃資產(chǎn)持有方合作加深也將加快推動行業(yè)發(fā)展。

4、REITs動態(tài)：租賃住房REITs發(fā)行速度加快，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT 3月31日成功上市，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT已獲審批。擴(kuò)募方面，前期上市的四只保租房REITs均提出擴(kuò)募計(jì)劃，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募已受批，公募REITs已成為租賃住房重要融資路徑。

四、發(fā)展策略

我國整體租賃需求規(guī)模龐大，城市間及城市不同板塊發(fā)展存在明顯差異，企業(yè)需注重城市和板塊的選擇，深度挖掘城市及板塊價(jià)值，科學(xué)研判項(xiàng)目可進(jìn)入性。同時(shí)，隨著非居改租、收儲轉(zhuǎn)租等政策加快推進(jìn)，企業(yè)需結(jié)合自身情況制定相應(yīng)策略，積極把握政策機(jī)遇。此外，住房租賃企業(yè)應(yīng)注重持續(xù)提高產(chǎn)品力，加強(qiáng)品牌建設(shè)，尋求差異化競爭優(yōu)勢，積極探索新的盈利增長點(diǎn)。

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2025年3月房企經(jīng)營業(yè)績解讀

2025年1-3月，TOP100房企銷售總額為8101.0億元，同比下降9.8%。3月單月，TOP100房企銷售額同比下降10.6%。TOP100房企權(quán)益銷售額為5855.4億元，權(quán)益銷售面積為2976.5萬平方米。

分陣營來看，2025年1-2月，多個(gè)陣營企業(yè)數(shù)量均有變化。具體來看，百億以上陣營17家，較去年同期減少4家，銷售額均值293.3億元。第二陣營（50-100億）企業(yè)21家，較去年同期增加2家，銷售額均值68.0億元。第三陣營（30-50億）企業(yè)22家，較去年同期減少3家，銷售額均值39.3億元。第四陣營（30億以下）企業(yè)為40家，較去年同期增加5家，銷售額均值20.6億元。

2025年3月，兩會《政府工作報(bào)告》首次將“穩(wěn)住樓市”寫入總體要求，“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”仍是核心政策目標(biāo)。一季度，中央和各監(jiān)管部門持續(xù)釋放“穩(wěn)樓市”信號，各項(xiàng)配套政策持續(xù)出臺落地。從市場表現(xiàn)來看，多項(xiàng)目熱銷甚至出現(xiàn)“日光”，也是市場提振的良好信號。

當(dāng)前熱銷項(xiàng)目主要有兩個(gè)特征，其一，熱銷項(xiàng)目多數(shù)集中于一二線熱點(diǎn)城市及核心區(qū)域。高能級城市政策優(yōu)化力度不斷加大，政策利好之下，加之近兩年多個(gè)城市推出了一批地理位置優(yōu)越、配套完善的優(yōu)質(zhì)地塊，房企在拿地后盡快推動項(xiàng)目開盤入市，抓住政策機(jī)遇期快速去化。其二，政策多次倡導(dǎo)建設(shè)“好房子”，房企均順應(yīng)“好房子”政策導(dǎo)向，熱銷項(xiàng)目多為改善類及高端項(xiàng)目，通過產(chǎn)品品質(zhì)提升實(shí)現(xiàn)快速去化。
2025年1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額2895.8億元，同比增長30.6%，增幅較上月擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)。開年以來，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度較高，300城住宅用地出讓金同比增長兩成多，而核心城市市場情緒回暖提升房企拿地信心，供需兩端帶動下TOP100企業(yè)拿地總額同比增長約三成。

土拍熱度方面，去年四季度以來，隨著房地產(chǎn)銷售端出現(xiàn)階段性回穩(wěn)，土地市場也迎來積極變化，核心城市土拍情緒升高，2025年一季度，杭州、上海住宅用地平均溢價(jià)率分別達(dá)43.3%、29.0%，成都平均溢價(jià)率超20%，北京、杭州、成都等地成交樓面價(jià)創(chuàng)新高。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫，主要原因有兩點(diǎn)：一是房企對核心城市新房市場銷售回穩(wěn)的看好，補(bǔ)倉意愿較高，同時(shí)年初拿地能夠在當(dāng)年進(jìn)入銷售階段，有助于回籠資金，提升周轉(zhuǎn)效率；二是各地政府加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，一季度各地推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊。

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